🎯 Co tu najdete?

• Strategie, stanoviska a připomínky AD

• Pozvánky a výstupy z akcí

• Pracovní verze dokumentů ke komentářům

• Inspirace z Česka i zahraničí

🤝 Chceme, aby nástěnka byla živým nástrojem – místem, kde se můžete rychle zorientovat, zapojit a přispět.

Máte návrh, co sem přidat? Dejte nám vědět. Děkujeme, že jste součástí!

Zásadním problémem nadále zůstává absence veřejnění textové části (tzv. „metodiky“) – z aktuálně dostupných podkladů nelze vyčíst dostatečné informace. Ani po jejich doplnění ale nebude situace jednoduchá: celý plán naráží na realitu platných norem a možností reálné výstavby. Fakticky tedy hodnotit nový návrh MP bude možné až po jeho plném zveřejnění.  Složitá je i situace u rozpracovaných změn z posledního kola – jejich další osud není dořešen. Pokud nebude před schválením MP vydáno platné rozhodnutí, mohou narážet na kolizi se zákonnou podmínkou souladu s platným plánem. Zároveň připomínáme podmínku „plánovacích smluv“ a jejich propojení se změnami v návrhu MP. 

Děkujeme všem členům za konkrétní dotazy a připomínky, které jste nám poslali skrze dotazník. Předáme je náměstkovi Hlaváčkovi a jednáme o konání odborného semináře, jak bylo již dříve přislíbeno. 

Víme, že bez kvalitního a včas připraveného území, jasného legislativního rámce a podpory odpovědných investic nelze zajistit to, co společnost potřebuje: dostupné bydlení, moderní pracovní prostředí a funkční infrastrukturu. Proto jsme připravili konkrétní priority pro nadcházející volební období, které považujeme za klíčové pro další rozvoj českých měst, obcí i celé ekonomiky:

• 🏘 Bydlení jako veřejný zájem – už ne jen v prohlášeních, ale nově i přímo v zákoně.

• 🏭 Transformace brownfieldů – místo chátrání nová místa pro život, práci i podnikání.

• 🏛 Krizový úřad pro povolování staveb – pro situace, kdy systém selhává, potřebujeme akci, ne čekání.

• 📉 Konec byrokracie, která zdražuje výstavbu – ať už jde o DPH, ESG nebo hygienické limity, bez racionalizace pravidel to nepůjde.

• 💻 Skutečná digitalizace – ne další nános zmatků, ale jednotné a funkční nástroje pro všechny aktéry.

• 🤝 Partnerství se státem, ne boj – pro nájemní, družstevní i firemní bydlení chceme aktivní, předvídatelného partnera.

• 🏢 Podpora firem, které chtějí investovat do bydlení pro zaměstnance – inspirace minulostí, odpověď pro budoucnost.

• 🏫 Přímá podpora měst a obcí tam, kde se staví – školky, školy, silnice a veřejná vybavenost nesmí zůstávat pozadu.

• 💸 DPH zpět mladým – vrácení DPH na první bydlení jako motivace k osamostatnění.

• 🏠  Bezúročné půjčky na první bydlení – cílená pomoc, ne plošné dotace.

• 🗺 Územní plánování rychle, předvídatelně, smysluplně – jasná pravidla, která se nemění každé dva roky.

• 🌱Nové energetické standardy s rozumem – chceme udržitelnost, ale ne na úkor ekonomické životaschopnosti projektů.

Tento přehled budeme v příštích měsících aktivně představovat politikům, úředníkům i médiím. Budeme rádi, pokud ho využijete i vy – při jednáních, v komunikaci i v rámci svých vlastních strategií.

🔷 Bydlení jako nová priorita EU

Evropská komise zařadila dostupné bydlení mezi klíčová témata své revize kohezní politiky 2021–2027. Chystá se navýšení prostředků, zavedení 100% spolufinancování a nová spolupráce s Evropskou investiční bankou pro rozvoj velkých, sociálně zaměřených bytových projektů.

🔷 Nová evropská městská agenda

EU spustila veřejnou konzultaci ke strategii pro města. Cílem je vytvořit nový rámec podpory urbanismu, mobility, digitalizace a bydlení s důrazem na snižování administrativní zátěže měst. Hlavní role bude věnována i koordinaci více než 50 současných evropských programů zaměřených na města.

🔷 Dotace a státní podpora: čas na revizi pravidel

Evropský parlament otevřel diskusi o změnách pravidel pro veřejnou podporu v oblasti bydlení. Kritici upozorňují, že dnešní rámec neodpovídá realitě a brání širšímu zapojení veřejných investic – zejména pro střední třídu. Build Europe aktivně předložila své připomínky Evropské komisi i poslancům.

🔷 Evropská centrální banka: pozor na institucionální investory

ECB upozorňuje na rostoucí vliv velkých fondů a private equity v oblasti bydlení, což mění citlivost trhu na úrokové sazby a oslabuje klasické nástroje měnové politiky. Je to téma, které může v budoucnu ovlivnit i daňové či investiční rámce pro developery.

🔷 Digitální stavební povolení pod drobnohledem

Komise spustila veřejnou konzultaci k digitalizaci povolovacích procesů a odstranění překážek pro výstavbu. Dotazník vznikl i za přispění Build Europe a má vliv na přípravu nové evropské Strategie pro dostupné bydlení (2026). Zapojení developerů je vítané – výzva platí do konce května.

🔷 Půda pod tlakem – nová směrnice o sledování kvality půdy

EU finalizuje legislativu pro monitoring půdního zdraví, s cílem zamezit dalšímu záběru půdy a podpořit regeneraci půdy včetně brownfieldů. Build Europe upozorňuje na nutnost vyváženého přístupu: ochrana půdy nesmí zablokovat cenově dostupné a funkční urbanistické projekty.

