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La ocupación es, en el derecho civil, un modo de adquirir la propiedad de las cosas que carecen de dueño, y consiste en su aprehensión material unida al ánimo de adquirir el dominio. Es necesario que el bien tanto no tenga propietario, al poseerlo por un tiempo determinado, se adquiere la propiedad por ocupación.

“Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.”

“Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor.”

Están excluidos de la adquisición por ocupación:

-Los bienes de dominio público.

-Los bienes que están fuera del comercio de los hombres.

-No se consideran cosas sin dueño las cosas perdidas.

Diego Sánchez Rodríguez

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El origen se presenta en el momento en que un individuo, quien compró ya sea a través de una institución de gobierno como el Infonavit, el Fovissste o pensiones del Estado, un banco comercial o una sociedad financiera de objeto múltiple (Sofom), dejó de pagar durante una determinada cantidad de meses la mensualidad establecida desde un inicio.

Cuando la anterior situación se presenta, la entidad financiera en cuestión (institución gubernamental, banco o sofom) procede de forma legal con una demanda del tipo judicial para adquirir posesión del inmueble. Una vez el proceso concluye y obtiene dicho bien, lo “regresa” al mercado a un costo muchísimo menor.

Ana Cristina Chapol Reyes

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La Accesión es un modo de adquirir la propiedad y un derecho real (derecho de accesión), que se atribuye al propietario del suelo, y le permite hacer suyo todo aquello que quede unido y crezca a dicho suelo, ya sea en forma natural o artificial. En el caso de los bienes muebles el principio “accessorium sequitur principali” permite que la inseparabilidad de dos o más bienes determine la adquisición del resultante en favor del dueño del bien calificable como principal.

Todo lo que se une o se incorpore a una cosa, lo edificado, plantado y sembrado, y lo reparado o mejorado en terreno o finca de propiedad ajena, pertenece al dueño del terreno o finca.

ALBERTO VELASCO LÓPEZ

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ULLaudiovisual - Universidad de La Laguna

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Adquisición de la propiedad y demás derechos reales (I): Conceptos generales. Ocupación. Accesión

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Es una forma de adquirir propiedad por el transcurso del tiempo.
También conocido como Usucapión, se da cuando una persona por el hecho de estar en posesión de una cosa(tener control físicamente), ostentándose como si fuera dueño de la misma, pasa a ser propietario de esta.
El tiempo que debe tenerse la posesión depende de dos factores, el primero si el bien es mueble o inmueble y, en segundo lugar, si la posesión se obtuvo de buena fe o de mala fe.
Tipos:

Prescripción Positiva o Adquisitiva

Prescripción Negativa o Liberatoria

Debanhi Vanessa Soto Ortiz

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Tiene como regla fundamental el pacta sunt servanda (lo pactado debe cumplirse); se entiende como una obligación que vincula a las partes al cumplimiento de una obligación, puede ser oneroso o gratuito (como la donación). Es el medio más común y más eficaz de transmisión de la propiedad. Cuando se habla de bienes ciertos, determinados y determinables el mero efecto del contrato basta para que se produzca la transmisión de la propiedad para los contratantes, sin importar más que la mera voluntad de las partes . Cuando se trate de bienes indeterminables la propiedad no se transfiere sino hasta el momento en que la cosa se hace cierta, determinada y determinable con el conocimiento total del acreedor .

Imelda Sofia Arriaga Sanchez

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Un contrato de compraventa de inmuebles sirve para establecer de manera legal un acuerdo entre dos personas: un vendedor, que transfiere un inmueble que es de su propiedad, y un comprador, que paga un precio por ella.

Documentos y datos básicos del contrato de compraventa de inmuebles en México

El contrato. En este se señalarán las características del inmueble, como superficie, condiciones físicas, ubicación, antigüedad, entre otros, con objeto de establecer un precedente sobre la propiedad a adquirir. Además, se incluye el nombre del comprador y del vendedor, el precio, las condiciones de pago y la entrega.

Recomendaciones al firmar un contrato de compraventa de inmuebles en México

De acuerdo con las sugerencias del Infonavit, es importante verificar:

Que la propiedad tenga escrituras a nombre de la persona física o moral que la esté vendiendo.

