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A compra de um imóvel penhorado, sujeito a avaliação para posterior leilão ou venda judicial, demanda uma compreensão detalhada do processo, bem como das diferenças entre um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) extrajudicial e um PTAM judicial. Este documento visa esclarecer ao comprador as nuances envolvidas nesse cenário, destacando as particularidades do processo judicial e os potenciais riscos associados.

No contexto extrajudicial, o PTAM é solicitado por particulares, proporcionando flexibilidade nas metodologias de avaliação e geralmente seguindo prazos mais ágeis. Por outro lado, no âmbito judicial, o perito é nomeado pelo juiz, garantindo imparcialidade e independência. Contudo, o processo torna-se mais complexo devido às formalidades legais estritas e a necessidade de rigor na análise.

A metodologia para a realização do PTAM judicial envolve uma vistoria técnica detalhada, análise minuciosa da documentação legal, consideração de comparativos de mercado e aderência rigorosa às formalidades legais. Essa abordagem visa fornecer uma avaliação mais precisa, mas o rigor do processo pode levar a uma análise mais demorada em comparação com avaliações extrajudiciais.

No que tange aos riscos para o comprador, a desvalorização do imóvel é uma preocupação primordial. O valor atribuído pelo perito pode diferir significativamente do valor de mercado, impactando diretamente o retorno do investimento. Além disso, ônus e gravames podem não ser completamente considerados na avaliação, resultando em obrigações não previstas para o novo proprietário. Condições do imóvel também podem não ser totalmente refletidas, levando a custos adicionais pós-compra.

Diante desses desafios, é fundamental que o comprador busque consulta jurídica prévia para entender completamente os riscos envolvidos. A análise detalhada do PTAM é crucial, permitindo uma compreensão plena do valor atribuído e possibilitando a tomada de decisões informadas. A previsão de custos adicionais, como possíveis reparos não contemplados na avaliação, também deve ser considerada na equação de compra.

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Caro Sr Cliente
Esclarecendo sobre como é feito o laudo pericial de avaliação imobiliária e quais os riscos que o Senhor corre de perder o imóvel penhorado pelo exmo juiz, cumpre informa que:
O laudo tem por objetivo determinar o Valor de Mercado para Comercialização do seu Apartamento  com a finalidade de realizar a Perícia Judicial em Cumprimento de Sentença que tramita na justiça trabalhista e de interesse da Exma. Juíza trabalhista.
Esse tipo de laudo deve ser assinado por Perito Avaliador de Imóveis cadastrado no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis e portador do Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias sendo habilitado como Avaliador de Imóveis. Essa competência é prevista em lei. Também conhecido como Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica esse laudo com base em critérios técnicos, resulta numa análise de mercado que busca determinar o valor de comercialização de um imóvel.
Para a determinação do valor será utilizado o Método Comparativo Direto onde por meio de comparações diretas com outros imóveis similares ao seu, disponíveis  no mercado imobiliário
O risco de perda do imóvel é real, mas tranquilizo informando que  somente após o trânsito em julgado do processo de execução, sem que haja qualquer possibilidade de recurso ou esgotado os prazos é que a penhora dos seus bens terão efeitos.
Att
Manoel Herculano

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RELATÓRIO

São Paulo, 11 de junho de 2023

Ao

Sr. Fulano de Tal

Rua do Sumidouro, 171

Pinheiros - São Paulo - SP

Assunto: Esclarecimentos sobre Laudos Periciais

Prezado Senhor:

O documento de avaliação de um bem imóvel, solicitado pelo Juiz de Direito como laudo pericial, é o PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Nesse parecer serão informados pelo perito - Corretor de Imóveis legalmente autorizado a produzir o documento, conforme Resolução 1066/2007 do COFECI - os dados detalhados do imóvel em questão, os dados dos proprietários legais e serão anexadas cópias da Matrícula, Certidões, fotos, desenho da planta e documentos pessoais.

A elaboração do referido parecer, será feita após uma vistoria no imóvel para avaliação do estado de conservação e funcionamento, além do devido registro fotográfico. Essa vistoria será realizada pelo perito acompanhada pelos assistentes indicados pelas partes. Após a intimação do despacho realizada pelo juiz, as partes terão 15 dias para indicar os assistentes, arguir impedimento do perito por alguma razão justificável e apresentar quesitos. Esses quesitos ajudarão o perito na indicação do método de avaliação mais indicado, podendo ser o Método de Avaliação com Dados de Mercado ou ser o Método de Avaliação de Liquidação Forçada.

Será realizada uma pesquisa sobre o entorno do imóvel, com destaque à infraestrutura, serviços e demais informações da região, que possam influenciar o valor do m² no mercado. Outra pesquisa que será realizada é a amostragem de pelo menos 10 imóveis com características semelhantes na região, que estejam à venda ou foram negociados recentemente, para criação de uma amostra de valor de mercado.

Caso a instrução do processo encaminhe seu imóvel para leilão, no sentido de saldar a dívida trabalhista, o valor obtido no leilão será utilizado para esse fim. Caso o resultado seja maior que sua dívida, o saldo remanescente será revertido a seu favor.

Concluindo, as informações acima apresentam o trâmite de maneira generalizada, mas podem ocorrer determinações do juiz que incluam ou alterem prazos e procedimentos. Espero ter atendido seu questionamento. Estou à disposição para maiores esclarecimentos, caso haja necessidade.

Atenciosamente

Celso A Pereira

CRECI 999999F / CNAI 99999

celsoapereira@creci.org.br

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Avaliação imobiliária para cumprimento de penhora.

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Avaliação imobiliária para cumprimento de penhora.

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Caro cliente,

Venho através deste lhe elucidar como deverá proceder a avaliação imobiliária solicitada pelo Meritíssimo juiz.

A avaliação imobiliária trata-se de um ato legal no qual um profissional habilitado irá elaborar um laudo técnico a respeito de seu imóvel, com levantamento de informações pertinentes para apuração quanto ao valor de mercado do imóvel.

No entanto, neste caso como trata-se de um processo para execução de dívida trabalhista, ocorre a Avaliação de Liquidação Forçada, a qual é a situação em que há necessidade de venda imediata do imóvel, geralmente para recuperação de investimento ou crédito. Nesse caso, em geral, os bens são levados à leilão e a negociação é imediata. Naturalmente, para ocorrer a negociação imediata do imóvel entre o vendedor e comprador, o valor de mercado imóvel é reduzido. O valor de liquidação forçada indica justamente o valor do imóvel para venda nessas condições. Infelizmente há sim risco de perda do imóvel via leilão.

No laudo pericial deve-se conter:

1.    Exposição do objeto da perícia;

2.    Análise técnica ou científica realizada pelo perito;

3.    Indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

4.    Resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

Todas estas informações devem constar no laudo de maneira que o perito apresente sua fundamentação em linguagem simples e com coerência, ainda demonstrando como determinou suas conclusões.

Sendo que o profissional apontado a realizar a avaliação e consequentemente o laudo, não pode extrapolar os limites do que lhe é designado, assim não deve emitir opiniões pessoais que ultrapasse o exame técnico ou cientifico do imóvel periciado.

Para a elaboração do laudo técnico o perito pode e deve ter acesso aos meios necessários para execução de seu trabalho, tal como: ouvir testemunhas, obter informações, visitar o local, fotografar o local, solicitar documentos das partes envolvidas e de repartições públicas.

E com base destes dados em mãos poderá assim elaborar o laudo com uso de planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou quaisquer outros elementos que seja necessário.

O prazo para a execução do laudo de avaliação é determinado pelo juiz que determinou a penhora.

Atenciosamente,
Aline da S. Berlofa

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Relatório solicitado:

Para se fazer um laudo de avaliação de imóvel é necessário que se sigam as normas brasileiras as ABNT, onde estão descritos os procedimentos de avaliação de imóveis, incluindo no documento normas gerais, para bens imóveis urbanos e rurais.

O perito avaliador de imóveis tem, desta forma, de seguir uma série de parâmetros quando estiver fazendo a avaliação do imóvel em questão. Sendo assim, ele tem de:

Definir o objetivo da avaliação: se é para venda, locação, alienação, entre outros;

Caracterizar a finalidade: para que servirá o laudo;

Identificar e descrever o imóvel;

Verificar medidas;

Ter atenção ao prazo limite de apresentação do laudo.

Depois de executadas todas as ações anteriores, o perito avaliador de imóveis passa para a análise da documentação do imóvel. Assim ele parte para:

Verificação da documentação do imóvel (certidão recente de ônus reais, emitida pelo cartório do Registro Geral de Imóveis).

Verificação de incoerências, ou não, e explicitação das circunstâncias do laudo.

Consulta de legislações municipais, estaduais e federais, assim como outros regulamentos aplicáveis.

Os prazos para elaboração -O prazo para entrega do laudo de avaliação é determinado pelo juiz do trabalho que determinou a penhora.

Os riscos envolvendo a perda do imóvel - A penhora do único imóvel é permitida para pagar dívidas trabalhistas com os empregados domésticos do próprio imóvel. O juiz pode autorizar o leilão do imóvel para venda.

Marilice Soares de Almeida

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Laudo pericial de avaliação imobiliária- 

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Laudo pericial de avaliação imobiliária- 

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Caro cliente,

Conforme solicitado passarei o relatório sugerido:

1 - A forma de elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária-

O laudo de avaliação de imóvel é um relatório emitido por um avaliador ou uma empresa especializada com a finalidade de estipular o valor real de determinado bem. A elaboração desse parecer é fundamental para assegurar uma boa negociação, uma vez que o laudo bem-feito evitará divergências entre as partes e facilitará o processo.

Nas negociações de imóveis entre pessoas físicas, muitas vezes o que dita a precificação do bem é a demanda. Por outro lado, o laudo é um documento técnico que busca tal métrica por meio de profissionais capacitados tanto por conhecimentos específicos, como engenheiros, quanto por experiência no mercado imobiliário. Além disso, tal trabalho consiste em determinar o valor do bem com base em normas estabelecidas pela ABNT.

2 - Os requisitos -

Análise de documentação - conferir toda a documentação do imóvel, tais como a certidão de ônus reais, emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis; verificar a possibilidade de incoerências relacionadas ao bem, questões jurídicas e suas circunstâncias para informar no laudo; consultar especificidades nas legislações municipais, estaduais e federais, bem como demais regulamentos aplicáveis.

Vistoria do imóvel - tirar fotografias externas e internas; analisar a planta baixa e os croquis; incluir a descrição do terreno e as suas benfeitorias; avaliar os dados do terreno (localização, infraestrutura, utilização, entre outros); diagnosticar os aspectos socioeconômicos e físicos e a infraestrutura urbana do entorno; constatar a qualidade da construção, verificando o seu estado de conservação, o número de cômodos ou partes, o padrão construtivo e a idade do imóvel.

Requisitos acessórios - análise da vizinhança; avaliação de circunstâncias atípicas; vistoria por amostragem; avaliação dos imóveis na região; diagnóstico atual do mercado e tendências.

3 - Os prazos para elaboração -O prazo para entrega do laudo de avaliação é determinado pelo juiz do trabalho que determinou a penhora.

4 - Os riscos envolvendo a perda do imóvel - A penhora do único imóvel é permitida para pagar dívidas trabalhistas com os empregados domésticos do próprio imóvel. O juiz pode autorizar o leilão do imóvel para venda.

Espero tirar todas as dúvidas.

Atenciosamente,

Renan K. G. Soares

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Prezado Devedor,

Conforme solicitado, apresentarei as informações relevantes sobre a elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária, os requisitos necessários, os prazos para elaboração e os riscos envolvendo a possível perda do imóvel objeto da penhora.

1. Elaboração do Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária:

O laudo pericial de avaliação imobiliária é um documento técnico elaborado por um perito judicial, com o objetivo de determinar o valor do imóvel em questão. Esse laudo é fundamental para a execução do processo de penhora e posterior leilão do imóvel, visando o pagamento da dívida trabalhista.

Avaliação do imóvel: O perito nomeado pelo juiz do trabalho realizará uma análise detalhada do imóvel, considerando suas características físicas, localização, estado de conservação, metragem, benfeitorias, entre outros aspectos relevantes. O objetivo é determinar o valor de mercado atual do imóvel.

