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Felix & Felix

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Yvonne und Eva

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Student Housing Market (Mareike Schwartau)

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Ein gesättigter Markt? Davon kann beim Studentenwohnen nicht die Rede sein. Nach wie vor gilt das dynamische Segment mit seinem stabilen Miet-Cash-Flow unter Projektentwicklern als rentable Investition. Im Zuge einer Umfrage unter 470 Marktakteuren aus Deutschland, Großbritannien und den Niederlanden fand das Beratungsunternehmen JLL heraus, dass 45 % ihre Investitionen im Markt erhöhen, 20 % sogar stark erhöhen wollen. Weitere 28 % planen gleichbleibende Aktivitäten. Grund dafür ist, dass knapp 70 % der Entwickler eine steigende bis stark steigende Nachfrage von Studierenden nach Plätzen in privaten Studentenwohnanlagen erwarten.

Doch was bedeutet diese Haltung für Investoren? In erster Linie sollte es wachrütteln. Steigt das Angebot der Konkurrenz, muss das eigene Konzept überzeugender sein. Dies beweist ein Blick nach Großbritannien: Zu Beginn des Booms waren hier so gut wie alle Studentenappartements vermietet. Das breitere Angebot hat aber nachvollziehbarerweise dazu geführt, dass Studenten sich die ansprechendsten Wohnungen auswählen konnten. Ansprechend bedeutet in diesem Fall: Wer die Bedürfnisse der Studenten nicht ins Zentrum der Bemühungen stellte, verzeichnete immer mehr leerstehende Objekte und musste diesen Interessentenrückgang über den Mietpreis ausgleichen - ein Szenario, dass für keinen Marktteilnehmer empfehlenswert aber auch in Deutschland durchaus denkbar ist. Dass die Anzahl an Studierenden hier momentan leicht rückläufig ist, verkompliziert die Sache zusätzlich.

Zahlen sprechen für sich: Ein Blick auf den Potenzial-Markt Studentenwohnen

Der Handel von privaten Studentenwohnheimen in Deutschland boomt, das beweisen die Zahlen: 2011 lag das Transaktionen noch bei weniger als 130 Mio. €. Vier Jahre später wurde bereits das Vierfache investiert. Allein zu Beginn des Jahres 2016 flossen mehr als 200 Mio. € in Studentenwohnanlagen. Nach Großbritannien ist Deutschland mittlerweile der zweitgrößte europäische Transaktionsmarkt. Trotzdem: Verglichen mit anderen Märkten ist der deutsche Markt noch sehr klein. Auch Banken sehen die Investitionen teilweise skeptisch. Dabei scheint das Investment so sicher: Ein geringes Mietausfallrisiko (Multi-Tenant-Charakter) trifft auf die Möglichkeit, die Einnahmen aufgrund der höheren Fluktuation häufiger anpassen zu können. Zudem greift die Mietpreisbremse, auch bei Bestandsobjekten nicht.

Wie Sie Studenten von Ihrem Konzept überzeugen: Zwei Lösungsansätze

1. Alles eine Frage des Budgets

Vielen Studenten steht nur ein geringes monatliches Budget zur Verfügung. Umso wichtiger ist es für sie, dass sie nicht mehr als 40-50 % davon für Miete aufbringen müssen. Da einem Studenten im Durchschnitt rund 780 Euro zur Verfügung stehen, ergibt sich eine maximale monatliche Warmmiete von 320-390 Euro. Diesen Markt wollen auch städtische Unternehmen wie Berlinovo bedienen. Denn im Gegenzug für eine verhältnismäßig niedrige Miete nehmen Studenten gerne eine überschaubarer Wohnfläche und darauf abgestimmte Ausstattung in Kauf. Wer nur über ein kleines Budget verfügt, ist demnach eher dazu bereit, Kompromisse einzugehen. Im Fall vom Studentenwohnen bedeutet das: Pantry-Küche statt vollausgestatteter Koch-Oase und eine Gesamtgröße von 16-25 qm sind vollkommen in Ordnung. Auf eine gute Lage, ein eigenes Bad und eine Grundmöblierung mit Schrank, Bett und Schreibtisch bzw. Esstisch sowie kleinen Gemeinschaftsflächen für den gemeinsamen Austausch wollen Studenten aber nicht verzichten. Langfristig zahlt sich der Einbau eines Mobiliars aus, das mindestens 10 Jahre lang starken Beanspruchungen (Studieren, Leben & Feiern) standhält.