Que el inmueble en venta esté libre de gravámenes. De lo contrario, los dueños deben indicar cuándo se cancelarán.

Que exista el inmueble si se va a comprar una propiedad en construcción.

La identidad de los vendedores y que puedan comprobar que son los mismos que aparecen como propietarios del inmueble. Si los propietarios no están firmando el contrato y tienen representantes legales, deberán demostrar sus facultades para comparecer a nombre de los dueños.

Que el nombre del comprador sea correcto y aparezca completo.

Que las características y ubicación del inmueble sean correctas.

El precio total de la compraventa y su forma de pago, especificando si hay cargos adicionales al momento de liquidar el costo.

Los impuestos y derechos, así como honorarios por escrituración y avalúo que se debe pagar.

La penalización para el vendedor y el comprador en caso de incumplimiento del contrato.

La fecha de terminación de la propiedad en caso de que se encuentre en construcción.

La fecha de entrega del inmueble.

En caso de que la propiedad sea nueva, preguntar si cuenta con seguro de calidad.

Cuando el pago de la propiedad esté liquidado, el proceso final es firmar las escrituras ante notario.

¿Qué se puede negociar en un contrato de arrendamiento en México?

Antes de la firma del contrato se puede negociar el costo, sin embargo, entre las cláusula también se puede estipular si el precio es el que corre en el día y lugar estipulado o lo fija un tercero.

Si los contratantes pagan por mitad los costos de escritura y registro.

Los intereses que se generen en un plazo determinado en caso de un pago diferido.

Puede estipularse que la propiedad que se compre no se pueda vender a alguna persona en particular.

Si se rescinde la venta una vez entregado el inmueble, puede estipularse que el vendedor exija al comprador una renta por el uso que haya hecho del inmueble, lo cual lo estipularán peritos.

También puede pactarse si el vendedor se quedará o no con la propiedad hasta que se haya terminado de pagar.

El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. Si no se estipula se estipula en convenio es porque lo pagará de contado. Si existe demora en el pago del precio se verá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que se adeude.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de inmuebles en México

¿Dónde se estipulan los aspectos legales relacionados con la compraventa de un inmueble?

En el Código Civil Federal se establece lo relacionado a la compraventa de inmueble en los artículos 2248 a 2322.

¿Quiénes están involucrados en el contrato?

El vendedor y el comprador

¿Quién paga el procedimiento de escriturado?

El artículo 2263 del Código Civil nos dice que los contratantes (es decir las dos partes) pagarán por mitad los gastos de escritura, y registro. A menos que se convenga algo diferente en el contrato.

¿Cuáles son las obligaciones del vendedor?

El artículo 2283 aclara esta pregunta: El vendedor está obligado a 1.- Entregar al comprador la cosa vendida, 2.- Garantizar las calidades de la cosa, 3-. A prestar la evicción, es decir, que pierde su anterior derecho.

El artículo 2286 establece a que el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no ha terminado de pagarla, a menos que en el contrato también se estipule. El artículo 2288 nos da otra posible cláusula: el vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

¿Cuáles son las obligaciones del comprador?

De acuerdo con el artículo 2293: el Comprador debe cumplir todo lo que se haya acordado en el contrato, especialmente el pago en tiempo, lugar y forma convenidos.

¿Sirve este contrato para otro tipo de inmuebles?

Sí. Este contrato sirve para locales terrenos, ranchos, locales comerciales o naves industriales, aunque es necesario adaptar las cláusulas.

Descarga aquí un contrato de compraventa de inmuebles editable

Links a otros tipos de contratos en México
Contrato de arrendamiento

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Contrato de compraventa de inmuebles en México: formato, machote, ejemplos y preguntas frecuentes - Blog de propiedades.com

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Un contrato de compraventa de inmuebles sirve para establecer de manera legal un acuerdo entre dos personas: un vendedor, que transfiere un inmueble que es de su propiedad, y un comprador, que paga un precio por ella. El contrato.

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Imelda Sofia Arriaga Sánchez
Ana Cristina Chapol Reyes
Diego Sánchez Rodríguez
Debanhi Vanessa Soto Ortiz
Alberto Velasco López