Metodologia: O perito utilizará métodos reconhecidos de avaliação imobiliária, como o método comparativo direto de dados de mercado, que consiste em comparar o imóvel em questão com outras propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente na região. Além disso, outros métodos podem ser empregados, como o custo de reprodução ou substituição e o método da renda.

1. Requisitos do Laudo Pericial:

O laudo pericial de avaliação imobiliária deve conter informações detalhadas e fundamentadas, garantindo sua precisão e confiabilidade. Alguns requisitos comuns incluem:

a) Descrição completa do imóvel: É essencial apresentar todos os detalhes pertinentes ao imóvel, como localização, características físicas, benfeitorias, área total, entre outros.

b) Análise de mercado: O perito deve fornecer uma análise do mercado imobiliário local, considerando a oferta e demanda, variações de preço, tendências e outros fatores que possam influenciar o valor do imóvel.

c) Justificativa do valor: O laudo deve conter uma fundamentação clara e objetiva para o valor atribuído ao imóvel, baseada em critérios técnicos e dados de mercado.

d) Fotos e documentos: É importante incluir fotografias que retratem o imóvel em diferentes ângulos, bem como documentos relevantes, como matrícula atualizada e certidões negativas.

1. Prazos para Elaboração:

Os prazos para elaboração do laudo pericial podem variar de acordo com a complexidade do imóvel e a disponibilidade do perito. Geralmente, o perito tem um prazo determinado pelo juiz para a entrega do laudo. Esse prazo pode ser prorrogado em casos excepcionais, mediante solicitação fundamentada.

1. Riscos envolvendo a perda do imóvel:

A determinação da penhora do imóvel implica em riscos significativos para sua posse. Caso o valor arrecadado no leilão seja insuficiente para quitar a dívida trabalhista, o devedor poderá perder o imóvel e ainda ter uma pendência financeira remanescente. Além disso, a venda em leilão pode ocorrer por um valor abaixo do esperado, resultando em prejuízo financeiro para o devedor.

É importante ressaltar que a perda do imóvel não se limita apenas à ação trabalhista em questão, pois outros credores podem requerer a penhora de bens para o pagamento de suas dívidas.

Recomenda-se que você consulte um advogado especializado em direito trabalhista e imobiliário para obter orientações específicas sobre o seu caso, a fim de tomar as melhores decisões e proteger seus interesses da melhor maneira possível.

Espero que estas informações sejam úteis para a sua compreensão do processo de elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária e dos riscos envolvidos na possível perda do imóvel. Caso necessite de mais esclarecimentos ou tenha outras dúvidas, estou à disposição para auxiliá-lo.

Atenciosamente,

Thulio Sato
Corretor de Imóveis

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Agenda 13 GI

Caro cliente
Por ser uma ação trabalhista se não for pago ou houver um acordo para o pagamento da referida dívida o seu imóvel poderá ser adjudicado para o pagamento da mesma.
Segue em anexo os passos de uma avaliação feito por um laudo de avaliação.

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Caro Devedor,

O laudo pericial é um documento que o perito especializado faz para explicar sua análise técnica ou científica sobre um assunto específico. No caso de avaliação de imóveis, o perito precisa indicar o método que usou e responder a todas as perguntas do juiz, partes e Ministério Público.

No laudo, o perito deve explicar de forma simples como chegou às suas conclusões, usando uma linguagem clara e fazendo sentido. É importante que o perito se limite ao que foi pedido e não dê opiniões pessoais que não estão relacionadas ao assunto em questão.

O perito e seus assistentes têm permissão para usar todos os recursos necessários, como ouvir testemunhas, obter informações e solicitar documentos de pessoas ou órgãos públicos. Eles também podem incluir planilhas, mapas, desenhos e fotos para ajudar a explicar o que estão avaliando.

Para avaliação de imóveis, o profissional mais indicado, de acordo com a lei e a prática jurídica, é o Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. Eles têm a qualificação necessária para fazer a avaliação de forma correta, garantindo a qualidade e a precisão do laudo.

O prazo para elaboração irá depender do prazo estabelecido pelo Juiz e demanda do perito e sua equipe.

Existe o risco de perder o imóvel se você conseguir pagar sua dívida trabalhista. Recomendo buscar aconselhamento jurídico para negociar ou proteger seu patrimônio.

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A elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária deve seguir os requisitos estabelecidos pela Norma Brasileira de Avaliações (NBR 14653). O perito irá definir as diretrizes de atuação na avaliação dos bens, como:

·       a classificação quanto à natureza do bem;

·       as terminologias, definições, abreviaturas e símbolos;

·       a descrição das atividades;

·       a definição da metodologia que será adotada durante a avaliação do bem;

·       as especificações necessárias para realização da avaliação;

·       os requisitos básicos, laudos e parecer técnico para a avaliação.

Após, deverá analisar e realizar uma vistoria no imóvel, verificando a documentação e as condições de mercado para determinar o valor de mercado do imóvel, considerando os fatores como localização, tamanho, estado de conservação, entre outros.

No laudo, o perito deve apresentar em linguagem simples e com coerência lógica, indicando suas conclusões e como alcançou-as.

O prazo para elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária pode variar dependendo da complexidade do imóvel e das condições do mercado imobiliário, mas geralmente é estabelecido pelo juiz responsável pelo caso.

Em relação aos riscos envolvendo a perda do imóvel, é importante ressaltar que a penhora de um imóvel é uma medida judicial que pode levar à sua venda em leilão para quitar a dívida. Caso o valor arrecadado no leilão não seja suficiente para quitar a dívida, o devedor ainda poderá ser cobrado pelo valor restante. Por isso, é importante que o devedor busque solucionar a dívida o mais rapidamente possível para evitar a perda do imóvel.

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Solicitante Sr. Ítalo Gutiérrez

Solicitado Carla Domingos Crivoi, corretora de imóveis inscrita sob o CRECI 281086/SP

Olá Sr.Ítalo, como vai?

Conforme sua solicitação, neste relatório explico o processo para execução do laudo pericial e também pontuo os riscos existentes em relação a perda do imóvel.

Para a execução, deverão conter todas as informações definidas pela  Lei nº 13.105 de 16 de Março de 2015, nos artigos Art. 473 e Art. 872,

O Art. 473. define o que laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;

II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.

§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.

§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.

Já o Art. 872. define sobre a avaliação.

A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:

I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;

II - o valor dos bens.

§ 1º Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.

§ 2º Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.

Isto posto, significa que este laudo técnico definirá o valor e as condições atuais do seu imóvel.

Além disso, o Laudo de Avaliação trará os dados do estudo sobre o imóvel e deverá ter as seguintes informações:

A identificação do solicitante.

Qual a finalidade da avaliação.

A identificação e caracterização do imóvel: situação e localização; número de matrícula e cartório de registro imobiliário; área do terreno, construção e dimensões do imóvel; características e infra-estrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel; descrição detalhada do imóvel,  benfeitorias; data da vistoria realizada no imóvel.

Pesquisa de imóveis similares para comparação.

A determinação do valor de mercado do imóvel.

Conclusão do laudo.

Anexos: Relatório fotográfico; plantas de situação e localização, mapas, certidões atualizadas, recibos de impostos, etc.

Em relação ao prazo, após solicitação do juiz, o laudo técnico deve ser entregue em até 15 dias úteis.

Quanto aos riscos, posso citar a possibilidade de perder do imóvel, porém se o seu imóvel for um “bem de família” não pode ser penhorada. Um imóvel classificado como “bem de família” é considerado toda a propriedade residencial própria do casal ou da entidade familiar, mas se for usado para outros fins poderá sim ser penhorado

Em caso de dúvidas, estou à disposição.

Atenciosamente,

Carla Domingos Crivoi

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Agenda 13 GI - PTAM em Perícias e Processos Judiciais 

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Agenda 13 GI - PTAM em Perícias e Processos Judiciais 

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Prezado Senhor,

A seu pedido, apresentamos aqui uma introdução sobre a elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária, os requisitos necessários, o prazo de elaboração e os possíveis riscos de perda do imóvel.

O laudo pericial de avaliação imobiliária é um documento técnico elaborado para determinar o valor de mercado de um imóvel. Um perito nomeado pelo juiz do trabalho será responsável pela avaliação do bem penhorado, que deverá seguir as normas técnicas da ABNT e do COFECI.

Os requisitos para a elaboração de um laudo pericial de avaliação imobiliária incluem: descrição detalhada do imóvel, suas características, benfeitorias, localização e acessibilidade, além de informações sobre a legislação que afeta o imóvel e suas condições de mercado.

O prazo para elaboração de laudo pericial de avaliação imobiliária varia de acordo com o juiz do trabalho responsável pelo processo e pode chegar a 30 dias. É importante lembrar que o perito nomeado deve conduzir a avaliação de forma imparcial e técnica para chegar ao valor justo de mercado do bem penhorado.

No que diz respeito aos riscos envolvidos na perda de bens, é importante ressaltar que a penhora de bens é uma medida legal que pode levar à sua venda em hasta pública. Se o produto do leilão for insuficiente para saldar a dívida trabalhista, o devedor pode perder o imóvel sem ter direito a qualquer indenização. É importante ressaltar que, mesmo que seja contratado um corretor de imóveis para auxiliar na avaliação, a decisão final do juiz ainda será baseada no laudo pericial elaborado pelo perito nomeado.

Espero que esta informação seja útil para você. Se você tiver qualquer outra dúvida, posso fornecer mais esclarecimentos.

Atenciosamente,

Leandro Santiago

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Relatório

Para se fazer um laudo de avaliação de imóvel é necessário que se sigam as normas brasileiras as ABNT, onde estão descritos os procedimentos de avaliação de imóveis, incluindo no documento normas gerais.

O perito avaliador de imóveis tem, desta forma, de seguir uma série de parâmetros quando estiver fazendo a avaliação do imóvel em questão. Sendo assim, ele tem de:

Definir o objetivo da avaliação: se é para venda, locação, alienação, entre outros;

Caracterizar a finalidade: para que servirá o laudo;

Identificar e descrever o imóvel;

Verificar medidas;

Ter atenção ao prazo limite de apresentação do laudo.

Depois de executadas todas as ações anteriores, o perito avaliador de imóveis passa para a análise da documentação do imóvel. Assim ele parte para:

Verificação da documentação do imóvel (certidão recente de ônus reais, emitida pelo cartório do Registro Geral de Imóveis).

Verificação de incoerências, ou não, e explicitação das circunstâncias do laudo.

Consulta de legislações municipais, estaduais e federais, assim como outros regulamentos aplicáveis.

O próximo passo é seguir para uma vistoria do imóvel em questão para registrar as características físicas do mesmo. Aqui o perito avaliador de imóveis procede da seguinte forma:

Faz fotografias do edifício na sua parte externa e interna

Planta Baixa

Croquis de localização, se necessário;

Descreve o terreno (localização, solo, utilização atual, infraestrutura, vocação e restrições), a região envolvente (aspectos físicos, socioeconômicos, e infraestrutura urbana), benfeitorias, e construções (estado de conservação, número de cômodos, padrão construtivo, qualidade do imóvel, data de construção, estado de conservação)

Poderá ser feito:

Investigação da vizinhança

Investigação da adequação do imóvel ao mercado

Circunstâncias atípicas

Verificação de elementos cruciais à formação dos preços dos bens imóveis no mesmo local.

Coletânea de informação sobre o movimento de compra, venda, e aluguel.

São usados também outros procedimentos, para que o laudo de avaliação de imóvel esteja de acordo com as normas. Então, depois dos passos anteriores, temos:

Vistoria por amostragem

Avaliação de imóveis na região

Diagnóstico do mercado

Sobre a penhora do imóvel

Segundo a lei brasileira, as dívidas podem ser cobradas somente mediante ação judicial, também conhecida como execução judicial. Ou seja, ninguém poderá ser preso por dívidas (execução pessoal).

Porém, os bens podem ser apreendidos (penhorados) para a quitação das dívidas (execução patrimonial). A penhora ocorre pelo Poder Judiciário em ação proposta pelo credor para tal finalidade.

A penhora é uma possibilidade que pode existir, mas existem algumas condições a serem cumpridas antes que seu imóvel vá parar no leilão.

A penhora de imóveis é a forma em que a justiça encontrou para asseguras o pagamento de determinadas dívidas. E somente o judiciário tem o poder de fazer a restrições do bem, após constatar que o proprietário está dentro de uma das causas passíveis a penhora.

