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O processo de revitalização do porto maravilha tem promovido processos de especulação imobiliária e gentrificação, de forma que com essas obras, foram atraídos grandes fluxos de negócio pela região, em razão dos baixos preços dos terrenos e construções históricas espaçosas, assim, pode-se afirmar que a região portuária é um símbolo da privatização, que está mais concentrada em gerar lucros do que garantir direitos pessoais.

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'Porto Maravilha', O Maior Projeto de Revitalização Urbana do Rio, 10 Anos Depois - RioOnWatch

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Lançado em 2009, antes dos Jogos Olímpicos de 2016, o Porto Maravilha é o maior projeto carioca de revitalização urbana das última décadas. Descrito como uma oportunidade de transformar a antiga Região Portuária da cidade em um polo comercial próspero e um ponto turístico importante, o projeto foi firmado para "garantir que a população se beneficie da requalificação para melhorar sua qualidade de vida sem sair da área", de acordo com o site oficial do Porto Maravilha. A lei complementar que instituiu o projeto ( Lei Municipal 101/2009) requeria que o governo implementasse ações que promovessem desenvolvimento social e econômico para a população local. O projeto foi marcado, porém, por tentativas de remoções, falta de transparência, mau uso das verbas públicas, e ficou incompleto.

Uma das críticas foi que o projeto nunca buscou garantir o direito à cidade para os moradores existentes na região. "O Porto não era um projeto que queria inserir habitação de interesse social. Ele tinha, muito objetivamente, interesse de proporcionar habitação para uma outra faixa de renda acima de dois, três salários mínimos", explica Tainá de Paula, arquiteta, urbanista e especialista em patrimônio cultural.

O projeto é uma amostra emblemática do embranquecimento da história do negro no Brasil e das ações para tornar invisível a população de baixa renda do Rio. Outrora o maior porto de tráfico negreiro do mundo, a região portuária é o local que abriga a primeira favela do Rio, o Morro da Providência, e a Pequena África, um centro cultural para a comunidade afro-brasileira e local de origem de diversos quilombos urbanos. Hoje a área abriga cerca de 30.000 moradores, a maior parte deles da classe trabalhadora que vive em prédios, cortiços e favelas como o Morro da Providência e sua micro área Pedra Lisa, ou Morro do Pinto. O projeto do Porto Maravilha constitui uma das maiores parcerias público-privadas do Brasil. Até o momento, o Porto Maravilha custou mais de R$8 bilhões.

Nos primeiros anos do projeto, empreiteiras compraram terrenos baratos pois a Região Portuária era caracterizada como estando em ruínas e sendo violenta. Apesar da legislação que obriga as autoridades a priorizar o uso de terrenos públicos para habitação social, a maioria dos novos empreendimentos em terrenos da região que antes eram públicos é de natureza comercial. O desenvolvimento da região é atualmente supervisionado pelas gigantes da construção OAS, Odebrecht Infraestrutura e Carioca Engenharia. Em entrevista para o Brasil de Fato, o Vereador Tarcísio Motta explicou: "O Porto Maravilha é um símbolo dessa cidade privatizada, que está preocupada em gerar lucros e não garantir os direitos das pessoas".

O empreendimento foi criticado repetidamente por urbanistas e moradores da região por não incluir moradias populares, apesar das expectativas anteriores. Em 2015, o então Ministro das Cidades Giberto Kassab, pressionado, obrigou a Prefeitura do Rio a criar um plano de moradias populares para o Porto para receber um fundo contínuo. Embora reuniões públicas tenham ocorrido e o texto para o plano de moradias populares tenha sido rascunhado, o plano nunca foi implementado. "Todo o processo de tentativa, tanto de participação quanto de construção, e uma agenda de habitação de interesse social no Porto não era de fato realidade", disse Tainá.

Recursos originalmente destinados para obras em favelas do local durante a administração de Eduardo Paes (2010-2016), tais como os R$112,3 milhões inicialmente reservados para o Morro do Pinto, foram redirecionados para a construção do Museu do Amanhã. Sob o governo do atual prefeito, Marcello Crivella, 75% dos recursos totais investidos em cultura na região foi destinado somente a duas iniciativas focadas no turismo, o Museu do Amanhã e o Museu de Arte do Rio que, combinados, custaram R$686 milhões aos cofres públicos.

Sob o Plano Estratégico 2017-2020 para a cidade do Rio, Crivella listou duas ações planejadas para a revitalização de habitações populares na região do Porto. Em primeiro lugar, a aquisição de 20.000 unidades de habitação social até 2020 e, em segundo, um aumento geral na habitação da região, pela implementação do Plano de Habitação de Interesse Social do Porto, que inclui a construção de casas, pagamento de aluguel social e regularização de propriedades. Faltando menos de um ano para cumprir seu primeiro mandato, parece pouco provável que Crivella conseguirá cumprir esses compromissos.

Em meio a tudo isso, as vozes dos moradores locais raramente são ouvidas. Em 2012, a construção de um teleférico de R$75 milhões na Providência causou a demolição de dezenas de casas e a principal praça pública da comunidade, tendo sido desativado apenas dois anos depois. "Mesmo a gente dizendo que a nossa prioridade não era o teleférico, [que] a nossa prioridade era saneamento básico, vagas nas creches para as crianças, saúde, educação... [eles] construíram esse teleférico", explicou Cosme Felippsen, guia de turismo e morador da Providência. Mais acima na comunidade, depois da estação do teleférico, outras dezenas de casas foram demolidas e seus moradores removidos para que, supostamente, fossem feitas melhorias que os beneficiariam-embora a comunidade tenha, com sucesso, impedido outras remoções por meio de uma batalha judicial que mostrou que os moradores não estavam de fato de acordo com tais melhorias.

Em um seminário feito em outubro para marcar os 10 anos do lançamento do Porto Maravilha, os painéis de debate incluíram "Lutas espaciais e antirraciais na Pequena África" e "Estigmatização territorial e as políticas de repovoamento da Região Central do Rio". Tais análises ainda não exerceram influência aparente sobre os tomadores de decisões que influenciam a região.

O desenvolvimento da Região Portuária tem causado gentrificação. Um fluxo de negócios foi atraído para a área pelo preço barato dos imóveis e pelas construções históricas espaçosas, ideais para serem reformadas e transformadas em espaços de trabalho modernos-o YouTube abriu até um escritório em um armazém no cais da Gamboa. Em outubro, Crivella lançou o programa de inovação labGov.Rio em Santo Cristo. Com um custo de R$2,5 milhões para a prefeitura do Rio, o espaço terá capacidade para até 144 start-ups. Enquanto tais incentivos são bem-vindos para a economia do Rio, eles também sinalizam um golpe contra a população de baixa renda da região, que compõe a maioria, por levarem a um aumento no valor da terra e das propriedades.

Enquanto isso, o futuro da habitação social e acessível na região parece sombrio. Recentemente, em outubro, a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (CDURP) começou a leiloar grandes lotes de terra. Essas terras foram compradas por empresas como a Unimed, que se destaca no ramo dos planos de saúde. Além disso, enquanto o Prefeito Crivella assinou no ano passado um acordo em parceria com o setor de habitação da Caixa Econômica Federal prometendo a construção de 5.000 unidades habitacionais por meio do programa Minha Casa Minha Vida, na última semana Gustavo Canuto, Ministro de Desenvolvimento Regional, anunciou que o programa Minha casa Minha vida será descontinuado em breve.

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'Porto Maravilha', O Maior Projeto de Revitalização Urbana do Rio, 10 Anos Depois - RioOnWatch

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Click Here for English Lançado em 2009, antes dos Jogos Olímpicos de 2016, o Porto Maravilha é o maior projeto carioca de revitalização urbana das última décadas. Descrito como uma oportunidade de transformar a antiga [...]

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A revitalização do porto maravilha condicionou à aquisição de 20.000 unidades de habitação social até 2020, além da destruição de outras centenas de casas e da principal praça da comunidade por conta da construção do teleférico.

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O projeto de revitalização do porto maravilha trouxe consigo uma transformação do espaço urbano que estava "abandonado" pela prefeitura, trazendo consigo benefícios imobiliários, de forma que para os analistas do segmento, a revitalização da zona portuária atrai empreendedores interessados em comprar ou alugar imóveis, tanto residenciais quanto comerciais, porém traz o lado também de destruição da história brasileira, já que a região portuária foi uma das primeiras que alocou os escravos e constituiu um dos primeiros polos de formação no Rio de Janeiro.

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Gabrielle Amaral, Giovanna, Viviane Hilário e Marina Campos

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Gabrielle Amaral, Giovanna, Viviane Hilário e Marina Campos

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Durante o processo de construção e obras de criação do porto maravilha , em que pesem tenha sido bom para uma parcela da população, e para o turismo, negligenciaram a presença de pessoas que vivem, como moradia permanente, em cortiços na região. Essas famílias podem ser quase consideradas sem-teto, já que no projeto da obra, não havia nenhum plano para destinação dessas pessoas.

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Maior parceria público-privada (PPP) do país, a criação do Porto Maravilha, em 2009, marcou não só o início da transformação da zona portuária no Rio de Janeiro, mas também o fim de uma proposta de transformação da região com foco na participação social e moradia popular. Dona de mais de 60% dos terrenos na região com potencial de construção, a União era uma peça-chave para a reestruturação urbana da área, e, durante seis anos, o Ministério das Cidades liderou o grupo de trabalho dedicado ao tema. No entanto, mesmo com pareceres técnicos e jurídicos favoráveis, tramitação avançada nos governos municipal, estadual e federal, a proposta de criação de um consórcio público para a reabilitação da área foi descartada para surpresa de quase todos envolvidos no processo.

Em vez dela, foi adotada a atual proposta, cujas principais diretrizes foram elaboradas e executadas pela OAS, Odebrecht e Carioca Christiani Nielsen. São 5 milhões de metros quadrados que englobam três bairros inteiros - Santo Cristo, Gamboa e Saúde - e incluem outros quatro. As empreiteiras se revezam em consórcios naquela área. Além das duas fases do Porto Maravilha, que juntas receberam investimentos de mais de R$ 10 bilhões, as mesmas empresas ganharam outros editais para atuar na região, como as obras do programa Morar Carioca (R$ 32 milhões) e a PPP para operar o veículo leve sobre trilhos, o VLT (R$ 1,1 bilhão).

Após a decisão de 2009, o Ministério das Cidades - criado no início do governo Lula com a missão de impulsionar políticas de desenvolvimento urbano e habitação com inclusão social - foi afastado das negociações. Aos poucos o desenho atual do porto foi tomando conta. A Pública reuniu relatos de ex-funcionários envolvidos nas negociações para contar como aconteceu o triste fim de um dos principais projetos do ministério.

[tabs slidertype="left tabs"] [tabcontainer] [tabtext]Antes do Porto[/tabtext] [tabtext]Aterro[/tabtext] [tabtext]Quase um terço do centro[/tabtext] [/tabcontainer] [tabcontent] [tab]

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O Ministério das Cidades posto de lado

Quem visita a zona portuária do Rio de Janeiro logo percebe a quantidade expressiva de grandes galpões e fábricas desativadas. Por outro lado, a região do Porto Maravilha ainda tinha a menor densidade habitacional do município em 2010.

A área do Porto Maravilha equivale a quase um terço do centro da cidade. De acordo com o Censo de 2010, em sua imensa maioria os habitantes da zona portuária são de baixa renda: dos 10.098 domicílios da região, apenas 611 possuem renda maior que três salários mínimos. Entre as favelas, a mais antiga do Brasil, o morro da Providência, reúne a maior parte dos moradores, concentrando 1.237 domicílios.

Com tanto terreno disponível em uma área central e tão poucos habitantes, aumentar o número de moradias sempre foi uma das prioridades das políticas públicas de urbanização para o local. O objetivo era reverter o padrão de ocupação atual: intenso de dia, mas quase deserto à noite e nos fins de semana. Pelo menos desde os anos 1980, há propostas em debate. Já naquela época, a Associação Comercial do Rio de Janeiro apresentou um projeto de revitalização e foi criado o projeto Sagas para garantir o uso residencial, bem como preservar o patrimônio arquitetônico de bairros do local.

Conforme levantamento feito por Mariana Werneck, apenas 25% da área da região eram terrenos privados. Estado e município detinham aproximadamente 6% cada um. Todo o restante pertencia à União. Por isso, com a criação do Ministério das Cidades em 2003, abriu-se um novo capítulo dessa história. O novo órgão liderou, no governo federal, a busca de soluções para o porto do Rio, em especial por meio do Programa de Reabilitação de Áreas Centrais da Secretária Nacional de Programas Urbanos, que previa a reabilitação através da moradia no centro das cidades brasileiras. Surgiu ali a proposta de criação de um consórcio público, composto pelos três níveis de governo, responsável por conduzir a reabilitação da região. A prioridade eram a participação e a permanência da população local, além da produção de habitações de interesse social nos imóveis públicos edificados.

"Foi feita uma série de contratos com especialistas para a modelagem de governança e jurídica. Investiu-se cerca de 300 mil reais em consultorias. Em agosto de 2009, estávamos no final do processo", lembra Renato Balbim, geógrafo e ex-coordenador do Programa de Reabilitação de Áreas Centrais do Ministério das Cidades. Na época, a zona portuária do Rio de Janeiro era a principal aposta da pasta para moradias em áreas centrais. Representada por Lula, o ex-governador fluminense Sérgio Cabral e o prefeito Eduardo Paes, a aliança entre PT e PMDB propiciou um alinhamento político entre os três níveis de governo, dando novo fôlego ao antigo plano de reabilitação do porto.

No dia 23 de julho de 2009, a primeira fase do Porto Maravilha foi lançada. Houve cerimônia pública e presença de autoridades. O então presidente Lula garantiu: "Não faltarão recursos para concluirmos essas obras".

"Todas as etapas de redação e validação das minutas já tinham sido superadas nos três níveis de governo. Estava tudo muito bem estruturado, inclusive politicamente, para fazer a assinatura do documento que oficializaria a minuta do consórcio [público], a ser aprovada posteriormente nas câmaras legislativas dos três entes", diz Balbim. "Faltava apenas a última reunião para bater o martelo sobre a concordância política final", recorda.

A tal reunião ocorreu semanas depois na Casa Civil, em Brasília, e contou com a presença de Eduardo Paes para, enfim, formalizar a proposta. Balbim resume a surpresa dos técnicos do ministério ouvidos pela Pública: "Entramos em uma reunião para dar o passo final, tomar decisões de encaminhamentos, e já era um clima de fim de feira. Ela se encerrou sem definições e depois disto a coisa morreu".

"Apesar de até então tudo indicar que o consórcio público tinha total aprovação dos três níveis, simplesmente de um dia pro outro percebemos que não iria mais se levar adiante essa modelagem. Foi uma decisão cuja explicação escapa à área técnica", lamenta Balbim.

