I) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;

II) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

III) contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;

IV) aproveitamento econômico do imóvel;

V) data da vistoria.

Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:

I) mapa de localização;

II) certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;

III) relatório fotográfico.

Além do mínimo exigido, recomenda-se que o Laudo de Vistoria detalhe minuciosamente as condições de conservação do bem, possíveis custos com reparos necessários e contextualização do seu entorno com suas fragilidades e potencialidades.

“O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo para entrega do laudo”.

O juiz do trabalho nomeara um perito judicial qualificado, devidamente cadastrado no órgão responsável, no qual será responsável por elaborar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, para determinar o valor do imóvel avaliado.

O perito judicial nomeado, terá um prazo que será determinado pelo juiz para a elaboração do Parecer Técnico.

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, deverá conter os seguintes requisitos mínimos: identificação do solicitante; objetivo do parecer técnico; identificação e caracterização do imóvel; indicação da metodologia utilizada; valor resultante e sua data de referência; identificação, breve currículo e assinatura    do perito judicial avaliador.

Após a conclusão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, o juiz poderá determinar a penhora do imóvel, para a quitação da ação trabalhista, ocasionando a perda do imóvel. 

Cássio Rodrigues da Silva

Corretor de imóveis

CRECI Nº SP-010001

1. Identificação do solicitante;

2. Finalidade do PTAM;

3. Identificação e caracterização do imóvel:

- Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número, etc.);

- Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;

- Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração ideal, etc.) e

dimensões do imóvel;

- Características e infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel;

- Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções, benfeitorias, instalações, etc.);

- Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;

4. Pesquisa de imóveis comparados, para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:

- Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as respectivas fontes;

- Homogeneização dos itens da amostra;

5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;

6.Encerramento:

- Conclusão do PTAM;

- Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM;

- Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura

7. Anexos:

- Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel)

- Plantas de situação e localização, mapas, etc.

- Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; - Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.)

- Currículo do C.I. avaliador.

Riscos de perda do imóvel

A penhora do imóvel pode ser retirada com o pagamento da dívida. Além disso, existe a possibilidade de o devedor demonstrar a irregularidade do ato, por exemplo, comprovando que se trata de um bem de família.

O bem de família é uma proteção legal ao imóvel onde a pessoa reside com companheiros e filhos. Em regra, essa moradia não pode ser usada para saldar dívidas.

A Lei 8009/90, que institui e regulamenta a impenhorabilidade do bem de família, foi criada no intuito de proteger a família. Assim, para que o imóvel seja passível dessa proteção, conforme dispõe o artigo 5o da mencionada Lei, que define o que o bem de família, é necessário que o mesmo seja utilizado como local permanente de habitação do casal ou unidade familiar.

No artigo 1o a Lei prevê que o imóvel com a proteção não pode responder por nenhum tipo de dívidas, salvo as hipóteses contidas no artigo 3o.

 Portanto, o bem de família pode ser penhorado nos seguintes casos:

 1) dívida de financiamento para construir ou comprar o imóvel;

 2) devedor de pensão alimentícia;

 3) dívida de IPTU ou taxas e contribuições de condomínio;

 4) o imóvel ter sido hipotecado;

 5) o imóvel ter sido comprado com dinheiro decorrente de crimes ou para ressarcimento, indenização ou perdimento de bens em ação penal;

 6) o imóvel de fiador que assumiu obrigação em contrato de locação.

Tem que considerar a localização do imóvel, em qual bairro está situado, a rua, se é uma área exclusiva residencial ou comercial.

Considerar as acomodações existente no imóvel; quantidade de dormitórios, sala, banheiros, cozinha, quantidade de vaga para automóveis, o metro quadrado do imóvel, se é apartamento ou casa, se tem área de lazer e quais tipos, se está inserido em algum condomínio, se sim, o que o condomínio oferece aos moradores.

Considerar a preservação do imóvel; quantos anos de construção tem; quais tipos de materiais foram utilizados na construção e seus revestimentos.

Fotografar todo o imóvel para ter registro visual do imóvel em questão.

Pesquisar na região em que está inserido o valor de imóveis a venda com as mesmas características ou o que mais se aproxima.

Consultar e emitir todas as certidões necessárias que auxiliem no processo; como matrícula do imóvel, certidões municipais, estaduais e federais.