A restrição do bem acontece em duas formas:

– Para o pagamento integral e direto da dívida

– Para que o devedor pague a dívida de outra forma, mas até o débito ser finalizado, o bem fica em penhor.

E o penhor tem como única finalidade, garantir ao reclamante o pagamento da dívida. E então, se isso não ocorrer, o imóvel é vendido e os valores repassados.

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Do relatório ao devedor sobre as forma de elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária, os requisitos, os prazos para elaboração, bem como dos riscos envolvendo a perda do imóvel

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Do relatório ao devedor sobre as forma de elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária, os requisitos, os prazos para elaboração, bem como dos riscos envolvendo a perda do imóvel

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CENTRO PAULA SOUZA

EADTEC

TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS TURMA CSD – TO230014364T2 MÓDULO II

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS I

PROFESSOR TUTOR: RONALDO ZANATA PAZIM

ADIVAMIR CUSTÓDIO DE LIMA

AGENDA XIII GI – FICHÁRIO:

Do relatório ao devedor sobre as forma de elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária, os requisitos, os prazos para elaboração, bem como dos riscos envolvendo a perda do imóvel:

Prezado Sr. Fulano de Tal,

Segue relatório consultivo acerca das informações supra descritas que nos solicitou opinar.

A ordem judicial de penhora de bem imóvel de sua propriedade tem o escopo de garantir a execução de créditos Trabalhistas, reconhecidos em sentença transitada em julgado, no bojo de reclamação ajuizada em face de vossa pessoa natural e, por vezes, mesmo jurídica.

Não sendo quitado referido débito a possibilidade de ser leiloado o imóvel para satisfação do crédito exequendo é iminente e cada vez mais irreversível com o avançar processual.

No que tange à realização de laudo pericial de avaliação imobiliária do imóvel penhorado, este será elaborado por perito nomeado e prazo fixado pelo próprio Juízo.

A RESOLUÇÃO nº 1.066/2007 do COFECI, que regulamenta o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, em seu artigo 5º, estabelece quais os requisitos mínimos que deve conter o PTAM, que são eles:

I)     Identificação do solicitante;
II)   objetivo do parecer técnico;
III)  identificação e caracterização do imóvel;
IV)  indicação da metodologia utilizada;
V)   valor resultante e sua data de referência;
VI)  identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

Já ABNT/NBR 14.653, item 3.34 que define o que seja o próprio Parecer Técnico: “é um relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade”.

Assim, V.Sra. poderá se valer de Corretor de Imóveis devidamente inscrito no CRECI para atuar como assistente técnico para auxiliar a fundamentação de eventual impugnação ao laudo pericial exarado nos autos a ser ofertada por seu Advogado.

Sendo o que havia para o momento, nos colocamos à disposição e renovamos votos de elevada estima.

Atenciosamente,

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Edivã Murta – Agenda 13 – GI

Um laudo pericial solicitado por um juízo, tem a finalidade de informar com precisão o valor de um imóvel objeto de arresto para quitação de dívida de um determinado devedor.

Os riscos existentes são 02 (dois), o proprietário vir a perder o imóvel pela falta do pagamento, ou ter o imóvel subavaliado, ou seja, ter avaliação com valor abaixo do mercado sofrendo grande prejuízo

O referido laudo deve obrigatoriamente conter:

1. Identificação do solicitante;

2. Finalidade do PTAM;

3. Identificação e caracterização do imóvel:

- Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número, etc.);

- Número de matrícula e cartório de registro imobiliário

- Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total,fração ideal, etc.) e dimensões do imóvel;

- Características e infra-estrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel;

- Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções, benfeitorias,instalações, etc.);

- Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;

4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método ComparativoDireto de Dados de Mercado:

- Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando asrespectivas fontes;

- Homogeneização dos itens da amostra;

5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;

6.Encerramento:

- Conclusão do PTAM;

- Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM;

- Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura

7. Anexos:

- Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel)

- Plantas de situação e localização, mapas, etc.

- Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; - Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.)

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Agenda 13 - PTAM Laudo de avaliação de imóvel em pericia e processo judicial

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Agenda 13 - PTAM Laudo de avaliação de imóvel em pericia e processo judicial

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Prezado Devedor,

Conforme solicitado, venho por meio deste relatório explicar sobre a forma de elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária, os requisitos necessários, os prazos para elaboração e os riscos envolvendo a possível perda do seu imóvel em decorrência da ação trabalhista.

1. Elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária:
O laudo pericial de avaliação imobiliária é um documento técnico elaborado por um perito judicial, que tem como objetivo determinar o valor de mercado do imóvel em questão. O perito nomeado pelo juiz do trabalho será responsável por realizar uma análise detalhada do imóvel e considerar diversos aspectos, tais como localização, metragem, características físicas, estado de conservação, entre outros.

2. Requisitos do laudo pericial de avaliação imobiliária:
O laudo pericial deve atender a alguns requisitos fundamentais, tais como:
a) Descrição completa do imóvel: O perito deve fornecer todas as informações relevantes sobre o imóvel, incluindo sua localização, área construída, número de cômodos, benfeitorias, entre outros detalhes.
b) Metodologia utilizada: O perito deve explicar a metodologia utilizada para avaliar o imóvel, incluindo as normas técnicas adotadas e os critérios de mercado considerados.
c) Justificativa do valor atribuído: O perito deve apresentar uma justificativa clara e embasada para o valor atribuído ao imóvel, considerando fatores como mercado imobiliário, comparativos de vendas de imóveis similares e outras variáveis relevantes.
d) Anexos e documentação de suporte: O laudo deve ser acompanhado por documentos e anexos que comprovem as informações apresentadas, tais como fotografias, matrícula do imóvel, laudos técnicos, entre outros.

3. Prazos para elaboração do laudo pericial:
Os prazos para elaboração do laudo pericial podem variar de acordo com a complexidade do imóvel e a disponibilidade de informações. Normalmente, o perito tem um prazo estipulado pelo juiz para concluir o laudo, que pode ser prorrogado mediante justificativa. É importante ressaltar que o perito deve agir de forma imparcial e pautar-se pela precisão e qualidade técnica em seu trabalho.

4. Riscos envolvendo a perda do imóvel:
A determinação de penhora do imóvel indica que há um risco real de perda do mesmo para a satisfação do crédito trabalhista. Caso o valor apurado no laudo pericial seja suficiente para cobrir o montante devido, o imóvel poderá ser leiloado ou transferido ao credor para a quitação da dívida. É importante ressaltar que, como corretor de imóveis, não tenho a prerrogativa de interferir nas decisões judiciais ou garantir o resultado do processo.

Att,
Bruno Strombeck Loati

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Laudo de Avaliação de Imóvel em Perícia e Processo Judicial

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Laudo de Avaliação de Imóvel em Perícia e Processo Judicial

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Prezado Sr.,

Sou um avaliador imobiliário responsável por acompanhar e reavaliar seu imóvel de acordo com a decisão de penhora do processo trabalhista ao qual está submetido. Conforme solicitado, gostaria de informar-lhe sobre a forma de elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária, bem como os riscos envolvidos em caso de perda do imóvel.

O laudo pericial de avaliação imobiliária é um documento técnico que visa apurar o valor de mercado do imóvel, considerando suas características físicas, localização e mercado imobiliário. Para elaboração deste laudo, é necessário que o avaliador tenha conhecimento técnico e experiência na área imobiliária, além de utilizar metodologias reconhecidas e aceitas no mercado.

Para elaboração do laudo, é necessário que o avaliador realize uma vistoria no imóvel, identificando suas características físicas, como metragem, estado de conservação, acabamentos, entre outros. O avaliador também deve avaliar a localização do imóvel, levando em consideração fatores como proximidade de transportes públicos, serviços de saúde, educação e segurança. Por fim, o avaliador deve fazer uma análise do mercado imobiliário, levando em conta os preços de venda e locação praticados na região.

O prazo para elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária pode variar de acordo com a região e o tamanho do imóvel avaliado. Normalmente, o prazo pode variar de 5 a 10 dias úteis, dependendo do caso.

É importante ressaltar que a perda do imóvel pode trazer riscos significativos ao devedor, uma vez que ele perderá um patrimônio importante. Além disso, a venda forçada do imóvel pode acarretar um valor abaixo do mercado, comprometendo ainda mais a situação financeira do devedor.

Dessa forma, é fundamental que o devedor busque formas de quitar sua dívida em tempo hábil, evitando assim a perda do imóvel. Caso seja necessário, é possível negociar o pagamento da dívida e evitar que a penhora seja realizada.

Em caso de dúvidas ou necessidade de mais informações, estou à disposição para ajudá-lo no que for necessário.

Atenciosamente,

Diego de Oliveira Sede

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Prezado devedor,

Em relação à nomeação do perito judicial para avaliação do imóvel objeto da penhora, cabe esclarecer que o laudo pericial deve ser elaborado de acordo com as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e da Resolução nº 1.066/07 do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA).

O perito judicial deverá realizar uma inspeção detalhada do imóvel, avaliando as características físicas, funcionais, construtivas e ambientais, bem como o estado de conservação e manutenção. Além disso, deverá verificar a existência de ônus e gravames sobre o imóvel, como hipotecas, penhoras, dívidas fiscais e trabalhistas, entre outros.

O laudo pericial deverá conter informações detalhadas sobre o imóvel, como a localização, a área construída e a área do terreno, a idade e o tipo de construção, a descrição das benfeitorias, a infraestrutura e serviços existentes na região, entre outros aspectos relevantes. O perito deverá ainda apresentar os métodos e critérios utilizados na avaliação e justificar o valor atribuído ao imóvel.

Quanto aos prazos para elaboração do laudo pericial, o perito deverá cumprir o prazo determinado pelo juiz do trabalho, que poderá ser prorrogado em caso de justificativa plausível. É importante destacar que a qualidade e a precisão do laudo pericial podem influenciar na decisão do juiz sobre a penhora do imóvel, por isso é fundamental que o perito execute um trabalho rigoroso e bem fundamentado.

No que se refere aos riscos envolvendo a perda do imóvel, é importante lembrar que a penhora do imóvel pode levar à sua venda em leilão público para pagamento da dívida trabalhista. Caso o valor arrecadado no leilão não seja suficiente para quitar a dívida, o devedor poderá perder o imóvel e ainda continuar com a dívida em aberto. Por isso, é importante que o devedor esteja ciente dos riscos envolvidos e busque alternativas para quitar a dívida antes que ocorra a penhora do imóvel.

Diante do exposto, recomenda-se que o devedor mantenha contato com o perito nomeado e o acompanhe durante a realização da vistoria, para esclarecer eventuais dúvidas e garantir a precisão do laudo pericial. É importante também que o devedor busque orientação jurídica para avaliar as possibilidades de negociação da dívida trabalhista e evitar a perda do imóvel.

Atenciosamente,

Mayara C. Monteiro - Corretor de Imóveis

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Relatório sobre laudo pericial de avaliação imobiliária

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Relatório sobre laudo pericial de avaliação imobiliária

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Caro Cliente,

Listo abaixo para o seu conhecimento, os principais itens que serão descritos no laudo pericial do seu imóvel, com a finalidade de penhora do mesmo para a quitação, parcial ou total, de uma ação trabalhista em seu nome.

Para que não haja o detrimento do seu bem, é necessário quitar a dívida de outra forma, e aconselho o suporte de um advogado especializado no assunto.

O prazo para o decorrer dos trâmites será definido pelo juiz responsável e informado ao Sr. por mim.

·         Solicitante

·         Finalidade

·         Número do laudo/parecer

·         Da competência

·         Partes da ABNT/NBR

·         Abreviaturas

·         Imóvel avaliado

·         Vistoria

·         Descrição do imóvel

·         Registro fotográfico do imóvel avaliado

·         Características da região

·         Confrontações

·         Mapa de localização

·         Vista aérea

·         Metodologia utilizada

·         Pesquisa de mercado – imóveis referenciais

·         Adequações e homogeneização de valores

·         Preços do tipo oferta

·         Idade dos imóveis

·         Resultado auferido

·         Gráfico comparativo de valores do IA e RS

·         Notas

·         Conclusão

·         Anexos

·         Currículo do Corretor de Imóveis emissor do laudo/parecer

·         Tabela de vida útil de imóveis

·         Tabela de estados de conservação

·         Tabela de Ross-Heidecke

·         Matrícula do imóvel

Fico à disposição do Sr. para esclarecer quaisquer dúvidas.

