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Supuestos facticos y presupuestos de la pretensión

la parte que fue incumplida fue la de la demandada quien antes de la fecha acordada para dar con la perfección del contrato ; notifico y aviso que el bien del negocio previamente discutido , fue vendido ante un tercero y que les devolverá el dinero recibido ; dando así que se deberá pagar la clausula penal estimada para los perjuicios.

Restituciones mutuas y perjuicios

La pretensión de los demandantes de que se reconozcan como indemnización de perjuicios los intereses moratorios de la suma que entregaran a la demandada está llamada al fracaso, porque al ser reconocida la cláusula penal no puede exigirse conjuntamente la indemnización de perjuicios ordinaria, porque los perjuicios se indemnizarían dos veces, lo que resulta inaceptable.

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CONSIDERACIONES y RELACION CON LO EXPUESTO CON LA CLASE

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CONSIDERACIONES y RELACION CON LO EXPUESTO CON LA CLASE

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Clase del contrato
Se presenta una promesa de compraventa en donde la parte demandada se compromete a vender a la parte demandante y a su vez esta  se compromete a comprar.

El artículo 89 de la ley 153 de 1.887 parte de una redacción negativa: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna”, pero deja abierta la posibilidad que esta los pueda generar siempre y cuando se cumpla con unos requisitos muy especiales:

a. Que la promesa conste por escrito, requisito cumplido en razón de haberse aportado por la parte actora los documentos que la contienen, y toda vez que no fueron tachados de falsos ni desconocidos por las partes, constituye plena prueba de su existencia.

b. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que la ley declara ineficaz por no concurrir las exigencias legales.

c. Que la promesa fije un plazo o condición que determine la época en que ha de celebrarse el contrato requisito que se satisface al fijar la promesa como fecha para la celebración del contrato de compraventa el día 23 de octubre del año 2000.

d. Que se determine de tal suerte el contrato que para su perfeccionamiento sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Este requisito se cumple cuando a la promesa de compraventa sólo le falta la formalidad de la escritura pública .

Obligaciones del vendedor y del comprador

La obligación específica que surge para las partes en el contrato de promesa, es la de concurrir a la celebración eficaz del contrato prometido, en el término o al cumplimiento de la obligación al efecto estipulados; esto es que, la promesa sólo produce obligaciones de hacer, a más de las estipuladas en el mismo contrato.

Condición resolutoria de los contratos

De acuerdo con el artículo 1546 del Código Civil, en todo contrato va envuelta la condición resolutoria tácita, que resulta de la acción que tiene los contratantes de resolver el contrato celebrado o pedir su ejecución en ambos casos con indemnización de perjuicios.

Para que la pretensión prospere se requiere que quien la alega haya cumplido o se haya allanado a cumplir con las obligaciones que generó el contrato celebrado y el otro contratante no haya cumplido su parte. Establecido lo anterior se deducirá de ahí las prestaciones mutuas, la indemnización, etc., a que diere lugar la resolución.

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1. Revocar la sentencia dictada en este asunto por el Juzgado 22 Civil del Circuito de Bogotá D.C el once de mayo de dos mil siete. En su lugar se dispone:

1.1. Declarar la resolución de contrato de compraventa suscrito entre las partes por incumplimiento de la demandada.

1.2. Ordenar a Aleja Narváez Pérez devolver a Salomón Parada Alba y María Isabel Torres Rodríguez dentro de los seis días siguientes a la ejecutoria de esta providencia la suma de cinco millones de pesos con corrección monetaria calculada de  conformidad con el IPC – nivel de ingresos medios- e intereses del 6% anual desde el 17 de julio de 2000 y hasta la fecha en que se efectúe el pago.

1.3. Negar el reconocimiento de intereses moratorios.

1.4. Condenar a la demandada al pago de la cláusula penal estimada en la suma de treinta millones de pesos, que deberá cancelar a los demandantes dentro de los seis días siguientes a la ejecutoria de esta providencia.

