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1.     En este caso la venta es válida, aunque la casa sí fue el hogar de la familia durante muchos años y José incluso intentó protegerla como habitación familiar, la verdad es que esa protección nunca quedó formalmente asegurada, porque la afectación no se inscribió en el Registro Público. Por esa razón, cuando José vendió la casa, ante el Registro él aparecía como único dueño y sin ninguna limitación, lo que permitió que Inversiones Seguras S.A. comprara el inmueble confiando en la información oficial. La empresa actuó de buena fe, hizo el estudio registral correspondiente y no tenía forma de saber que existía una afectación no inscrita. Esto significa que, aunque María tiene un reclamo legítimo desde el punto de vista familiar y moral, legalmente no puede recuperar la casa, ya que la ley protege al tercero que confía en el Registro Público.

2.     La falta de inscripción fue determinante, si la afectación a habitación familiar se hubiera inscrito, la casa no habría podido venderse sin el consentimiento de María y tampoco habría podido ser perseguida por acreedores. Al no hacerse, María y sus hijos quedaron sin esa protección legal, perdiendo los beneficios que la ley otorga a la habitación familiar. Finalmente, el daño que sufre María no proviene del comprador, sino de la actuación irresponsable de José y del notario, quienes sí pueden ser responsables por las consecuencias que esta omisión causó a la familia.

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1. En mi opinion es una acción no valida, por parte de José ya que en el artículo 42 del Código de Familia nos afirma que El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado sino con el consentimiento de ambos cónyuges, si el propietario estuviere ligado en matrimonio... Entonces Maria tiene un argumento Válido, por falta de consentimiento, aunque la afectación a habitación familiar no estaba inscrita.

2. Por otra parte, la inscripción en el Registro es esencial porque siempre va a proteger la habitación familiar ante terceros. La falta de inscripción de la afectación debilita a Maria pero también le da derecho a impugnar esa venta. Pero por otro lado entendemos que sin inscripción el derecho a la casa no es oponible a terceros como en este casi de Inversiones Seguras S.A. quienes podrían alegar buena fe...

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1. Para mí es válida la venta ya que la afectación familiar solo se produce cuando está a frente a terceros peoro cuando está inscrita en este caso no es así el comprador confió legítimamente en lo que aparecía en el registro y actuó en buena fe. Esto leyendo el artículo 43

2. Para mí como la afectación no se inscribió la familia pierde esa protección legal frente al comprador y José pudo vender el bien perfectamente

entonces para mí no tiene validez lo que dice el artículo 42,43del CF

Entonces para mí Maria no tiene cómo validar lo que pasó.

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La venta realizada por José a Inversiones Seguras S.A. es válida frente a terceros, porque la afectación a habitación familiar nunca fue inscrita en el Registro Público.

Aunque el Código de Familia exige el consentimiento del otro cónyuge para enajenar la vivienda familiar según los artículos. 41 y 42 CF, esta protección solo es oponible a terceros cuando la afectación está debidamente inscrita.

María tiene razón en cuanto a que la casa funcionaba en la práctica como habitación familiar, pero no puede hacer valer esa afectación frente al comprador, porque para efectos registrales la propiedad aparecía sin limitaciones. Inversiones Seguras S.A. actuó como tercero adquirente de buena fe, amparado en el principio de fe pública registral.

La inscripción en el Registro Público es esencial porque:

Da publicidad a la afectación y la hace oponible frente a terceros, la afectación solo surte efectos entre los cónyuges, pero no limita la facultad del propietario frente a compradores posteriores.

Su ausencia permite que un tercero adquiera válidamente el inmueble, sin quedar afectado por una limitación que no consta registralmente.

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1-La venta realizada es legalmente válida --debido a que la afectación no se concretó, la venta se mantiene porque el comprador confió en lo que aparecía en el Registro, donde no constaba con ninguna restricción, sin embargo, el argumento de Maria es válido desde la perspectiva de las garantías fundamentales, según el artículo 43 del Código de Familia, el estado debe de garantizar a los menores todos los derechos, incluyendo en este caso el derecho a la vivienda, debido a que la afectación no se inscribió por negligencia, Maria podría alegar que se vulneró el interés superior del menor, buscando frenar el desalojo mediante el auxilio judicial.