2. Wer mehr bezahlt, erwartet mehr

Wer Mieten von 480-580 Euro bei einer Wohnungsgröße von 16-25 qm verlangen möchte, muss den Bedürfnissen der Studenten genau auf den Grund gehen. Nur so sticht das Appartement auf dem Markt hervor:

Gesamtkonzept: Sollte sich durch die gesamte Studentenwohnung ziehen. Eine stimmige, qualitative und moderne Möblierung ist dabei ebenso wichtig, wie die Gestaltung der Räume (Materialien, Farben, etc.)

Ausstattung: Sollte in jedem Fall eine funktionale Einbauküche, ein solides Badezimmer und ausreichend Stauflächen beinhalten.

Austausch: Sollte im Objekt auf jeden Fall möglich sein. Möblierte Gemeinschaftsflächen, die zum sozialen Miteinander einladen, sind von Studenten ausdrücklich gewünscht.

Extras: Sollten ebenfalls ins Konzept aufgenommen werden. Gewünscht sind beispielsweise ein Putz- oder Wäscheservice sowie abschließbare Fahrradstellplätze.

Auch wenn die Erschließung neuer Baugrundstücke immer schwieriger wird, sollten Projektentwickler nicht auf eine gute Anbindung zum ÖPNV verzichten, da dies für viele Studenten sehr wichtig ist.

Klassische Studentenwohnheime, z.B. vom Studentenwohnheim stehen übrigens nicht in direkter Konkurrenz mit Studentenwohnen von privaten Projektentwicklern. Sie bedienen die Ansprüche nach Internationalität, Modernität und hohen Standards kaum.

Fazit:

Studentisches Wohnen ist weiterhin ein sehr dynamischer Investmentmarkt mit vielen Chancen für Projektentwickler und Kapitalanleger. Da der größte Teil der Marktteilnehmer aktiv bleiben und ihre Aktivität sogar weiter erhöhen wird und zusätzlich neue internationale Betreiber nach Deutschland kommen werden, sollte für Entscheider die Attraktivität eines Objekts ganz oben auf der Agenda stehen. Wer die Nase vorne haben will, muss sich zudem trauen, neue Wege zu gehen. Eine Option sind günstige Mieten für Studenten, was oft aufgrund der Grundstückspreise und der benötigten Rendite kaum umsetzbar ist. Die zweite Chance ergibt sich aus einem stimmigen Gesamtkonzept mit einem guten Serviceangebot, einem starken Betreiber und einem ansprechenden Designkonzept der Apartments und besonders der Gemeinschaftsflächen, das das Angebot klar von der Konkurrenz abhebt.

Am Ende werden die Projekte erfolgreich sein, die die Ansprüche der nationalen und auch der internationalen Studenten erfüllen und echten Wohnwert bieten - je höher die geforderte Miete, desto mehr muss das Angebot stimmen. Der Schlüssel ist Kreativität in der Umsetzung des Gesamtkonzepts in Verbindung mit der Bildung einer starken Betreibermarke, um sich vor allem vom Angebot der Konkurrenz auch in Zukunft deutlich abzuheben.

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Ein gesättigter Markt? Davon kann beim Studentenwohnen nicht die Rede sein. Nach wie vor gilt das dynamische Segment mit seinem stabilen Miet-Cash-Flow unter Projektentwicklern als rentable Investition. Im Zuge einer Umfrage unter 470 Marktakteuren aus Deutschland, Großbritannien und den Niederlanden fand das Beratungsunternehmen JLL heraus, dass 45 % ihre Investitionen im Markt erhöhen, 20 % sogar stark erhöhen wollen.

