Doña Elena, ansiosa por arrendar, le asegura verbalmente: "No se preocupe, yo tengo un conocido en la Municipalidad que me garantiza que ese permiso sale en menos de un mes. Es un hecho".

Confiando en esta afirmación, Don Javier firma el contrato de arrendamiento el 15 de octubre. El contrato es por un plazo de tres años, con una cláusula penal que establece que, si el arrendatario termina el contrato de forma anticipada, deberá pagar el equivalente a seis meses de alquiler. El contrato no menciona nada sobre el permiso municipal.

Don Javier paga el depósito, remodela el local e invierte en equipo de café. Sin embargo, al solicitar el permiso, la Municipalidad se lo deniega el 30 de noviembre, indicando que por una nueva regulación de zonificación, es imposible autorizar mesas en esa acera. Al investigar, Don Javier descubre que esa regulación estaba vigente desde agosto de 2025, algo que Doña Elena, como propietaria y comerciante de la zona, razonablemente debería haber sabido.

Frustrado y sin poder operar como lo planeó, Don Javier quiere terminar el contrato. Doña Elena se niega, exige el cumplimiento del plazo de tres años y le advierte que, si se va, ejecutará la cláusula penal.

Preguntas

1. Analice el consentimiento prestado por Don Javier. ¿Considera que está viciado? Identifique el vicio, si existe, y fundamente su respuesta con base en los artículos del Código Civil mencionados en el material.

2. ¿La afirmación de Doña Elena puede considerarse un incumplimiento contractual, aunque no estuviera escrita en el contrato? Explique con base en el principio de ejecución de buena fe y los deberes secundarios de conducta.

3. ¿Puede Don Javier solicitar la extinción del contrato? ¿Qué figura aplicaría: la nulidad relativa o la rescisión por incumplimiento? ¿Cuáles serían las consecuencias de cada una?

4. Analice la validez y aplicabilidad de la cláusula penal en este caso específico.