2- la importancia de la inscripción radica en que es el mecanismo de publicidad esencial que activa la protección del hogar frente a terceros, su ausencia provocó una grave indefensión al impedir que se garantizara a la familia la asistencia de un patrocinio letrado para defender sus intereses ante la venta unilateral de Don José, asimismo, la falta de registro bloqueó las garantías mínimas de las menores establecidas en la constitución política según lo indica el articulo 43 y las medidas de apoyo que en el artículo 44 exige al sistema judicial para proteger la dignidad y autonomía de las personas en estado de vulnerabilidad, permitiendo que se violara el patrimonio familiar sin los controles legales que este código impone para asegurar la igualdad jurídica.

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Respuesta #1: Según mi análisis y teniendo como supuesto que el caso se esté presentando en el año 2026, y la casa la compro hace 17 años antes de casarse, José podía vender la casa ya que no constituía un bien ganancial.

Respuesta #2: A nivel del código de familia no es válido ya que la casa no tenía ninguna inscripción registrable de la afectación (Por error del abogado).

Respuesta #3: Según el artículo #47 del Código de Familia es importante la afectación para proteger el patrimonio de la familia y evitar situaciones similares a este caso.

Respuesta #4: Deja vulnerable al menor y a la esposa, ya que, si se hubiese inscrito de la manera correcta, José no hubiese tenido la posibilidad de vender el bien inmueble.

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La compra es válida dado a que la afectación de patrimonio familiar nunca se inscribió en el Registro Nacional, legamente esa protección no existe frente a terceros ni limita la disposición del bien de la misma manera que si estuviera inscrita.

El artículo 43 es claro en que tanto la afectación como su cesación deben hacerse en escritura pública e inscribirse en el registro correspondiente y surtirán efectos desde la fecha de su inscripción; misma que no se realizó.

La inscripción de la afectación es de gran importancia ya que como lo indica el articulo 42 El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado sino con el consentimiento de ambos cónyuges

La falta de inscripción vuelve libremente vulnerable el bien que se creía en patrimonio familiar ya que no cuenta con ninguna protección obre este, el bien puede ser perseguido por acreedores personales del propietario.

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1. El argumento de María no es válido, la venta no es nula porque en el artículo 42 y 43 del Código de Familia se establece que el inmuble destinado a habitación familiar solo está protegido cuando conste en el Registro Público, entonces aunque José haya tenido la intención en el 2010 de afectar la propiedad en beneficio de su familia, por el error del notario esa afectación nunca fue inscrita y por lo tanto no surte efectos jurídicos ante terceros. La sociedad compradora hizo su investigación previa antes de comprar el bien inmueble y no constaba esta afectación entonces ellos actuaron de buena manera.

2. La inscripción de la afectación tiene importancia legal porque es un requisito para que surja efectos y el bien quede protegido, si no se inscribe es como que no se hubiese hecho nunca, según lo establece el artículo 43 del Código de familia. Al no hacerse esta inscripción el inmueble queda privado de los privilegios legales establecidos en el artículo 42.

Aunque no estaba inscrito, José tenía que cumplir con el acuerdo familiar y no disponer del hogar en perjuicio de su familia.

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Respuesta

En Costa Rica la afectación familiar se constituye en escritura pública esto según el artículo 43 del código de familia el último párrafo y se creó para proteger la casa donde reside la familia, la ley protege esa casa , en este caso entre Jose y Maria lo pueden discutir pero resulta que no es válido ante terceros si esta no esta inscrita, ahora bien si hubiese estado inscrita ante el registro si hubiera necesitado el consentimiento de Maria pero en este caso no aplica por la no inscripción y Jose podía hacer la venta. En este caso la nulidad no existe porque Inversiones Seguras compro de buena fe y verificaron a nivel de registro que la propiedad contaba con todo para ser comprada.

Respuesta n° 2

La importancia legal es la función de lo registral ya que no existe la publicidad registral para verificar la afectación familiar y no limita al propietario que pueda vender la misma.

Como afecta: Deja desprotegida a la familia, el que adquiere la propiedad compra de buena fe una propiedad que debía estar en afectación familiar y luego se ve en disputas y lamentablemente los afectados después de que compran el inmueble no lo puede recuperar.