Atenciosamente,

Mirella Alcazar

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Laudo de avaliação de imóvel - Dos requisitos, dos prazos para elaboração, bem como dos riscos envolvendo a perda do imóvel.

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Laudo de avaliação de imóvel - Dos requisitos, dos prazos para elaboração, bem como dos riscos envolvendo a perda do imóvel.

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Para descobrir o valor real de um imóvel no mercado, há especialistas que realizam o chamado laudo de avaliação de imóvel, o qual expressa um valor de mercado com base em diversos detalhes analisados no imóvel. O laudo de avaliação deve ser feito por corretores de imóveis, e considerado não apenas na hora de comprar ou vender uma propriedade, mas também em processos judiciais.

Para elaborar o laudo de avaliação, o profissional responsável precisa aplicar técnicas baseadas na NBR 14653, da ABNT. A NBR 14653 é dividida em procedimentos gerais; imóveis urbanos; imóveis rurais; empreendimentos; máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; recursos naturais e ambientais; e bens de patrimônio histórico e artístico. Em suma, a primeira parte da norma aborda questões referentes a todos os tipos de bens, enquanto as outras partes tratam de características específicas de cada um. O relatório só é considerado, quando o profissional responsável pela análise respeita todas as regras identificadas, tais como:

Dados processuais: currículo do profissional avaliador corretor de imóveis devidamente inscrito nos órgãos de classe CRECI-CNAI.

Métodos avaliativos: para realizar um laudo de avaliação de imóvel, há sete métodos indicados pela ABNT; Método Comparativo, Método Evolutivo, Método Involutivo, Método de Custo, Método de Capitalização da Renda, Critério Residual e Conjunção de Métodos. Entre os métodos destacados, o Método Comparativo, que consiste em uma comparação por imóveis semelhantes na mesma região, é a melhor forma de avaliar uma propriedade.

Prazo para elaboração: 05 dias.

Análise de documentação: após identificar o imóvel, é preciso verificar os documentos e checar se há algum problema jurídico, além de consultar leis municipais, estaduais e federais, bem como outros regulamentos.

Vistoria do imóvel: por fim, o responsável deve realizar uma vistoria no imóvel. Aqui, destacam-se os critérios de avaliação mencionados acima, como localização, estado de conservação, infraestrutura e aspectos socioeconômicos dos entornos. Além disso, é preciso tirar fotos internas e externas da propriedade e analisar a planta baixa e os croquis.

Riscos da perda do imóvel: procurar um advogado para tratar pontualmente as pendências trabalhistas em questão e sanar os pagamentos emergentes evitando totalmente a penhora do bem imóvel.

Por fim o corretor avaliador do imóvel deverá ser totalmente imparcial e coerente prezando pela ética e acima de tudo, atuando de maneira independente sem transpor interesses de ambas as partes envolvidas no processo.

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Prezado,

O laudo pericial de avaliação imobiliária é um documento onde o imóvel é analisado detalhadamente para definir o seu valor real de mercado, pois este valor será o utilizado na ação judicial. Nesse laudo, são analisados diversos fatores para a definição do preço do imóvel, entre eles sua conservação, idade, localização e documentação.

Para a elaboração desse laudo, serão necessárias algumas informações, como: dados do solicitante, finalidade da avaliação, descrição do imóvel, metodologia utilizada, registro fotográfico, entre outros. Já o prazo para a elaboração será definido pelo juiz (preferencialmente em até 30 dias, se o prazo não for estipulado).

Com esse laudo, o juiz poderá decidir liquidar o bem para quitar a divida, ou seja, há risco de perda do imóvel. Como a dívida possui valor de 500 mil, será avaliado se a venda do imóvel cobrirá esta quantia.

Portando, se não houver a quitação de outra maneira, o imóvel irá a leilão pelo valor avaliado para que haja a quitação do débito da ação.

Atenciosamente,

Beatriz Gama Roque

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Neste caso, o Corretor Perito Avaliador fará a análise de um laudo de avaliação de imóvel realizado por um Perito Judicial nomeado por causa de uma Ação Trabalhista. Será necessário seguir alguns procedimentos e parâmetros.

·        Definir o objetivo da avaliação: penhora;

·        Caracterizar a finalidade: analisar o laudo pericial do profissional nomeado pelo juíz;

·        Confirmações: Identificar e descrever o imóvel. Verificar medidas. Ter atenção ao prazo limite de apresentação do laudo.

·        Análise da documentação do imóvel: Verificação da documentação do imóvel (certidão recente de ônus reais, emitida pelo cartório do Registro Geral de Imóveis).

·        Verificação de incoerências, ou não, e explicitação das circunstâncias do laudo.

·        Consulta de legislações municipais, estaduais e federais, assim como outros regulamentos aplicáveis.

·        Vistoria do imóvel: verificar se batem as características físicas do mesmo.

·        Analisar as fotografias do imóvel na sua parte externa e interna e descrição do terreno, a região envolvente, benfeitorias, construções e seu estado de conservação.

Poderá ser feito:

·        Investigação da vizinhança

·        Verificação de elementos cruciais à formação dos preços dos bens imóveis no mesmo local.

·        Vistoria por amostragem

·        Avaliação de imóveis na região

·        Diagnóstico do mercado.

Referente a possibilidade da perda do imóvel, um advogado poderá fazer as orientações necessárias.

Thaís Veríssimo - TURMA CSD - TO230014364T2

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Caro Cliente,

Gostaria de ajudá-lo a compreender a avaliação pericial que está sendo realizada em relação ao seu imóvel. É importante que você saiba que o perito judicial nomeado pelo juiz do trabalho tem a função de realizar uma avaliação técnica e imparcial do seu imóvel, a fim de estabelecer o seu valor de mercado e determinar sua viabilidade como garantia do pagamento da dívida trabalhista.

O processo de elaboração do laudo pericial é detalhado e baseado em critérios objetivos e legais, levando em conta diversos fatores, como as características do imóvel, sua localização, estado de conservação e análise de dados de mercado. É importante destacar que o perito deve seguir as normas estabelecidas pela legislação brasileira, garantindo a imparcialidade e a precisão do resultado.

O prazo para a elaboração do laudo pericial pode variar dependendo da complexidade do imóvel e da disponibilidade do perito, mas geralmente é definido pelo juiz do trabalho. Durante o processo de avaliação, o perito pode solicitar informações adicionais e realizar vistorias no imóvel.

É importante lembrar que existem riscos envolvidos na possibilidade de perda do seu imóvel. Caso a dívida trabalhista não seja quitada, o imóvel pode ser leiloado para o pagamento da dívida. No entanto, mesmo após a venda do imóvel, você pode ainda ser responsável pelo pagamento da diferença entre o valor arrecadado no leilão e o valor da dívida.

Meu papel é auxiliá-lo na compreensão do processo de avaliação pericial e nos possíveis riscos envolvidos. É importante que você seja transparente e colaborativo com o perito judicial, fornecendo informações precisas e confiáveis sobre o seu imóvel.

At.te Sinthia Cardozo

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Agenda 13 - PTAM em Perícias e Processos Judiciais

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Agenda 13 - PTAM em Perícias e Processos Judiciais

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Helio Issao Suzuki

RELATÓRIO SOBRE A FORMA DE ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Prezado Cliente,

O relatório pericial solicitado será realizado por um profissional qualificado,sendo este o Corretor de imóveis, através da elaboração do documento PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica).

A Lei 6530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, em atenção ao disposto em seu artigo 3º,ao qual c ompete ao Corretor de Imóveis opinar quanto à comercialização imobiliária”.

Baseado nesta condição, respeitando a Resoluções do COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis nº 1066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que  permite ao Corretor de imóveis  elaborar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,  no qual será apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente”.

O relatório será composto pelas seguintes informações:

l Dados do Solicitante

l Qual a finalidade da perícia solicitada

l Dados do imóvel avaliando

l Registros da Vistoria realizada, incluindo fotos

l Descritivo completo do imóvel (Cozinha, Dormitório, Hall de distribuição, banheiro, sala e demais comodos)

l Características da região (informações sobre elementos que valorizam o imóvel e infraestrutura externa)

l  Confrontações (dados como Matrícula do imóvel e Registro no cartório)

l Mapa de localização e Vista aérea

l Detalhamento da Metodologia utilizada para cálculo do imóvel (Pesquisa de mercado, adequações e homogenizações de valores,

l Conclusão

l Anexos

Comentários finais

Orientamos que a quitação da dívida seja realizado o mais rápido possível, pois o risco da perda do imóvel penhorado existe e em relação ao prazo, depende do andamento do processo. Caso o mesmo esteja em execução, pode ocorrer em até 1 ano.

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Prezado Senhor,

Conforme solicitado, esclareço a seguir as dúvidas levantadas acerca de como irá proceder o perito nomeado para o seu imóvel.

O Perito judicial irá, em data previamente agendada, até o imóvel para avalia-lo, sendo que, as partes do processo (autor e réu-neste caso o senhor) poderão arguir suspeição ou impedimento do Perito, formular quesitos e nomear assistentes técnicos para acompanhar a visita (prazo de 15 dias contados da intimação do despacho de nomeação do Perito).

O Perito, em 5 dias da nomeação vai enviar a proposta de honorários, seu currículo e dados para contato. Em 5 dias, as partes comunicarão se aceitam ou não a proposta dos honorários e o juiz vai autorizar o pagamento antecipado de metade do valor dos honorários. O juiz fixará o prazo para o Perito entregar o laudo.

Nessa visita, o Perito irá coletar dados como: metragem do imóvel, tempo do imóvel, localidade, levantar toda a documentação do imóvel e demais elementos que acarretam diminuição ou majoração do valor do imóvel, bem como, o Perito fotografará seu imóvel. Após, irá levantará as informações de bens similares na região para homogeneizar os valores, isto é, para saber o valor real de mercado do seu imóvel.

Assim, sendo, no relatório do Perito, terá todas as informações acima acerca do seu imóvel localizado no litoral. E com essas informações o seu imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão para satisfazer o crédito no valor de R$ 500.000,00 do autor da ação trabalhista.

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Caro senhor

Como corretor de imóveis e perito, cabe a mim a realização do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), um laudo técnico que permite estabelecer o valor do imóvel e é um instrumento utilizado pelo juiz do processo.

Durante a elaboração do relatório, será necessário analisar a documentação do proprietário e do próprio imóvel. Este procedimento é necessário para se conhecer a condição do imóvel e proprietário e identificar possíveis pendências ou restrições que possam impedir eventuais transações

Também será necessário realizar uma vistoria técnica no imóvel, com o intuito de conhecer as características físicas e de conservação do imóvel, bem como o contexto em que ele está inserido e se as informações informadas na planta conferem com o que foi de fato construído/implantado.

Além disso, é necessário ainda estudar as transações imobiliárias realizadas no mesmo bairro, com o intuito de se obter o valor médio do metro quadrado na região, bem como entender as características da região.

A partir deste estudo, que deve seguir as normas técnicas da ABNT, é possível obter o valor correto do seu imóvel.

Em relação ao prazo de elaboração do documento, ele será determinado pelo juiz.

Sobre os riscos que possam envolver a possível perda do seu imóvel, sugiro que busque um advogado, que poderá orientá-lo quanto ao andamento do processo.

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AndersonAlves_Agenda13_EQ

No problema apresentado a avaliação por meio de ação judicial, faz com que o proprietário do imóvel fique receoso de sua avaliação comercial.

O perito judiciário em possível ação trabalhista pode e deve ser contestada como autoridade de avaliação imobiliária, assim sendo podendo o responsável pelo terreno pedir um laudo particular que também será considerado.

Cabe salientar que caberá ao Juiz determinar a validade de ambos os laudos.

Assim sendo aqui vão alguns possíveis cenários:

1.    Onde o imóvel é avaliado em mais de R$ 500.000,00 dessa forma o valor é suficiente para quitar o valor total da divida trabalhista e prosseguirá para Leilão judicial onde será possível ou não alcançar ao valor desejado.

