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La demanda corresponde a la cantidad de vivienda que la población puede comprar o rentar a un periodo o alquiler determinado, y está sujeta a los cambios que ocurran en la estructura de la pirámide poblacional y en la distribución del ingreso para ello es necesario segmentar al mercado en base al ingreso por deciles en los hogares y su distribución en el país, quedando la población de la siguiente manera:

Segmento 1. Familias con ingreso menor a dos y medio veces de salario mínimo (SM) (deciles I, II, III y IV), lo que equivale al 33% de los hogares existentes según datos arrojados por la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto en los Hogares. Este sector acude a menudo a zonas irregulares, de alta densidad y sin o poca infraestructura.

Segmento 2. Familias de ingresos medios de 2 y medio a 8 veces de SM equivale al 43% de los hogares por lo que es el segmento más beneficiado de los programas institucionales.

Segmento 3. Familias de alto ingreso con salario equivalente o superior a 8 veces el SM,  representa al 31% del total de hogares, por lo que puede acceder al tipo de vivienda de mayor calidad lo que garantiza la rentabilidad de la inversión de la vivienda y el buen funcionamiento de la intermediación financiera.

La población con la capacidad real de adquirir una vivienda digna, se estima en base a: La formación de nuevos hogares, el rezago habitacional-hogares sin vivienda-, a la movilidad habitacional-Hogares con una vivienda propia y con ingresos suficientes para acceder a una de mayor valor con mejores atributos- y curas de originación-personas que solicitaron crédito hipotecario y fueron rechazadas en primera instancia o bien, a aquellas que estaban en el Buró de Crédito, cuya solicitud de crédito se aceptó por medio de programas de ahorro y mejoramientos

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La necesidad de dar respuesta a la creciente demanda de este segmento llevó al gobierno a crear el Programa Financiero de Vivienda, para impulsar programas gubernamentales y canalizar recursos de la banca privada a la producción de vivienda de interés social a través del Fondo de Operación y Descuento Bancario a la Vivienda (FOVI), el cual prestaba a las instituciones de crédito para que lo destinaran a la realización de viviendas de interés social, controlando los importes, plazos y tasas de interés concedidos con su apoyo.

Las condiciones económicas cambian, contrayéndose la oferta de créditos por parte de la banca comercial, la inflación sostenida limitó la compra a bienes de subsistencia, los bancos comerciales impusieron medidas reglamentarias muy estrictas como tasas de interés flotantes que hacían impredecibles el monto mensual a pagar. (Poó, 2007). Por tal motivo el gobierno intervino nuevamente en el mercado de vivienda mediante el fortalecimiento de los organismos ya existentes y la creación de nuevos como: el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores -Infonavit-, el Fondo de Vivienda para el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado –Fovissste- y el Fondo de la Vivienda para los miembros de las fuerza armadas – Fovimi.

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Una vivienda propia es el bien fundamental de una persona o familia para su estabilidad y mejoramiento de vida, la cual va acorde con su posición socioeconómica. A nivel mundial este bien ha sido y es una cuestión que constituye la preocupación principal de varios países incluyendo México, ya que su solución afecta factores económicos y sociales que influyen en el progreso de la población.

Existió un crecimiento demográfico del 31% de una década a otra, la migración rural y el aumento del proceso de urbanización llegó a ser del 42%, traducidos en fuertes presiones sobre la demanda de vivienda frente a la oferta, en consecuencia el déficit creció año con año afectando más a las clases bajas, por lo que, la vivienda se convirtió en parte de la política gubernamental y financiera, se promulgó la Ley Orgánica del Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas y se organizó el sistema bancario de ahorro y préstamo para la vivienda familiar en el país.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía e Informática (INEGI), con el desarrollo económico rápido y sostenido, se atrae una creciente urbanización. La migración rural se vuelve un problema por falta de espacio disponible para nuevos asentamientos urbanos, pasando de 11 a 17 millones de personas, correspondientes al 42.6% y al 50.7%, desembocando en desbordamientos hacia las periferias, siempre alrededor de centros importantes de actividad económica.

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La importancia del sector de la construcción reside en que es un indicador adelantado de la economía gracias a su efecto multiplicador. Dicho efecto se detuvo en cuanto la economía norteamericana entró en crisis debido a los instrumentos subprime, las repercusiones sobre la economía mexicana.

Toda esta situación se ha reflejado en el mercado laboral, que de acuerdo al INEGI y el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), solo ha tenido un incremento promedio del 0.7% en la población registrada que cotiza eventualmente, es decir, que mantienen por poco tiempo el empleo, mientras que la población que cotiza de manera permanente solo incrementó en promedio en los últimos años con un 0.2%.

