En 2010, José, como único propietario, decide afectar ese inmueble a habitación familiar a favor de María y de sus hijos. Sin embargo, debido a un grave descuido o negligencia del notario que realizó el acto, la escritura de afectación nunca fue inscrita en el Registro Público, aunque José y María siempre creyeron que si lo estaba. La cabida del inmueble es de 850 metros cuadrados.

En 2019, José se endeuda gravemente en un negocio personal fallido y necesita ₡50,000,000 urgentemente para pagar a sus acreedores. Sin consultarle a María, y aprovechando que la afectación no consta en el Registro Público, José logra vender la casa a un tercero, "Inversiones Seguras S.A.", por ¢50,000,000, un precio por debajo del mercado. Inversiones Seguras S.A. realiza el debido estudio registral, no encuentra la afectación y compra el inmueble.

Al enterarse de la venta, María, desesperada, acude a los tribunales alegando que la casa es la habitación familiar, que ella nunca dio su consentimiento para la venta y que el acto de José es nulo, buscando recuperar la propiedad para su familia. Inversiones Seguras S.A. se defiende alegando ser un comprador de buena fe, que confió en lo que aparecía en el Registro Público.

Preguntas:

1. Analice la validez de la venta del inmueble realizada por José a "Inversiones Seguras S.A.", a la luz del Código de Familia. ¿Es el argumento de María válido, considerando que la afectación a habitación familiar no estaba inscrita?

2. ¿Qué importancia legal tiene la inscripción de la afectación a habitación familiar en el Registro Público ? ¿Cómo afecta la falta de inscripción los privilegios conferidos en este caso?

Hay afectación civil para el tercero que compra de buena fe que debe ser resarcida por el vendedor que aún conociendo la situación legal del inmueble se aprovechó del vacío de formalidad para vender.

2 Toda la importancia ya que esto certifica cualquier privilegio conferido a Maria y asegura que no se pueda vender. El código de familia establece en el artículo 37 que toda capitulación se debe de realizar en escritura pública, y esto al no permanecer inscrita no posee efecto, tendría que realizar un proceso civil contra el abogado que no realizó el proceso correcto.

El artículo 41 menciona también que el régimen de gananciales en el inciso 1 que los que fueran introducidos al matrimonio, o adquiridos durante el, por título o por causa aleatoria. Lo cual Maria y su familia podrían generar un proceso sobre José por no informar su familia y disponer del bien que es un régimen ganancial.

El artículo 42 menciona sobre el inmueble destinado a habitación familiar no puede ser afectado por acreedores siempre y cuando esté en el registro público lo cual no es así.

Leimber Solano

art 46 CF, art 42 CF

2-la afectación es importante ya que protege los bienes de habitación familiar de ser enajenados sin la autorización de las partes beneficiadas como lo seria en este caso María art 42 CF, al haber error por parte del notario y al fallar con la presentación de la afectación ante el registro el bien queda desprotegido.

profe en este caso puede María alegar daños y perjuicios?

No lo es. El artículo 42 del CF indica que solamente cuando conste en el Registro Público, el inmueble no puede ser enajenado ni gravado con el consentimiento de ambos cónyuges o por el propietario pero solamente en caso de utilidad y necesidad demostradas.

¿Qué importancia legal tiene la inscripción de la afectación a habitación familiar en el Registro Público? ¿Cómo afecta la falta de inscripción los privilegios conferidos  en este caso?

Como ya se dijo, la importancia es la del artículo 42 del CF. La inscripción es esencial para que esta proteja la habitación familiar de ser enajenada y la pierda la familia. Ante la falta de inscripción, todo lo prohibido en el 42 será posible.

Según la segunda lo que protege la afectación familiar se contempla en el articulo 42 del código de familia: El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado sino con el consentimiento de ambos cónyuges.

Tampoco podrá ser perseguido por acreedores personales del propietario, salvo en caso de cobro de deudas contraídas por ambos cónyuges.

 Cuando se trate de derechos creados bajo el Régimen Especial de Vivienda de Interés Social autorizados mediante ley, la vigencia del Régimen de habitación familiar será de al menos diez años.

La venta es totalmente válida, y la importancia es realmente muy necesaria para evitar estas situaciones, donde el artículo 42 la daba un respaldo para evitar la venta.

La venta del inmueble realizada por José a favor de la sociedad es jurídicamente válida, aun cuando el bien hubiera sido destinado de hecho a habitación familiar, ya que la afectación correspondiente nunca fue inscrita en el Registro Público. De conformidad con el Código de Familia, la afectación a la habitación familiar constituye una limitación al derecho de propiedad que solo produce efectos frente a terceros a partir de su inscripción registral. El artículo 43 del Código de Familia establece expresamente que tanto la afectación como su cesación deben constar en escritura pública e inscribirse en el Registro correspondiente, y que surtirán efectos desde la fecha de su inscripción. Asimismo, el artículo 42 condiciona la prohibición de enajenar o gravar el inmueble sin consentimiento del otro cónyuge a que dicha afectación conste en el Registro Público. En el caso planteado, al no haberse inscrito la afectación, el Registro mostraba a José como único propietario del inmueble, sin limitaciones, por lo que estaba facultado para disponer del bien. La sociedad al realizar el estudio registral y no encontrar la afectación inscrita, actuó como tercero adquirente de buena fe, protegido por el principio de fe pública registral. En consecuencia, el argumento de María, basado en la existencia de una afectación no inscrita y en la falta de su consentimiento, no es suficiente para anular la venta ni para recuperar el inmueble frente al tercero comprador.