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For those who are interested in German market for micro-living and student housing, we have taken a look into our data to figure out some facts which may improve the understanding of the German student housing market.

Identifying tense student markets

The university cities show the highest student demand excess, measured by students per online ads [(students - students in residence halls)/online offers)] , especially in student compatible sub-markets (‚one-room-flats', 'shared flats' and ‚temporary living offers'). In Tübingen and Darmstadt there are more than 25 students for each student compatible residence offer.

Shared flats are an essential sub-market

We found out, that the market segment 'shared flats' is essential and valuable in context of analysing student housing markets as well as for micro-living issues.

High market shares of 'shared flat offers' indicate student markets, as well as markets with high demand for ‚one-room-flats' and ‚micro-apartments'. Rates for 'shared flats' also indicate accepted market rents, their upper percentiles show a critical willingness to pay and their spatial distribution indicates student hotspots. Despite these aspects the segment is hardly under investigation.

In most German student cities, their market share is higher than 20%-30%, up to 70%-80% in Freiburg, Tübingen and Marburg. In the ‚cheap' markets the share is lower which suggests that rent savings are an important reason for choosing shared accommodation forms.

Shared living is not only a lifestyle, this accommodation type is also chosen because of hard facts, namely the opportunity of rent savings and/or poor supply of small and affordable flats. The following chart illustrates average rent savings per month, which can be reached by choosing a 'shared-flat' instead of a ‚one-room-flat'. In Munich and Reutlingen median rent savings are higher than 100 Euro per month. Between 60 and 80 Euro can be saved in the university cities Ulm, Darmstadt, Tübingen, Heidelberg, Karlsruhe, Heilbronn, Erlangen, Gießen and Freiburg im Breisgau.

In markets with high demand excess for ‚one-room-apartments' many students have to resort to residential communities. Thus, this segment functions as market buffer which links 'small flats' / ‚micro-apartments' and ‚bigger flats'. Therefore, the focus of analysis should not be limited to conventional small residences.

A high demand excess for ‚one-room-flats' leads to a high demand for shared living accommodations because of possible savings. There is a significant correlation between demand excess in the one-room-sector and possible rent savings by shared living.

While the boundaries between the different student specific sub-markets are unclear, one should pay more attention to the buffer segment 'shared flats'. In Munich and Stuttgart temporary flat rents are significant higher than the upper rent level (90%) of 'shared flats', but in most markets, the rent level is equal (or lower) than rents for 'shared flats'. The upper rent level of 'shared flats' may be a proxy value for the willingness to pay of most students.

In a comprehensive view, we notice that the student relevant segments are mostly represented by 'shared flats'. ‚Temporary living accommodation' is relevant in the Top 7 (Munich > 40%, Stuttgart > 30%) but even in the big labour markets (Wolfsburg > 30%, Ingolstadt > 20% ).

The quantity of 'shared flats' and their linking character to the other segments shows, that shared flats are an essential sub-market in analysing student housing markets and conventional residential markets.

It is a challenge to identify this special advertisements on the online market places, but as reward you gain a better market insight into the student sector and a cleaner observation in the conventional market. If 'shared-flat-offers' are excluded of student housing analysis, a big part of it is not under observation. If 'shared-flat-offers' are not eliminated of conventional market rent observations, this leads to a statistical bias - due to community living spaces in the 'shared flats', which are not listed in the advertisements, but surely are an element of their rent.

Questions/data/access?

Contact us if you want this ‚analysis' for free, or if you like a free trial access to our data-base to analyse the markets on your own!

Sources:

1. Places in residential halls and number of students ( http://www.datenportal.bmbf.de, Deutsches Studentenwerk, Wohnraum für Studierende; Deutsches Zentrum für Hochschul- und Wissenschaftsforschung, Berechnungen, Data licence Germany - attribution - Version 2.0)

2. All other data: empirica-systems Market-Data-Base

Our real estate ‚Market-Data-Base' provides an up-to-date and detailed market overview for Germany. It enables portfolio analyses, location analyses as well as cross-site market analyses. Our high quality data are a solid decision support for transaction processes, valuations and lettings.

