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Les garanties de livraison

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La construction d'une maison individuelle est un investissement important pour son propriétaire. Des garanties précises sont offertes au futur propriétaire pour parer à tout défaut de construction. Elles couvrent largement les problèmes éventuels comme vous le constaterez en lisant ce qui suit.

Le CCMI

Le contrat CCMI ou contrat de construction d'une maison individuelle est un contrat normé, obligatoire pour les constructeurs.

Aussi la première des garanties, c'est de ne rien payer avant d'avoir signé un contrat CCMI.

Soyez extrêmement attentif à la rédaction dudit contrat. Il décrit tout votre projet : la situation de la future maison ; le descriptif technique avec tous les détails pièce par pièce ; la conformité aux règles d'urbanisme et au permis de construire.

Il ne faut pas hésiter à y insérer toutes les précisions, par exemple le choix du carrelage de la salle de bains, ajouter des visuels. Même si ça irrite le constructeur s'il n'y est pas habitué, moins il y a d'ambiguïté, moins il y aura de problèmes par la suite.

Le contrat comporte aussi le prix, les étapes du paiement, les délais, la date d'ouverture du chantier, les pénalités prévues, les clauses suspensives (terrain non acquis, pas de permis de construire, prêt refusé, non-respect de la date de début des travaux ...).

Les garanties avant la livraison

La garantie de remboursement de l'acompte versé

Elle s'applique quand les clauses suspensives surviennent, ainsi que si le client exerce sa possibilité de se rétracter durant 7 ou 10 jours après la signature. Cette garantie n'est pas obligatoire, mais en son absence, l'acompte versé ne peut dépasser 3 % du devis.

La garantie d'achèvement

Elle est obligatoire. Un établissement financier (banque ou assurance) nommément cité, se porte garant de la construction dans les délais et au prix convenu. Un document émanant du garant, associé au contrat, doit en faire foi.

Certaines garanties peuvent laisser, en cas de problème, une franchise de quelques % supplémentaires à payer. A vérifier (c'est généralement écrit en tout petit).

L'assurance dommage-ouvrage

Elle est obligatoire et c'est à vous de la souscrire, avant le début des travaux. Elle permettra, le cas échéant, la mise en route rapide des réparations des malfaçons ou vices de construction concernés par la garantie décennale.

Les pénalités de retard

Elles sont réciproques. L'usage, validé par la jurisprudence, fixe la pénalité due :

par le constructeur à 1/3000ème du prix par jour de retard,

et par vous si vous ne respectez pas l'échéancier à 1 % des sommes dues par mois de retard.

Les garanties après la livraison

La garantie des vices apparents

Elle s'exerce à la réception du projet par le maître d'ouvrage. Il note tous les petits défauts ou dysfonctionnements : portes, fenêtres, robinets, interrupteurs, prises électriques... Ces réserves doivent être reprises très vite par le constructeur avant que la livraison soit actée. Une fois livré, s'il reste des vices apparents que vous n'aviez pas décelé, vous avez un mois pour les signaler au constructeur.

La garantie de parfait achèvement

Elle est valable durant un an après livraison. L'entrepreneur doit réparer les défauts de conformité ou vices cachés, quelle que soient leur nature ou leur importance, y compris les défauts de protection phonique. Elles doivent être signalées dès qu'elles sont constatées, par lettre recommandée.

La garantie biennale

Elle concerne les équipements et matériels dissociables du bâtiment : robinets, radiateurs... Comme son nom l'indique elle est active durant deux ans après livraison de la maison.

La garantie décennale

Elle concerne les malfaçons qui mettent en cause la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à y habiter, ou une malfaçon d'un élément d'équipement lié au gros œuvre. Le constructeur doit obligatoirement être couvert par une assurance spécifique.

Responsabilité Civile

Vous avez intérêt à vérifier que le constructeur a bien souscrit une assurance responsabilité civile qui couvre les dommages éventuels causés au client, à sa famille, aux tiers et aux bâtiments alentour.

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Les garanties lors de la construction d'une maison individuelle

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La construction d'une maison individuelle est un investissement important pour son propriétaire. Des garanties précises sont offertes au futur propriétaire pour parer à tout défaut de construction. Elles couvrent largement les problèmes éventuels comme vous le constaterez en lisant ce qui suit.

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Code de la construction et de l'habitat : Article L 231-2

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Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

-d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

-d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;

f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;

i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat.

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Code de la construction et de l'habitation - Article L231-2 | Legifrance

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Fiche CCMI

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Vous avez décidé de vous lancer dans la construction ! Et vous avez choisi de passer par un constructeur ! Vous allez donc devoir signer un contrat de construction de maison individuelle, le CCMI, avec le constructeur que vous aurez choisi. Alors, qu'est-ce-que c'est exactement que le CCMI, à quoi sert t'il et quelles sont les conditions à remplir afin de pouvoir le signer ?

Le CCMI, c'est quoi ?

Le CCMI, définition

Le CCMI est un document légal obligatoire qui doit être signé avant le début des travaux de votre future maison.