2.    Onde o imóvel é avaliado em menos de R$ 500.000,00, dessa forma o valor é insuficiente para quitação da divida trabalhista, da mesma maneira o imóvel será oferecido em Leilão e apurando-se o valor se fará a quitação de parte da dívida, e através do seu advogado ele poderá negociar o saldo devedor pagando em parcelas ou a vista com pequeno decréscimo. Tudo acordado em tribunal na presença e anuência do magistrado

Como corretor de imóveis contratado pelo devedor, sua função é fornecer orientações sobre o que pode ser levantado no laudo pericial e explicar os possíveis riscos relacionados à perda do imóvel. Aqui estão algumas informações que você pode compartilhar com o devedor:

Levantamento no Laudo Pericial:

Explique ao devedor que o perito nomeado pelo juiz do trabalho realizará uma avaliação detalhada do imóvel, considerando fatores como suas características físicas, estado de conservação, localização, infraestrutura e demais elementos relevantes. O perito também examinará documentos como a escritura, a matrícula do imóvel e a planta baixa, a fim de obter informações adicionais para a avaliação. Explique que o objetivo do laudo pericial é determinar o valor de mercado do imóvel.

Valor de Mercado:

Destaque ao devedor a importância de compreender o valor de mercado do imóvel. Explique que esse valor pode ser influenciado por vários fatores, como a localização, o tamanho, as características únicas do imóvel e as condições do mercado imobiliário na região. É essencial que o devedor tenha uma noção clara do valor estimado do imóvel, pois esse valor será fundamental na determinação dos desdobramentos futuros.

Possíveis Riscos:

Explique ao devedor que a penhora do imóvel implica em um risco real de perda. Caso o valor apurado no laudo pericial seja suficiente para quitar a dívida trabalhista, o imóvel poderá ser vendido em leilão judicial. Destaque que a perda do imóvel pode ocorrer caso o valor da dívida não seja totalmente quitado com a venda do imóvel. É importante que o devedor esteja ciente desses riscos para que possa tomar decisões informadas em relação à sua situação.

Alternativas e Estratégias:

Como corretor de imóveis, você pode orientar o devedor sobre possíveis alternativas e estratégias que podem ser consideradas para lidar com a situação. Por exemplo, discuta a viabilidade de negociações com o credor, a possibilidade de buscar acordos para parcelamento da dívida ou a busca por soluções que envolvam a preservação do imóvel, como a possibilidade de buscar recursos financeiros para quitar a dívida trabalhista sem precisar vender o imóvel.

É importante ressaltar que você está fornecendo informações e orientações como corretor de imóveis, mas é fundamental que o devedor também consulte um advogado especializado em direito trabalhista para obter orientações legais específicas. Juntos, vocês podem ajudar o devedor a tomar decisões mais embasadas e estratégicas em relação à situação do imóvel e à dívida trabalhista.

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RELATÓRIO

Segundo o artigo 465 do Código de Processo Civil, o juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo para entrega do laudo.

No exercício da função de perito judicial, o corretor de imóveis deverá elaborar um laudo pericial que será juntado no processo judicial eletrônico (Pje).

O laudo pericial deverá conter: I - a exposição do objeto da perícia; II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito; III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou; IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

O perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.

O perito não deve ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.

Ao desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.

Conclui-se que o profissional indicado pelo Código de Processo Civil e pela jurisprudência pátria, no que tange à avaliação de bens imóveis, é o Corretor de Imóveis, habilitado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, posto que o mesmo possui qualificação profissional suficiente para a realização do competente Laudo de Avaliação, além de dispor de procedimentos que garantam a integridade do documento e asseguram a tecnicidade do parecer emitido. Esses estão atuando como avaliadores imobiliários, no papel de peritos judiciais.

Há PTAM extrajudiciais e os judicias, sendo que o extrajudicial é solicitado ao corretor  registrado junto ao CNAI em situações em que seja necessária uma avaliação completa por escrito. Este pedido poderá ser realizado para fins de venda, aluguel, negociações e tudo mais que couber sem envolvimento judicial, ou seja, somente para negociações amigáveis.

Por sua vez, o PTAM para fins judiciais se dá a partir do momento em que o juiz determinar ações de penhora, desapropriação, renovação de contrato, separação, herança e em outros casos judiciais que tenham imóveis envolvidos. Se for o caso de penhora, em ação judicial, o sr poderá até poderá recorrer judicialmente, mas poderá perder o imóvel.

Os honorários devidos ao corretor pela emissão do PTAM judicial são pagos mediante entrega do parecer, por meio de depósito em conta.

O juiz atribui o valor como parte do processo, sendo este valor repassado 50% no momento inicial e o restante no final do procedimento.

Para que tudo ocorra sem prejuízos o PTAM deve obedecer a um roteiro de apresentação, o qual está composto por partes de apresentação do imóvel, dados de localização, estrutura, metodologia utilizada, cálculos e amostras, além do currículo do corretor avaliador de imóveis.

Fonte:. EaDTEC AVA (cps.sp.gov.br)

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Relatório - Paulo Cesar Rocha Flores_Agenda13_GI

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Relatório - Paulo Cesar Rocha Flores_Agenda13_GI

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O laudo pericial a ser elaborado, que em termos judiciais deve ser denominado de parecer técnico, deve seguir as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), no caso, os parâmetros descritos na norma brasileira NBR 14653, relativo à Avaliação de Bens e, em particular, a NBR 14653-2 – Avaliação de Bens Urbanos, e o modelo do Conselho Profissional, no caso o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), por meio do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

Os requisitos são aqueles descritos na Resolução nº 1066/2007 do COFECI, quais sejam:

a) identificação do solicitante;

b) objetivo do parecer técnico;

c) identificação e caracterização do imóvel;

d) indicação da metodologia utilizada;

e) valor resultante e sua data de referência; e

f) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador

De acordo com art. 465 do novo CPC o juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo para a entrega do laudo.

Às partes, conforme §1º do citado artigo, incumbe, dentro de 15 dias contados da intimação do despacho de nomeação do perito:

I – arguir o impedimento ou suspensão do perito, se for o caso;

II – indicar assistente técnico;

III – apresentar quesitos (em casos específicos)

Em qualquer das ações, o cliente poderá solicitar o PTAM para instruir petição como requerente (autor) ou requerido (réu)

Por fim, o risco da perda do imóvel é possível caso o juiz considere a ação trabalhista pertinente e a avaliação do bem chegue a valor igual ou inferior ao valor da causa.

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Para a presente avaliação mercadológica será utilizado o método de “Avaliação de liquidação forçada”, porque o bem foi dado em garantia em um processo judicial e o seu credor não pretende receber um imóvel. O credor pretende que o imóvel seja vendido o mais rápido possível para que ele possa receber o seu crédito em dinheiro (espécie). Assim, o valor de mercado para esta avaliação será a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente, mas considerando que se trata de uma venda compulsória (obrigatória) para satisfazer um crédito em âmbito judicial, deve ser considerado a redução do valor de mercado de forma a compensar as partes (comprador e vendedor do imóvel) e refletindo o impacto negativo da velocidade em que a venda do imóvel avaliando deverá ocorrer. Assim, para a determinação do valor de mercado, faremos um levantamento no mercado imobiliário local, comparando-o com outros semelhantes, em oferta ou já transacionados (preferencialmente) e levando em consideração as características únicas deste imóvel avaliando. Os prazos para entrega estão definidos no Código de Processo Civil: “Artigo 465. O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo para a entrega do laudo”.

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Prezado Sr. Cristiano RonaldoAtendendo sua solicitação, venho através desta esclarecer suas dúvidas com relação ao laudo pericial de avaliação imobiliária. O referido laudo será elaboração por profissional técnico especializado, devidamente inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e deverá ser entregue em prazo estipulado pelo juiz responsável pelo processo. O documento será elaborado com linguagem objetiva e de fácil entendimento à todos e de acordo com a NBR 14653-1 deverão constam no seu teor as seguintes informações: identificação de quem está solicitando o trabalho, finalidade, identificação do bem avaliando, documentação, memorial de cálculo, metodologia que será utilizada e legislação municipal. Por fim, diante da penhora do imóvel, é importante ressaltar a chance real da perda do bem para quitação da pendência trabalhista.

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Prezado Sr. Cristiano RonaldoAtendendo sua solicitação, venho através desta esclarecer suas dúvidas com relação ao laudo pericial de avaliação imobiliária. O referido laudo será elaboração por profissional técnico especializado, devidamente inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e deverá ser entregue em prazo estipulado pelo juiz responsável pelo processo. O documento será elaborado com linguagem objetiva e de fácil entendimento à todos e de acordo com a NBR 14653-1 deverão constam no seu teor as seguintes informações: identificação de quem está solicitando o trabalho, finalidade, identificação do bem avaliando, documentação, memorial de cálculo, metodologia que será utilizada e legislação municipal. Por fim, diante da penhora do imóvel, é importante ressaltar a chance real da perda do bem para quitação da pendência trabalhista.

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Agenda 13 - PTAM em Perícias e Processos Judiciais

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Agenda 13 - PTAM em Perícias e Processos Judiciais

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Relatório do Corretor de Imóveis - JÉSSICA NICOLLE MAIA BOTELHO - TURMA CSD

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Relatório do Corretor de Imóveis - JÉSSICA NICOLLE MAIA BOTELHO - TURMA CSD

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Prezado Sr. Maurício de Paula Azevedo

Em relação à perícia do imóvel, será nomeado um corretor avaliador de imóveis devidamente cadastrado no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) e consequentemente, no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Ele elaborará um PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), que precisa conter os seguintes itens: Identificação do solicitante, metodologia utilizada, finalidade do PTAM, descrição minuciosa do imóvel, da região onde este se encontra, registros fotográficos do imóvel, número da matrícula do imóvel e breve currículo do corretor avaliador.

Este laudo é importante para se obter o verdadeiro valor do imóvel, um preço técnico.

O laudo deverá ficar pronto em até 7 dias úteis.

O Sr. deve tomar cuidado com seu imóvel, já que em ações de penhora, o imóvel vai à leilão para recuperar o capital emprestado pelo fiduciário, em um regime de alienação fiduciária.

O Sr. como fiduciante, deve procurar quitar a dívida o mais rápido possível, sob pena de perder o seu imóvel.

Estou aqui à disposição para ajudá-lo.

Atenciosamente,

Jéssica Nicolle Maia Botelho

Corretora de Imóveis

CRECI: 123456

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Prezado Sr,

Em relação à sua solicitação de informações sobre a elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária e os riscos envolvidos na perda do seu imóvel, apresento a seguir algumas considerações importantes.

O perito judicial nomeado pelo juiz do trabalho tem a responsabilidade de avaliar o seu imóvel com base em critérios técnicos, a fim de determinar o seu valor de mercado atual. Para isso, ele pode considerar diversos fatores, como a localização, a área construída, a qualidade dos materiais utilizados na construção, entre outros.

O laudo pericial deve ser elaborado de acordo com as normas técnicas estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e conter informações detalhadas sobre o imóvel avaliado. Além disso, o perito deve apresentar as suas conclusões de forma clara e objetiva, justificando os valores atribuídos ao imóvel.

O prazo para elaboração do laudo pericial varia de acordo com as peculiaridades de cada caso e pode ser prorrogado pelo juiz, caso haja necessidade. É importante ressaltar que o perito deve ser imparcial e independente, não podendo receber nenhuma influência das partes envolvidas na ação.

No que se refere aos riscos envolvidos na perda do imóvel, é importante salientar que a penhora é uma medida judicial para garantir o pagamento de uma dívida e, caso o devedor não cumpra com as obrigações estabelecidas, o imóvel pode ser leiloado para quitar o débito.

Por isso, é importante que o devedor esteja ciente das suas responsabilidades e busque soluções para quitar a dívida ou negociar um parcelamento, a fim de evitar a perda do imóvel.

Por fim, como corretor de imóveis, recomendo que o senhor busque o auxílio de um advogado especializado em direito trabalhista para orientá-lo sobre as medidas cabíveis a serem tomadas nesse caso.

Espero ter esclarecido suas dúvidas.

Atenciosamente,

Não consegui identificar quem foi que fez este relatório, mas achei fantástico, parabéns! Não incluiria nada.

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Agenda 13 GI - PTAM em Perícias e Processos Judiciais

Aluno: Delivaldo Alves da Cunha
TURMA CSE

Esclarecimentos sobre o Processo de Avaliação de      Imóveis por Perito Judicial

Observando o cenário apresentado, inicialmente é oportuno esclarecer que nos processos judiciais a nomeação de um perito para avaliação de um imóvel ocorre a partir do momento em que o juiz determina ações de penhora, desapropriação, renovação de contrato, separação, herança, dentre outros casos judiciais que envolvam esse tipo de bem. O Código de Processo Civil - CPC define no seu art. 464. que “A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação” e no seu art. 156. que “O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico”; como neste caso, em que é necessária a definição do valor de mercado do seu imóvel penhorado, para o cumprimento da sentença de pagamento da dívida referente a ação trabalhista.