É verdade. Por meio da Lei de Acesso à Informação, a Pública obteve um parecer técnico da própria Casa Civil da Presidência sobre o assunto. Datado de 21 de agosto de 2009, o documento recomenda a adoção da modelagem do consórcio público, que havia sido desenvolvida conjuntamente, em longas reuniões, pelo Ministério das Cidades, Ministério do Planejamento, governo do estado do Rio de Janeiro, prefeitura do Rio de Janeiro, BNDES e Caixa Econômica Federal. "Entendemos, salvo melhor juízo, que a figura jurídica do Consórcio Público é uma excelente alternativa para viabilizar os planos de revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro", conclui no documento Leonardo Lima Chagas, assessor técnico da Subchefia de Análise e Acompanhamento de Políticas Governamentais da Presidência da República. Não foi o que aconteceu.

A di ferença entre as propostas

O consórcio público já previa o mecanismo de Operação Urbana Consorciada, presente no Estatuto da Cidade. Ele é viabilizado mediante a venda de Certificados do Potencial Adicional de Construção, os Cepacs, que autorizam a construção de andares acima do limite definido pelo zoneamento da cidade. Eles funcionam como um "terreno virtual" que pode ser vendido na bolsa de valores. No caso do Porto Maravilha, os Cepacs quase dobraram a área edificável - para cima. Até agora, metade dos títulos foi negociada no mercado, e cerca de 10% foram de fato construídos.

O Porto Maravilha de hoje, proposto pelas empreiteiras, segue algumas recomendações do Ministério das Cidades, como a adoção do modelo baseado na comercialização de Cepacs. Mas a diferença é gritante, sobretudo no papel do governo federal na administração: de acordo com a proposta das empresas, toda negociação para as intervenções na área se daria com os poderes locais. A União apenas abriria mão dos terrenos para a incorporação imobiliária.

De fato, com a PPP do Porto Maravilha firmada com a prefeitura, as empreiteiras assumiram serviços básicos que são de responsabilidade do município, como a manutenção e a limpeza dos espaços públicos, a sinalização de vias, a iluminação. "Se você quer resolver qualquer coisa, você se dirige ao Porto Novo", afirma Maria de Fátima Lima em depoimento ao " 100", projeto da Pública sobre remoções no "Rio olímpico". "Tudo aqui na região portuária é com o Porto Novo: eles que cortam, mandam plantar, mandam iluminar", critica a ex-moradora do morro da Providência. No caso da coleta de lixo, o consórcio Porto Novo contratou para o serviço a própria empresa pública de limpeza urbana do município (Comlurb) pelo valor de R$ 19 milhões.

Após a operação no porto, a prefeitura carioca pretende agora expandir o modelo de PPP em grandes operações urbanas para outras regiões. Já há planos para replicar o modelo na zona oeste, em uma área que corresponde a quase um quarto do Rio de Janeiro. O Porto Maravilha virou vitrine.

Já no abandonado consórcio público, o governo federal teria ingerência direta no projeto, ao lado dos governos do estado e do município. E iria garantir a destinação de parte dos terrenos públicos para fins sociais e habitação popular. A proposta do Consórcio Público da Área Portuária do Rio de Janeiro (Cparj) previa o financiamento, por meio da "captação da valorização imobiliária", dos terrenos públicos, além de outras intervenções urbanas. Na época, ainda não havia estimativa de valores exatos a serem investidos.

À frente da Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades de 2003 a 2007, Raquel Rolnik lembra: "A ideia seria ter uma empresa pública gerida pelos três níveis de governo que pudesse recepcionar o conjunto de terras públicas. Também começamos a desenvolver um plano de aproveitamento dos terrenos para habitação". A ideia era que a reabilitação se desse por fases, com mecanismos de transparência e participação da população. A expectativa era lançar o projeto oficialmente durante o Fórum Urbano Mundial de 2010, que ocorreu na zona portuária.

A invenção de um novo mercado para as empreiteiras

O primeiro grande passo do grupo de trabalho liderado pelo Ministério das Cidades foi um termo de cooperação que, assinado em 24 de março de 2006, selava a parceria entre os três níveis de governo para elaborar o projeto. "Passamos três anos negociando isto a duras penas. O Cesar Maia não dialogava e estava muito isolado, brigava com o governo do estado e com o governo federal. O culminar disso tudo foi o dia da assinatura do termo. Na véspera, eu fico sabendo que o Cesar Maia foi para Nicarágua. Então, eu decido ir, representando a prefeitura", recorda Alfredo Sirkis, então secretário municipal de Habitação da prefeitura de Cesar Maia (PMDB). Porém, na manhã da cerimônia, ao abrir o Diário Oficial, ele descobriu ter sido exonerado. A exoneração, que estava combinada, foi cerca de dez dias antes da data acertada. "Eu achei que ia ser um vexame: no dia da assinatura, vir o presidente da República, uma porrada de ministros e nem o prefeito nem ninguém [do município] aparecer. Aí eu fui e discursei mesmo assim, como se estivesse no meu último dia como secretário", lembra Sirkis.

Foi neste ano também que nasceu outro projeto, que acabaria vitorioso: incluir definitivamente as construtoras na direção do negócio. Em 8 de agosto de 2006, quatro meses depois da assinatura do termo, Cesar Maia surpreendeu os funcionários do governo federal ao publicar um Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI) para que empresas privadas efetuassem "os estudos de modelagem necessários para a viabilização de uma concessão ou parceria público-privada" para a região. O único a manifestar interesse em elaborar propostas para a área foi o consórcio Rio Mar e Vila, liderado pela OAS e composto por Odebrecht, Carioca Christiani-Nielsen e pela Andrade Gutierrez, que depois saiu do grupo.

Ao longo de 2007, as empreiteiras começaram a desenhar seus planos para o porto, elaborando estudos e contratando consultores internacionais e locais, como o próprio Sirkis. Constituíram um grupo de trabalho no município, cujas reuniões contavam com a presença dos representantes das empresas. As propostas, alinhadas com os objetivos das empreiteiras, foram reunidas em uma página do Diário Oficial em 2 de janeiro de 2008 (leia aqui). Mas o projeto só foi implementado pela atual administração, de Eduardo Paes.

Depois de ter deixado o Ministério das Cidades, Raquel Rolnik prestou consultoria ao BNDES em reabilitação de áreas centrais, entre 2007 e 2008. "Em 2008, o Élvio Gaspar [então diretor do BNDES] me liga e pede para eu ir na OAS para o [então presidente da empresa] Léo Pinheiro mostrar o que eles estão fazendo sobre o porto", lembra a urbanista. "Ao chegar lá, eu vejo o projeto urbanístico do Porto Maravilha quase todo pronto: já tinha um plano, os projetos de leis todos montados etc. Ele estava extremamente interessado, pois sabia que isto podia se transformar em um modelo e, a partir dali, abrir um mercado totalmente novo para as empreiteiras, que é o das PPPs de desenvolvimento urbano. Em novembro do ano seguinte, o Eduardo Paes pega aquele pacote, manda para Câmara dos Vereadores no final do ano e aprova tudo", afirma Raquel, que foi ainda relatora especial do Conselho de Direitos Humanos da ONU para o Direito à Moradia, em que denunciou as tentativas de remoção em massa na zona portuária.

Atual presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto (Cdurp), Alberto Silva confirmou à reportagem que, após a sua eleição em 2008, Eduardo Paes foi procurado pelo consórcio de empreiteiras interessadas nos terrenos públicos da zona portuária. "Boa parte da modelagem institucional [atual] é resultado dessa PMI. A aprovação do pacote institucional é resultado desse processo: o consórcio entrega todo este material, a prefeitura absorve e transforma no pacote legal que cria a Cdurp, a Operação Urbana, a regulamentação das leis de PPP do município, o pacote de incentivo fiscal", garante.

Nasce o Porto Maravilha

Quatro meses depois de ter tomado posse, em abril de 2009, Eduardo Paes convidou as empreiteiras para a mesa de negociação com o Ministério das Cidades. Foi na ocasião que Renato Balbim tomou contato com o projeto das empresas, que estava sendo desenvolvido paralelamente ao do consórcio público. Apesar de não se recordar da data exata, Balbim lembra a "profunda polarização" do encontro. Após a apresentação da proposta elaborada pelas empresas e daquela do consórcio público, "ficou claro que as posições eram diametralmente opostas", diz. Segundo ele, o objetivo do governo federal era manter o controle dos principais projetos e decisões urbanísticas com os entes públicos, e não com as empresas privadas. Aconteceu o contrário.

"A ideia deles [representantes das empreiteiras] era passar as terras para a prefeitura e as empreiteiras fazerem a incorporação imobiliária. Não inovava em nada: é um modelo de incorporação simplista, que traz segurança total pro empreendedor. Não era uma proposta de reabilitação de área, que tem outros mecanismos e prioridades, como a participação social, permanência da população, valorização do patrimônio histórico, além de uma modelagem de negócios que convertia parte das melhorias urbanas e dos ganhos de capital para o conjunto da cidade", compara Balbim.

Presidente do Instituto dos Arquitetos do Brasil, Sérgio Magalhães também critica o modelo adotado no Porto Maravilha por não apresentar nenhuma novidade do ponto de vista urbanístico. Segundo ele, que acompanha as propostas para a região desde os anos 1980, a operação urbana atual não privilegia o espaço público e mantém o regime fundiário já existente, mudando apenas os proprietários das terras.

De acordo com Álvaro Pereira, doutor em direito pela USP e pesquisador do Porto Maravilha, "havia uma prioridade bastante distinta do objetivo a ser implementado". "O consórcio público é algo claramente distinto da proposta que surge pela PMI, onde não existe um foco em habitação. O objetivo é criar um modelo rentável para o mercado imobiliário privado", aponta.

Amparados pelo PMI, representantes das empreiteiras participaram da construção do edital que posteriormente venceram. Conforme o relatório da prefeitura do primeiro trimestre de 2010, "foram realizadas diversas reuniões entre a equipe da Cdurp, técnicos da prefeitura do Rio e representantes de empresas que estão desenvolvendo a documentação referente à PPP". A única concorrente da licitação foi a Queiroz Galvão, desclassificada por não apresentar toda a documentação necessária.

Por meio do FGTS, a Caixa Econômica Federal (CEF) assumiu todos os gastos da PPP, em troca dos Cepacs e terrenos públicos da região. O banco injetou R$ 3,5 bilhões para dar o pontapé inicial. A maior parte desse recurso concentra-se nos cinco primeiros anos da operação, que consumiram R$ 5 bilhões para fazer as intervenções de maior porte, como a demolição da avenida Perimetral (saiba mais aqui). O novo arranjo e a entrada da CEF foram uma surpresa até para os técnicos da prefeitura. "Paes entrou e percebeu que o projeto já estava maduro. Colocou o Felipe Góes, que veio da iniciativa privada, no IPP, montou a operação e aprovou na Câmara, e a CEF entrou com recursos do FGTS. Foi uma surpresa", relatou um servidor do município para a pesquisa " Grandes projetos urbanos e a governança de metrópoles: o caso do Porto Maravilha do Rio de Janeiro ", da cientista política Betina Saruê.

A expectativa era que a valorização dos terrenos públicos e os Cepacs bancassem o restante do compromisso de R$ 8 bilhões assumidos pela CEF. Mas a conta não fechou. Em valores corrigidos, o compromisso total chega, hoje, a R$ 9,9 bilhões. O interesse do mercado ficou abaixo do esperado, e, já no ano passado, foi preciso mais um aporte do FGTS para bancar a PPP, no valor de R$ 1,5 bilhão.

Para esse novo aporte, a fim de regulamentar os investimentos do FGTS em operações urbanas, o Ministério das Cidades foi acionado. Por meio de uma Instrução Normativa publicada em dezembro de 2014, o ministério voltou à cena e conseguiu vincular o novo aporte à produção de um Plano de Habitação de Interesse Social (PHIS) elaborado "de forma participativa". Foi uma pequena vitória da moradia dentro do Porto Maravilha ( saiba mais no box).

A volta do Ministério das Cidades incomodou um poderoso articulador do PMDB carioca, que ficou conhecido nacionalmente no ano seguinte: o deputado Cunha. Em mensagens interceptadas pela Lava Jato, durante a negociação da Instrução Normativa, Cunha queixava-se do Ministério das Cidades para o já mencionado Léo Pinheiro, da OAS, enquanto o assegurava de seu controle na CEF: "Lá eu mudo isso tudo fácil, mas Cidades não". Cunha é acusado de ter cobrado pelo menos R$ 52 milhões (1,5% do R$ 3,5 bilhões) em propina para liberar o dinheiro do fundo de infraestrutura do FGTS para o Porto Maravilha, por meio da CEF.

Passados dois anos, a realidade é diferente no atual Ministério das Cidades, dirigido pelo ex-deputado Bruno Araújo, do PSDB, que deu o voto decisivo para o afastamento da presidente Dilma Rousseff na Câmara dos Deputados. Ao assumir, o ministro já afirmou que pretende apostar nas parcerias público-privadas para o desenvolvimento das cidades brasileiras.

No plano de habitação popular do Porto Maravilha, cortiços invisíveis e programas atrasados
Tendo como meta ofertar 10 mil imóveis residenciais para famílias de baixa renda, o Plano de Habitação de Interesse Social (PHIS) do Porto Maravilha ignora a presença de cerca de mil pessoas que vivem nos cortiços da região, segundo o projeto Prata Preta, pesquisa do Observatório das Metrópoles e da Central de Movimentos Populares. No plano coordenado pela prefeitura, não há nenhum diagnóstico ou linha de ação que contemple a realidade dos moradores desses imóveis.

Dos 710 quartos espalhados em 54 cortiços analisados pela pesquisa, pouco mais da metade tem quartos entre 9 e 12 metros quadrados. Treze são ainda menores, com os quartos variando entre 4 e 8 metros quadrados. Há ainda outros cortiços que não foram mapeados, pois estão em locais de difícil acesso, como em bocas de fumo. Ao contrário de São Paulo, onde os cortiços foram regulamentados, ainda não há legislação específica sobre o tema no Rio de Janeiro. "Fomos rua a rua. É muito difícil de encontrar, pois eles se invisibilizam para continuar sobrevivendo, já que são ilegais", afirma Mariana Werneck, do Observatório de Metrópoles, que participou da pesquisa.

Para 92% dos entrevistados, os cortiços são um lugar de moradia permanente. Segundo Orlando Santos, isso se dá principalmente por causa da ausência de alternativas para moradias populares no centro da cidade. "Quase um quinto da população dos cortiços é composta por famílias que podem ser consideradas como sem-teto. No geral, moram nestes espaços pessoas que estão construindo ou em fase final de sua vida profissional", analisa o professor do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (Ippur), da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ).

Para Marcelo Edmundo, da Central de Movimentos Populares, apesar dos problemas e de ter sido elaborado tardiamente, o PHIS "é um avanço que precisa ser efetivado". Alguns programas previstos pelo PHIS ainda não saíram do papel, como o de Melhoria Habitacional e Assessoria Técnica, formulado para dar suporte a residências em condições precárias. Com lançamento previsto para março, a ação agora deve ter início "até o final do ano", segundo afirmou a Cdurp à reportagem.