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Se realizan reformas las cuales dieron certidumbre a la iniciativa privada, desarrolladores y demandantes de vivienda para invertir en dicho mercado. El apoyo del gobierno al sector de construcción en especial el de vivienda se debió al efecto multiplicador60 sobre 37 ramas productivas de las 73 existentes. Dicho efecto fortaleció la demanda interna que fomentó la creación de empleo.

Sin embargo la crisis ha afectado en gran proporción a la economía y con ello el PIB total y el PIB de la construcción disminuyendo 7% y 6% respectivamente, el empleo a nivel nacional sólo aumentó un 0.4% y en la industria de la construcción el empleo disminuyó en 4%.

Finalmente la economía tiene un ligero repunte, en el cual ya no intervino la industria de la construcción, con la desaceleración económica, el sector de vivienda comienza a descender mientras que el PIB sigue dicho comportamiento.

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Muestra la evolución demográfica que ha existido en este país y el avance en políticas de vivienda para que tanto la oferta como la demanda de vivienda converjan, con la facilidad de adquirirla con ayuda de un crédito por ser la fuente más viable para conseguir una casa, dando lugar al mercado primario de hipotecas.

Las políticas de vivienda que marcaron el cambio en el mercado de hipotecas se fundamentaron gracias al Plan Nacional de Vivienda y a las medidas instrumentadas a nivel financiero a través de la Ley de Instituciones de Crédito y la Ley General de Títulos y Operación de Crédito a fin de regular la bursatilización de hipotecas y a los agentes que los manejan, proporcionando solidez al procedimiento al contemplar cambios legales y la coordinación con el sector privado.

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GLOBALIZACION DE LOS MERCADOS HIPOTECARIOS 

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GLOBALIZACION DE LOS MERCADOS HIPOTECARIOS 

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Inmobiliaria en Burgos - ATRIO Inmobiliaria

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Más de 20 años de experiencia. La mayor oferta en todo tipo de inmuebles en venta y alquiler (vivienda, obra nueva, unifamiliares, locales, naves, oficinas, fincas), en Burgos y Mallorca.

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Entre las características de un banco hipotecario destacan:

Reciben depósitos de participaciones de préstamos hipotecarios y en cuentas especiales.

Su principal objetivo es la concesión de créditos para adquirir, construir, ampliar, reformar y mejorar activos inmuebles de todo tipo.

Otorgan garantías que tienen vinculación con operaciones en las que intervienen.

Pueden obtener créditos del exterior.

Por la razón anterior, pueden actuar como intermediarios financieros de créditos obtenidos en moneda extranjera y nacional.

Pueden emitir obligaciones o cédulas hipotecarias.

Están capacitados para realizar inversiones temporales en colocaciones de fácil liquidación.

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Un banco hipotecario es un tipo de entidad financiera que realiza labores de cesión de créditos y préstamos con garantía hipotecaria. La forma de operar de estas instituciones financieras es a través de la emisión de cédulas hipotecarias, bonos de ahorro y aceptaciones de depósitos de ahorro, con los que consiguen liquidez y capital procedente del mercado dando como garantía a estos el bien hipotecado por el prestatario o el valor nominal de éste. De esta forma, se puede decir que el banco hipotecario es un intermediario financiero puro entre los excedentes de ahorro y los necesitados de financiación, poniendo como garantía un activo inmobiliario.

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INSTITUCIONES BANCARIAS, IMPULSORAS EN EL MERCADO FINANCIERO HIPOTECARIAS.

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INSTITUCIONES BANCARIAS, IMPULSORAS EN EL MERCADO FINANCIERO HIPOTECARIAS.

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¿Qué es un crédito hipotecario?

Es cuando un banco te presta dinero para que adquieras, construye o remodela una vivienda.

Un crédito hipotecario es un tipo de crédito en el que el banco o una institución financiera te presta dinero con la condición de que devolverás la suma que te prestó y en la que dejas como garantía de pago alguna propiedad que tengas, como tu casa.

Dado que los montos de los préstamos son muy altos, las entidades bancarias te otorgan plazos muy largos para devolverlo. Estos pueden tener una duración de entre 5 y 20 años.
¿Por qué te sirve?
Obtener un crédito hipotecario es de gran utilidad al necesitar una suma de dinero muy grande para poder comprar una casa. A diferencia de cualquier otro tipo de créditos, las cuotas mensuales suelen ser no tan altas gracias a los largos plazos que tienes para liquidar el crédito. Esto te permite seguir cumpliendo con tus gastos cotidianos sin afectar de forma importante tu salud financiera.