En effet, afin de protéger les particuliers des professionnels douteux, la loi du 19 décembre 1990 impose à chaque constructeur de souscrire avec son client un Contrat de Construction de Maison Individuelle. Le CCMI est obligatoire, dès lors que le terrain n'appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d'un ou deux logements, destinés au même acquéreur. Véritable protection pour les maitres d'ouvrage, le CCMI offres des garanties de livraison, de prix et des délais.

Un Contrat de Construction de Maison Individuelle est un contrat écrit, qui doit être communiqué par recommandé avec accusé de réception. Le client dispose alors d'un délai de rétractation de sept jours (sauf si la signature a eu lieu devant un notaire). Dans le cas d'une rétractation, les sommes qui auraient été versées au préalable seront remboursées.

Il existe 2 types de contrat CCMI : le contrat CCMI avec fourniture de plan et le contrat CCMi sans fourniture de plan. C'est à dire que soit le constructeur avec qui vous allez signer le CCMI vous construit votre maison à partir de plans qu'il vous aura lui-même proposés, soit il se chargera seulement de vos travaux de gros œuvres et de la mise hors d'eau hors d'air de votre maison.

A quoi sert le CCMI ?

Comme mentionné plus haut, le CCMI a été créé dans le but de protéger les particuliers lors de la construction de leur maison. C'est le contrat de construction qui offre le plus de sécurité juridique pour les maitres d'ouvrage.

Et c'est pour ces raisons que le CCMI est le plus employé lors de la construction d'une maison individuelle.

Il est donc plus que conseillé d'utiliser ce contrat lors de la construction de votre maison afin de bénéficier de solides garanties encadrées par ma loi.

Quelles conditions pour signer un CCMI ?

Afin de pouvoir signer le Contrat de Construction de Maison Individuelle, plusieurs conditions doivent être réunies.

Le client ou maître d'ouvrage doit être propriétaire de son terrain ou posséder une promesse de vente du terrain concerné. Il doit également avoir défini avec son constructeur toutes les caractéristiques et plans de la future maison.

Concernant les tâches administratives, le permis de construire doit être déposé, les demandes d' assurance dommage ouvrage et de prêt doivent être effectuées et la garantie de livraison acquise.

Les signataires du CCMI et leurs obligations

Quels sont les signataires d'un Contrat de Construction de Maison Individuelle ?

Plusieurs acteurs ont partie prenante dans ce contrat.

Le constructeur : qui a la charge de construire la maison individuelle.

Le maître d'ouvrage : le client qui a pour projet de faire construire une maison individuelle.

Mais aussi :

Le garant du constructeur : il assure l'achèvement de la maison en cas de faillite de ce dernier et assure aussi la caution solidaire du maître d'ouvrage dès l'ouverture du chantier et ce, jusqu'à la réception.

Le prêteur : la banque, qui finance la maison.

Les obligations des signataires d'un CCMI ?

Chaque signataire du CCMI a des obligations contractuelles qu'il se doit de respecter.

Obligations du Constructeur

Réaliser une construction conforme aux plans, notices mais également aux règles du Code de la Construction et de l'habitation et du Code de l'urbanisme.

Etre titulaire d'une garantie de livraison et potentiellement d'une garantie de remboursement lorsque des paiements sont effectués en amont de la date d'ouverture du chantier.

Etre assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale.

Livrer la maison dans les termes convenus et définis à l'intérieur du contrat (délai, prix...).

Obligations du maître d'ouvrage

Effectuer les démarches en amont de la construction : demande de financement, certificat d'urbanisme, permis de construire...

Souscrire une assurance dommage-ouvrage.

Régler les échéances au constructeur après les avoir débloquées à la banque.

Réceptionner la maison terminée.

Obligations du garant

Choisir le professionnel qui achèvera les travaux en cas de défaillance du constructeur.

Supporter financièrement les différents coûts supplémentaires lors d'un retard de livraison ou à la non-exécution de certains travaux.

Obligations de la banque

Vérifier que toutes les garanties obligatoires soient présentes dans le CCMI.

Débloquer les fonds lors de chaque appel de fond après accord du client.

Se procurer par le biais du constructeur l'attestation de garantie de livraison.

Le contenu du CCMI

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle doit contenir des mentions précises. S'il vient à manquer certaines mentions dans votre CCMI qui, rappelons le, est encadré par la loi, le constructeur en est le fautif.

Un CCMI en bonne et due forme doit mentionner chacun des éléments suivants :

La situation précise du terrain et sa superficie. Le maitre d'œuvre doit être propriétaire du terrain ou avoir signé promesse de vente

La conformité du projet aux règles d'urbanisme.

Un descriptif technique et une notice d'information. Il doit notamment préciser les adaptations du sol, les modalités de raccordement et les travaux d'implantation.

Le prix global et définitif de la construction. Ce prix est calculé en fonction du coût des travaux, de la garantie livraison et remboursement, des tarifs imputés au plan et frais d'étude ainsi que les taxes diverses.

Le coût des travaux que se réserve le particulier.

Les modalités de paiement et les indices de révision. Selon le contrat, le prix peut être révisé soit une fois selon l'évolution de l'indice national du bâtiment, entre la signature et le mois suivant l'obtention du permis de construire, soit à chaque règlement.