Com relação à atividade em si, o art. 465. do CPC dispõe que “O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo para entrega do laudo”. Já o art. 473. também do CPC determina que “O laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;

II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público”.

Além desses requisitos é importante destacar que durante os trabalhos, o profissional tem que atentar para as deliberações dos parágrafos 1º, 2º e 3º desse mesmo art. 473. do CPC,  os quais preceituam que:

“§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões;

§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia;

§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia”.

Quanto aos riscos da perda do imóvel, eles são iminentes, pois o processo judicial já transitou em julgado e está na fase de execução da sentença. Uma questão a ser avaliada é o conteúdo do art. 832. do CPC, onde está estabelecido que “Não estão sujeitos à execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou inalienáveis”. Este artigo do CPC nos remete ao art. 1º da Lei nº 8.009/90 onde está determinado que “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”; complementado pelo seu art. 5º, onde esclarece que “Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente”; portanto, se o imóvel que vai ser avaliado estiver enquadrado nesta situação, você poderá fazer um pedido de impugnação da penhora.

Em suma, posso lhe afirmar com segurança que esse procedimento jurídico adotado com a nomeação de um perito para definição do valor do seu imóvel penhorado, bem como, o processo de avaliação do bem com o levantamento dos itens indispensáveis; a forma de condução das etapas; os limites para a sua elaboração e o prazo para entrega do laudo determinado pelo Juiz do trabalho, estão de acordo e embasados no nosso ordenamento jurídico, mais especificamente no Código de Processo Civil, através dos artigos supramencionados. Como orientação final, convém destacar que como executado você pode acompanhar esse processo, pois o art. 465., § 1º e inciso II do CPC, possibilita que no prazo de 15 (quinze) dias contados da intimação do despacho de nomeação do perito, as partes podem indicar assistentes técnicos. Neste caso, de acordo com o art. 466., § 2º do CPC “O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 05 (cinco) dias”; o que consequetemente lhe permitirá receber informações constantes sobre o andamento das atividades de avaliação do imóvel.

Sem mais, coloco-me a inteira diposição para outros esclarecimentos e para acompanhar esse processo caso seja do vosso interesse!

Atenciosamente.
Delivaldo Alves da cunha
Corretor de Imóveis - CRECI 12345/SP

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RELATÓRIO ORIENTATIVO SOBRE LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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RELATÓRIO ORIENTATIVO SOBRE LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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Prezado Sr. XXXX

Conforme solicitado, demonstro neste relatório as informações sobre as tratativas legais para elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária para parametrizar o valor do imóvel e os riscos de perda do imóvel sob processo judicial de penhora.

O laudo pericial será emitido por um avaliador determinado pelo juiz (engenheiro ou
corretor de imóveis), devidamente registrado no CNAI (Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários), que realizará as etapas necessárias para emissão do parecer,
quais sejam:

I.        Levantamento, emissão de certidões e documentos do proprietário e do imóvel

II.         Vistoria do imóvel

III.         Levantamento do mercado imobiliário

IV.        Comparativo com outros imóveis

V.        Coleta dos dados para elaboração do laudo

VI.        Elaboração do PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica)

VII.        Requisitos acessórios, avaliar e analisar vizinhança vistoria por amostragem.

A elaboração total levar cerca de dez dias, de acordo com a nomeação judicial do avaliador.

Existe o risco de perda do imóvel, mas existes algumas jurisprudências que podem retardar e até fazer com que o processo tenha um sentença favorável ao devedor, tais como o embargos de instrumento e a Lei do Imóvel de família.

Coloco-me à disposição.

Alison Perondi Lamera
Corretor de Imóveis
CRECI/SP XXXXXX

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Agenda 13 GI: PTAM em Perícias e Processos Judiciais - Aryane de Morais Abreu

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Agenda 13 GI: PTAM em Perícias e Processos Judiciais - Aryane de Morais Abreu

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Prezado Sr. Manoel,

Venho por meio deste Email esclarecer ao senhor as dúvidas a respeito do laudo pericial exigido pelo juiz.

Para começarmos devo lhe informar que conforme artigo 465 do Código de Processo Civil, quem nomeia o perito especializado para a realização da perícia e fixa um prazo para a entrega do laudo é juiz.

Sendo assim, o corretor de imóveis que estiver na função de perito deverá elaborar um laudo pericial que deverá ser juntado ao processo judicial eletrônico. Esse perito deverá ser habilitado no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI) no qual deve haver qualificação profissional suficiente para a realização da atividade designada.

Conforme o Artigo 473 da Lei nº 13.105 de 16 de março de 2015 o laudo pericial deverá conter:

I - A exposição do objeto da perícia;

II - A análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III - A indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV - Resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

Neste o perito deverá também levantar algumas informações para a elaboração do laudo, tais como:

-Identificação e caracterização do imóvel;

-Indicação da metodologia;

-Valor apurado;

-Data de referência localização, confrontante e área do imóvel;

-Mapa de localização;

-Informações sobre idade do imóvel e seu estado de conservação;

-Localização e situação de regularidade no cartório de registro de imóveis.

O perito deverá fazer esse laudo com uma escrita simples, e não deverá ultrapassar os limites de sua designação, dar opiniões pessoais que ultrapassem o o exame técnico e científico da perícia. Ele também pode utilizar de outros meios para a elaboração do laudo, ouvindo testemunhas, solicitando documentos que estejam a seu poder ou de terceiros ou em repartições públicas, pode incluir ao seu lado planilhas, fotos, mapas, plantas, quaisquer elementos necessários para o esclarecimento da perícia.

Fico a disposição para maiores esclarecimento.

Agradeço a confiança em meu trabalho

Atenciosamente

Aryane de Morais Abreu

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O parecer técnico de avaliação imobiliária (PTAM) é elaborado por um corretor de imóveis com habilitação específica, conforme resolução COFECI 1066/2007, desde que inscrito no CRECI e cadastrado no cadastro nacional de avaliadores (CNAI).

Ademais, esse laudo pericial deverá conter: I - a exposição do objeto da perícia; II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito; III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou; IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

Importante ainda salientar que no laudo a linguagem deve ser simples, coerente e sem opiniões subjetivas.

Caso o Juiz não localize bens para penhora e haja confusão patrimonial ou desvio de finalidade, pode-se desconsiderar a personalidade jurídica e atingir bens pessoais dos sócios. Entretanto, se o presente imóvel for o único imóvel de residência da família, não poderá, neste caso, ser objeto de penhora para pagamentos dos débitos decorrentes da ação. Por outro lado, se não for o único imóvel da família, o imóvel poderá ser penhorado e ir a leilão para quitação da dívida.

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São Paulo, 13 de Maio de 2023

Prezado Sr Flávio,

Conforme solicitado pelo Sr, venho por meio deste relatório lhe esclarecer algumas duvidas sobre a solicitação feita de uma avaliação técnica do imóvel em processo de penhora com o objetivo de um laudo pericial.

Antes de tudo devo esclarecer que somente o Juiz determina quem será o perito judicial que ira realizar a avaliação, após isso também serão indicados técnicos para acompanhar o trabalho do Perito Judicial, e Nesta Perícia será observada questões relacionadas à estrutura do imóvel, falhas na construção, problemas de infiltração, vícios de construção, entre outros. Além disso, o laudo pode abordar questões relacionadas à regularidade da documentação do imóvel, como a existência de pendências em relação a impostos, dívidas ou irregularidades no registro do imóvel.

Esta avaliação foi solicitada pelo juiz com o objetivo de averiguar as condições totais do imóvel, para chegar ao valor adequado e justo a fim de amortizar possíveis dividas no nome do proprietário por se tratar de uma ordem judicial.

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Um laudo pericial de avaliação imobiliária é um documento feito por um especialista chamado perito avaliador, que determina o valor de mercado de um imóvel.
Para fazer o laudo, o perito avaliador analisa detalhadamente o imóvel, levando em conta coisas como a localização, o tamanho, o estado de conservação e o que é comum no mercado. Ele também verifica a documentação do imóvel e se existem problemas legais.
Quanto aos riscos de perder um imóvel que está à beira-mar e foi penhorado em uma ação trabalhista, é importante entender que quando um imóvel é penhorado, ele pode ser leiloado para pagar uma dívida ou indenização determinada pela justiça. Para lidar com essa situação, é necessário consultar um advogado especializado em direito trabalhista, que vai poder orientar sobre quais são os seus direitos e as melhores estratégias legais para proteger o imóvel ou minimizar os riscos envolvidos.

Lembrando que, como corretor de imóveis, eu não sou um especialista em questões legais, então é importante buscar a orientação de um advogado para ter informações específicas sobre o seu caso e tomar as melhores decisões em relação ao seu imóvel.

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Relatório sobre laudo pericial de avaliação imobiliária

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Relatório sobre laudo pericial de avaliação imobiliária

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Sobre a Decisão do Juiz referente ao seu imóvel

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Sobre a Decisão do Juiz referente ao seu imóvel

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Prezado cliente,

Gostaria de reforçar alguns pontos importantes em relação à avaliação do seu imóvel, objeto de penhora em uma ação trabalhista.

Os requisitos para elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária pelo perito judicial nomeado pelo juiz do trabalho são rigorosos. O laudo deve ser elaborado de acordo com as normas técnicas da ABNT e pelo CNAI, e conter informações precisas e objetivas sobre o imóvel. É importante ressaltar que o perito deve agir com imparcialidade e independência, a fim de garantir a lisura do processo.

O prazo para elaboração do laudo pericial é estabelecido pelo juiz do trabalho e pode variar de acordo com a complexidade do caso e a disponibilidade do perito judicial. É fundamental que você esteja ciente dos prazos envolvidos e se mantenha em contato com o seu advogado para acompanhar o andamento do processo.

Em relação aos riscos envolvendo a perda do imóvel, é preciso destacar que a penhora de um bem é uma medida excepcional, adotada em situações em que o devedor não cumpre com suas obrigações e não apresenta bens suficientes para garantir o pagamento da dívida.

Caso o imóvel seja avaliado em um valor suficiente para quitar a dívida, ele poderá ser penhorado e leiloado para pagamento dos credores. Caso contrário, outros bens do devedor poderão ser penhorados para complementar o valor necessário para quitação da dívida. É importante estar ciente desses riscos e buscar uma forma de quitar a dívida, a fim de evitar a perda do imóvel.

Em resumo, é crucial que você esteja atento aos requisitos e prazos envolvidos na avaliação do seu imóvel e que busque uma forma de quitar a dívida para evitar a perda do bem. Caso tenha qualquer dúvida, estou à disposição para ajudá-lo.

Atenciosamente,

Misael Hermogenes - Corretor de imóveis

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Boa tarde, Sr. João

Vou começar a falar sobre o imóvel de alienação, o senhor perderá a posse, caso tenha outro meio de realizar o pagamento poderá solicitar para reaver o imóvel antes da alienação.

Estarei falando sobre os requisitos essências que irei realizar o levantamento para o laudo PTAM (Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica):

Requisitos essenciais conforme resolução-COFECI n 1066/2007 são:

As informações preliminares que estarei utilizando para fazer o laudo com informações precisas. São elas:

I) identificação do solicitante;

II) objetivo do parecer técnico;

III) identificação e caracterização do imóvel;

IV) indicação da metodologia utilizada;

V) valor resultante e sua data de referência;

VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador. Ainda existem outros requisitos para caracterização do imóvel.

A metodologia que será utilizada para a avaliação, possivelmente o método Comparativo Direto de Dados de Mercado. (Será Utilizado a ABNT NBR 14653/2019 – (NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos);

Vale ressaltar que passarei os prazos assim que disponível e terei a atenção ao prazo limite de apresentação do laudo.

Depois de executadas as ações anteriores, seguirei para a etapa seguinte que a análise da documentação do imóvel. Composta pelas partes:

I) Verificação da documentação do imóvel (certidão recente de ônus reais, emitida pelo cartório do Registro Geral de Imóveis);

II) Verificação de incoerências, ou não, e explicitação das circunstâncias do laudo;

III) Consulta de legislações municipais, estaduais e federais, assim como outros regulamentos aplicáveis.