En este caso Maria puede demandar a Jose por la vía civil porque él esta abusando de su derecho y no tomo la debida seguridad antes.

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Para mi: La venta es valida dado que no esta anotada la anotación de la habitación familiar, aqui lo importante es que Maria desde un principio debio asesorarase si efectivamente la afectación queda registrada. Los argumentos de Maria no es valido no esta la afectación, podria demandar al notario por daños

2-la importancia legal, es para el bienestar de los menores de edad y Maria, dado a la falta de inscripción se quedan sin el inmueble. articulo 42

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1. ¿Es válida la venta del inmueble realizada por José a Inversiones Seguras S.A.?

La afectación a habitación familiar nunca fue inscrita en el Registro Público, aunque sí fue otorgada en escritura, prevaleciendo el principio de: Publicidad registral y fe pública registral, por lo que no está inscrito no es oponible frente a terceros de buena fe.

Asi como se detalla en el ARTÍCULO 42 – Afectación del inmueble familiar; privilegios

El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado sino con el consentimiento de ambos cónyuges, si el propietario estuviera en matrimonio, o por disposición judicial, a solicitud del propietario, previa demostración de utilidad y necesidad del acto.
Tampoco podrá ser perseguido por acreedores personales del propietario, salvo en caso de deudas contraídas por ambos cónyuges o por el propietario con anterioridad a la inscripción

Por tanto:

La compraventa es válida frente al tercero comprador de buena fe, por lo que el argumento de María NO es valido.

2. Importancia legal de la inscripción de la afectación a habitación familiar

La inscripción tiene tres efectos fundamentales:

1. Publicidad: Hace visible ante todos que el inmueble: Es vivienda familiar, No puede venderse sin consentimiento del cónyuge

2. Oponibilidad frente a terceros Solo lo inscrito Puede hacerse valer contra compradores, bancos, acreedores, etc.

3. Protección efectiva: Sin inscripción: La protección existe entre cónyuges, Pero no protege contra terceros de buena fe.

Así como se establece en el ARTÍCULO 43 – Forma de hacer la afectación, inscripción, efectos

La afectación la hará el propietario a favor de:

su cónyuge o conviviente (en unión de hecho),

de los hijos e hijas menores o mayores de edad (estos últimos mientras requieran alimentos),

así como a favor de personas adultas del grupo familiar que habiten el inmueble y presenten discapacidad o estén en vejez.

Tanto la afectación como su cesación deberán hacerse en escritura pública e inscribirse en el registro correspondiente, y surtirán efectos desde la fecha de su inscripción.

Principales Conclusiones:

María pierde la posibilidad de recuperar el inmueble frente al comprador.

Aunque podría:

Demandar a José por daños y perjuicios

Reclamar responsabilidad civil al notario por negligencia profesional

Eventualmente demandar por fraude si logra probar mala fe del comprador

Respaldarse del articulo 47 para realizar de manera mas adecuada el cese de la afectación

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Sobre la pregunta 1 y 2 es importante aplicar lo indicado en el Código de Familia artículo 42, ya que ningún acreedor podrá perseguir un bien que se encuentre bajo una afectación en este caso familiar. Acá se tendrá que analizar qué repercusión se debe de tener legalmente con el abogado que no realizo el procedimiento correctamente y no registró una escritura pública el cual cobro Sus honorarios. La empresa compradora del bien bajo lo permitido y el acto de buena fe y su respectivo notario público no vieron ningún tipo de anomalía que afectará la Compra del inmueble. En este caso la compra sería ilegítima y el esposo debería responder a ambas partes por el delito cometido, desde la vía legal se debería reversar ambos trámites legales y buscar sanciones para las partes involucradas.

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1. Es valida la venta del inmueble, ya que a pesar que Maria pensaba estar bajo la protección del Articulo 42, el articulo 43, menciona muy claro la necesidad de hacer la escritura pública e inscribirse, la cual tal como lo menciona el caso por negligencia del notario, y falta de verificación de María el bien nunca sufrió la afectación, por lo cual Inversiones Seguras S.A, realizo la compra venta de manera legal. por lo cual Maria aunque se siente traicionada por Jose al no tomar su opinión, al acto de la compra y venta de la casa en valido.