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El INFONAVIT, COMO INSTITUCIÓN FINANCIERA HIPOTECARIA, LOS BANCOS

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El INFONAVIT, COMO INSTITUCIÓN FINANCIERA HIPOTECARIA, LOS BANCOS

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Las entidades financieras trabajan con el Infonavit en sus operaciones monetarias y administrativas diarias y, sobre todo, en el logro de una mayor colocación de créditos hipotecarios y en el impulso al desarrollo de vivienda, que es uno de los principales motores de la economía mexicana.

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Uso Institucional  de los mercados hipotecarios

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Uso Institucional  de los mercados hipotecarios

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En México el mercado  hipotecario En el periodo de formación de Infonavit se entregaron 88 mil créditos para viviendas cuya construcción fue dirigida y controlada desde la selección y adquisición de los terrenos en que habrían de erigirse, hasta los estudios preliminares (topográficos, características del suelo, distribución de los servicios), diseños urbanos y de vivienda, búsqueda y selección de contratistas, planeación del presupuesto, ejecución y supervisión de las obras. Infonavit se consolidó como una institución orientada al servicio social, con políticas diseñadas por interés en los cuentahabientes de menor salario se reformó sustancialmente la legislación del Instituto, en que comenzó a buscarse el fortalecimiento financiero, la recuperación de los créditos y la capacidad de ofrecer al ahorro de los trabajadores rendimientos superiores a la inflación. Infonavit desarrolló planes con el propósito de ampliar la cobertura de sus servicios de crédito, procuró el desarrollo regional y la descentralización del ejercicio de los créditos para transparentar y hacer más equitativa su distribución, fomenta la transparencia y el ahorro con programas de cofinanciamiento y de “ahorro previo”.

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Los beneficios de emitir estos instrumentos de deuda pueden abordarse desde diferentes perspectivas. Para los
intermediarios financieros que originan los créditos, constituyen una fuente importante de financiamiento, ya que
pueden recibir recursos de manera casi inmediata derivados de la venta de los portafolios hipotecarios, favoreciendo
la emisión de nuevos préstamos. Además logran reducir el riesgo inherente a las hipotecas, distribuyéndolo entre el
público inversionista. Por otro lado, para los inversionistas, los BRH constituyen títulos de inversión diversificados muy
atractivos, ya que poseen largos horizontes de vencimiento (más de 20 años en promedio), con repago de capital e
interés, sustentados en la estructura y los enaltecedores, que dan mayor certidumbre a la inversión

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¿QUE SON LOS BRH?
Los Bonos Respaldados por Hipotecas son instrumentos de deuda originados a partir de un proceso de
bursatilización o titulización, en donde activos similares (hipotecas) se agrupan en un fideicomiso que emite títulos
entre el público inversionista en el mercado de valores. Los intermediarios financieros (bancos,
sofoles/sofomes e institutos de vivienda) originan o dan créditos hipotecarios a sus clientes. Un grupo o portafolio de
estos créditos se transfieren a un fideicomiso, que se encarga de emitir el bono, con ayuda de los agentes financieros
que participan en cualquier emisión de deuda (estructurador y colocador)Los títulos son además calificados por agencias
calificadoras, que se basan en la calidad de los activos puestos como colateral y en los enaltecedores. Los BRH son
emitidos y colocados en el mercado de valores para su adquisición por parte de inversionistas tanto institucionales
como no institucionales. Los recursos obtenidos por la venta de los BRH son entregados al fideicomiso y transferidos
a los originadores, con lo cual estos últimos disponen de recursos para otorgar más créditos. Una vez emitido el bono,
los flujos de efectivo generados por los activos agrupados son recaudados a través del administrador primario
(usualmente el originador) y se utilizan para cubrir los costos de mantenimiento de la bursatilización y el pago de
rendimientos a los inversionistas. El fiduciario se encarga de la administración de los flujos del fideicomiso. El
representante común es una figura legal que representa a los tenedores de los bonos. En ocasiones se cuenta con un
administrador maestro, cuyas funciones pueden ser desde la vigilancia de los flujos y de la información que se da a
conocer sobre el estado de la cartera y del fideicomiso, hasta una administración más activa de la cartera.

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LA HIPOTECA | Definición | Requisitos | Ejemplo

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LA HIPOTECA | Definición | Requisitos | Ejemplo

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Los principales factores de éxito de las compañías, que ha originado su crecimiento en el negocio hipotecario, han sido las competitivas líneas de crédito y las mejoras en sus productos que atienden a las necesidades sus potenciales clientes.