La date d'ouverture du chantier. Elle doit est précisée en fonction du délai maximum imputé à la réalisation des clauses suspensives.

Les délais d'exécution du chantier.

Les pénalités imputées en cas de retard de livraison. Elles sont au minimum équivalentes à 1/3000 du prix global, par jour de retard.

La faculté pour le maitre d'ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception.

La justification de la garantie de remboursement.

Les clauses suspensives. Elles permettent de se prémunir d'un éventuel souci dans les démarches administratives menées en parallèle. Parmi ces conditions, doivent impérativement être mentionnées l'acquisition du terrain, l'obtention du permis de construire, la souscription du prêt, la garantie de livraison et l'assurance dommage ouvrage.

Les garanties prévues par le CCMI

Comme mentionné plus haut, il est fortement conseillé de passer par un CCMI pour la construction de votre maison afin de bénéficier de toutes les garanties encadrées par la réglementation française. Quelles sont les garanties prévues par le CCMI ?

La garantie de livraison

Le contrat de construction de maison individuelle indique que le constructeur doit obtenir le cautionnement d'un établissement bancaire ou d'un assureur. Cette clause assure au maitre d'ouvrage l'achèvement des travaux et la réparation des malfaçons, dans les délais et prix convenus. Cette garantie coure de l'ouverture du chantier à la réception.

La garantie des vices apparents

Cette garantie a pour objet de permettre au maitre d'ouvrage de faire réviser au frais du constructeur les vices et malfaçons repérables à la réception des travaux ou dans les 8 jours consécutifs.

La garantie de remboursement

Si le client à versé un acompte de 5% à la signature du contrat, cette somme est garantie dans le cas où le contrat n'irait pas à son terme.

La garantie des dommages

Le constructeur se doit de souscrire une palette d'assurances, à commencer par une garantie professionnelle responsabilité civile. Une garantie décennale est également obligatoire pour palier aux vices et malfaçons portant atteinte à la solidité de l'ouvrage (pendant 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage). Pendant deux ans, le maitre d'œuvre doit assurer aussi du bon fonctionnement des équipements ( la garantie biennale). Enfin, le CCMI impose une garantie de parfait achèvement, valable un an. De son coté, l'acquéreur doit souscrire une assurance dommage ouvrage.

Les modalités de paiements fixées par le CCMI

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle définit précisément les conditions de règlement du logement. Si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d'un établissement financier, il est en droit de demander trois versements avant l'ouverture du chantier : 5% du prix à la signature, 5% à l'obtention du permis de construire et 5% au début des travaux. Si le constructeur n'est pas accrédité par un organisme financier, il peut alors exiger l'équivalent de 3% du prix global en dépôt de garantie, à verser sur un compte bloqué.

Un conseil : Ne versez jamais d'argent avant la signature du CCMI.

Une fois le chantier amorcé, les paiements doivent nécessairement être effectués selon l'échéancier suivant :

Les payements ci-dessous sont des maximums demandés aux différents stades d'avancement.

15 % à l'ouverture, soit les 3 fois 5% mentionnés plus haut

25% à l'achèvement des fondations

40% à l'achèvement des murs

60 % à la mise hors d'eau (la pose du toit)

75 % à la mise hors d'air (la pose des fenêtres et des cloisons)

95% à l'achèvement des travaux d'aménagement, menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.

Si vous effectuez seul la réception du bâtiment, vous bénéficiez d'un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception. Le solde, c'est à dire les 5% seront versés à l'issu de ces huit jours.

Si vous effectuez la réception du bâtiment accompagné d'un professionnel, le solde est à verser de suite et aucun vice apparent ne pourra être signalé par la suite.

Si des réserves sont émises dans le procès-verbal, alors le solde (5%) reste bloqué sur un compte dans l'attente que les travaux de levée de réserves soient effectués par le constructeur.

Les conseils des membres

Nous avons demandé aux membres quels conseils ils pourraient donner à celles et ceux en passe de signer un CCMI. Leiurs réponses sont à lire d'urgence ici !

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CCMI - Le Contrat de Construction de Maison Individuelle

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Vous avez décidé de vous lancer dans la construction ! Et vous avez choisi de passer par un constructeur ! Vous allez donc devoir signer un contrat de construction de maison individuelle, le CCMI, avec le constructeur que vous aurez choisi.

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1. Rédigez une clause à insérer dans le contrat de construction d'une maison individuelle, par laquelle le professionnel prévoit l'indemnisation de son client en cas de retard dans la livraison du bien. Vous veillerez à ce que cette clause soit raisonnable et prenne en compte l'importance du retard.
2. Cette clause est-elle obligatoire
3. Pourquoi le constructeur  choisit-il de l'inclure dans le contrat ?

Attention : Votre travail devra être présenté sur une page word puis posté sur Eléa.
Pensez à relire et à justifier chaque affirmation

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Vous prévoyez de faire un stage chez un promoteur de maisons individuelles. Afin de vous familiariser avec cet univers, vous analysez un CCMI (contrat de construction de maison individuelle).