Očekává se, že fondy budou moci ročně investovat až 4 miliardy korun, což by během pěti let znamenalo objem kolem 20 miliard. Podle ekonomických odhadů by takto realizované investice neměly mít významný dopad na ceny nemovitostí, ale mohou výrazně přispět k nabídce stabilního nájemního bydlení – a tím i ke zklidnění situace na trhu.

Velkým přínosem je fakt, že penzijní fondy pracují s nižším očekáváním výnosu než tradiční investoři. Díky tomu se otevírá prostor pro snížení nájemného – podle propočtů až o 20 %, a to bez dotací.

Pro fondy samotné se přitom jedná o atraktivní typ investice. Očekávaný výnos mezi 5–7 % ročně dobře odpovídá jejich dlouhodobé, konzervativní strategii. Legislativa nově umožňuje, aby až 20 % celkového majetku fondu směřovalo do nemovitostí, přičemž do jednoho konkrétního projektu nebo fondu kvalifikovaných investorů může jít maximálně 10 %.

Investovat budou moci prostřednictvím nákupu dluhopisů, akcií či jiných cenných papírů firem zaměřených na nájemní bydlení, případně prostřednictvím nemovitostních fondů. Tato flexibilita zvyšuje šanci, že se podaří rychle vytvořit funkční nástroje a projekty, které budou schopné takové investice přijímat.

Za pozornost stojí i další doprovodná změna: členové bytových družstev si budou moci odečíst z daňového základu úroky z úvěrů, které za ně družstvo čerpá – pokud tyto úroky reálně hradí.

Jako Asociace developerů tuto změnu vítáme, o to více, že jsme se na ní aktivně podíleli. Otevírá novou cestu ke stabilnímu a dostupnému nájemnímu bydlení bez nutnosti plošných dotací. Zároveň nabízí investorům dlouhodobě předvídatelné podmínky a přirozené partnerství mezi soukromým a veřejným sektorem

Celý návrh zákona nicméně přináší více změn. Zde jsou hlavní z nich: 

Otevření trhu pro penzijní fondy

• Nově umožněno investování penzijních fondů do nájemního bydlení skrze cenné papíry, nástroje peněžního trhu či fondy kvalifikovaných investorů (FQI), které investují převážně do obytných nemovitostí.

• Fondy mohou investovat až 20 % majetku do tohoto typu aktiv (účastnické fondy), max. 10 % do jednoho projektu/FQI.

• Pozitivní dopad: Otevírá se nový kanál dlouhodobého, stabilního kapitálu – vhodný zejména pro výstavbu nájemních bytů. Tento model může zlepšit dostupnost financování, snížit tlak na ziskovost a tím teoreticky umožnit nižší nájemné.

Změny v oblasti dostupného nájemního bydlení

• Definice „dostupného nájemného“: buď max. 90 % tržního nájemného, nebo nákladové nájemné (výstavba + provoz), pokud je nižší než tržní.

• Zákon umožňuje poskytovat státní podporu jen na byty s nájemným do této výše.

• Veřejná podpora může být vázána na omezení smluv (např. jen na 2 roky) a další podmínky.

• Dopad: Projekty s podporou se budou muset řídit přísně regulovaným nájemným a strukturou nájemních vztahů. Kompromis mezi výnosností a podporou bude klíčový.

Změny v daních z příjmů

• Zavádí se možnost daňového odpočtu úroků i pro členy bytových družstev, kteří financují bydlení prostřednictvím úvěrů bytového družstva.

• Maximální výše souhrnného odpočtu v domácnosti zůstává 150 000 Kč.

• Nepřímý dopad: Může zvýšit poptávku po družstevním bydlení.

Zrychlení soudních řízení o vyklizení bytů

• Zavádí se nový institut tzv. rozkazu k vyklizení – zrychlený proces soudního rozhodnutí o vyklizení nájemce po skončení nájmu.

• Soud má vydat rozhodnutí ve sporech do 6 měsíců.

• Dopad: Vyšší právní jistota pro investory a developery při výstavbě a provozu nájemních bytů. Nižší riziko neplatičů a problematických nájemců.

Změny v pravidlech pro obce a kraje (spolupráce s developery)

• Zákon nově umožňuje obcím a krajům ručit za závazky do výše čtyřnásobku přípustného nájemného, pokud jde o smlouvu o spolupráci podle zákona o podpoře bydlení.

• Významný posun: Může otevřít cestu k partnerstvím mezi veřejným a soukromým sektorem, kde obce garantují určité závazky např. při výstavbě dostupného bydlení.

Pozitivní signály

• Zákonodárci explicitně připouští tržní principy (výnosové modely, investiční fondy) v kombinaci s cílenou podporou bydlení.

• Veřejná regulace nájemného se nevztahuje na celý trh, ale pouze na byty se státní podporou.

Rizika a slabiny

• Zákon nezjednodušuje povolovací řízení ani výstavbu – zaměřuje se výhradně na provozní a investiční stránku nájemního bydlení.

• Nákladové nájemné může být politicky zneužitelné – nejasnosti kolem metodiky výpočtu (nařízení vlády) mohou vyvolat nejistotu.

• Smluvní omezení pro získání podpory (doba nájmu, nájemné) mohou snižovat flexibilitu a návratnost projektů.

📌 Poslanecká sněmovna postoupila dne 29. 4. 2025 návrh zákona Senátu, jeho projednání se očekává 21. května 2025, poté by měl být podepsán prezidentem republiky. Celý Vládní návrh zákona o podpoře bydlení si můžete přečíst zde: https://www.psp.cz/sqw/text/orig2.sqw?idd=253837