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Es por ello, que HSBC México presentó a finales de mayo su nuevo producto de crédito hipotecario ‘HSBC Preventa’ el cual permite al prestatario asegurar las condiciones de crédito (tasa de interés, plazo, monto y pago mensual), hasta por 24 meses para la adquisición de una vivienda nueva o usada.

“La condición por otorgamiento de crédito es del 1% y es reembolsable al momento de la disposición del crédito, el monto mínimo de crédito es 200 mil pesos. Este tipo de producto lo que brinda es total certidumbre a una familia joven que requiere un periodo de espera para la compra de una vivienda”, explicó Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo de Credito Hipotecario e Inmediauto de HSBC México, durante la presentación.

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De enero a mayo del 2022, la Asociación de Brokers Hipotecarios (ABH) logró colocar en el mercado 48 mil 404 millones de pesos (mdp) en créditos hipotecarios a nivel nacional; lo que representa un crecimiento de 4.5% respecto al mismo periodo del 2021.

Además, en los resultados acumulados durante los primeros cinco meses del año, la organización concretó un total de 21 mil 964 financiamientos de vivienda.

De acuerdo con Jorge Alcántara, director general de la ABH, esto es 3.4% menos de lo registrado en el mismo período del año anterior.

Sin embargo, los montos colocados fueron superiores, ya que pasaron de 46 mil 335 mdp en 2021 a más de 48 mil mdp en 2022.

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USO INDUSTRIAL DE LOS MERCADOS HIPOTECARIOS 

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USO INDUSTRIAL DE LOS MERCADOS HIPOTECARIOS 

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REDUCCIÓN DE LIQUIDEZ DEL MERCADO SECUNDARIO 

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REDUCCIÓN DE LIQUIDEZ DEL MERCADO SECUNDARIO 

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El mercado de BRH contaba con formadores de mercado reconocidos por SHF que debían cotizar precios de compra y venta de manera continua en alguna casa de corretaje y que, a cambio, recibían beneficios tales como ser los únicos que podían celebrar operaciones de reporto de Borhis con SHF. Sin embargo, en el momento en que se secó completamente el mercado de BRH, la total falta de liquidez en el mercado derivó en que SHF fuera prácticamente la única contraparte, ya que fue el único formador de mercado que se mantuvo operando, principalmente para los Borhis de sofoles, que fueron los que más sufrieron minusvalías y volatilidad durante la crisis. De 2008 a 2010, el número de transacciones de compra de BRHs por parte de SHF fue más del doble que las operaciones de venta de esta institución hacia el mercado.

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Para impulsar el desarrollo del mercado de valores, es de crucial importancia que los inversionistas institucionales encuentren títulos con características de riesgo y vencimiento diferentes que les permitan diversificar y optimizar el desempeño de sus carteras de activos.
En este sentido, el potencial de los BRH en el mercado mexicano no ha sido del todo explotado por parte de los inversionistas institucionales. A diciembre de 2010, las Siefores habían invertido en BRH solo el 17.2% del cajón de inversión que tienen disponible para invertir en este tipo de instrumentos. Debido a ello, el potencial de inversión se estima en $229 mil millones de pesos.

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Repaso de títulos hipotecarios de respaldo

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Repaso de títulos hipotecarios de respaldo

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El desarrollo del mercado de BRH en México trajo consigo beneficios importantes tanto para emisores como para inversionistas y, a su vez, benefició de manera clara a la cadena de financiamiento a la vivienda.

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Los beneficios de emitir estos instrumentos de deuda pueden abordarse desde diferentes perspectivas. Para los intermediarios financieros que originan los créditos, constituyen una fuente importante de financiamiento, ya que pueden recibir recursos de manera casi inmediata derivados de la venta de los portafolios hipotecarios, favoreciendo la emisión de nuevos préstamos. Además logran reducir el riesgo inherente a las hipotecas, distribuyéndolo entre el público inversionista. Por otro lado, para los inversionistas, los BRH constituyen títulos de inversión diversificados muy atractivos, ya que poseen largos horizontes de vencimiento (más de 20 años en promedio), con repago de capital e interés, sustentados en la estructura y los enaltecedores, que dan mayor certidumbre a la inversión.

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Un valor respaldado por hipotecas, es una estructura financiera que promete una serie de pagos que están repaldados por un conjunto de hipotecas. De este modo, existirá un flujo de dinero desde los pagos que hace cada propietario de su hipoteca hasta los poseedores de estos valores en forma de rentabilidad e inversión.