2. La importancia de la inscripción, es la legalidad del documento, ¨primero en tiempo, primero en derecho¨., por lo cual la falta de inscripción puede afectar el patrimonio familiar.

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Pregunta 1.

La venta del inmueble realizada por José a favor de la sociedad es jurídicamente válida, aun cuando el bien hubiera sido destinado de hecho a habitación familiar, ya que la afectación correspondiente nunca fue inscrita en el Registro Público. De conformidad con el Código de Familia, la afectación a la habitación familiar constituye una limitación al derecho de propiedad que solo produce efectos frente a terceros a partir de su inscripción registral. El artículo 43 del Código de Familia establece expresamente que tanto la afectación como su cesación deben constar en escritura pública e inscribirse en el Registro correspondiente, y que surtirán efectos desde la fecha de su inscripción. Asimismo, el artículo 42 condiciona la prohibición de enajenar o gravar el inmueble sin consentimiento del otro cónyuge a que dicha afectación conste en el Registro Público. En el caso planteado, al no haberse inscrito la afectación, el Registro mostraba a José como único propietario del inmueble, sin limitaciones, por lo que estaba facultado para disponer del bien. La sociedad al realizar el estudio registral y no encontrar la afectación inscrita, actuó como tercero adquirente de buena fe, protegido por el principio de fe pública registral. En consecuencia, el argumento de María, basado en la existencia de una afectación no inscrita y en la falta de su consentimiento, no es suficiente para anular la venta ni para recuperar el inmueble frente al tercero comprador.

Pregunta 2.

La inscripción de la afectación a la habitación familiar en el Registro Público es un requisito esencial y constitutivo para que dicha limitación al derecho de propiedad produzca efectos jurídicos frente a terceros. El artículo 42 establece que el inmueble destinado a habitación familiar no podrá ser enajenado ni gravado sin el consentimiento de ambos cónyuges o convivientes, pero condiciona expresamente dicha prohibición a que la afectación conste en el Registro Público, lo que evidencia que la limitación solo opera con publicidad registral. Por su parte, el artículo 43 dispone que la afectación debe realizarse mediante escritura pública y que tanto la afectación como su cesación deben inscribirse, señalando de forma clara que surtirán efectos desde la fecha de su inscripción, lo cual confirma que, antes de ese momento, la afectación carece de eficacia frente a terceros. Los artículos 44 y 45 refuerzan esta naturaleza registral al regular los supuestos de cesación y sustitución de la habitación familiar, los cuales igualmente requieren inscripción para producir efectos legales. En consecuencia, la falta de inscripción de la afectación implica la pérdida de los privilegios legales que el régimen de habitación familiar concede, pues no impide la enajenación del inmueble ni limita válidamente al propietario frente a terceros adquirentes de buena fe, quedando la protección reducida al ámbito interno familiar.

Motivo

María demanda a José debido a que este, con pleno conocimiento de que el inmueble constituía la habitación familiar, procedió a venderlo de manera unilateral y sin su consentimiento, ocasionándole un daño patrimonial y vulnerando los deberes de lealtad, solidaridad y protección que rigen las relaciones familiares. Aunque la venta resulte válida frente a terceros por no haberse inscrito la afectación en el Registro Público, la conducta de José es jurídicamente reprochable en el ámbito interno de la relación familiar, pues privó a María y a los hijos del uso de la vivienda familiar y puso en riesgo su estabilidad habitacional. En consecuencia, la demanda se fundamenta en la responsabilidad civil derivada del incumplimiento de los deberes familiares y en el perjuicio económico y moral ocasionado, sin que ello implique la nulidad del acto de compraventa, sino la exigencia de una indemnización por los daños y perjuicios causados (daño patrimonial directo, daño moral, daño a la estabilidad familiar).

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El argumento de María no es válido, ya que según el artículo 43, no fue inscrita por el cónyuge debido a la negligencia del notario.

La venta es totalmente válida, y la importancia es realmente muy necesaria para evitar estas situaciones, donde el artículo 42 la daba un respaldo para evitar la venta.