Requisitos para complementar o PTAM

I) Vistoria ao imóvel;

II) Análise de vizinhança.

Sobre a avaliação a penhora é para execução de dívida, tem como objetivo:

I)Obtenção do valor mínimo de aquisição na alienação particular.

Obs. O PTAM terá validade de 36 meses sendo atualizado a cada 12 meses pelo IPCA.

Att.

Perito Joice Moreira

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Felipe Silvério laudo pericial de avaliação imobiliária

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Gustavo Zanetti - Turma CSE - Agenda 13 GI

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Gustavo Zanetti - Turma CSE - Agenda 13 GI

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Prezado Sr. Fulano,

Em atenção às questões formuladas a respeito da realização de laudo pericial de avaliação de seu imóvel para fins de penhora em ação trabalhista, temos que:

O laudo de avaliação imobiliária é importante e necessário para que se possa conhecer o valor real de mercado do imóvel, de forma imparcial e sem distorções eventualmente causadas por fatores pessoais ou subjetivos;

O perito é nomeado exclusivamente pelo juiz responsável pelo processo, sendo certo que se trata de profissional certificado, capacitado e idôneo, escolhido entre os que estiverem com seus cadastros regulares e ativos perante o TRT;

Na avaliação o perito utilizará todos os meios necessários e disponíveis para embasar sua posição, sendo exemplos a visita a imobiliárias, consulta a classificados, utilização de documentos, análise da região de situação do imóvel, ponderações sobre o mercado, plantas, desenhos, planilhas e, por certo, visita ao imóvel em estudo;

Conforme Art. 465 do CPC, o prazo de execução do laudo será determinado pelo juiz e poderá ser alterado a pedido do perito, mediante apresentação de justificativa coerente;

As partes do processo tem o direito, altamente recomendável que seja exercido, a contratar assistentes técnicos que acompanharão e avaliarão o trabalho do perito, emitindo seus próprios pareceres e contestações a fim de corrigir eventuais incorreções ou distorções em busca do valor correto e justo;

Por fim, após conclusão do trabalho do perito, avaliação dos assistentes técnicos e eventuais contestações e suas correções, o juiz homologará o resultado do laudo, atribuindo o valor apontado como base para praceamento do imóvel que será conduzido por empresa indicada pelo juiz, nas condições por ele definidas;

Ressaltamos que a arrematação de bens em leilões judiciais quase sempre é efetuada por valor abaixo da avaliação, em 2a praça e de acordo com a Lei, e o valor será prioritariamente destinado a quitar as verbas que geraram a penhora e outros credores caso se manifestem no processo (ex.: Prefeitura e Fazenda). Ao final, havendo saldo remanescente, poderá ser sacado pelo sr.

Sendo o que nos cumpria por hora informar e esclarecer, subscrevemos.

Itu, 13/05/2023.

Gustavo Zanetti
Engenheiro Civil, Corretor de Imóveis e Perito Avaliador

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Relatório Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária

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Relatório Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária

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A elaboração de um laudo pericial de avaliação imobiliária, consiste no desenvolvimento de um estudo técnico executado por um Técnico em Transação Imobiliária com habilitação para a avaliação de imóveis, nomeado por um juiz de direito, para determinar o valor venal de um imóvel,  este estudo resulta em um laudo técnico que através de determinadas informações, conforme indicado abaixo:

Caracterização do imóvel;

Valor apurado de imóveis similares;

Período da avaliação;

Dimensões do imóvel;

Localização do imóvel;

Entorno do imóvel;

Infraestrutura disponível na região;

Relatório fotográfico;

Idade do imóvel;

Estado de conservação do imóvel;

Contrato de compra e venda;

Escritura e matricula.

Em conjunto com uma metodologia determinada por diretrizes estabelecidas em normas técnicas e por um perito devidamente identificado, resultara no valor do imóvel.

Uma vez, informando o valor do imóvel o Juiz poderá penhorar o bem para utilização do valor como vias para o pagamento das custas e da sentença do processo.

Assim sendo, não havendo um acordo e ocorrendo a sentença para penhora do bem, o mesmo poderá ser encaminhado a leilão pelo valor da divida e assim sendo o proprietário perde o direito de posse do bem.

O prazo para a elaboração deste laudo será determinado pelo Juiz, mas normalmente se estabelece um período de 30 a 90 dias.

São Paulo, 13 de maio de 2023

Att,

Mariana Alves Temponi Lima
Corretora de Imoveis
CRECI-SP 111.222-A

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Relatório elaborado por Valteir Santana Raimundo

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Weverton Izidorio Pereira - TURMA CSD - TO230014364T2 - TTI, Módulo 02

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Weverton Izidorio Pereira - TURMA CSD - TO230014364T2 - TTI, Módulo 02

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Prezado Cliente,

O laudo pericial é um documento produzido por um profissional habilitado, designado pelo juiz, onde irá realizar a avaliação do imóvel, após a vistoria. Nele deverá conter “a exposição do objeto da perícia, a análise técnica ou científica realizada pelo perito, a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou, a resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público, além de sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões” (art.473, CPC). De acordo com o art. 465 do CPC, “o juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo para a entrega do laudo”.

Ainda segundo o CPC, sim, existe a possibilidade de perder o imóvel; o bem poderá ser expropriado, ressalvadas execuções especiais (art. 824), ou seja, adjudicado, alienado ou apropriado os frutos e rendimentos (art. 825). Antes de adjudicados ou alienados os bens, o executado pode, a todo tempo, remir a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, acrescida de juros, custas e honorários advocatícios (art. 826).

Atenciosamente,

Weverton Izidorio Pereira
CRECI-SP 999.999-F

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Corretor: José Francisco Neto
CRECI XX.🤬-F

Prezador Sr. José da Silva

Conforme combinado segue Relatório

Relatório

O Laudo Pericial, objeto do imóvel em referência, é o documento elaborado por perito judicial, com a finalidade de apurar o valor do bem, para ser levado a leilão.

Para determinação do valor de mercado, o Laudo deve conter:

- identificação e caracterização do imóvel;

- indicação da metodologia utilizada;

- valor apurado;

- data de referência;

- identificação, breve currículo e assinatura do corretor de imóveis;

- medida de área, localização e confrontações do imóvel;

- contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;

- mapa da localização;

- relatório fotográfico;

- informações sobre a idade do imóvel, seu estado de conservação, localização, situação de regularidadejunto ao Cartório de Registro de Imóveis e prefeitura local.

Penhorado o bem, e não havendo oposição do devedor ou recurso que impeça a penhora, o imóvel irá a leilão, para pagamento da dívida com o valor arrecadado na arrematação.

A arrematação de imóvel em leilão, normalmente é abaixo do valor de mercado.

Portanto, é recomendável que se evite a arrematação do imóvel.

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Tecnica em Transações Imobiliarias: Ignes Denise Formes CRECI-J 12.345

Prezado Sr. José Nicolau,

Devido suas duvidas a respeito do laudo pericial a respeito de seu imovel que foi penhorado venho por meio desta esclarecer suas duvidas. O laudo pericial deverá conter:

A exposição do objeto que será periciado.

A analise tecnica ou cientifica realizada pelo perito em questão.

Indicar qual metodo foi utilizado, esclarecendo-o e mostrando ser predominantemente aceito pelos especialistas de sua respectiva area.

Obter uma resposta conclusiva para todos os quesitos apresentados pelo Juiz, pelas partes e pelo Ministerio Publico.

No laudo tambem sera apresentado a fundamentação que devera ser escrita de forma coerente e com linguagem simples, para que seja entendida por todos e quaisquer alguem que ler o mesmo. O perito nao deve transpassar os limites e impor opiniões pessoais. O perito será designado pelo proprio Juiz da causa em questão, ele terá um prazo determinado pelo Juiz (que não ultrapassa em média 10 dias para entrega do laudo) e devera apresentar seu curriculo, e sua tabela referente ao valor de seus honorarios, que por sua vez serão anexados ao valor total da causa sendo assim pagos junto ao total do processo.

A respeito do risco da perda do imovel, a penhora trata-se de um recurso utilizado pela justiça para que seja garantido o pagamento de uma divida, basicamente é usado como metodo de forçar o devedor a quitar sua divida. A penhora é uma das fases de expropriação de um bem, portanto ela é totalmente reversivel, trata-se apenas de um bloqueio temporario que assim que quitada a divida poderá reaver seu imovel. Em caso de ser devida a penhora poderá colocar outro item de valor mais semelhante em penhora para que garanta a quitação da divida enquanto correr o processo, e poderás pedir por meio de seu advogado que façam um acordo amigavel, que deve ser aceito por ambas as partes.

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Relatório Perito Judicial na Avaliação Imobiliária

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Relatório Perito Judicial na Avaliação Imobiliária

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Segue um relatório de como o perito designado pelo juiz realiza o laudo pericial de avaliação imobiliária, bem como os principais tópicos e demais informações:

1. Coleta de dados: O perito realiza a coleta de informações sobre o imóvel, como localização, características físicas, infraestrutura, estado de conservação, documentação, e se for necessário a planta e o registro imobiliário. Esta coleta de dados se completa com a realização da vistoria do imóvel.

2. Análise de mercado: O perito realiza uma pesquisa e análise do mercado imobiliário para comparar o imóvel com propriedades semelhantes e determinar o valor de mercado. Isso envolve a avaliação de fatores como oferta e demanda, localização, serviços próximos, etc

3. Métodos de avaliação: Entre os métodos reconhecidos no mercado, o perito escolhe o melhor método que se aplica à sua propriedade e justifica a sua escolha.

4. Elaboração do laudo: Com base nas informações coletadas e nas análises realizadas, o perito elabora o laudo pericial de avaliação imobiliária. O laudo contem informações completas e detalhadas sobre o imóvel, a metodologia utilizada, os resultados obtidos e as conclusões do perito. Deve ser redigido de forma clara e objetiva, seguindo padrões técnicos e linguagem adequada.

5. Requisitos do laudo: O laudo pericial de avaliação imobiliária deve ser fundamentado em conhecimentos técnicos sólidos, ser imparcial e isento de conflitos de interesse, apresentar uma análise completa e documentada, além de estar em conformidade com as normas e regulamentações aplicáveis.

6. Prazos para elaboração: Os prazos para elaboração do laudo pericial podem variar dependendo da complexidade do imóvel, da disponibilidade de dados e das demandas do caso em questão ou da estipulação de prazo pelo juiz.

Quando um juiz determina a penhora do imóvel como garantia do pagamento de uma dívida trabalhista, existem riscos envolvidos que podem levar à perda da propriedade por leilão judicial, perda da posse, arresto do imóvel, responsabilidade subsidiária, todos visando cumprir a obrigação trabalhista.

DeiseCristinaRodrigues_Agenda13_GI

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Relatório sobre a forma de elaboração de laudo pericial de avaliação imobiliária

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Relatório sobre a forma de elaboração de laudo pericial de avaliação imobiliária

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Flavia Andrade _agenda13_GI

Relatório sobre a forma de elaboração do laudo pericial de avaliação imobiliária.

O laudo pericial para fins judiciais é o PTAM, que se dá a partir do momento em que o juiz determinar ações de penhora, desapropriação, ações indenizatórias, renovação de contrato, separação, herança e em outros casos judiciais que tenham imóveis envolvidos e necessário o conhecimento do valor de mercado de imóveis.

A perícia do imóvel acontece à partir de quando o juiz nomeia o perito especializado no objeto da perícia, que no caso é o imóvel em questão e fixa de imediato o prazo para entrega do laudo que é dentro de 15 dias contados da intimação do despacho de nomeação do perito.

No exercício da função de perito judicial, o corretor de imóveis deverá elaborar um laudo pericial que será juntado no processo judicial e deverá conter a exposição do objeto da perícia; a análise técnica ou científica realizada; a indicação do método utilizado, esclarecendo e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou e a resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

Para que o processo ocorra sem prejuízos para ambas as partes e o imóvel seja avaliado corretamente, o PTAM deve obedecer a um roteiro de apresentação, o qual está composto por partes de apresentação do imóvel, dados de localização, estrutura, metodologia utilizada, cálculos e amostras, além do currículo do corretor avaliador de imóveis.