"Para fazer habitação de interesse social, é preciso atuar nas áreas em que se encontra disponibilidade, onde não se inviabiliza a produção de habitação por causa do preço da terra", disse à Pública Alberto Silva, presidente da Cdurp. Por estar comprometida com os empreendimentos imobiliários, boa parte das antigas terras públicas não pode mais ser utilizada para habitação popular. Por isso, o PHIS do Porto Maravilha abrange não só a região portuária, mas também os bairros do entorno.

"Uma grande lacuna no diagnóstico do PHIS é justamente a identificação de terrenos na zona portuária que pudessem abrigar um número relevante de unidades de habitação de interesse social. Isso inviabiliza em muito as estimativas de habitação de interesse social naquela área", explica Mariana Werneck.

Para o presidente da Cdurp, a ênfase na destinação de imóveis públicos para habitação de interesse social em operações urbanas é um "discurso viciado". "Na lógica da operação urbana, vende-se o potencial de construção [Cepacs] para pagar a conta da requalificação inteira. Então, quando você pega um terreno onde tem esse potencial e usa para fim público, seja um prédio público ou habitação de interesse social, isto é uma despesa para o Estado, [não traz] receita nenhuma", critica Silva.

Já a arquiteta Fernanda Sanchez, que pesquisa o Porto Maravilha, faz coro a especialistas que consideram o retorno fiscal do Porto Maravilha "praticamente nulo" no curto prazo. "Os investidores da área vão se beneficiar da lei que dá isenção de impostos como IPTU e ISS por dez anos na região. Trata-se da privatização de uma zona inteira da cidade", aponta.

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A outra história do Porto Maravilha - Agência Pública

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Sede do Boulevard Olímpico, maior PPP do país inaugurou um mercado ainda inexplorado pelas empreiteiras

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Cais do Valongo -  Patrimônio Histórico da Humanidade pela UNESCO

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Gabrielle Amaral, Giovanna, Viviane Hilário e Marina Campos

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Gabrielle Amaral, Giovanna, Viviane Hilário e Marina Campos

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A revitalização do Porto Maravilha foi um projeto de reurbanização e desenvolvimento da área portuária da cidade do Rio de Janeiro, que foi implementado com o intuito de melhorar a infraestrutura, atrair investimentos, impulsionar o turismo e o desenvolvimento econômico da região.
No entanto, esse processo deve respeitar os aspectos culturais e formações históricas de locais de extrema importância na história da nossa cidade - como o Cais do Valongo, o Largo da Prainha e a Pedra do Sal -, tanto pelo aumento do fluxo de turistas como pelo processo de gentrificação nesses espaços. O fomento a cultura só será legítimo quando a cultura local e as pessoas que fazem parte daquele território são respeitados, ou seja, não basta proporcionar lazer e cultura apenas para os "novos", é necessário manter a tradição e a memória presente desde o período colonial.
Ouso mencionar aqui o exemplo do Instituto de Pesquisa e Memória Pretos Novos (IPN) que faz um trabalho de manutenção do patrimônio material e imaterial afro-brasileiro com ênfase ao sítio histórico e arqueológico do Cemitério dos Pretos Novos. Seu principal produto é o Circuito de Herança Africana, uma "aula-passeio" aberta a todos que vai do Largo da Prainha até o Museu Memorial dos Pretos Novos.

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Luísa Vieira, Linda Mendes, Giovana Fetal, Carolina Deris, e João Pedro Serrão

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Luísa Vieira, Linda Mendes, Giovana Fetal, Carolina Deris, e João Pedro Serrão

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Os megaeventos esportivos estão diretamente ligados a algumas grandes obras públicas de revitalização que ocorreram no Rio. Contudo, por mais grandiosas que sejam, muitas delas isolam a parte mais carente da cidade. Na foto acima, brasileiros criticam os gastos do governo com projetos direcionados aos grandes eventos esportivos em meio a uma falta de infraestrutura pública nas cidades.

O Porto Maravilha foi uma operação urbana na zona portuária do Rio de Janeiro promovida pelo governo, visto que a cidade sediaria a Copa do Mundo e as Olimpíadas. Entretanto, a proposta elaborada teve como alvo atrair investimentos e classes de maior poder aquisitivo, ignorando os direitos da população e omitindo a história local. Ademais, tal projeto interrompeu  o plano de transformação da região que já estava sendo realizado pelo Ministério das Cidades, caracterizado pela participação e moradia popular. Nesse cenário, observa-se a negligência com os moradores locais e a exclusão dos mesmos durante o processo de renovação do Porto Maravilha.

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Carolina Deris, Giovana Carvalho,  Linda Mendes, Luísa Vieira, João Pedro Marinho

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Carolina Deris, Giovana Carvalho,  Linda Mendes, Luísa Vieira, João Pedro Marinho

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A revitalização do porto maravilha enquadra a maior parceria público-privada do Estado do Rio de Janeiro, com isso diversos interesses moveram sua obra. Para sua realização foram realizados inúmeros despejos em nome da criação dessa área para turismo, dentre estes despejos vimos a expulsão de uma população pobre para áreas sem infraestrutura, tendo assim o início de seu processo de gentrificação.

Com isso ocorreu o avanço dos interesses imobiliários na área do porto, ao mesmo tempo que os moradores daquela região foram expulsos de suas comunidades, começaram os projetos de condomínios que visavam atender um público de maior renda, de classe média e média alta.

Uma vez que se objetiva reformar a estrutura existente, visando atender o modo de vida de classes sociais economicamente superiores àquelas já existentes na região, resultando no aumento de preço do metro quadrado na área do porto e em sua periferia, e a consequente expulsão dos moradores originais que lá podem ter ainda ficado, configurando assim a especulação imobiliária.

Tal fenômeno pode ser exemplificado com a seguinte notícia, onde se fala sobre a venda de diversos empreendimentos imobiliários de alto valor na região, e como a revitalização do Porto atendeu ao interesse de gentrificação daquele local.

https://diariodorio.com/lancamento-no-porto-vende-400-unidades-em-20-dias/

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Linda Mendes, Giovana Fetal, Carolina Deris, Luísa Vieira e João Pedro Serrão

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Linda Mendes, Giovana Fetal, Carolina Deris, Luísa Vieira e João Pedro Serrão

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O artigo "Os infames termos aditivos e o mico do Porto Maravilha" escrito pela pesquisadora Mariana Werneck e divulgado pelo Observatório das Metrópoles, expõe como o modelo econômico de revitalização urbana do Porto do Rio, que se baseia em uma parceria entre o setor público e o setor privado, acaba privilegiando os interesses das empresas privadas e colocando uma carga financeira pesada sobre o setor público. Durante a gestão de Eduardo Paes, foi estabelecido que o Consórcio Porto Novo seria remunerado com recursos provenientes da venda de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) em um único lote para o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), a fim de proteger o orçamento da prefeitura. No entanto, nos últimos anos, aconteceu o oposto: a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), responsável pela administração da prefeitura no Porto Maravilha, readquiriu mais de 168 mil CEPACs do FGTS, utilizando recursos públicos municipais para adquirir certificados emitidos pelo próprio município. Essa estratégia foi adotada para obter recursos que anteriormente eram privados e direcioná-los para as intervenções na área urbana.

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O Observatório das Metrópoles divulga o artigo "Os infames termos aditivos e o mico do Porto Maravilha", da pesquisadora Mariana Werneck, que mostra como o modelo econômico do projeto de revitalização urbana do porto do Rio, baseado na parceria público-privada (PPP), resguarda os interesses privados e joga todo o ônus financeiro no colo do poder público. O modelo implementado pela gestão de Eduardo Paes vinculava a remuneração do Consórcio Porto Novo aos recursos obtidos com a venda de CEPACs em lote único ao FGTS, blindando assim o orçamento municipal. No entanto, nos últimos anos tem ocorrido o processo inverso: a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), gestora da Prefeitura no Porto Maravilha, recomprou mais de 168 mil CEPACs do FGTS, utilizando a verba pública municipal para a obtenção de certificados emitidos pelo próprio município, com vistas a angariar recursos - até então privados - para as intervenções na própria operação urbana.

A pesquisadora Mariana Werneck vem desenvolvendo pesquisas e monitorando o processo de produção social do Porto Maravilha. Em 2016 ela defendeu a dissertação " Porto Maravilha: agentes, coalizões de poder e neoliberalização ", que mostra como o projeto de revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro se insere em um processo global de mercantilização da cidade, marcado, no caso do Porto Maravilha, por um arranjo inédito que combina parcerias público-privadas e instrumentos do mercado de capitais. Um processo que determina um novo padrão de relação entre o poder público e o setor privado, inaugurando, por um lado, um novo modelo de gestão da cidade, e, por outro, acirrando as desigualdades socioespaciais do Rio.

Agora o seu artigo "Os infames termos aditivos e o mico do Porto Maravilha" representa a continuidade do trabalho de monitoramento desse grande projeto de revitalização da zona urbana da área central do Rio de Janeiro, e joga luz para a chamada "parceria público-privado", seus condicionamentos e limites.

A operação urbana consorciada do Porto Maravilha foi uma das obras mais caras das últimas décadas, e sempre foi alvo de denúncias de esquemas de propina, mau uso do dinheiro público, falta de transparência, remoções forçadas e descumprimento da legislação ambiental. No atual contexto em que o ex-governador do Rio de Janeiro, Sérgio Cabral, e parte da sua equipe estão presos por desvio de recursos; e o estado do Rio está quebrado financeiramente, a Rede Observatório das Metrópoles entende ser oportuno investigar e avaliar as condições de todas as obras públicas relacionadas às obras preparativas para a Copa do Mundo e Jogos Olímpicos realizados na cidade.

Em razão disso, divulgamos a proposta de CPI do Porto Maravilha.

A seguir o artigo de Mariana Werneck.
Os infames termos aditivos e o mico do Porto Maravilha
Quando o projeto de revitalização da área portuária carioca, Porto Maravilha, foi lançado, o Rio de Janeiro parecia finalmente deixar a letargia econômica para trás. A cidade abria-se a um novo ciclo de investimentos atribuído ao ímpeto dinâmico e pragmático do recém-eleito e jovem prefeito, Eduardo Paes. Trabalhando junto à iniciativa privada como aliada, ele dizia, a premissa para o desenvolvimento do projeto de revitalização era a minimização de recursos públicos. Por isso, ele ainda afirmava, "o Rio de Janeiro foi buscar no Estatuto das Cidades [...] forma para se obter recursos da iniciativa privada: a Operação Urbana Consorciada. Ferramenta já muito conhecida pela cidade de São Paulo [ao passo que] o Rio de Janeiro estava adormecido diante da oportunidade".

Arrematando o modelo econômico do projeto, sinalizava-se em direção à contratação de uma Parceria Público-Privada (PPP) - instrumento há pouco estabelecido pelo governo federal petista, por meio da lei 11.079/2004, que permitiria, segundo seus defensores, o compartilhamento dos riscos entre poder público e ente privado e o aperfeiçoamento das concessões públicas. Desse modo, a prefeitura apressou-se em regulamentar a lei federal, encaminhando em caráter de urgência projeto de lei à Câmara dos Vereadores para a instituição do Programa Municipal de Parcerias Público-Privadas (PROPAR-Rio). Um ano depois, o contrato de PPP para a execução de obras e serviços nos 5 milhões de m² da operação urbana - a maior PPP do Brasil - era assinado junto ao Consórcio Porto Novo, formado pelas empreiteiras Odebrecht, OAS e Carioca.

Tanto para o poder público quanto para os parceiros privados, o modelo foi considerado exitoso, oferecendo vantagens para a administração pública. Ao mesmo tempo, a vinculação entre a remuneração do Consórcio Porto Novo (as chamadas contraprestações públicas, mensais e anuais) e os recursos obtidos com a venda de CEPACs em lote único ao FGTS (por meio da Caixa Econômica Federal, gestora do fundo paraestatal) blindaria o orçamento municipal dos gastos necessários à execução das volumosas intervenções previstas no Porto Maravilha. A fórmula mágica da operação urbana daria a Eduardo Paes a dupla alcunha de promotor de transformações urbanas profundas e defensor dos cofres públicos.

Ao longo do tempo, no entanto, mudanças contratuais, realizadas por meio de termos aditivos ao contrato da PPP do Porto Maravilha, mudariam esse quadro. Entre abril de 2012 e janeiro de 2016, dez termos aditivos foram firmados. Alguns deles tinham por finalidade readequar o escopo de obras, e assim se retirou, dentre as alterações mais polêmicas, as obras de urbanização de todo o Morro do Pinto para incorporar à PPP as obras necessárias ao Museu do Amanhã, sob a justificativa de manter o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Na contramão, outros termos aditivos acrescentaram ao projeto inicial novas intervenções, tais como a Orla Conde, a expansão da Via Expressa e as obras para implementação do corredor Transbrasil dentro dos limites da operação urbana. Como resultado, o valor global do contrato aumentou de R$ 7,609 bilhões, em novembro de 2010, para pouco mais de R$ 8,273 bilhões, no início do ano passado (valor não corrigido pelo IPCA, como prevê o contrato).

Formalmente, as novas obrigações foram contraídas junto à CDURP, empresa de economia mista criada para promover o desenvolvimento urbano da área portuária, que assina o contrato de PPP como poder concedente. Mas seu orçamento, restrito inicialmente ao montante de 5% do valor adquirido pela venda de CEPACs, não seria suficiente para o pagamento de R$ 664 milhões de reais - uma circunstância agravada pelo fato de ser vedado à extensão da Via Expressa até o Aterro do Flamengo, calculada em aproximadamente R$ 592 milhões, o uso de recursos advindos de CEPACs, já que a obra se encontra fora dos limites da operação. A CDURP, então, vem lançando novas ações para aumentar suas receitas - todas adquiridas pelo município do Rio. Único detentor do capital da CDURP - que funciona, na prática, como uma empresa municipal -, o Rio de Janeiro tem drenado, assim, recursos públicos para a revitalização da área portuária da cidade, cobrindo as parcelas adicionais previstas na PPP.

Na outra ponta, o fundo de investimento imobiliário do FGTS, gerido pela Caixa, vem enfrentando dificuldades para honrar os pagamentos devidos ao Consórcio Porto Novo. Na manobra financeira do leilão de CEPACs, o FGTS adquiriu os certificados emitidos pelo município do Rio por R$ 3,5 bilhões, mas se comprometia a garantir os R$ 8 bilhões necessários à toda operação urbana (R$ 7,609 bilhões para a PPP e cerca de R$ 400 milhões para despesas operacionais, pagamentos de tributos e, dentre outras previsões, o orçamento da própria CDURP). A Caixa esperava, assim, que a valorização dos CEPACs no tempo fosse capaz não somente de arcar com os custos do Porto Maravilha como de devolver ao FGTS a remuneração pelo investimento. Todavia, o desinteresse de investidores na compra dos certificados estacionou a venda de CEPACs em menos de 10% do estoque total, o que levou à necessidade de um novo aporte do fundo paraestatal no valor de R$ 1,5 bilhão, aprovado em maio de 2015, para reequilibrar as contas.