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1. no es valido, por que ella tiene que acreeditar que no sabia de la venta de la casa

2. la afectacion a esa habitacion familiar se cancela con la escritura publica de la casa segun el articulo 42.

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En relación a la primera pregunta José si podía vender el inmueble, debido a que el mismo nunca fue anotado como patrimonio familiar, según lo establecido en el articulo 42 del código familia y María no puede reclamar debido a que lo mismo nunca se inscribió en el Registro Público.

Según la segunda lo que protege la afectación familiar se contempla en el articulo 42 del código de familia: El inmueble destinado a habitación familiar, cuando así conste en el Registro Público, no podrá ser enajenado ni gravado sino con el consentimiento de ambos cónyuges.

Tampoco podrá ser perseguido por acreedores personales del propietario, salvo en caso de cobro de deudas contraídas por ambos cónyuges.

Cuando se trate de derechos creados bajo el Régimen Especial de Vivienda de Interés Social autorizados mediante ley, la vigencia del Régimen de habitación familiar será de al menos diez años.

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A la luz de solamente del Código de Familia, hay elementos esenciales registrales no regulados en este cuerpo normativo que limitan las respuestas.

¿Es el argumento de María válido, considerando que la afectación a habitación familiar no estaba inscrita?

No lo es. El artículo 42 del CF indica que solamente cuando conste en el Registro Público, el inmueble no puede ser enajenado ni gravado con el consentimiento de ambos cónyuges o por el propietario pero solamente en caso de utilidad y necesidad demostradas.

¿Qué importancia legal tiene la inscripción de la afectación a habitación familiar en el Registro Público? ¿Cómo afecta la falta de inscripción los privilegios conferidos  en este caso?

Como ya se dijo, la importancia es la del artículo 42 del CF. La inscripción es esencial para que esta proteja la habitación familiar de ser enajenada y la pierda la familia. Ante la falta de inscripción, todo lo prohibido en el 42 será posible.

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El art 42 del código de familia regula el régimen de afectación de habitación familiar , tiene como objetivo proteger el bien inmueble dedicado a la habitación, por lo que si es el hogar de Maria, Jose y sus hijos , hubo una intencion de proteger el bien aunque no jurídicamente no lo expresaba asi que en el registro no salia inscrita, ante esto el argumento de Maria no es valido, ya que Jose se mantendría como el único propietario del bien según el art 41 del código de familia. Si bien es cierto lo que indica sin importar el costo del bien y la deuda en la que Jose se encuentra, no aplica y tampoco es un asunto en el que pueda mediar la sociedad quien es la que compra el bien ya que ellos lo hicieron de buena fe y no obligaron a nadie a ponerle el valor a la propiedad. Por otro lado el código de familia en el art 34 el respeto , la ayuda. mutua y la protección del hogar fueron violados, viendo se afectados los hijos y Maria ya que perdieron su hogar por la decisión tomada por Jose.

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1- Desde mi punto de vista la venta realizada por José es valida, no existe la afectación de habitación familiar por el error del notario, por lo cual ante el Registro Nacional el bien podía ser enajenado ,el único dueño de la propiedad es José por lo cual legalmente el no debía consultar con María, ya que esta ejerciendo su libre derecho de disponer de sus bienes valiéndose del principio de autonomía de la voluntad por su parte moralmente claro esta mal el actuar.

art 46 CF, art 42 CF

2-la afectación es importante ya que protege los bienes de habitación familiar de ser enajenados sin la autorización de las partes beneficiadas como lo seria en este caso María art 42 CF, al haber error por parte del notario y al fallar con la presentación de la afectación ante el registro el bien queda desprotegido.

profe en este caso puede María alegar daños y perjuicios?

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La venta realizada por José es válida frente a Inversiones Seguras S.A. art 42, 43 y 44. María no puede recuperar el inmueble, ya que, en el caso planteado, la afectación nunca fue inscrita por el notario público, en el Registro Público, José aparecía como único propietario sin limitaciones. María podría demandar en vía civil a José por daños y perjuicios porque esta incumpliendo sus deberes de protección familiar y deja los familiares sin hogar.

