LOCACIONES URBANAS by Andres Segura

PRECIO

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

Se fija en pesos. O puede ser en especies, bien detalladas.
Se paga mensualmente.
Si es para destino de vivienda, no puede exigirse que se pague mas de un mes por adelantado.
No se permite su actualización -indexación-

En la práctica se fija un monto total para los dos o tres años, según el tipo de alquiler.
Ese monto total, ya incluye las actualizaciones semestrales, es decir, son tres actualizaciones.
Ejemplo: Si comenzas pagando $5000, los segundo seis meses pagarás esa suma, con el porcentaje aplicado de 12 o 15 %, según la inflación. El segundo semestre vas a pagar $5600. AL tercero se aplica el porcentaje a 5600, es decir, $6272. Para el cuarto semestres, se aplica el 12% a la ultima suma.

EFECTOS DE LA EXTINCION

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

Si no se acredita el pago de dos meses de pago, el locador puede intimar fehacientemente con un plazo no menor a diez días a que se cumpla con el mismo.
Caduca la fianza o garantía, siempre y cuando no se reclamen alquileres atrasados.
Se restituye el inmueble en manos del locador.
EL locatario puede retirar mejoras de lujo o suntuarias.

Por resolución anticipada:Puede un locatario irse con anticipación.

Si es dentro del año, deberá pagar al locador un mes y medio de alquiler.
Si lo hace dentro del segundo año, deberá pagar un mes.

EXTINCIÓN

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

El contrato se extingue:

Por cumplimiento del plazo.
Por resolución anticipada.

Si fallece el locador, el locatario tiene derecho a permancer hasta que se cumple el plazo.

Si fallece el locatario, su familia, o sucesores tiene derecho de usar y gozar del inmueble hasta el cumplimiento del plazo.

CESION

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

Sólo, si esta permitido en el contrato, vas a poder sub alquilar lo que alquilaste. Pero vas a tener que tener en cuenta una serie de requisitos legales infaltables, como que no se podrá alterar el destino del inmueble.
Se debe informar al locador por un medio fehaciente como una carta documento, donde conste el nombre y demás datos de quien va a sub alquilar, como así también el destino del inmueble.

MEJORAS

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

Hay mejoras que si no están pactadas, no es obligación del locador, afrontarlas.

Si el locatario construye un muro, donde había una simple cerca, podría reclamar. Pero si cambia la grifería por una de mejor confort, y no esta pactado, no podrá reclamarlas.

Cambio de cañerías, o cables peligrosos, o mejora de techo o paredes, etc, son necesarias para el mantenimiento del inmueble. Entonces, deberan ser afrontadas por el locador.

Pero la pintura limpieza, jardinería, etc, son a cargo de quien alquila.

OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

Locatario es quien paga el precio, por el uso y goce de ese inmueble.
Sus obligaciones son:

Respetar el destino pactado para ese inmueble. Si es vivienda, no debe poner un lavadero.
Conservar el inmueble en buen estado. Se hace cargo de mejoras como pintura y mantenimiento de muebles de cocina, etc.
Pagar el precio en tiempo y forma.
Pagar los servicios asumidos.
Devolver el inmueble en las condiciones pactadas, al termino o extinción de contrato.

OBLIGACIONES DEL LOCADOR

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

Es locador, quien asegura el uso y goce del inmueble, a cambio de un precio.
Sus obligaciones son:

Entregar el inmueble para su uso y goce en el estado pactado.
Conservarla para aptitud del uso convenido. Se hace cargo de las mejoras por deterioros producto del paso del tiempo. Ejemplo, se avería el techo, o cañería.
Pagar mejoras necesarias que hubiera hecho el inquilino. O descontarlo del alquiler.
Recibir el precio pactado.
Respetar el plazo mínimo, mencionado -2 o 3 años-
Pagar gravámenes, como impuestos, etc.

PLAZOS

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

En las locaciones urbanas residenciales, el plazo mínimo es de 2 años.

En las comerciales, asciende a 3 años.

Una vez vencido el mismo el contrato queda cumplido.
Las partes podrán renovarlo.

Si vencido el plazo, no se renueva el contrato, y se sigue pagando el bien que se esta usando, basta con que uno cese.

No se reconduce tácitamente.

OBSERVACIONES PREVIAS

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

Una vez elegido el inmueble, sugiero observar:

Que quien te alquile, sea el titular del inmueble, o apoderado, o tenga un derecho cierto sobre el mismo.
Ver el inmueble previamente.
Que el inmueble a contratar sea el que viste previamente, o sea, que figure en el contrato.
Que el precio sea razonable, es decir, equilibrado entre lo que podes pagar y el tipo y estado del mismo.
En simultaneo a la firma del contrato, realizar un inventario junto a quien te alquile. Puede ser el agente inmobiliario.

FORMA

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

Se debe realizar por escrito, a los efectos probatorios.
Sugiero certificar la firma de las partes ante escribano público y/o Juzgado de Paz; a los efectos de solicitar los servicios.Evite posteriores dolores de cabeza.
Además debes pagar un sellado en el Banco de la Provincia, es decir, un 1% del monto total del plazo mínimo. De no pagarlo, se te va a complicar hacer valer en juicio tus derechos. Muchos no lo pagan, especulando en que todo va a salir bien.

DEFINICIÓN DE LOCACIÓN.

abgsegura1 — 2018-10-17 20:25:20 UTC

Contrato en el que una de las partes se obliga a otorgar a la otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Conforme Art. 1185 del CCyC.

abgsegura1 — 2018-11-09 23:09:55 UTC

Es locador, quien asegura el uso y goce del inmueble, a cambio de un precio.