2. Condenar en costas de ambas instancias a la demandada. Tásense las de ésta

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La parte demandante interpuso recurso de apelación contra la sentencia proferida y solicitó la corrección del “Numeral Primero”, ya que se accedió a dos de las cuatro pretensiones; en el mismo modo, se modifique el “numeral Tercero”, procediendo en su lugar a adicionarlo, condenando también al pago de la cláusula penal y a los intereses moratorios recibidos por la demandada como parte del precio. Así mismo pidió, revocar en su totalidad el “numeral Cuarto”, procediendo a condenar en costas del proceso a la parte demandada.

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* Se compilan los antecedentes del caso para dar revisión a los presupuestos procesales, no encontrando error en ellos.

*  Se citan los artículos 1602, 1546 del Código Civil y la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia,  y se pone de manifiesto los presupuestos para la prosperidad de la acción resolutoria, que son: a) la existencia de un contrato bilateral válido; b) incumplimiento del demandado, total o parcial, de las obligaciones que para él generó el pacto; y, c) que el demandante, por su parte, haya cumplido los deberes que le impone la convención, o cuando menos que se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos.

* Señaló que para que una promesa de compraventa pueda ser fuente de obligaciones y para que imponga la carga de salir al cumplimiento, debe reunir por lo menos los siguientes requisitos: a) que conste por escrito; b) que el contrato referido no sea de aquellos ineficaces por mandato legal al no concurrir los requisitos exigidos; c) que se establezca el plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse; d) que esté claramente determinado haciendo falta únicamente para su perfeccionamiento la tradición

*Se advirtió que todos lo contratos llevan envuelta la condición resolutoria en caso de que uno de los contratantes no cumpla lo pactado, y se expuso la doctrina del mutuo disenso tácito como ejemplo de una forma de evitar el estancamiento de las partes en un contrato incumplido por ambas.

*El juez menciona que la promesa de compraventa que se busca resolver, cumple las condiciones para que tenga eficacia jurídica, ya que a pesar de que no se escribió la hora en que se debían reunir los contratantes a la notaria para suscribir la escritura, esto no vicia el contrato, ya que si se escribió el día que se cumpliría esta obligación.

*El juez encontró que efectivamente la demandada había incumplido ya que hizo caso omiso de asistir a la Notaría el día que se señaló.

*Con referencia al cumplimiento del contrato por parte de los demandantes, el juez de primer grado mencionó que tanto el vendedor como el comprador tenían la obligación de asistir a la Notaría a suscribir la escritura, y que no existía prueba que demostrara que los demandantes asistieron a la Notaría. Sin tomar el incumplimiento de la demandada como excusa.

*Ante el incumplimiento del contrato por ambas partes, y ya que ninguno se encontraba en mora frente al otro, se decidió que el negocio jurídico compendiado debía eliminarse, la vendedora debía regresar $5.000.000 que recibió como parte del precio, junto con los intereses comerciales desde la fecha de su recibo y hasta que se realice la devolución.

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1. SALOMON PARADA ALBA y MARIA ISABEL TORRES demandaron a ALEJA NARVAEZ DE PEREZ por medio de un proceso ORDINARIO de MAYOR cuantía se hicieran las siguientes declaraciones y condenas:

1.1. Que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa entre SALOMON PARADA ALBA y MARIA ISABEL TORRES RODRIGUEZ y la señora ALEJA NARVAEZ DE PEREZ, por incumplimiento de la entrega del inmueble al igual que su no comparecencia a la Notaría para la firma de la escritura pública que legalizaría la tradición del inmueble.

1.2. Que se condene a la demandada a devolver la suma de CINCO MILLONES DE PESOS M.L. ($5.000.000.oo) correspondiente al abono inicial fijado en el contrato y entregado.

1.3. Que se condene a la demandada a indemnizar a los demandantes los perjuicios causados por su incumplimiento, como son los intereses moratorios.

1.4. Que se condene a la señora ALEJA NARVAEZ DE PEREZ a cancelar la suma de TREINTA MILLONES DE PESOS M.L. establecida como cláusula penal para la parte incumplida.

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIALSALA CIVIL

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIALSALA CIVIL

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Magistrada Ponente: Dra. LIANA AIDA LIZARAZO V