Our cloud-based information system, the ‚Analyst' provides data and evaluations in real time: consultants, brokers and developers use the Analyst as well as investors, research companies, asset managers or housing companies. In addition, authorities use our data for decision support.

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Analysing student housing markets through evaluation of online advertisements

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For those who are interested in German market for micro-living and student housing, we have taken a look into our data to figure out some facts which may improve the understanding of the German student housing market.

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Student Market

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Student housing market has a really good fundamental dynamic, Andrew Thornton, Internos

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Andrew Thornton, co-founder and CEO of Internos Global Investors sees a really good fundamental dynamic to the student housing market with Germany, as well as other markets ripe for investment. PropertyEU Student Housing Investment Briefing, MIPIM, March 2015 Filmed at MIPIM 2015 by PropertyEU TV

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The German student housing market achieved an outstanding transaction volume of over € 200 m in 2014, according to international real estate advisor Savills. This was by far the highest volume of investment to date for this type of accommodation.

Over the last five years, the student housing market in Germany has experienced a construction boom of privately financed and operated student apartments, which has in turn created the availability of increasing levels of investable stock.

"The sharp rise in private supply is attracting new players to the investment market," says Marcus Roberts, head of student investment at Savills. "Notably, pension funds and insurance companies are increasingly acting as buyers for the first time in this market. But we are seeing increased interest from the sector from overseas investors/operators looking to grow their existing platforms".

German universities have recorded a significant increase in student numbers in recent years, due not only to the abolition of military service in 2001, but also to the growing numbers of international students choosing to take up their studies in the country. Currently almost 12% of all students across Germany's 740 universities come from abroad. The real driver in the growth of the private student housing market has been the lack of choice of accommodation types, for this growing number of students,. In response to this demand, private investors are filling the gap in the market and building new properties on a large scale offering a quality new build product which is well managed and maintained and meets both domestics and international student needs.

Matthias Pink, director and head of research at Savills in Germany, comments: "In 2010 there were just 12,000 places from private landlords in the 30 largest German cities. Since then the private stock in these cities has doubled to around 25,000 places, and it is foreseeable that, taking into account all properties under construction and in planning, the stock levels will grow to around 41,000 places by 2020."

It will then be expected that the proportion of student accommodation provided by private operators in the 30 largest university cities will rise to approximately 22%, compared to the current supply of around 16%. This still remains below the levels seen in the more mature markets in the US and UK.

While private providers are almost exclusively constructing apartments, nearly two thirds of the residential stock held by student associations and other non-profit institutions are characterised by shared accommodation.

"The different qualities of the buildings as well as the type and the fit-out of the residential units result in a dichotomy of the market in terms of pricing", establishes Marcus Roberts.

While the upper price segment (all-inclusive rent of over € 450per apartment) is almost fully served by private operators, student associations primarily provide accommodation in the low-priced segment. The majority of the private accommodation in planning or under construction will likewise be concentrated in the high-priced segment. None of the providers have so far been successful in advancing to the medium-priced segment on a larger scale potentially indicating a new, more specific opportunity in the market.

"However, efforts to get access to the medium income bracket are evident and are likely to bear fruit soon," concludes Roberts. "With this in mind, along with the current development pipeline, there will certainly be an increase in future investable stock which will stimulate transaction volumes markedly in the long term."

Download the full report here.

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German student housing market sees record levels of investment

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The German student housing market achieved an outstanding transaction volume of over € 200 m in 2014, according to international real estate advisor Savills. This was by far the highest volume of investment to date for this type of accommodation.

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Student Housing Market in Germany

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Student Market in Germany

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Bond launch showcases student housing investment in Germany, Felix Bauer, DREF

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Studierende auf dem Hamburger Wohnungsmarkt

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Student Housing in Germany

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Studentisches Wohnen in Hamburg

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The Student Housing Market in the Future