O agravamento da crise no decorrer daquele ano, no entanto, adentrou o ano seguinte, e o fundo de propriedade do FGTS se viu sem recursos suficientes para custear a sexta etapa de obras. A solução para tamanho obstáculo foi a repactuação do contrato e a revisão das etapas de implementação de obras e serviços por meio do 11º termo aditivo, de 20 de julho de 2016. Ao contrário das etapas anteriores - cada uma de 12 meses -, a nova sexta etapa do contrato da PPP do Porto Maravilha terá duração de 24 meses, postergando o término das obras, previsto inicialmente para meados de 2016, a 2018. A sexta etapa também sofrerá redução de valor: de quase R$ 1,5 bilhão para cerca de R$ 1,2 bilhão - consequência, em grande parte, da suspensão das obras do BRT Transbrasil, que, como um todo, estão paralisadas desde sua interrupção para a Olimpíada.

De sua parte, o fundo de investimento imobiliário do FGTS comprometeu-se a transferir, de imediato, pouco mais de R$ 200 milhões para compor parte do pagamento da sexta etapa. Por outro lado, a CDURP obrigou-se a emitir novo boletim de ações para mais um aumento de seu capital social em aproximadamente R$ 268 milhões, a serem adquiridos, mais uma vez, pelo município. O motivo? Recomprar mais de 168 mil CEPACs do FGTS. Eis a mais recente inovação do Porto Maravilha: a utilização de verba pública municipal para a obtenção de certificados emitidos pelo próprio município, com vistas a angariar recursos - até então privados, ou, pelo menos, públicos não-municipais - para as intervenções de uma operação urbana.

O aditivo trouxe ainda mais alterações ao contrato. Caso haja atrasos no pagamento das contraprestações públicas devidas à Porto Novo, a concessionária poderá receber, excepcionalmente para a sexta etapa, o valor da fatura em CEPACs - possibilidade aberta porque agora a CDURP detém certificados. Em contrapartida, a garantia de performance do Consórcio Porto Novo - instrumento comum em PPPs que tem por objetivo reduzir o risco de descumprimento das obrigações assumidas pelo parceiro privado frente ao ente público - foi reduzida. Inicialmente, previa-se para a sexta etapa a retenção de pouco mais de R$ 82 milhões (1% do valor estimado do contrato) em favor da CDURP, valor reduzido para R$ 49,5 milhões (4% do valor da sexta etapa) com o 11º termo aditivo. Detalhe: esses R$ 49,5 milhões poderão ser dados agora sob a forma de CEPACs, permitindo que o Consórcio repasse os CEPACs porventura recebidos da CDURP. Com o decreto baixado pelo prefeito Eduardo Paes logo depois, em 08 de agosto, a CDURP, por sua vez, passou a ter autorização para quitar tributos municipais por meio dos certificados, fechando o jogo de empurra-empurra dos papeis sem demanda no mercado imobiliário. Em outras palavras, ao fim e ao cabo, o eventual mico dos CEPACs ficará nas mãos do município.

O valor a ser arcado pelo município - por meio da CDURP - pode vir a ser muito maior. Segundo o 11º aditivo, o fundo de investimento imobiliário do FGTS bloqueou mais de 570 mil CEPACs, correspondentes a aproximadamente R$ 908 milhões. Para além dos 168 mil CEPACs prometidos à CDURP, cerca de 402 mil certificados foram bloqueados em favor de um segundo fundo, o Fundo de Investimento Imobiliário da Região do Porto. Como, no entanto, a CDURP é a única cotista desse fundo, abre-se a possibilidade de a empresa, hoje exclusivamente do município, desembolsar outros R$ 640 milhões para manter o contrato de PPP em pleno vigor junto ao Consórcio Porto Novo.

Ainda não se sabe, todavia, quanto já foi gasto nesse novo capítulo do Porto Maravilha. Sabe-se que em 28 de dezembro de 2016 um novo termo aditivo foi firmado entre CDURP e Porto Novo, postergando mais uma vez as datas de pagamento e quitação das parcelas da contraprestação pública anual. No ato de assinatura do 12º termo aditivo, a CDURP desembolsou cerca de R$ 66 milhões - quase R$ 4 milhões em CEPACs para quitar obrigações fiscais junto à Prefeitura e R$ 62,5 milhões para o pagamento de contraprestações atrasadas. De todo modo, o episódio confirma o arranjo de ônus e benefícios criado para o Porto Maravilha: parceiros privados com interesses resguardados, entes públicos com os riscos e custos da operação - ficando o município, em especial, extremamente vulnerável.

Como os contratos de PPP são regidos pelo direito privado, assim como as relações entre cotistas e fundos de investimento imobiliários, a transparência é reduzida. A tentativa de implantação de uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) para investigar o Porto Maravilha, lançada pelo mandato do vereador Tarcísio Motta (PSOL/RJ), pode lançar luz às veredas da operação urbana. Das 17 assinaturas necessárias, no entanto, apenas 13 já foram levantadas. O momento é de pressão para que os demais vereadores cumpram seu papel na fiscalização desse imbróglio.
Entenda os CEPACs
Previstos pela primeira vez na Operação Faria Lima, em São Paulo, os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) foram concebidos como um sistema de venda de potencial construtivo por meio de títulos financeiros. A ideia inicial consistia na definição de áreas da cidade com potencial de adensamento para que, então, se lançasse os certificados, verdadeiras contrapartidas financeiras à concessão do direito de construir acima dos limites definidos na Lei de Zoneamento, em leilão, de modo a gerar recursos imediatos ao Poder Público municipal. Segundo um de seus idealizadores, Marcos Cintra (então vereador pelo PFL/SP), o CEPAC era uma verdadeira mina de ouro: "A proposta do Cepac poderia ser um novo paradigma de financiamento público em situação de grave escassez de recursos, como ocorre atualmente no país", ele dizia.

Esses títulos, no entanto, motivaram polêmica acirrada, sobretudo em decorrência da desvinculação que criavam entre a compra de direito adicional de construir e a posse do lote. Em resposta a Cintra, João Whitaker Ferreira e Mariana Fix escreviam: "Como qualquer um pode comprar o título, tendo ou não lote na região, e seu valor - como com qualquer título financeiro - pode variar, gera-se um novo tipo de especulação imobiliária, 'financeirizada'". Além disso, os urbanistas apontavam como os CEPACs só poderiam ter sucesso em áreas de interesse do mercado, levando ao acirramento das desigualdades espaciais da cidade.

As discussões em torno do Estatuto das Cidades, por seu turno, encontravam-se bloqueadas na Comissão de Economia Indústria e Comércio (CEIC) da Câmara dos Deputados desde 1993. "Essa verdadeira muralha de reações", escreveu José Roberto Bassul, "somente começou a cindir em 1996, quando o deputado Luís Roberto Ponte [relator da CEIC] finalmente apresentou seu parecer". Uma das causas para a apresentação do parecer teria sido justamente a iniciativa, por parte de entidades ligadas ao movimento pela reforma urbana, de buscar um processo de negociação com os deputados contrários à aprovação e com o próprio relator, com o objetivo de retirar o projeto da CEIC. Foi nesse momento que outros instrumentos, como as operações urbanas consorciadas e os CEPACs, foram incluídos no Estatuto da Cidade. Experimentados em cidades como São Paulo, os instrumentos geravam, curiosamente, simpatia tanto de gestões progressistas - que neles viam possibilidade de levantar recursos para investir na infraestrutura urbana e promover o direito à cidade - quanto do setor empresarial - que já os considerava benéficos para as atividades imobiliárias urbanas ao perceber novas possibilidades de parceria entre o Poder Público e as empresas privadas.

O Estatuto das Cidades tornou-se lei federal em 2001, mas permaneceu sem regulação no Rio de Janeiro até 2009, quando o Porto Maravilha entrou em cena. Na época, o Plano Diretor em vigor, sem revisões nos anos de governo de César Maia, ainda era aquele aprovado em 1992, e, portanto, anterior, ao Estatuto. Assim, mais que instaurar a Operação Urbana Consorciada do Porto do Rio, a lei complementar 101/2009 modificava o Plano Diretor, de modo a nele incluir, além da própria operação urbana, outros instrumentos como os CEPACs. O processo, todavia, foi bastante atropelado, levando à "alteração pontual do Plano em 2009 para atender ao projeto da OUC do Porto, enquanto o processo de revisão do Plano só foi de fato concluído no início de 2011.

Com base jurídica, o município pôde emitir 6.436.722 CEPACs, o equivalente a pouco mais de 4 milhões de m² para a área do Porto Maravilha. Ao contrário de experiências anteriores - em que sucessivos lotes eram postos em leilão e arrematados por investidores ligados, geralmente, ao mercado imobiliário -, os CEPACs do Porto Maravilha foram, no entanto, arrematados em lote único por um fundo paraestatal, o FGTS. Paralelamente, negociava-se o desenho de uma PPP para a provisão de obras e serviços em toda a área portuária cercada pelos limites estabelecidos em lei. O valor levantado pelos CEPACs estabeleceria o elo entre FGTS e Caixa, de um lado, e o Consórcio Porto Novo, de outro, ficando a CDURP no centro, como gestora da operação urbana e fiscalizadora do contrato de PPP.

A recente autorização para que a CDURP pudesse quitar tributos municipais com os certificados, por meio do decreto 42.079/2016, veio acompanhada de um segundo decreto, o qual determina que os CEPACs recebidos pelo município deverão ser novamente utilizados na integralização do capital da CDURP - o que significa dizer que o município estará aportando recursos oriundos de impostos na revitalização da área portuária. A medida, segundo Jorge Arraes, na época secretário Especial de Concessões e Parcerias Público-Privadas, buscava estimular a Caixa Econômica Federal - gestora dos CEPACs de propriedade do FGTS - a flexibilizar seu modelo de negociação dos títulos, acelerando a ocupação da região, e também levantar recursos para a construção de habitação social na área portuária. Diante do novo montante a ser dispendido no contrato de PPP, a produção de habitação social - compromisso assumido pelo município a partir da publicação do Plano de Habitação de Interesse Social do Porto do Rio (PHIS-Porto) em setembro de 2015 - deve ficar, mais uma vez, na lanterna das prioridades.

__________________________________________________________
¹CALDAS, José Conde. Rio vive momento mágico. Revista ADEMI Rio. Rio de Janeiro: nº 1, ago. 2011, p. 7. ²PAES, Eduardo. A reinvenção do Rio. O Globo, Rio de Janeiro. 22 jul. 2011, Opinião, p. 7. ⁴Ver: FORMAÇÃO EM PARCERIAS PÚBLICO-PRIVADAS, 2014, São Paulo. Formação em parcerias público-privadas: relatório do evento. São Paulo: PPP Brasil, Hiria, 2014; e SILVA, Alberto. Entrevista - PPP do Porto Maravilha. PPP Brasil, 16 jun. 2011. Disponível em: <http://www.pppbrasil.com .br/portal/content/entrevista-ppp-do-porto-maravilha> Acesso em 12 dez. 2015. ⁵ Não incluo aqui os custos da primeira etapa de intervenções do Porto Maravilha, que, arcados pelo município, somaram, segundo a Secretaria Municipal de Obras, R$ 139 milhões. Tampouco incorporo o projeto Morar Carioca para o Morro da Providência, o qual, orçado inicialmente em R$ 150 milhões, já foi considerado pela prefeitura do Rio um projeto interligado ao Porto Maravilha. ⁶NOGUEIRA, Italo. Zona portuária do Rio recebe mais R$ 1,5 bilhão do FGTS. Folha online, 29 set. 2015. Disponível em: <http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2015/09/1687730-zona-portuaria-do-rio-recebe-mais-r-15-bilhao-do-fgts.shtml> Acesso em: 10 jan. 2016. ⁷CINTRA, Marcos. A mina que Marta ainda não descobriu. Folha de São Paulo, 12 mar. 2001. ⁸FERREIRA, João Sette Whitaker; FIX, Mariana. A urbanização e o falso milagre do CEPAC. Folha de São Paulo, 17 abr. 2001. ¹⁰BASSUL, José Roberto. Estatuto da Cidade: a construção de uma lei. In: CARVALHO, Celso Santos; ROSSBACH, Anaclaudia (org.). O Estatuto da Cidade comentado. São Paulo: Ministério das Cidades; Aliança das Cidades, 2010, p. 71-90. ¹¹GRAZIA, Grazia de. Estatuto da Cidade: uma longa história com vitórias e derrotas. In: OSÓRIO, Leticia Marques (org.). Estatuto da Cidade e reforma urbana: novas perspectivas para as cidades brasileiras. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris, 2002. ¹³ SCHMIDT, Glauce. Rio muda estratégia para estimular moradias na zona portuária. O Globo online, 02 set. 2016. Disponível em: <http://oglobo.globo.com/rio/rio-muda-estrategia-para-estimular-moradias-na-zona-portuaria-1-20037887>. Acesso em 27 mar. 2017. Última modificação em 30-03-2017 11:18:11

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A falácia do Porto Maravilha: PPPs, CEPACs e o ônus para o poder público - Observatório das Metrópoles

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O Observatório das Metrópoles divulga o artigo "Os infames termos aditivos e o mico do Porto Maravilha", da pesquisadora Mariana Werneck, que mostra como o modelo econômico do projeto de...

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Lucca Lage, Mariana Amaral, Marcella Marinho

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Lucca Lage, Mariana Amaral, Marcella Marinho

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https://outraspalavras.net/outrasmidias/cidades-assim-se-privatizou-o-porto-maravilha/
Maior parceria público-privada (PPP) do país, a criação do Porto Maravilha, em 2009, marcou não só o início da transformação da zona portuária no Rio de Janeiro, mas também o fim de uma proposta de transformação da região com foco na participação social e moradia popular. Dona de mais de 60% dos terrenos na região com potencial de construção, a União era uma peça-chave para a reestruturação urbana da área, e, durante seis anos, o Ministério das Cidades liderou o grupo de trabalho dedicado ao tema. No entanto, mesmo com pareceres técnicos e jurídicos favoráveis, tramitação avançada nos governos municipal, estadual e federal, a proposta de criação de um consórcio público para a reabilitação da área foi descartada para surpresa de quase todos os envolvidos no processo.
Em vez dela, foi adotada a atual proposta, cujas principais diretrizes foram elaboradas e executadas pela OAS, Odebrecht e Carioca Christiani Nielsen. São 5 milhões de metros quadrados que englobam três bairros inteiros – Santo Cristo, Gamboa e Saúde – e incluem outros quatro. As empreiteiras se revezam em consórcios naquela área. Além das duas fases do Porto Maravilha, que juntas receberam investimentos de mais de R$ 10 bilhões, as mesmas empresas ganharam outros editais para atuar na região, como as obras do programa Morar Carioca (R$ 32 milhões) e a PPP para operar o veículo leve sobre trilhos, o VLT (R$ 1,1 bilhão).