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1 La validez de la venta es correcta ya que no tenía afectación lo cual no tenía impedimento de venta, el argumento de maria no es válido

2 Toda la importancia ya que esto certifica cualquier privilegio conferido a Maria y asegura que no se pueda vender. El código de familia establece en el artículo 37 que toda capitulación se debe de realizar en escritura pública, y esto al no permanecer inscrita no posee efecto, tendría que realizar un proceso civil contra el abogado que no realizó el proceso correcto.

El artículo 41 menciona también que el régimen de gananciales en el inciso 1 que los que fueran introducidos al matrimonio, o adquiridos durante el, por título o por causa aleatoria. Lo cual Maria y su familia podrían generar un proceso sobre José por no informar su familia y disponer del bien que es un régimen ganancial.

El artículo 42 menciona sobre el inmueble destinado a habitación familiar no puede ser afectado por acreedores siempre y cuando esté en el registro público lo cual no es así.

Leimber Solano

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Es válido el argumento pero debe demostrarse que no hubo un consentimiento por parte de la esposa según el art 42 del código de familia.

Hay afectación civil para el tercero que compra de buena fe que debe ser resarcida por el vendedor que aún conociendo la situación legal del inmueble se aprovechó del vacío de formalidad para vender.

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Vamos podemos lograrlo!!!

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Todos los presentes en la clase deben realizar el ejercicio.

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Todos los presentes en la clase deben realizar el ejercicio.

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María y José están casados desde hace 16 años y tienen dos hijos menores de edad. En 2009, José adquirió una casa a su nombre en Curridabat, casa donde la familia ha vivido desde entonces. El valor de la propiedad al momento de la compra fue de ¢60,000,000.

En 2010, José, como único propietario, decide afectar ese inmueble a habitación familiar a favor de María y de sus hijos. Sin embargo, debido a un grave descuido o negligencia del notario que realizó el acto, la escritura de afectación nunca fue inscrita en el Registro Público, aunque José y María siempre creyeron que si lo estaba. La cabida del inmueble es de 850 metros cuadrados.

En 2019, José se endeuda gravemente en un negocio personal fallido y necesita ₡50,000,000 urgentemente para pagar a sus acreedores. Sin consultarle a María, y aprovechando que la afectación no consta en el Registro Público, José logra vender la casa a un tercero, "Inversiones Seguras S.A.", por ¢50,000,000, un precio por debajo del mercado. Inversiones Seguras S.A. realiza el debido estudio registral, no encuentra la afectación y compra el inmueble.

Al enterarse de la venta, María, desesperada, acude a los tribunales alegando que la casa es la habitación familiar, que ella nunca dio su consentimiento para la venta y que el acto de José es nulo, buscando recuperar la propiedad para su familia. Inversiones Seguras S.A. se defiende alegando ser un comprador de buena fe, que confió en lo que aparecía en el Registro Público.

Preguntas:

1. Analice la validez de la venta del inmueble realizada por José a "Inversiones Seguras S.A.", a la luz del Código de Familia. ¿Es el argumento de María válido, considerando que la afectación a habitación familiar no estaba inscrita?

2. ¿Qué importancia legal tiene la inscripción de la afectación a habitación familiar en el Registro Público ? ¿Cómo afecta la falta de inscripción los privilegios conferidos en este caso?

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Por lo tanto, no es procedente el reclamo de María en el sentido de presentar copia de la escritura. Así las cosas, el propietario, al estar aún casado con María, puede disponer libremente del bien, aún cuando no cuente con el consentimiento expreso de María. Este tipo de negligencia por parte del Notario, genera responsabilidad contra el mismo y posibles sanciones, podría María demandar al notario por su negligencia y exigir daños y perjuicios. De igual forma, el comprador podría considerarse de buena fé, por lo que no tiene responsabilidad en el acto

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A la luz del numeral 42 siguientes y concordantes del Código de Familia, la escritura de la afectación del patrimonio familiar no surge efecto cuando se de su falta de publicidad registral, toda vez que el numeral ídem reza: "cuando así conste en el Registro Público". .

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A la luz del numeral 42 siguientes y concordantes del Código de Familia, la escritura de la afectación del patrimonio familiar no surge efecto cuando se de su falta de publicidad registral, toda vez que el numeral ídem reza: "cuando así conste en el Registro Público". .