Com o dinheiro poupado, João Romão constrói algumas casas muito simples em seu terreno para alugar para pessoas pobres. Esse pequeno conjunto de casas é o início do cortiço. Aos poucos, com mais lucro da venda e de uma pedreira que ele abre, ele vai construindo mais e mais casas, e o cortiço se torna um grande conjunto habitacional popular e muito movimentado.

O cortiço atrai uma grande variedade de moradores, como lavadeiras, trabalhadores braçais, malandros e artistas. A vida no local é mostrada como barulhenta e intensa, com muitas festas, brigas, bebedeiras e casos amorosos. Personagens como Rita Baiana, uma mulata muito animada, e Firmo, seu namorado capoeirista, ganham destaque na narrativa.

A expansão do cortiço provoca a inveja e o descontentamento de Miranda, um comerciante português rico que é vizinho. Miranda se considera um "homem de bem" e fica envergonhado com a popularidade e a pobreza do cortiço ao lado de sua casa. Isso inicia uma forte rivalidade entre ele e João Romão.

Dentro do cortiço, um evento crucial acontece: Jerônimo, um trabalhador português sério e forte que veio trabalhar na pedreira de João Romão, se apaixona perdidamente por Rita Baiana. Ele abandona sua mulher, Piedade, sua rotina de trabalho e sua vida estável para viver um caso passionais com ela.

Firmo, o antigo namorado de Rita Baiana, fica possesso de ciúmes. Ele provoca Jerônimo e os dois se envolvem em uma violenta briga de faca. Jerônimo acaba matando Firmo durante a luta. Este crime causa um enorme alvoroço e quase inicia uma guerra entre os moradores brasileiros e portugueses do cortiço.

Após o crime, Jerônimo foge com Rita Baiana, abandonando completamente sua vida anterior. Sua ex-mulher, Piedade, entra em um profundo estado de decadência, afundando na miséria e no vício do alcoolismo, tornando-se uma figura patética e abandonada por todos.

Enquanto esses dramas se desenrolam, a ambição de João Romão não para de crescer. Ele fica cada vez mais rico e seu objetivo muda: ele não quer apenas dinheiro, mas também ser respeitado pela alta sociedade, como o seu vizinho Miranda.

Para alcançar este novo objetivo, João Romão decide que precisa cortar os laços com seu passado simples e com Bertoleza, que é a testemunha de sua ascensão. Ele articula um plano para se casar com Zulmira, a filha de Miranda, unindo as duas famílias e subindo socialmente.

O desfecho da história ocorre quando o antigo dono de Bertoleza aparece para levá-la, pois ela ainda era uma escrava fugida. Para consolidar seu novo status e seu casamento, João Romão a entrega, traindo sua leal companheira. Desesperada e sem saída, Bertoleza pega uma faca e comete suicídio, encerrando a trama de forma trágica.