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História de um retrocesso emblemático: área degradada do centro do Rio, que seria recuperada com moradias e espaços públicos, foi entregue à especulação. Como mega-empresas obtiveram dos governos a rendição total
Maior parceria público-privada (PPP) do país, a criação do Porto Maravilha, em 2009, marcou não só o início da transformação da zona portuária no Rio de Janeiro, mas também o fim de uma proposta de transformação da região com foco na participação social e moradia popular. Dona de mais de 60% dos terrenos na região com potencial de construção, a União era uma peça-chave para a reestruturação urbana da área, e, durante seis anos, o Ministério das Cidades liderou o grupo de trabalho dedicado ao tema. No entanto, mesmo com pareceres técnicos e jurídicos favoráveis, tramitação avançada nos governos municipal, estadual e federal, a proposta de criação de um consórcio público para a reabilitação da área foi descartada para surpresa de quase todos os envolvidos no processo.

Em vez dela, foi adotada a atual proposta, cujas principais diretrizes foram elaboradas e executadas pela OAS, Odebrecht e Carioca Christiani Nielsen. São 5 milhões de metros quadrados que englobam três bairros inteiros - Santo Cristo, Gamboa e Saúde - e incluem outros quatro. As empreiteiras se revezam em consórcios naquela área. Além das duas fases do Porto Maravilha, que juntas receberam investimentos de mais de R$ 10 bilhões, as mesmas empresas ganharam outros editais para atuar na região, como as obras do programa Morar Carioca (R$ 32 milhões) e a PPP para operar o veículo leve sobre trilhos, o VLT (R$ 1,1 bilhão).

Após a decisão de 2009, o Ministério das Cidades - criado no início do governo Lula com a missão de impulsionar políticas de desenvolvimento urbano e habitação com inclusão social - foi afastado das negociações. Aos poucos o desenho atual do porto foi tomando conta. A Pública reuniu relatos de ex-funcionários envolvidos nas negociações para contar como aconteceu o triste fim de um dos principais projetos do ministério.
O Ministério das Cidades posto de lado
Quem visita a zona portuária do Rio de Janeiro logo percebe a quantidade expressiva de grandes galpões e fábricas desativadas. Por outro lado, a região do Porto Maravilha ainda tinha a menor densidade habitacional do município em 2010.

A área do Porto Maravilha equivale a quase um terço do centro da cidade. De acordo com o Censo de 2010, em sua imensa maioria os habitantes da zona portuária são de baixa renda: dos 10.098 domicílios da região, apenas 611 possuem renda maior que três salários mínimos. Entre as favelas, a mais antiga do Brasil, o morro da Providência, reúne a maior parte dos moradores, concentrando 1.237 domicílios.

Com tanto terreno disponível em uma área central e tão poucos habitantes, aumentar o número de moradias sempre foi uma das prioridades das políticas públicas de urbanização para o local. O objetivo era reverter o padrão de ocupação atual: intenso de dia, mas quase deserto à noite e nos fins de semana. Pelo menos desde os anos 1980, há propostas em debate. Já naquela época, a Associação Comercial do Rio de Janeiro apresentou um projeto de revitalização e foi criado o projeto Sagas para garantir o uso residencial, bem como preservar o patrimônio arquitetônico de bairros do local.

Conforme levantamento feito por Mariana Werneck, apenas 25% da área da região eram terrenos privados. Estado e município detinham aproximadamente 6% cada um. Todo o restante pertencia à União. Por isso, com a criação do Ministério das Cidades em 2003, abriu-se um novo capítulo dessa história. O novo órgão liderou, no governo federal, a busca de soluções para o porto do Rio, em especial por meio do Programa de Reabilitação de Áreas Centrais da Secretária Nacional de Programas Urbanos, que previa a reabilitação através da moradia no centro das cidades brasileiras. Surgiu ali a proposta de criação de um consórcio público, composto pelos três níveis de governo, responsável por conduzir a reabilitação da região. A prioridade eram a participação e a permanência da população local, além da produção de habitações de interesse social nos imóveis públicos edificados.

"Foi feita uma série de contratos com especialistas para a modelagem de governança e jurídica. Investiu-se cerca de 300 mil reais em consultorias. Em agosto de 2009, estávamos no final do processo", lembra Renato Balbim, geógrafo e ex-coordenador do Programa de Reabilitação de Áreas Centrais do Ministério das Cidades. Na época, a zona portuária do Rio de Janeiro era a principal aposta da pasta para moradias em áreas centrais. Representada por Lula, o ex-governador fluminense Sérgio Cabral e o prefeito Eduardo Paes, a aliança entre PT e PMDB propiciou um alinhamento político entre os três níveis de governo, dando novo fôlego ao antigo plano de reabilitação do porto.

No dia 23 de julho de 2009, a primeira fase do Porto Maravilha foi lançada. Houve cerimônia pública e presença de autoridades. O então presidente Lula garantiu: "Não faltarão recursos para concluirmos essas obras".

"Todas as etapas de redação e validação das minutas já tinham sido superadas nos três níveis de governo. Estava tudo muito bem estruturado, inclusive politicamente, para fazer a assinatura do documento que oficializaria a minuta do consórcio [público], a ser aprovada posteriormente nas câmaras legislativas dos três entes", diz Balbim. "Faltava apenas a última reunião para bater o martelo sobre a concordância política final", recorda.

A tal reunião ocorreu semanas depois na Casa Civil, em Brasília, e contou com a presença de Eduardo Paes para, enfim, formalizar a proposta. Balbim resume a surpresa dos técnicos do ministério ouvidos pela Pública: "Entramos em uma reunião para dar o passo final, tomar decisões de encaminhamentos, e já era um clima de fim de feira. Ela se encerrou sem definições e depois disto a coisa morreu".

"Apesar de até então tudo indicar que o consórcio público tinha total aprovação dos três níveis, simplesmente de um dia pro outro percebemos que não iria mais se levar adiante essa modelagem. Foi uma decisão cuja explicação escapa à área técnica", lamenta Balbim.
A di ferença entre as propostas
O consórcio público já previa o mecanismo de Operação Urbana Consorciada, presente no Estatuto da Cidade. Ele é viabilizado mediante a venda de Certificados do Potencial Adicional de Construção, os Cepacs, que autorizam a construção de andares acima do limite definido pelo zoneamento da cidade. Eles funcionam como um "terreno virtual" que pode ser vendido na bolsa de valores. No caso do Porto Maravilha, os Cepacs quase dobraram a área edificável - para cima. Até agora, metade dos títulos foi negociada no mercado, e cerca de 10% foram de fato construídos.

O Porto Maravilha de hoje, proposto pelas empreiteiras, segue algumas recomendações do Ministério das Cidades, como a adoção do modelo baseado na comercialização de Cepacs. Mas a diferença é gritante, sobretudo no papel do governo federal na administração: de acordo com a proposta das empresas, toda negociação para as intervenções na área se daria com os poderes locais. A União apenas abriria mão dos terrenos para a incorporação imobiliária.

De fato, com a PPP do Porto Maravilha firmada com a prefeitura, as empreiteiras assumiram serviços básicos que são de responsabilidade do município, como a manutenção e a limpeza dos espaços públicos, a sinalização de vias, a iluminação. "Se você quer resolver qualquer coisa, você se dirige ao Porto Novo", afirma Maria de Fátima Lima em depoimento ao " 100", projeto da Pública sobre remoções no "Rio olímpico". "Tudo aqui na região portuária é com o Porto Novo: eles que cortam, mandam plantar, mandam iluminar", critica a ex-moradora do morro da Providência. No caso da coleta de lixo, o consórcio Porto Novo contratou para o serviço a própria empresa pública de limpeza urbana do município (Comlurb) pelo valor de R$ 19 milhões.

Após a operação no porto, a prefeitura carioca pretende agora expandir o modelo de PPP em grandes operações urbanas para outras regiões. Já há planos para replicar o modelo na zona oeste, em uma área que corresponde a quase um quarto do Rio de Janeiro. O Porto Maravilha virou vitrine.
A invenção de um novo mercado para as empreiteiras
À frente da Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades de 2003 a 2007, Raquel Rolnik lembra: "A ideia seria ter uma empresa pública gerida pelos três níveis de governo que pudesse recepcionar o conjunto de terras públicas. Também começamos a desenvolver um plano de aproveitamento dos terrenos para habitação". A ideia era que a reabilitação se desse por fases, com mecanismos de transparência e participação da população. A expectativa era lançar o projeto oficialmente durante o Fórum Urbano Mundial de 2010, que ocorreu na zona portuária.

O primeiro grande passo do grupo de trabalho liderado pelo Ministério das Cidades foi um termo de cooperação que, assinado em 24 de março de 2006, selava a parceria entre os três níveis de governo para elaborar o projeto. "Passamos três anos negociando isto a duras penas. O Cesar Maia não dialogava e estava muito isolado, brigava com o governo do estado e com o governo federal. O culminar disso tudo foi o dia da assinatura do termo. Na véspera, eu fico sabendo que o Cesar Maia foi para Nicarágua. Então, eu decido ir, representando a prefeitura", recorda Alfredo Sirkis, então secretário municipal de Habitação da prefeitura de Cesar Maia (PMDB). Porém, na manhã da cerimônia, ao abrir o Diário Oficial, ele descobriu ter sido exonerado. A exoneração, que estava combinada, foi cerca de dez dias antes da data acertada. "Eu achei que ia ser um vexame: no dia da assinatura, vir o presidente da República, uma porrada de ministros e nem o prefeito nem ninguém [do município] aparecer. Aí eu fui e discursei mesmo assim, como se estivesse no meu último dia como secretário", lembra Sirkis.

Foi neste ano também que nasceu outro projeto, que acabaria vitorioso: incluir definitivamente as construtoras na direção do negócio. Em 8 de agosto de 2006, quatro meses depois da assinatura do termo, Cesar Maia surpreendeu os funcionários do governo federal ao publicar um Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI) para que empresas privadas efetuassem "os estudos de modelagem necessários para a viabilização de uma concessão ou parceria público-privada" para a região. O único a manifestar interesse em elaborar propostas para a área foi o consórcio Rio Mar e Vila, liderado pela OAS e composto por Odebrecht, Carioca Christiani-Nielsen e pela Andrade Gutierrez, que depois saiu do grupo.

Ao longo de 2007, as empreiteiras começaram a desenhar seus planos para o porto, elaborando estudos e contratando consultores internacionais e locais, como o próprio Sirkis. Constituíram um grupo de trabalho no município, cujas reuniões contavam com a presença dos representantes das empresas. As propostas, alinhadas com os objetivos das empreiteiras, foram reunidas em uma página do Diário Oficial em 2 de janeiro de 2008 (leia aqui). Mas o projeto só foi implementado pela atual administração, de Eduardo Paes.

Depois de ter deixado o Ministério das Cidades, Raquel Rolnik prestou consultoria ao BNDES em reabilitação de áreas centrais, entre 2007 e 2008. "Em 2008, o Élvio Gaspar [então diretor do BNDES] me liga e pede para eu ir na OAS para o [então presidente da empresa] Léo Pinheiro mostrar o que eles estão fazendo sobre o porto", lembra a urbanista. "Ao chegar lá, eu vejo o projeto urbanístico do Porto Maravilha quase todo pronto: já tinha um plano, os projetos de leis todos montados etc. Ele estava extremamente interessado, pois sabia que isto podia se transformar em um modelo e, a partir dali, abrir um mercado totalmente novo para as empreiteiras, que é o das PPPs de desenvolvimento urbano. Em novembro do ano seguinte, o Eduardo Paes pega aquele pacote, manda para Câmara dos Vereadores no final do ano e aprova tudo", afirma Raquel, que foi ainda relatora especial do Conselho de Direitos Humanos da ONU para o Direito à Moradia, em que denunciou as tentativas de remoção em massa na zona portuária.
Nasce o Porto Maravilha
Atual presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto (Cdurp), Alberto Silva confirmou à reportagem que, após a sua eleição em 2008, Eduardo Paes foi procurado pelo consórcio de empreiteiras interessadas nos terrenos públicos da zona portuária. "Boa parte da modelagem institucional [atual] é resultado dessa PMI. A aprovação do pacote institucional é resultado desse processo: o consórcio entrega todo este material, a prefeitura absorve e transforma no pacote legal que cria a Cdurp, a Operação Urbana, a regulamentação das leis de PPP do município, o pacote de incentivo fiscal", garante.

Quatro meses depois de ter tomado posse, em abril de 2009, Eduardo Paes convidou as empreiteiras para a mesa de negociação com o Ministério das Cidades. Foi na ocasião que Renato Balbim tomou contato com o projeto das empresas, que estava sendo desenvolvido paralelamente ao do consórcio público. Apesar de não se recordar da data exata, Balbim lembra a "profunda polarização" do encontro. Após a apresentação da proposta elaborada pelas empresas e daquela do consórcio público, "ficou claro que as posições eram diametralmente opostas", diz. Segundo ele, o objetivo do governo federal era manter o controle dos principais projetos e decisões urbanísticas com os entes públicos, e não com as empresas privadas. Aconteceu o contrário.

"A ideia deles [representantes das empreiteiras] era passar as terras para a prefeitura e as empreiteiras fazerem a incorporação imobiliária. Não inovava em nada: é um modelo de incorporação simplista, que traz segurança total pro empreendedor. Não era uma proposta de reabilitação de área, que tem outros mecanismos e prioridades, como a participação social, permanência da população, valorização do patrimônio histórico, além de uma modelagem de negócios que convertia parte das melhorias urbanas e dos ganhos de capital para o conjunto da cidade", compara Balbim.

Presidente do Instituto dos Arquitetos do Brasil, Sérgio Magalhães também critica o modelo adotado no Porto Maravilha por não apresentar nenhuma novidade do ponto de vista urbanístico. Segundo ele, que acompanha as propostas para a região desde os anos 1980, a operação urbana atual não privilegia o espaço público e mantém o regime fundiário já existente, mudando apenas os proprietários das terras.

De acordo com Álvaro Pereira, doutor em direito pela USP e pesquisador do Porto Maravilha, "havia uma prioridade bastante distinta do objetivo a ser implementado". "O consórcio público é algo claramente distinto da proposta que surge pela PMI, onde não existe um foco em habitação. O objetivo é criar um modelo rentável para o mercado imobiliário privado", aponta.

Amparados pelo PMI, representantes das empreiteiras participaram da construção do edital que posteriormente venceram. Conforme o relatório da prefeitura do primeiro trimestre de 2010, "foram realizadas diversas reuniões entre a equipe da Cdurp, técnicos da prefeitura do Rio e representantes de empresas que estão desenvolvendo a documentação referente à PPP". A única concorrente da licitação foi a Queiroz Galvão, desclassificada por não apresentar toda a documentação necessária.