Pregunta 2.

La inscripción de la afectación a la habitación familiar en el Registro Público es un requisito esencial y constitutivo para que dicha limitación al derecho de propiedad produzca efectos jurídicos frente a terceros. El artículo 42 establece que el inmueble destinado a habitación familiar no podrá ser enajenado ni gravado sin el consentimiento de ambos cónyuges o convivientes, pero condiciona expresamente dicha prohibición a que la afectación conste en el Registro Público, lo que evidencia que la limitación solo opera con publicidad registral. Por su parte, el artículo 43 dispone que la afectación debe realizarse mediante escritura pública y que tanto la afectación como su cesación deben inscribirse, señalando de forma clara que surtirán efectos desde la fecha de su inscripción, lo cual confirma que, antes de ese momento, la afectación carece de eficacia frente a terceros. Los artículos 44 y 45 refuerzan esta naturaleza registral al regular los supuestos de cesación y sustitución de la habitación familiar, los cuales igualmente requieren inscripción para producir efectos legales. En consecuencia, la falta de inscripción de la afectación implica la pérdida de los privilegios legales que el régimen de habitación familiar concede, pues no impide la enajenación del inmueble ni limita válidamente al propietario frente a terceros adquirentes de buena fe, quedando la protección reducida al ámbito interno familiar.

Motivo

María demanda a José debido a que este, con pleno conocimiento de que el inmueble constituía la habitación familiar, procedió a venderlo de manera unilateral y sin su consentimiento, ocasionándole un daño patrimonial y vulnerando los deberes de lealtad, solidaridad y protección que rigen las relaciones familiares. Aunque la venta resulte válida frente a terceros por no haberse inscrito la afectación en el Registro Público, la conducta de José es jurídicamente reprochable en el ámbito interno de la relación familiar, pues privó a María y a los hijos del uso de la vivienda familiar y puso en riesgo su estabilidad habitacional. En consecuencia, la demanda se fundamenta en la responsabilidad civil derivada del incumplimiento de los deberes familiares y en el perjuicio económico y moral ocasionado, sin que ello implique la nulidad del acto de compraventa, sino la exigencia de una indemnización por los daños y perjuicios causados (daño patrimonial directo, daño moral, daño a la estabilidad familiar).

La afectación a habitación familiar nunca fue inscrita en el Registro Público, aunque sí fue otorgada en escritura, prevaleciendo el principio de: Publicidad registral y fe pública registral, por lo que no está inscrito no es oponible frente a terceros de buena fe.

Asi como se detalla en el ARTÍCULO 42 – Afectación del inmueble familiar; privilegios

El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado sino con el consentimiento de ambos cónyuges, si el propietario estuviera en matrimonio, o por disposición judicial, a solicitud del propietario, previa demostración de utilidad y necesidad del acto.
Tampoco podrá ser perseguido por acreedores personales del propietario, salvo en caso de deudas contraídas por ambos cónyuges o por el propietario con anterioridad a la inscripción

Por tanto:

La compraventa es válida frente al tercero comprador de buena fe, por lo que el argumento de María NO es valido.

2. Importancia legal de la inscripción de la afectación a habitación familiar

La inscripción tiene tres efectos fundamentales:

1. Publicidad: Hace visible ante todos que el inmueble: Es vivienda familiar, No puede venderse sin consentimiento del cónyuge

2. Oponibilidad frente a terceros Solo lo inscrito Puede hacerse valer contra compradores, bancos, acreedores, etc.

3. Protección efectiva: Sin inscripción: La protección existe entre cónyuges, Pero no protege contra terceros de buena fe.

Así como se establece en el ARTÍCULO 43 – Forma de hacer la afectación, inscripción, efectos

La afectación la hará el propietario a favor de:

• su cónyuge o conviviente (en unión de hecho),

• de los hijos e hijas menores o mayores de edad (estos últimos mientras requieran alimentos),

• así como a favor de personas adultas del grupo familiar que habiten el inmueble y presenten discapacidad o estén en vejez.

Tanto la afectación como su cesación deberán hacerse en escritura pública e inscribirse en el registro correspondiente, y surtirán efectos desde la fecha de su inscripción.

Principales Conclusiones:

María pierde la posibilidad de recuperar el inmueble frente al comprador.