No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação indicando como alcançou suas conclusões e para isso o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.

Só quem pode fazer esse laudo é o corretor de imóveis, habilitado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, pois possui qualificação profissional para a realização do laudo de avaliação, além de dispor de procedimentos que garantam a integridade do documento e asseguram a tecnicidade do parecer emitido.

Quanto ao bem penhorado, sendo ele móvel ou imóvel, pode ser utilizado como forma de pagamento de dívida, no caso este de ação trabalhista, será expropriado de seu dono, que perderá a posse e a propriedade do mesmo, e será adjudicado ou alienado e dependendo do valor, esse bem é oferecido para o credor diretamente como forma de pagamento. Essa ação é chamada de adjudicação do bem, onde o credor recebe a posse e a propriedade do bem, que é passado para o seu nome como forma de pagamento da dívida, mas caso o credor não tenha interesse no bem penhorado, os mesmo será alienado, ou seja, será leiloado para que o valor do mesmo supra tanto a dívida quanto as demais custas indicadas no artigo 831 do Novo CPC.

Em ambos os casos, o valor dos bens adjudicados ou alienados deve suprir a dívida e as demais despesas. Se o valor do bem for inferior à dívida, o devedor ficará de pagar o montante restante. Se o valor for maior, o excedente deverá ser entregue ao devedor.

Aluna: Flávia Andrade

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PTAM em Perícias e Processos Judiciais - Carlos Alberto Garcia Fresqui

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PTAM em Perícias e Processos Judiciais - Carlos Alberto Garcia Fresqui

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Antonio Carlos Todoverto Jr_Agenda13_GI Turma CSD

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Antonio Carlos Todoverto Jr_Agenda13_GI Turma CSD

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Prezado Sr. Alvarenga,

Conforme solicitado, seguem esclarecimentos sobre a elaboração do LAUDO PERICIAL JUDICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA).

Objetivo: Determinar o Valor de Mercado para Comercialização do seu Apartamento nº 12 do Edifício San Martin, situado na Rua Arthur de Azevedo, 1790 - Pitangueiras - Guarujá - SP.

Finalidade: Perícia Judicial em Cumprimento de Sentença de número 0003477-03.2020.8.26.0011 que tramita na 1ª Vara do Fórum Trabalhista Zona Leste - São Paulo - SP.

Interessado: Exma. Juíza da 1ª Vara do Fórum Trabalhista Zona Leste - São Paulo - SP.

O referido Laudo Pericial Judicial de Avaliação de Imóvel (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), que demandará em torno de 1 semana do início, até sua conclusão, é assinado por Perito Avaliador de Imóveis. Este Perito Avaliador de Imóveis também está cadastrado no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis - CNAI do COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), sendo possuidor de “Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias” emitido pelo CRECI-SP, o que lhe confere comprovada especialização na matéria, estando habilitado legalmente como Avaliador de Imóveis. A competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar imóveis está prevista na Lei nº 6.530 de 12 de maio de 1978 e regulamentada na Resolução COFECI nº 1.066/2007. Entende-se por “PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica” o documento no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente, observando-se o disposto na Resolução COFECI nº 1.066/07, que está em consonância com a normatização estabelecida pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Por fim, este trabalho deve seguir, principalmente, os padrões de isenção e imparcialidade exigidos do profissional, bem como as orientações do Código de Ética da Profissão, conforme Resolução COFECI nº 362/92.

As informações sobre os dados de quantidades físicas do imóvel (como áreas e medidas) serão extraídas dos documentos apresentados. Não serão efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos Documentos e informações apresentados, pressupondo-se a boa-fé de seus conteúdos e admitidos como sendo verdadeiros e confiáveis. Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas serão consideradas como confiáveis e de boa fé.

Conforme preconiza a norma ABNT NBR 14.653-1:2014, para a identificação do valor de mercado, sempre que existirem dados em número suficiente, sendo este o caso do presente estudo, deve-se utilizar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Por esse método, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas com outros similares, cujos dados básicos estejam disponíveis no mercado imobiliário local, procedendo-se às devidas adequações técnicas às características do imóvel avaliando, ponderando-se os atributos que, intrínseca ou extrinsecamente, exerçam influência na formação do valor. Complementarmente, e na falta de imóveis em oferta diretamente comparáveis no mesmo universo mercadológico do imóvel avaliando, utiliza-se a comparação indireta, coletando dados a partir de regiões assemelhadas, mais semelhantes possíveis do imóvel avaliando e, caso necessário, a aplicação de outros métodos de avaliação (Método Involutivo, Evolutivo, Método da Capitalização da Renda, Método da Quantificação do Custo, entre outros), sendo facultado ao avaliador o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justificado, conforme norma. Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado. O Corretor de Imóveis / Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel como um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado Imobiliário no momento da avaliação. Assim, os valores expressos ao final deste trabalho representam as informações genéricas dos operadores do mercado local e, principalmente, a expertise profissional do especialista envolvido na avaliação.

Tal análise leva em consideração os elementos de referência e seus componentes de abstração, com variáveis muitas vezes não explicadas por raciocínio cartesiano, seguindo lógica diferente. A análise subjetiva é a que realmente determina o quantum um imóvel pode valer no mercado em dado momento, já que o mercado não é composto apenas por imóveis, mas também e principalmente por pessoas ofertando e demandando esses imóveis, o que explica as oscilações e variações constantes.

A documentação consultada, será: Cópia da Matrícula dos Imóveis juntada nos autos principais, Certidão Cadastral do Imóvel e IPTU. Portanto, isso define o valor a ser considerado pelo Juiz. Proferida a sentença de liquidação, o juiz expede mandado para que o oficial de Justiça intime a parte condenada a pagar a dívida mediante depósito de dinheiro em juízo ou oferecimento de bens a penhora no prazo de 48 horas. Os bens penhorados ficam sob a subordinação da Justiça para serem alienados (transferidos ou vendidos), visto, não se tratar de bem de família (único imóvel).

Efetuado o depósito ou a penhora, as partes têm cinco dias para impugnar o valor da dívida, desde que o juiz não tenha aberto prazo para contestação antes de proferir a sentença de liquidação ou que, aberto o prazo, na forma do $ 2o., do artigo 879, da C.L.T., a parte tenha impugnado satisfatoriamente. O exequente pode apresentar um recurso chamado “impugnação à sentença de liquidação”.  Já o recurso que pode ser interposto pelo executado é chamado de “embargos à execução”. Após decisão do juiz sobre quaisquer desses recursos, é possível ingressar com um novo recurso, chamado de ”agravo de petição”, no prazo de oito dias. Esse recurso é julgado pelo Tribunal Regional do Trabalho correspondente. Recursos aos tribunais superiores no processo de execução trabalhista só são possíveis em casos de violação à Constituição Federal.

A alienação dos bens penhorados durante a execução trabalhista só ocorre após o trânsito em julgado do processo de execução, ou seja, após decisão final sobre o montante devido, sem que haja qualquer recurso pendente de julgamento ou quando se tenha esgotado o prazo para recorrer sem que qualquer das partes tenha se manifestado. A partir daí, o depósito judicial é liberado para o pagamento da dívida ou o bem penhorado é levado a leilão para ser convertido em dinheiro.

Me coloco a disposição para eventuais esclarecimentos.

Atenciosamente,

Antonio Carlos Todoverto Junior

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Aluno: Roger W. Escudeiro

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rogerweberescudeiro_Agenda 13 GI - PTAM em Perícias e Processos Judiciais

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Agenda 13 GI - PTAM em Perícias e Processos Judiciais

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Agenda 13 GI - PTAM em Perícias e Processos Judiciais

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Agenda 13 – GI – PTAM em Perícias e Processos Judiciais

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Agenda 13 – GI – PTAM em Perícias e Processos Judiciais

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Agenda 13 -GI - PTAM em Perícias e Processos Judiciais_page-0001

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Sr. Fulano de Tal, Bom dia

Conforme sua solicitação segue algumas informações necessárias para seu entendimento e riscos da elaboração do laudo pericial de avaliação mercadológica:

O que irá conter no laudo avaliação de imóvel:

Entre os itens mais importantes durante a criação desse documento, estão:

·         Objetivo da Avaliação Imobiliária.

·         Localização do imóvel

·         Estrutura ao redor

·         Detalhes do imóvel. ...

·         Preço de aquisição do imóvel.

No laudo, o perito deverá apresentar sua fundamentação em uma linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.

Que critérios influenciam o valor de um imóvel?

·         Localização. Geralmente, cada bairro possui um preço médio por metro quadrado, com base em suas características e no perfil dos moradores. ...

·         Idade do imóvel. ...

·         Infraestrutura do condomínio. ...

·         Segurança. ...

·         Orientação solar. ...

·         Vista. ...

·         Varanda. ...

·         Vaga na garagem.

As principais etapas do laudo pericial são:

estrutura, prólogo de encaminhamento, abertura, considerações preliminares, quesitos, respostas, conclusão, assinatura do perito, anexos, pareceres e apresentação.

O laudo pericial deverá ser elaborado no prazo máximo de 10 dias, podendo este prazo ser prorrogado, em casos excepcionais, a requerimento do perito.

No caso de perda no processo trabalhista o juiz poderá solicitar que o imóvel vá a leilão para cubrir os valores da causa trabalhista.

Eduardo Russo do Amaral

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André Garcia (Turma CSD - TTTI - Agenda 13 - GI)

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André Garcia (Turma CSD - TTTI - Agenda 13 - GI)

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Relatório - PTAM em Perícias e Processos Judiciais

Olá,
Sr. T.S. Fonseca, bom dia.

Segue abaixo o relatório com informações prévias solicitadas pelo senhor sobre o laudo pericial acerca da ação trabalhista, no valor de 500 mil reais, referente à penhora de seu  imóvel localizado na cidade de Santos.

Primeiramente gostaria de frisar que nos processos judiciais, provar os fatos e alegações é fundamental às pretensões das partes. O Código de Processo Civil (CPC) estabelece quais provas são admissíveis (documental, testemunhal, confissão, etc). No seu caso, a prova pericial consistirá em avaliação do seu imóvel, conforme determinado pelo juiz. Portanto, esse documento é justamente um laudo técnico sobre as condições e o valor do seu imóvel, para a representação judicial em relação à Avaliação de Liquidação Forçada na qual o mesmo está sendo subjugado como objeto de penhora na ação trabalhista.
O Laudo de Avaliação ou PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) reúnirá dados e conclusões resultantes de um estudo de valor do imóvel, que levará em conta os seguintes requisitos:

1. Identificação do solicitante.
2. Finalidade da avaliação.
3. Identificação e caracterização do imóvel: situação e localização; número de matrícula e cartório de registro imobiliário; áreas do terreno, de construção e dimensões do imóvel; características e infra-estrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel; descrição detalhada do imóvel,  benfeitorias, etc.; relatório fotográfico; data da vistoria realizada no imóvel.
4. Pesquisa de imóveis referenciais parecidos para comparação de dados de mercado.
5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel.
6.Encerramento: Conclusão do laudo.
7. Anexos: Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel; plantas de situação e localização, mapas, etc.; certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; documentos diversos, como outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.

De modo geral, o laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;
II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;
IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.
V - Uma  argumentação clara e fundamentada tecnicamente, apresentando as conclusões do laudo.

Em relação aos prazos, após a petição do juiz o laudo técnico deve ficar pronto em até 10 dias. Porém, na prática, em muitos casos esse prazo acaba sendo estendido.
Quanto à possibilidade de perda do imóvel será necessário avaliar seu caso mais especificamente, pois apesar de a penhora ser um instrumento judicial, em alguns casos, é possível considerar aplicável ao processo trabalhista a impenhorabilidade instituída pela Lei 8.009/90. Caso seu imóvel seja para finalidade residencial, do senhor e sua família, ele não poderá ser penhorado judicialmente. Se o imóvel é utilizado para outras finalidades, poderá sim ser penhorado por meio de ação trabalhista. Portanto, após a conclusão do laudo técnico sua causa será analisada e o juiz do caso determinará um acordo, com prazo estabelecido, para quitar a dívida. Caso isso não aconteça há riscos de perda do imóvel, dependendo da análise dos fatos e documentos apresentados, e por fim, do julgamento do juiz.

Estarei disponível para demais esclarecimentos e orientações mais específicas.
Grato.

André Garcia

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Nomeação de perito judicial para avaliação do imóvel