Por meio do FGTS, a Caixa Econômica Federal (CEF) assumiu todos os gastos da PPP, em troca dos Cepacs e terrenos públicos da região. O banco injetou R$ 3,5 bilhões para dar o pontapé inicial. A maior parte desse recurso concentra-se nos cinco primeiros anos da operação, que consumiram R$ 5 bilhões para fazer as intervenções de maior porte, como a demolição da avenida Perimetral (saiba mais aqui). O novo arranjo e a entrada da CEF foram uma surpresa até para os técnicos da prefeitura. "Paes entrou e percebeu que o projeto já estava maduro. Colocou o Felipe Góes, que veio da iniciativa privada, no IPP, montou a operação e aprovou na Câmara, e a CEF entrou com recursos do FGTS. Foi uma surpresa", relatou um servidor do município para a pesquisa " Grandes projetos urbanos e a governança de metrópoles: o caso do Porto Maravilha do Rio de Janeiro ", da cientista política Betina Saruê.

A expectativa era que a valorização dos terrenos públicos e os Cepacs bancassem o restante do compromisso de R$ 8 bilhões assumidos pela CEF. Mas a conta não fechou. Em valores corrigidos, o compromisso total chega, hoje, a R$ 9,9 bilhões. O interesse do mercado ficou abaixo do esperado, e, já no ano passado, foi preciso mais um aporte do FGTS para bancar a PPP, no valor de R$ 1,5 bilhão.

Para esse novo aporte, a fim de regulamentar os investimentos do FGTS em operações urbanas, o Ministério das Cidades foi acionado. Por meio de uma Instrução Normativa publicada em dezembro de 2014, o ministério voltou à cena e conseguiu vincular o novo aporte à produção de um Plano de Habitação de Interesse Social (PHIS) elaborado "de forma participativa". Foi uma pequena vitória da moradia dentro do Porto Maravilha ( saiba mais no box).

A volta do Ministério das Cidades incomodou um poderoso articulador do PMDB carioca, que ficou conhecido nacionalmente no ano seguinte: o deputado Eduardo Cunha. Em mensagens interceptadas pela Lava Jato, durante a negociação da Instrução Normativa, Cunha queixava-se do Ministério das Cidades para o já mencionado Léo Pinheiro, da OAS, enquanto o assegurava de seu controle na CEF: "Lá eu mudo isso tudo fácil, mas Cidades não". Cunha é acusado de ter cobrado pelo menos R$ 52 milhões (1,5% do R$ 3,5 bilhões) em propina para liberar o dinheiro do fundo de infraestrutura do FGTS para o Porto Maravilha, por meio da CEF.
Leia também: Engenharia financeira subvalorizou terrenos públicos no Porto Maravilha
Passados dois anos, a realidade é diferente no atual Ministério das Cidades, dirigido pelo ex-deputado Bruno Araújo, do PSDB, que deu o voto decisivo para o afastamento da presidente Dilma Rousseff na Câmara dos Deputados. Ao assumir, o ministro já afirmou que pretende apostar nas parcerias público-privadas para o desenvolvimento das cidades brasileiras.
Crédito da imagem destacada: Bruno Bartholini
No plano de habitação popular do Porto Maravilha, cortiços invisíveis e programas atrasados
Tendo como meta ofertar 1.500 imóveis residenciais para famílias de baixa renda, o Plano de Habitação de Interesse Social (PHIS) do Porto Maravilha ignora a presença de cerca de mil pessoas que vivem nos cortiços da região, segundo o projeto Prata Preta, pesquisa do Observatório das Metrópoles e da Central de Movimentos Populares. No plano coordenado pela prefeitura, não há nenhum diagnóstico ou linha de ação que contemple a realidade dos moradores desses imóveis.

Dos 710 quartos espalhados em 54 cortiços analisados pela pesquisa, pouco mais da metade tem quartos entre 9 e 12 metros quadrados. Treze são ainda menores, com os quartos variando entre 4 e 8 metros quadrados. Há ainda outros cortiços que não foram mapeados, pois estão em locais de difícil acesso, como em bocas de fumo. Ao contrário de São Paulo, onde os cortiços foram regulamentados, ainda não há legislação específica sobre o tema no Rio de Janeiro. "Fomos rua a rua. É muito difícil de encontrar, pois eles se invisibilizam para continuar sobrevivendo, já que são ilegais", afirma Mariana Werneck, do Observatório de Metrópoles, que participou da pesquisa.

Para Marcelo Edmundo, da Central de Movimentos Populares, apesar dos problemas e de ter sido elaborado tardiamente, o PHIS "é um avanço que precisa ser efetivado". Alguns programas previstos pelo PHIS ainda não saíram do papel, como o de Melhoria Habitacional e Assessoria Técnica, formulado para dar suporte a residências em condições precárias. Com lançamento previsto para março, a ação agora deve ter início "até o final do ano", segundo afirmou a Cdurp à reportagem.

"Para fazer habitação de interesse social, é preciso atuar nas áreas em que se encontra disponibilidade, onde não se inviabiliza a produção de habitação por causa do preço da terra", disse à Pública Alberto Silva, presidente da Cdurp. Por estar comprometida com os empreendimentos imobiliários, boa parte das antigas terras públicas não pode mais ser utilizada para habitação popular. Por isso, o PHIS do Porto Maravilha abrange não só a região portuária, mas também os bairros do entorno.

"Uma grande lacuna no diagnóstico do PHIS é justamente a identificação de terrenos na zona portuária que pudessem abrigar um número relevante de unidades de habitação de interesse social. Isso inviabiliza em muito as estimativas de habitação de interesse social naquela área", explica Mariana Werneck.

Para o presidente da Cdurp, a ênfase na destinação de imóveis públicos para habitação de interesse social em operações urbanas é um "discurso viciado". "Na lógica da operação urbana, vende-se o potencial de construção [Cepacs] para pagar a conta da requalificação inteira. Então, quando você pega um terreno onde tem esse potencial e usa para fim público, seja um prédio público ou habitação de interesse social, isto é uma despesa para o Estado, [não traz] receita nenhuma", critica Silva.

Já a arquiteta Fernanda Sanchez, que pesquisa o Porto Maravilha, faz coro a especialistas que consideram o retorno fiscal do Porto Maravilha "praticamente nulo" no curto prazo. "Os investidores da área vão se beneficiar da lei que dá isenção de impostos como IPTU e ISS por dez anos na região. Trata-se da privatização de uma zona inteira da cidade", aponta.

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Cidades: assim se privatizou o Porto Maravilha - Outras Palavras

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História de um retrocesso emblemático: como área degradada do centro Rio, que seria recuperada com moradias e espaços públicos, foi entregue à especulação Por Adriano Belisário, na Pública

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Desembarque de escravos no Cais do Valongo                            Imagem: JM Rugendas (1835)/Reprodução        

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Bernard Leão, Cecília Carlier, João Marcelo da Silva e Lívia Montenegro

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Bernard Leão, Cecília Carlier, João Marcelo da Silva e Lívia Montenegro

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É como se a prefeitura praticasse uma estranha dinâmica de lembrar esquecendo-se.
"Para ilustrar essa provocação, o pesquisador Jordão aponta para o Museu de Arte do Rio e Museu do Amanhã – este construído com investimento de R$ 215 milhões – ambos administrados pela Fundação Roberto Marinho e considerados símbolos do Projeto Porto Maravilha. “Estes dois museus começaram a ser construídos no mesmo período [da redescoberta do Cais do Valongo] e já estão em pleno funcionamento, enquanto os milhares de objetos de matriz africana encontrados nas obras [de escavação] ainda não estão disponíveis ao público."
Fica evidente a identidade cultural histórica local que continha resquícios de um passado imperial característico da história brasileira com o maior porto negreiro das américas, e que acabou sendo sobreposto por criação de espaços com prédios comerciais etc... que resinificariam essa área sem cuidado algum com a memória de um passado forte que ali existiu.

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Gabrielle Amaral, Giovanna Gomes, Marina Campos, Viviane Hilário 

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Gabrielle Amaral, Giovanna Gomes, Marina Campos, Viviane Hilário 

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O Porto Maravilha é o maior projeto carioca de revitalização urbana das últimas décadas, tendo como objetivo inicial transformar uma área degradada do centro do Rio em um espaço de moradias e espaços públicos. Mas, depois de um tempo ficou claro que esses não eram os objetivos do projeto, que está preocupado em gerar lucros e não garantir os direitos das pessoas.

Os investimentos públicos são feitos de maneiras seletivas, sempre privilegiando os negócios em vez do real interesse público. A construção do teleférico é a maior demonstração da falta de interesse do governo pelos moradores, pois em um lugar onde falta saneamento básico, saúde e educação, a prioridade do governo foi a construção de um teleférico, que teve seu processo de construção marcado pela destruição de diversas moradias e a principal praça pública da comunidade.

Todas as atividades que ocorrem na região, da mais simples até as transações comerciais são colonizadas pela lógica da reprodução do capital.

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Marcella Marinho, Lucca Lage, Mariana Amaral

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Marcella Marinho, Lucca Lage, Mariana Amaral

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Sabemos que a revitalização do Porto Maravilha passou por uma série de intervenções urbanísticas, incluindo a demolição de antigas estruturas portuária, implantação de sistemas de transporte público entre outras coisas. No entanto a especulação acontece quando investidores adquirem propriedades na expectativa de que seu valor aumente no futuro, visando obter lucro com a venda ou aluguel dessas propriedades.

No que diz respeito a gentrificação, é um processo no qual áreas que anteriormente eram de baixa renda são transformadas por meio de investimentos, o que pode resultar no aumento dos preços dos imóveis e no deslocamento das comunidades de baixa renda que residem na região.

Então a revitalização do Porto acabou trazendo um aumento significativo nos preços dos imóveis, o que torna a área menos acessível para pessoas de baixa renda que vivia ali anteriormente. E com isso, levou o deslocamento de muitas famílias que não conseguiam mais arcar com os custos naquela região revitalizada. E juntamente a isso a exclusão social, a partir do momento que essa população de baixa renda não teriam condições de usufruir desses espaços pelo surgimento de empreendimentos de luxos e o alto valor dos terrenos nesse local.

E isso tudo acarretou na identidade cultural e memória do local. Porque as áreas em processo de gentrificação possuem uma rica história e patrimônio cultural, que pode ser esquecido ou marginalizado nesse contexto de revitalização.

Vale ressaltar que a revitalização urbana em si não é necessariamente negativa, porque pode trazer melhorias na infraestrutura e na qualidade de vida de uma área danificada. Mas é fundamental que esse processo seja realizado de forma inclusiva e sustentável, levando em consideração os interesses e necessidades da população local, especialmente aqueles mais vulneráveis socioeconômica e culturalmente. O

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Giovana Fetal, Linda Mendes, Carolina Deris, Luísa Vieira e João Pedro Serrão

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Giovana Fetal, Linda Mendes, Carolina Deris, Luísa Vieira e João Pedro Serrão

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Devemos destacar a identidade cultural do Porto Maravilha ao samba, a área Cais do Valongo e a pedra do sal. A  operação  urbana  do  Porto  Maravilha  cobre  5  milhões  de  metros  quadrados  da  região  portuária  da  cidade,  compostos  pelo  quadrilátero  entre  as  avenidas  Rio  Branco,  Presidente  Vargas,  Francisco  Bicalho  e  Rodrigues  Alves,  os  bairros da  Gamboa,  Santo  Cristo  e  Saúde,  os  morros  do  Pinto,  Conceição,  Providência  e  Livramento  e  parte  dos  bairros  do  Cajú,  São  Cristóvão,  Cidade  Nova  e  Centro.  Estes mesmos espaços se traduzem em brechas de resistência, em possibilidades de experiências urbanas cotidianas, as artes do fazer cotidiano, como sugere Certeau (1994), provocando assim uma tensão entre o global e o local, próprio dos modelos hegemônicos de cidade, recuperando a proposta de Sanchez (2010). É o espaço, na visão de Maffesoli (1996), no seu papel de garantir ao corpo social o sentimento de pertencimento, de identificação consigo mesmo. Com o Programa Porto Cultural, a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio (CDURP) aplica recursos na restauração de bens tombados e no apoio às iniciativas de valorização do patrimônio material e imaterial da região.

Para implementar as ações, a Cdurp trabalha em parceria com instituições públicas, sociedade  civil  e  setor  privado.  O  Programa  Porto  Cultural  apresenta,  assim,  uma  agenda  de  eventos  culturais  que  cobre  todos  os  meses  do  ano,  muitas  vezes  com eventos  distintos  acontecendo,  concomitantemente,  em  localidades  diferentes  da região.

Referência: https://dialogo.emnuvens.com.br/revistadcec-rj/article/view/82/pdf

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Lucca Lage, Mariana Amaral e Marcella Marinho

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Lucca Lage, Mariana Amaral e Marcella Marinho

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A revitalização do Porto Maravilha, localizado na região central do Rio de Janeiro, teve como objetivo transformar uma área degradada em um espaço moderno, sustentável e atrativo. No entanto, essa transformação também levantou questões sobre a preservação da identidade cultural da região e trouxe alguns problemas.
Antes da revitalização, o Porto Maravilha era uma área marcada pela degradação urbana, com edifícios abandonados, infraestrutura precária e poluição. A iniciativa de revitalização trouxe investimentos significativos, como a criação de espaços públicos, a renovação de edifícios históricos e a implementação de projetos de infraestrutura.
Apesar dos esforços para preservar a identidade cultural da área, alguns problemas surgiram durante o processo. Um dos principais desafios foi conciliar a modernização do espaço com a preservação da memória e dos elementos culturais presentes no Porto Maravilha. Muitos moradores e ativistas expressaram preocupações sobre a gentrificação e o deslocamento da população tradicional, uma vez que a valorização imobiliária poderia resultar no aumento dos preços dos imóveis e no consequente afastamento de residentes de baixa renda.
Outra questão é a transformação da paisagem urbana e a descaracterização de alguns elementos históricos. A demolição de algumas estruturas antigas e a construção de edifícios modernos podem gerar um contraste visual entre o antigo e o novo, levantando debates sobre a harmonização arquitetônica e a preservação do patrimônio histórico.
Além disso, a revitalização do Porto Maravilha também desencadeou preocupações em relação ao impacto nas tradições culturais locais. A implantação de novos empreendimentos comerciais e turísticos pode resultar na homogeneização da cultura local, com a substituição de estabelecimentos tradicionais por cadeias de lojas e restaurantes padronizados.
Para enfrentar esses desafios, é fundamental que haja uma abordagem participativa e inclusiva na revitalização do Porto Maravilha. É necessário envolver a população local, os especialistas em patrimônio cultural e as organizações da sociedade civil para garantir que a identidade cultural da área seja preservada e valorizada.
Medidas como a implementação de programas de moradia popular, incentivos fiscais para pequenos comerciantes locais e a criação de espaços dedicados à promoção da cultura local podem contribuir para minimizar os impactos negativos da revitalização.
A revitalização do Porto Maravilha é um processo complexo, que envolve diversos desafios. No entanto, com uma abordagem sensível e inclusiva, é possível conciliar o desenvolvimento urbano com a preservação da identidade cultural, promovendo uma transformação positiva e sustentável na região.

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Gabrielle Amaral, Giovanna Gomes, Marina Campos, Viviane Hilário 

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Gabrielle Amaral, Giovanna Gomes, Marina Campos, Viviane Hilário 

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Por conta da revitalização popular do porto maravilha ocorreu uma valorização da área que impactou principalmente os moradores locais de baixa renda, já que estes não tinham condições de arcar com os novos custos, dificultando a permanência dos mesmos no local. Já a gentrificação ocorreu com a  troca das áreas de uma população de baixa renda para áreas que atraiam uma população de renda mais alta, o que resultou em uma perda de identidade cultural.