Aunque podría:

• Demandar a José por daños y perjuicios

• Reclamar responsabilidad civil al notario por negligencia profesional

• Eventualmente demandar por fraude si logra probar mala fe del comprador

• Respaldarse del articulo 47 para realizar de manera mas adecuada el cese de la afectación

2-la importancia legal, es para el bienestar de los menores de edad y Maria, dado a la falta de inscripción se quedan sin el inmueble. articulo 42

En Costa Rica la afectación familiar se constituye en escritura pública esto según el artículo 43 del código de familia el último párrafo y se creó para proteger la casa donde reside la familia, la ley protege esa casa , en este caso entre Jose y Maria lo pueden discutir pero resulta que no es válido ante terceros si esta no esta inscrita, ahora bien si hubiese estado inscrita ante el registro si hubiera necesitado el consentimiento de Maria pero en este caso no aplica por la no inscripción y Jose podía hacer la venta. En este caso la nulidad no existe porque Inversiones Seguras compro de buena fe y verificaron a nivel de registro que la propiedad contaba con todo para ser comprada.

Respuesta n° 2

La importancia legal es la función de lo registral ya que no existe la publicidad registral para verificar la afectación familiar y no limita al propietario que pueda vender la misma.

Como afecta: Deja desprotegida a la familia, el que adquiere la propiedad compra de buena fe una propiedad que debía estar en afectación familiar y luego se ve en disputas y lamentablemente los afectados después de que compran el inmueble no lo puede recuperar.

En este caso Maria puede demandar a Jose por la vía civil porque él esta abusando de su derecho y no tomo la debida seguridad antes.

2. La inscripción de la afectación tiene importancia legal porque es un requisito para que surja efectos y el bien quede protegido, si no se inscribe es como que no se hubiese hecho nunca, según lo establece el artículo 43 del Código de familia. Al no hacerse esta inscripción el inmueble queda privado de los privilegios legales establecidos en el artículo 42.

Aunque no estaba inscrito, José tenía que cumplir con el acuerdo familiar y no disponer del hogar en perjuicio de su familia.

El artículo 43 es claro en que tanto la afectación como su cesación deben hacerse en escritura pública e inscribirse en el registro correspondiente y surtirán efectos desde la fecha de su inscripción; misma que no se realizó.

La inscripción de la afectación es de gran importancia ya que como lo indica el articulo 42 El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado sino con el consentimiento de ambos cónyuges

La falta de inscripción vuelve libremente vulnerable el bien que se creía en patrimonio familiar ya que no cuenta con ninguna protección obre este, el bien puede ser perseguido por acreedores personales del propietario.

Respuesta #2: A nivel del código de familia no es válido ya que la casa no tenía ninguna inscripción registrable de la afectación (Por error del abogado).

Respuesta #3: Según el artículo #47 del Código de Familia es importante la afectación para proteger el patrimonio de la familia y evitar situaciones similares a este caso.

Respuesta #4: Deja vulnerable al menor y a la esposa, ya que, si se hubiese inscrito de la manera correcta, José no hubiese tenido la posibilidad de vender el bien inmueble.

2- la importancia de la inscripción radica en que es el mecanismo de publicidad esencial que activa la protección del hogar frente a terceros, su ausencia provocó una grave indefensión al impedir que se garantizara a la familia la asistencia de un patrocinio letrado para defender sus intereses ante la venta unilateral de Don José, asimismo, la falta de registro bloqueó las garantías mínimas de las menores establecidas en la constitución política según lo indica el articulo 43 y las medidas de apoyo que en el artículo 44 exige al sistema judicial para proteger la dignidad y autonomía de las personas en estado de vulnerabilidad, permitiendo que se violara el patrimonio familiar sin los controles legales que este código impone para asegurar la igualdad jurídica.

Aunque el Código de Familia exige el consentimiento del otro cónyuge para enajenar la vivienda familiar según los artículos. 41 y 42 CF, esta protección solo es oponible a terceros cuando la afectación está debidamente inscrita.

María tiene razón en cuanto a que la casa funcionaba en la práctica como habitación familiar, pero no puede hacer valer esa afectación frente al comprador, porque para efectos registrales la propiedad aparecía sin limitaciones. Inversiones Seguras S.A. actuó como tercero adquirente de buena fe, amparado en el principio de fe pública registral.

La inscripción en el Registro Público es esencial porque:

Da publicidad a la afectación y la hace oponible frente a terceros, la afectación solo surte efectos entre los cónyuges, pero no limita la facultad del propietario frente a compradores posteriores.

Su ausencia permite que un tercero adquiera válidamente el inmueble, sin quedar afectado por una limitación que no consta registralmente.

2.     La falta de inscripción fue determinante, si la afectación a habitación familiar se hubiera inscrito, la casa no habría podido venderse sin el consentimiento de María y tampoco habría podido ser perseguida por acreedores. Al no hacerse, María y sus hijos quedaron sin esa protección legal, perdiendo los beneficios que la ley otorga a la habitación familiar. Finalmente, el daño que sufre María no proviene del comprador, sino de la actuación irresponsable de José y del notario, quienes sí pueden ser responsables por las consecuencias que esta omisión causó a la familia.