El 10 de marzo de 2024, María le informó a Juan que había decidido vender el terreno a otra persona por ₡60 millones, ya que no existía una escritura formal de compraventa y consideraba que no estaba obligada a respetar el precontrato. Juan, sorprendido por la noticia, le exigió el cumplimiento del acuerdo y la devolución del adelanto, pero María se negó, alegando que solo era una negociación preliminar.

Juan consulta con su abogado y este le indica que puede existir culpa in contrahendo, pues María actuó de mala fe al retractarse después de haber firmado el precontrato y recibido el adelanto.

• ¿El precontrato firmado entre Juan y María genera una obligación contractual exigible? ¿Por qué?

• ¿Cómo se aplica la figura de la culpa in contrahendo en este caso?

• ¿Qué acciones legales podría interponer Juan para reclamar sus derechos?

• ¿María podría ser obligada a venderle el terreno a Juan o solo a indemnizarlo?

También Juan entregó un adelanto de dinero, lo que demuestra que el acuerdo era serio.

Por eso no se trata solo de una negociación previa, sino de un compromiso que puede exigirse.

2- La culpa in contrahendo se da cuando una persona actúa de mala fe durante el proceso de formación de un contrato.

En esta situación, María firmó el precontrato y recibió dinero de Juan, pero después decidió no cumplir porque apareció otro comprador que le ofrecía más dinero.

Esto demuestra mala fe, porque creó una expectativa en Juan de que el contrato se iba a cumplir y luego cambió de decisión solo por conveniencia.

Debido a esto, María podría tener responsabilidad por los daños que le causó a Juan.

3- Juan tiene varias opciones legales que puede utilizar.

Primero, puede pedir el cumplimiento del contrato, es decir, acudir a un juez para que obligue a María a firmar la escritura pública y realizar la venta del terreno.

También podría pedir la resolución del contrato con indemnización, lo que significa solicitar la devolución del dinero que adelantó y además reclamar daños y perjuicios por los gastos o pérdidas que le generó la situación.

Otra opción sería solicitar medidas cautelares, como por ejemplo que se anote la demanda en el Registro para evitar que María venda el terreno a otra persona mientras se resuelve el caso.

4- En principio, María sí podría ser obligada a vender el terreno, porque el precontrato tiene los elementos principales de un contrato de compraventa como lo que es el objeto, el precio y el acuerdo entre las partes.

Pero también en la práctica los tribunales toman en cuenta que la compraventa de un inmueble debe hacerse mediante escritura pública, esto quiere decir que si María ya vendió el terreno a otra persona que actuó de buena fe, lo más probable es que no se pueda obligar a venderlo y solamente tenga que pagar una indemnización a Juan.

2.    En este caso la figura de culpa in contrahendo o la responsabilidad de contratar se evidencia en este caso, ya que existe una acción de mala fe por parte de María, la vendedora, al cambiar de opinión sobre la celebración del contrato y la no devolución del dinero. En este sentido el Código Civil en el artículo 1045 señala lo siguiente: “ Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios”. Aunado a esto, el artículo 21 de este Código menciona que los derechos deberán ejercitarse de conformidad con la buena fe. En este caso, es claro que las acciones de María son dolosas y están causando un perjuicio al comprador.  

3.    Podría solicitar la reparación de los daños y perjuicios causados o bien, que el contrato se lleve a cabo.

4.        Sí, de conformidad con lo mencionado anteriormente el precontrato genera el derecho de las partes a que el trato se lleve a cabo (art. 1053 del Codigo Civil). Por su parte, al haber dolo en las actuaciones de María, se puede solicitar el pago de la indemnización (art. 1045 Codigo Civil)

·         El caso de la culpa in contrahendo de María, que adquirió responsabilidad al contratar, exigible según el artículo No. 1045, nos dice que, por dolo, falta, negligencia o sea por imprudencia, debe ser obligado a el reparo de daños y perjuicios si fuese el caso, el articulo No. 1023, no expone así la buena fe, usos y ley, en el pacto como contrato, sería la manera de accionar por parte de juan hacia maría, exigiendo se cumpla el contrato, exponiendo consentimiento, objeto, precio, plazo y dinero entregado por juan, pero también hay notándose todo lo que rodea el tema, como un desmiembro de la situación, siendo estos el acuerdo previo, la mala fe de maría, el daño causado a juan que pierde el terreno y además no se le valida el dinero de amarre por decirlo de alguna manera, observando que es directo el daño de maría a juan, reiterando que esta buena fe del articulo No. 21, no se da por parte de María.

·         En donde esta exigencia se puede ejecutar es la vía judicial en donde el cumplimiento del contrato de manera formal pactado expuesto en el artículo No.1022, donde recalca, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, son exigibles por lo tanto genera obligaciones exigibles según el artículo No.1007, que exige se cumpla esa solemnidad exigida por la ley aplicando ese cumplimiento forzoso a maría, además la solicitud de juan de la resolución del precontrato donde la devolución del dinero, daño de la pérdida del terreno así como el daño moral por la actuación de maría y el perjuicio de dinero que esperaba obtener juan con el terreno, esto exigible según el articulo No.692, que relata la responsabilidad contractual, yo sé que no es referente al tema por la materia pero también por otra rama del derecho se logra vincular en un delito a maría con una acción de estafa hacia juan y a el otro comprador, porque siendo así la nulidad absoluta del contrato segundo debe ser ejecutada según el articulo No. 835, incisos No. 1 y 2, y el articulo No. 837, aunque este no es el tema de la pregunta pero me desvía hacia las posibilidades de accionar hacia el tema.

·         Para esta exigencia es importante, creo se debe contemplar dos formas de verlo, una es que no sé a inscrito aun el terreno y la otra es que ya se inscribió el terreno por el adquiriente, en la primer opción sería ejecutable según el artículo No.1022, en donde se le va a obligar a maría a finalizar lo que se estableció en el contrato con juan, forzando la escritura y la exigencia del artículo No.692, obviamente que lo ordene un juez, y para el segundo escenario, si ya esta inscrito a otro nombre no hay nada que hacer, porque la inscripción registral protegen al adquiriente según el artículo No. 456, en ese caso se obligaría a maría a indemnizar a juan con la devolución de los 5.000.000 colones y los daños y perjuicios ocasionados según el artículo No. 1045, que por dolo, falta, negligencia o sea por imprudencia, debe ser obligado a él reparo de daños y perjuicios si fuese el caso, contemplando también el articulo No. 704.

3. Tendria solo que indemnizarlo.