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Bernard Leão, Cecilia Carlier, João Marcelo da Silva e Livia Montenegro 

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Bernard Leão, Cecilia Carlier, João Marcelo da Silva e Livia Montenegro 

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O Projeto Porto Maravilha é um empreendimento de revitalização urbana que busca promover o desenvolvimento econômico e a valorização imobiliária na região portuária do Rio de Janeiro. No entanto, a implementação do projeto também tem sido alvo de críticas por conta da especulação imobiliária e gentrificação que ele pode gerar na região.

A especulação imobiliária é o processo pelo qual os preços dos imóveis são inflacionados de forma artificial, muitas vezes sem relação com a realidade do mercado imobiliário. Isso pode ocorrer quando há uma grande demanda por imóveis em uma determinada região, como é o caso do Porto Maravilha, onde a oferta de novos empreendimentos imobiliários pode gerar uma valorização excessiva da área.

Por sua vez, a gentrificação é um fenômeno que ocorre quando uma região anteriormente ocupada por moradores de baixa renda é transformada em um local de interesse para pessoas mais ricas, geralmente por conta de projetos de revitalização urbana. Isso pode levar ao deslocamento dos moradores originais da região, que não conseguem mais pagar os altos preços dos imóveis e acabam sendo forçados a se mudar para áreas mais distantes.

No caso do Porto Maravilha, a implementação do projeto de revitalização pode gerar tanto a especulação imobiliária quanto a gentrificação na região. Isso pode levar ao aumento dos preços dos imóveis e ao deslocamento dos moradores originais da área, que podem não conseguir mais pagar os altos valores dos aluguéis e dos imóveis.

Por outro lado, é importante destacar que a revitalização urbana também pode trazer benefícios para a região, como a melhoria da infraestrutura e a valorização cultural e histórica do local. No caso do Porto Maravilha, o projeto também tem o objetivo de preservar a memória histórica da região portuária do Rio de Janeiro, que tem grande importância cultural e econômica para a cidade.

Portanto, é importante que a implementação do Projeto Porto Maravilha seja realizada de forma responsável e planejada, levando em consideração os impactos sociais e econômicos que ele pode gerar na região. É necessário que sejam adotadas medidas para garantir a inclusão social e a preservação da memória histórica da área, evitando assim a gentrificação e a especulação imobiliária excessiva.

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Lucca Lage, Mariana Amaral e Marcella Marinho

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Lucca Lage, Mariana Amaral e Marcella Marinho

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A revitalização do Porto Maravilha foi um projeto ambicioso. No entanto, esse processo de revitalização também envolveu a remoção de comunidades que historicamente ocupavam a região, o que gerou uma série de problemas e controvérsias.
A área do Porto Maravilha abrangia diversos bairros e favelas, como o Morro da Providência, Morro da Conceição e Morro do Pinto, que foram diretamente afetados pelo projeto de revitalização. A remoção dessas comunidades trouxe consigo uma série de desafios e questões sociais, econômicas e culturais.
Um dos principais problemas enfrentados foi a falta de um processo adequado de reassentamento e diálogo com as comunidades afetadas. Muitas famílias foram realocadas para áreas distantes de suas redes de apoio e fontes de sustento, o que gerou impactos negativos em sua qualidade de vida e dificuldades de adaptação. Além disso, a falta de transparência e participação efetiva dessas comunidades nas decisões relacionadas à revitalização gerou um sentimento de exclusão e marginalização.
Outra questão relevante diz respeito à preservação da identidade cultural dessas comunidades. Muitas delas possuíam laços históricos com a região do Porto Maravilha, sendo portadoras de uma rica herança cultural e patrimonial. A remoção dessas comunidades resultou na perda de vínculos com o território, a destruição de espaços simbólicos e a desarticulação de suas redes de sociabilidade, afetando negativamente sua coesão social e autoestima.
Além disso, a remoção das comunidades gerou impactos socioeconômicos significativos. Muitas pessoas que viviam nessas áreas tinham empregos informais e atividades econômicas locais que foram interrompidas com o processo de revitalização. A falta de alternativas de trabalho e geração de renda para essas famílias contribuiu para o aumento da vulnerabilidade social e o surgimento de problemas como o desemprego, a pobreza e o aumento da criminalidade em algumas áreas remanescentes.
Para mitigar esses problemas, é fundamental que projetos de revitalização considerem o direito à cidade, promovendo um processo participativo que envolva as comunidades afetadas desde o início, respeitando sua identidade cultural e buscando alternativas de reassentamento adequadas. É importante que sejam oferecidos programas de capacitação e apoio para o desenvolvimento de atividades econômicas sustentáveis, de modo a garantir a inclusão social e econômica das famílias removidas.
Além disso, é essencial que sejam implementadas políticas públicas voltadas para a integração social e a promoção de moradia digna para as famílias afetadas. Programas de habitação de interesse social, investimentos em infraestrutura básica e acesso a serviços públicos de qualidade são fundamentais para garantir que essas comunidades tenham condições adequadas de moradia e qualidade de vida.
Em suma, a revitalização do Porto Maravilha, apesar de trazer benefícios em termos de desenvolvimento urbano, também trouxe consigo desafios relacionados à remoção de comunidades. É necessário que os processos de revitalização sejam conduzidos de forma justa, inclusiva e participativa, garantindo o respeito aos direitos humanos, a preservação da identidade cultural e a promoção da inclusão social e econômica das comunidades afetadas.

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Bernard Leão, Cecília Carlier, João Marcelo da Silva e Lívia Montenegro.

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Bernard Leão, Cecília Carlier, João Marcelo da Silva e Lívia Montenegro.

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"O retrato da situação fundiária antes do Porto Maravilha mostra a predominância de imóveis públicos na região. Apenas 25% da área eram terrenos privados. Estado e município detinham aproximadamente 6% cada um. Todo o restante pertencia à União."
https://apublica.org/2016/08/a-outra-historia-do-porto-maravilha/

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Gabrielle Amaral, Giovanna, Viviane Hilário e Marina Campos

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Gabrielle Amaral, Giovanna, Viviane Hilário e Marina Campos

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A remoção das comunidade ao redor da zona portuária pode ser vista também como um afastamento da população mais pobre dos centros econômicos e culturais; esse foi um dos vários presente na história recente do Rio de Janeiro como a revitalização das áreas que receberam os Jogos Pan-Americanos de 2007, a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.
Esse processo viabilizou a piora das condições habitacionais daqueles que ali viviam, pois nem todos os que perderam seus imóveis conseguiram subsídio para uma nova moradia, famílias foram separadas e todos foram realocados para locais distantes de seus empregos, colégios, e meios de convivência.
Esse processo de exclusão não foi somente habitacional, mas também cultural. Os moradores das comunidades do entorno, Morros da Conceição e da Providência, perceberam as mudanças na paisagem que viam cotidianamente, a revitalização do espaço e a construção do Museu do Amanhã e da roda Gigante Yup Star - por exemplo -  deveriam promover lazer e cultura a todos os cariocas de forma igualitária. No entanto, a cultura local não foi considerada, o que trouxe uma sensação de não pertencimento por parte dos moradores que restaram causando assim um embranquecimento de um local de extrema importância para a história do Rio de Janeiro.
Apesar de a revitalização ter trazido benefícios como a melhoria da infraestrutura urbana, a criação de espaços públicos, a valorização imobiliária da região e o incentivo ao turismo de uma área até então considerada abandonada e até perigosa, os aspectos culturais e sociais não foram bem respeitados. Ali já havia pessoas com diferentes histórias e com um contexto social próprio que não foram preservados.

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"O nosso legado olímpico é de exceção", criticou Mariana Werneck, mestre em planejamento urbano pela IPPUR/UFRJ. "Sofremos grandes mudanças que permitiram essa relação entre o público e o privado, e o que ficou para trás é o interesse público", completou. A pesquisadora do Observatório das Metrópoles se refere as obras do Porto Maravilha, uma das grandes dívidas da gestão do ex-prefeito do Rio, Eduardo Paes (PMDB). Em uma análise da conjuntura do município a partir do estudo "O Rio em perspectiva: um diagnóstico de escolhas públicas", um levantamento da FGV/DAPP revela que os preços dos papéis que capitalizam a obra mais do que triplicaram desde 2011, e os títulos passaram a não ter compradores interessados, o que representa um problema fiscal para a cidade.

Mas o enredo realmente complexo está em como se deu o processo de obras no Porto, e as consequências catastróficas dele, principalmente, para a população local.

"Quando se fez esse desenho do Porto, foi utilizado um instrumento que já era polêmico para os urbanistas, e que já vinha sendo muito usado em São Paulo e outras cidades", comentou Mariana. "A gentrificação possivelmente ocorreria se o processo tivesse dado certo, ou seja, seria incorporado ali o modelo elitista, e aquela população tradicional ia acabar sendo expulsa indiretamente por um aumento no preço do terreno", explicou o professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UFRJ, Cláudio Ribeiro.

O fenômeno chamado gentrificação afeta uma região pela alteração das dinâmicas da composição do local, tal como novos pontos comerciais ou construção de novos edifícios, atingindo, principalmente, a população de baixa renda que vive no entorno e não consegue se manter devido à valorização do terreno.

O ex-prefeito do Rio Eduardo Paes nunca negou o fenômeno. Em entrevista para a BBC News no dia 15 de agosto de 2015, Paes reafirmava sua posição rebatendo críticas de urbanistas: "O fenômeno mundial da gentrificação ocorre em grandes cidades, do qual Londres talvez seja o caso mais explícito. É algo que acontece em Nova York, Berlim, e também no Rio, que é um processo de sobrevalorização conforme as cidades se qualificam. Na Zona Sul do Rio, por exemplo, não há mais onde construir, então é óbvio que o que já existe vai ficar mais caro. E aí você precisa requalificar outras áreas da cidade, como a Zona Norte".

Claudio explica que a partir desse processo, a cidade do Rio fica mais segregada. "Uma cidade que tem o preço solo mais caro é mais cara para todo mundo. Só é vantagem para os donos dos imóveis", rebateu, acrescentando: "Em vez de trazer mais gente para onde tem urbanização, o que o ex-prefeito fez foi afastá-las. E aí a cidade, agora, está expandida, e mais cara de se manter. Temos como herança uma cidade muito pior do que antes".

Mas Claudio ressalta que o processo inicialmente previsto não deu certo, e que agora a capital carioca tem que arcar com um legado de elefantes brancos, dívidas exorbitantes e uma crise econômica que parece não ter fim.

"Podemos pensar em uma espécie de gentrificação acelerada e brutal, porque o que nós temos hoje é um vácuo habitacional em uma das poucas áreas centrais do Rio", completou.

>> Tarcísio Motta protocola requerimento de CPI sobre Porto Maravilha
O projeto
O Porto Maravilha, como ficou conhecido, é a maior parceria público-privada da história do Brasil, com custo de mais de R$ 8 bilhões. A Operação Urbana Consorciada da Região do Porto tinha o objetivo, segundo à então prefeitura, de "qualificar o sistema de infraestrutura de saneamento, de iluminação pública, de telecomunicações, de mobilidade urbana, prover a região com equipamentos públicos e estimular a construção de imóveis comerciais e residenciais". Em declaração no dia 28 de novembro de 2016 em Tóquio, durante a conferência "Debrief", Paes afirmava que "o maior legado dos Jogos foi o Porto", e acrescentava que a reforma não teria sido possível sem a Olimpíada.

O conceito de Operação Urbana se baseia, principalmente, em modificar a legislação de uma determinada região da cidade dando incentivo para que investidores realizem obras utilizando o valor arrecadado do investimento na melhoria daquele mesmo local.

Especialistas explicam que a forma clássica de fazer isso é mexendo com a questão do potencial construtivo, que é determinado por lei. Para aumentar esse valor, a prefeitura oferece aos investidores um aumento no potencial de construção. Interessados em explorar isso devem comprar Certificados de Potencial Adicional Construtivo (Cepacs): títulos usados para custear operações urbanas que prometem recuperar áreas degradadas nas cidades.

"A natureza da operação urbana é polêmica. Eu consigo construir acima do que está previsto na legislação, mediante uma contrapartida que são os potenciais construtivos [Cepacs]. O Cepac, pela forma que foi feita no Estatuto das Cidades [ Lei Federal nº 10257/2001], determina que esses recursos, em vez de compor um fundo, só pode ser utilizado dentro dos limites da operação urbana. No caso do Porto Maravilha, seria usado dentro do limite do Porto", explica Mariana Werneck, completando: "E aí que surge o primeiro problema: se eu tenho um fundo para investir na cidade inteira, poderia investir nas áreas mais carentes de infraestrutura. Agora, se eu componho um fundo em uma pequena área, em vez de diminuir as desigualdades sócio-espaciais, eu aumento, porque estou beneficiando uma parte pelo todo".

E como fazer com que o poder público especifique para onde vai o dinheiro, além de regular essa compra e venda de potencial construtivo? Para isso, a então Prefeitura do Rio criou a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), instituída pela Lei Complementar 102/2011. Entretanto, a Cdurp terceirizou a própria função, criando o consórcio Porto Novo - a maior parceria público-privada do País -, que nesse caso é formada pelas empreiteiras Odebrecht, Carioca Engenharia e OAS, todas envolvidas na Operação Lava Jato. Ou seja, o Cdurp, por mais que, oficialmente, seja um órgão vinculado à prefeitura, todas as decisões tomadas por ele, na verdade, vêm da concessionária Porto Novo, que é privada.

"Então você tem todo o investimento de dinheiro público sendo decidido pela iniciativa privada. Usaram recursos do município para proteger interesses das empreiteiras ", concluiu Mariana.
A crise
O segundo problema surge quando se entende a natureza das Cepacs. Esses potenciais construtivos são, na verdade, títulos, que inclusive estão na Bolsa de Valores. Ou seja, têm o valor flutuante de acordo com o mercado e a economia. Isso permite, por exemplo, que um investidor especule apenas no mercado de ações, sem interesse em construir algo na região do Porto, comprando e revendendo de acordo com a valorização e desvalorização dos títulos - o potencial construtivo, então, vira uma moeda.

"Cria-se uma desvinculação e financeirização da política urbana, porque tem um ativo financeiro no meio. Títulos que valorizam e desvalorizam segundo interesses do mercado significam que o poder público tem a necessidade de transformar esse papel o mais atrativo possível para venda. E aí fica claro porque as operações urbanas só funcionam em áreas que são de interesse do mercado imobiliário. Tudo deve ser feito em nome da proteção desse investidor para que os Cepacs sejam vendidos", explicou Mariana.