Fazer os devidos cálculos para chegar a uma conclusão do valor real da venda do imóvel.

E por fim, respeitar o prazo estipulado pelo juiz para colher todas as informações e redigir o laudo.

Para uma comprovação mercadológica para questões judiciais é imprescindível ter um laudo de avaliação de imóvel, seja um apartamento, casa, terreno, prédio comercial ou industrial e tantos outros.

Este laudo precisa ser produzido por um profissional devidamente qualificado e registrado no CNAI, isto porque se faz necessário seguir regras e critérios pré-estabelecidos em norma reguladora, para que o referido documento seja considerado válido. A principal finalidade é estipular o valor real de mercado de um determinado bem imóvel. A elaboração desse laudo é muito importante para se assegurar uma boa negociação entre as partes, levando em consideração uma série de itens técnicos que serão verificados, conferidos e aferidos, segundo norma reguladora.

O perito judicial que será nomeado pelo juiz terá um prazo determinado para apresentação do laudo.

Antes da elaboração do laudo, o perito avaliador precisa saber e definir muito bem alguns requisitos essenciais, como:

* Identificação do solicitante;

* O objetivo/finalidade da avaliação (do PTAM): para venda, locação, alienação, assistência jurídica, etc,

* Identificação do imóvel e descrição do mesmo, verificando caraterísticas, infraestrutura e medidas com fotos comprobatórias, determinando assim o real valor de mercado;

* Pesquisar imóveis a ser comparados para a aplicação do Método Comparativo Direto;

* Determinar previamente qual será a metodologia utilizada na avaliação;

* Identificar o solicitante;

* Constar certidão atualizada da matrícula,

* Conclusão com parecer técnico;

* Breve currículo do avaliador.

A execução trabalhista é a fase do processo em que se impõe o cumprimento do que foi determinado pela Justiça, o que inclui a cobrança forçada feita a devedores para garantir o pagamento de direitos. Com relação a perda do imóvel, o perito deverá também fazer uma análise, pois no caso de ser um bem de família, onde o proprietário resida, esse bem não poderá ser utilizado como pagamento da dívida, portanto não poderá ser hipotecado, caso contrário e para este caso em específico, o bem servirá como pagamento seguindo todas as normas e leis recorrentes.

• Ação judicial

• Hipoteca

• Alienação fiduciária

• Penhora

• Garantia.

  Um laudo de avaliação de imóveis é elaborado com base nas normas técnicas da ABNT nº14.653 juntamente com as normas CRECI/COFECI, com prazo estipulado pelo juiz.

  De acordo com a lei nº 8.099/1990, que esclarece sobre a impenhorabilidade do bem familiar, desde que o mesmo seja único e habitado pela família do proprietário. Esta seria minha explicação ao meu cliente que está respondendo pela ação trabalhista, sobre o laudo pericial de avaliação imobiliária, e sobre os riscos de ele perder seu imóvel, sendo este seu único bem, e o mesmo ser o imóvel de habilitação seu e de sua família, que a lei citada, garante a impenhorabilidade do mesmo.

Este relatório visa esclarecer os requisitos necessários para a elaboração de laudo pericial da avaliação imobiliária.

A resolução COFECI 1.066.2007 esclarece que:

Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.

Nele deve conter as seguintes informações:

I)             identificação do solicitante;

II)            objetivo do parecer técnico;

III)           identificação e caracterização do imóvel;

IV)          indicação da metodologia utilizada; V) valor resultante e sua data de referência;

V)           identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.

A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:

I)             medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;

II)            descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

III)           contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;

IV)          aproveitamento econômico do imóvel;

V)           data da vistoria.

Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:

I)             mapa de localização;

II)            certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;

III)           relatório fotográfico.

A penhora é um procedimento legal utilizado para garantir o pagamento de uma dívida. Quando uma pessoa ou empresa deixa de cumprir obrigações financeiras, o credor pode acionar o Poder Judiciário para reaver o valor devido. A penhora é uma das formas de assegurar o pagamento da dívida.

Porém, de acordo com o art. 1º da Lei nº. 8.009/90 que define o bem de família, “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”.

A impenhorabilidade do imóvel residencial não é absoluta. A lei tenta proteger seu direito básico de ter uma moradia, então se a Justiça entender que houve alguma fraude para não pagar a dívida, aí sim poderá penhorar e leiloar seu imóvel.