Entretanto, no caso do Porto Maravilha, todos os potenciais foram comprados instantaneamente pela Caixa Econômica, em um leilão que ficou conhecido como cerimônia oficial em 2011, onde Eduardo Paes recebeu um grande cheque de R$ 3,5 bilhões do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), criado pelo FGTS. O conselho do FGTS teve que mudar as regras de utilização de recursos, de forma que se reconhecesse o processo como investimento em infraestrutura, permitindo, dessa forma, o seu uso.

O FGTS se comprometeu com o valor de R$ 7,609 bilhões."Porém, eles [a Caixa] estavam planejando que os Cepacs valorizassem a ponto de cobrir esse valor, como também remunerar o FGTS pelo investimento que estava sendo feito. A ideia era de que o fundo recebesse remuneração de mais 6,5% ao ano do IPCA. Acontece que a Caixa ficou com o estoque de Cepacs inteiro na mão, e ela determina a quanto ela quer vender para cobrir esse valor", explicou Mariana.

Mas a Caixa não cumpriu o ritmo de repasses acordado na compra dos títulos da Prefeitura, que usa o dinheiro para pagar a concessionária Porto Novo. O mercado imobiliário do Rio se aqueceu como um todo em 2011 por conta da alta do preço do petróleo, e quando o valor do petróleo caiu e a crise econômica disparou, os potenciais compradores desapareceram, e a demanda por novos empreendimentos não existia mais. Com isso, menos de 10% dos Cepacs foram revendidos. Além disso, o banco também firmou acordos para obter participação em empreendimentos usando os títulos como ativo - o que eleva esse percentual para cerca de 34%. O projeto ainda foi modificado 13 vezes aumentando o tamanho da parceria público-privada (PPP).

Já em 2015, o FGTS socorreu o fundo da Caixa com mais R$ 1,5 bilhão para manter o cronograma de desembolsos. Em maio de 2016, porém, o fundo ficou de novo sem dinheiro e se declarou ilíquido, prejudicando o início da sexta etapa de obras na região, orçada em R$ 1,2 bilhão.

"Isso significa que você não consegue trocar esses papeis por dinheiro de forma líquida. É como se você tivesse uma hipoteca que ninguém se interessa, porque é um titulo que não é valorizado no mercado", explicou Andressa Falconiery, economista da FGV, acrescentando: "A aposta da então prefeitura e da gestora Cdurp era de que aquela área do Porto fosse valorizada. Então se vende um título, e com esse dinheiro revitaliza a área, para depois haver construções e empreendimentos. Mas o esquema apresenta um problema quando a operação trava, e aí o que fica a ser esclarecido ou de alguma forma resolvido é como dar liquidez a esse fundo".

Mariana lembra de outra dificuldade: "Os recursos do FIIPM estão bloqueados por conta da Lava Jato", disse. E o problema é que o financiamento de obras e serviços públicos na região, como coleta de lixo e iluminação pública, é feito a partir da revenda desses Cepacs.

"Por conta disso, foi feita uma negociação para que a Caixa usasse os R$ 200 mi disponíveis no fundo para iniciar a nova etapa de obras, e a então prefeitura recomprou o Cepacs para poder gerar recurso e pagar a parceria público-privada. Ou seja, os Cepacs inicialmente emitidos para que a prefeitura não precisasse usar recursos orçamentários próprios estão sendo recomprados por meio da Cdurp para que as obras previstas continuem a caminhar. Isso para que o consórcio das empreiteiras não fique com o mico de não receber", completou a pesquisadora.

A partir daí começou o desequilíbrio, e entrou na historia a questão da habitação: "O conselho do FGTS, preocupado com a rentabilidade, encomendou ao Ministério das Cidades uma instrução para normatizar as operações que possam receber recursos do FGTS", explicou Mariana.

Nesse capítulo estava prevista a necessidade de que, para haver um novo aporte, a operação urbana tinha que cumprir requisitos, dentre eles, apresentar um plano de habitação de interesse social naquela área.

"A prefeitura que tinha se esquivado da habitação, se viu obrigada a fazer isso para receber esse novo aporte. Isso foi aprovado em junho de 2015, mas ninguém nunca fez nada. Todos os prazos já foram estourados", finalizou.
Remoções
Os três bairros da zona portuária - Gamboa, Saúde e Santo Cristo - ocupam 5 milhões de metros quadrados, quase o tamanho de toda a orla da Zona Sul. O Porto Maravilha é um projeto que privatiza a gestão urbana dessa área onde moravam cerca de 30 mil pessoas e onde estão localizadas diversas favelas, como o Morro da Providência, da Pedra Lisa, o Morro da Conceição, Livramento, Morro do Pinto e São Diogo.

Ao longo desses últimos anos, todo o Rio de Janeiro sofreu com o maior processo de remoções de comunidades da história da cidade - que hoje atinge cerca de 90 mil pessoas. A gestão do ex-prefeito Eduardo Paes entre os anos de 2009 e 2013 promoveu mais despejos do que Pereira Passos e Carlos Lacerda juntos, segundo dados de uma pesquisa que se transformou no livro 'SMH 2016: Remoções no Rio de Janeiro olímpico'.

A região do Porto não ficou de fora dessa estatística. "Logo no começo da gestão do Paes, as ocupações do Centro foram as primeiras a ser removidas. No Morro da Providência, algumas das remoções foram justificadas pela construção do teleférico, que além de ter um horário muito restrito, não é útil para o morador da comunidade", disse o arquiteto da UFF, Lucas Faulhaber, autor do livro.

Com a pesquisa, a intenção de Faulhaber era provar que a exclusão é resultado sobretudo de uma estratégia de planejamento urbanístico, enquanto muitos colocam a ausência de planejamento para justificar uma segregação da cidade.

"A então prefeitura usou muito o argumento do risco. Os argumentos vão mudando ao longo do tempo: a última foi a Olimpíada. Mas a questão é imobiliária", explicou.

O professor da UFRJ Claudio Ribeiro acrescenta que não houve ausência de planejamento, o que aconteceu foi um planejamento de exclusão, porém, para ele, "irresponsável": "Muita gente acumulou muito com isso. É um projeto imediatista e elitista. Para fazer isso tudo, teve muita gerência, só que irresponsável".

Desde o início das obras para a Copa e a Olimpíada, Eduardo Paes foi questionado sobre as remoções. Ele repetia que as obras foram feitas não em função dos eventos esportivos, mas para beneficiar a população. Em 2014, quando recebeu da Anistia Internacional um abaixo-assinado pelo fim das remoções compulsórias, Paes admitiu que a prefeitura manteve "pouco diálogo" com moradores removidos em função da construção dos BRTs (linhas expressas de ônibus) Transcarioca e Transolímpica.

Porém, antes, em 2013, em entrevista à revista Carta Capital, o ex-prefeito justificou as remoções. "A maior parte das remoções são desapropriações formais, em áreas de classe média, classe média baixa. As remoções em favelas normalmente ocorrem em áreas de risco. A gente oferece aluguel social de 400 reais, indenizações ou uma unidade do Minha Casa, Minha Vida. É verdade, boa parte dos apartamentos fica na Zona Oeste. Mas a pessoa pode optar. Dizem que o valor do aluguel é baixo, mas eu tenho 9 mil famílias inscritas no programa. Se ele não concorda com o valor da indenização, pode recorrer à Justiça. Aliás, as indenizações que oferecemos estão superfaturadas, mas como é por uma boa causa ninguém reclama", afirmou.

Faulhaber rebateu os argumentos de Paes, concluindo: "Existe sempre a justificativa do desenvolvimento da cidade. O que não se pergunta é desenvolvimento para quem? Esse mercado imobiliário também é construtor do programa Minha Casa Minha Vida na periferia. Então além de ganhar dinheiro removendo, ganha construindo. Essas pessoas removidas foram praticamente exiladas. E o resultado disso é a segregação social. O Porto é uma área enorme e central e poderia ser uma baita oportunidade para oferecer habitação popular, mas está sendo entregueà iniciativa privada".
* do projeto de estágio do JB

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Porto Maravilha: o fracasso de um projeto bilionário que excluiu os menos favorecidos

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Especialistas comentam os erros no investimento e na condução de uma das principais obras de Paes

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Linda Mendes, Giovana Fetal, Carolina Deris, Luísa Vieira e João Pedro Serrão

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Linda Mendes, Giovana Fetal, Carolina Deris, Luísa Vieira e João Pedro Serrão

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https://outraspalavras.net/outrasmidias/desocupacao-compulsoria-nao-e-exclusividade-da-comunidade-pinheirinho/

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Desocupação compulsória também no Rio - Outras Palavras

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Governo quer deslocar comunidade do Morro da Providência para erguer Porto Maravilha, com teleférico e plano inclinado para gringo ver. [...]

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Lucca Lage, Mariana Amaral e Marcella Marinho

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Lucca Lage, Mariana Amaral e Marcella Marinho

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https://outraspalavras.net/outrasmidias/cidades-assim-se-privatizou-o-porto-maravilha/
Tendo como meta ofertar 1.500 imóveis residenciais para famílias de baixa renda, o Plano de Habitação de Interesse Social (PHIS) do Porto Maravilha ignora a presença de cerca de mil pessoas que vivem nos cortiços da região, segundo o projeto Prata Preta, pesquisa do Observatório das Metrópoles e da Central de Movimentos Populares. No plano coordenado pela prefeitura, não há nenhum diagnóstico ou linha de ação que contemple a realidade dos moradores desses imóveis.

Dos 710 quartos espalhados em 54 cortiços analisados pela pesquisa, pouco mais da metade tem quartos entre 9 e 12 metros quadrados. Treze são ainda menores, com os quartos variando entre 4 e 8 metros quadrados. Há ainda outros cortiços que não foram mapeados, pois estão em locais de difícil acesso, como em bocas de fumo. Ao contrário de São Paulo, onde os cortiços foram regulamentados, ainda não há legislação específica sobre o tema no Rio de Janeiro. “Fomos rua a rua. É muito difícil de encontrar, pois eles se invisibilizam para continuar sobrevivendo, já que são ilegais”, afirma Mariana Werneck, do Observatório de Metrópoles, que participou da pesquisa.

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História de um retrocesso emblemático: área degradada do centro do Rio, que seria recuperada com moradias e espaços públicos, foi entregue à especulação. Como mega-empresas obtiveram dos governos a rendição total
Maior parceria público-privada (PPP) do país, a criação do Porto Maravilha, em 2009, marcou não só o início da transformação da zona portuária no Rio de Janeiro, mas também o fim de uma proposta de transformação da região com foco na participação social e moradia popular. Dona de mais de 60% dos terrenos na região com potencial de construção, a União era uma peça-chave para a reestruturação urbana da área, e, durante seis anos, o Ministério das Cidades liderou o grupo de trabalho dedicado ao tema. No entanto, mesmo com pareceres técnicos e jurídicos favoráveis, tramitação avançada nos governos municipal, estadual e federal, a proposta de criação de um consórcio público para a reabilitação da área foi descartada para surpresa de quase todos os envolvidos no processo.

Em vez dela, foi adotada a atual proposta, cujas principais diretrizes foram elaboradas e executadas pela OAS, Odebrecht e Carioca Christiani Nielsen. São 5 milhões de metros quadrados que englobam três bairros inteiros - Santo Cristo, Gamboa e Saúde - e incluem outros quatro. As empreiteiras se revezam em consórcios naquela área. Além das duas fases do Porto Maravilha, que juntas receberam investimentos de mais de R$ 10 bilhões, as mesmas empresas ganharam outros editais para atuar na região, como as obras do programa Morar Carioca (R$ 32 milhões) e a PPP para operar o veículo leve sobre trilhos, o VLT (R$ 1,1 bilhão).

Após a decisão de 2009, o Ministério das Cidades - criado no início do governo Lula com a missão de impulsionar políticas de desenvolvimento urbano e habitação com inclusão social - foi afastado das negociações. Aos poucos o desenho atual do porto foi tomando conta. A Pública reuniu relatos de ex-funcionários envolvidos nas negociações para contar como aconteceu o triste fim de um dos principais projetos do ministério.
O Ministério das Cidades posto de lado
Quem visita a zona portuária do Rio de Janeiro logo percebe a quantidade expressiva de grandes galpões e fábricas desativadas. Por outro lado, a região do Porto Maravilha ainda tinha a menor densidade habitacional do município em 2010.

A área do Porto Maravilha equivale a quase um terço do centro da cidade. De acordo com o Censo de 2010, em sua imensa maioria os habitantes da zona portuária são de baixa renda: dos 10.098 domicílios da região, apenas 611 possuem renda maior que três salários mínimos. Entre as favelas, a mais antiga do Brasil, o morro da Providência, reúne a maior parte dos moradores, concentrando 1.237 domicílios.

Com tanto terreno disponível em uma área central e tão poucos habitantes, aumentar o número de moradias sempre foi uma das prioridades das políticas públicas de urbanização para o local. O objetivo era reverter o padrão de ocupação atual: intenso de dia, mas quase deserto à noite e nos fins de semana. Pelo menos desde os anos 1980, há propostas em debate. Já naquela época, a Associação Comercial do Rio de Janeiro apresentou um projeto de revitalização e foi criado o projeto Sagas para garantir o uso residencial, bem como preservar o patrimônio arquitetônico de bairros do local.

Conforme levantamento feito por Mariana Werneck, apenas 25% da área da região eram terrenos privados. Estado e município detinham aproximadamente 6% cada um. Todo o restante pertencia à União. Por isso, com a criação do Ministério das Cidades em 2003, abriu-se um novo capítulo dessa história. O novo órgão liderou, no governo federal, a busca de soluções para o porto do Rio, em especial por meio do Programa de Reabilitação de Áreas Centrais da Secretária Nacional de Programas Urbanos, que previa a reabilitação através da moradia no centro das cidades brasileiras. Surgiu ali a proposta de criação de um consórcio público, composto pelos três níveis de governo, responsável por conduzir a reabilitação da região. A prioridade eram a participação e a permanência da população local, além da produção de habitações de interesse social nos imóveis públicos edificados.

"Foi feita uma série de contratos com especialistas para a modelagem de governança e jurídica. Investiu-se cerca de 300 mil reais em consultorias. Em agosto de 2009, estávamos no final do processo", lembra Renato Balbim, geógrafo e ex-coordenador do Programa de Reabilitação de Áreas Centrais do Ministério das Cidades. Na época, a zona portuária do Rio de Janeiro era a principal aposta da pasta para moradias em áreas centrais. Representada por Lula, o ex-governador fluminense Sérgio Cabral e o prefeito Eduardo Paes, a aliança entre PT e PMDB propiciou um alinhamento político entre os três níveis de governo, dando novo fôlego ao antigo plano de reabilitação do porto.

No dia 23 de julho de 2009, a primeira fase do Porto Maravilha foi lançada. Houve cerimônia pública e presença de autoridades. O então presidente Lula garantiu: "Não faltarão recursos para concluirmos essas obras".

"Todas as etapas de redação e validação das minutas já tinham sido superadas nos três níveis de governo. Estava tudo muito bem estruturado, inclusive politicamente, para fazer a assinatura do documento que oficializaria a minuta do consórcio [público], a ser aprovada posteriormente nas câmaras legislativas dos três entes", diz Balbim. "Faltava apenas a última reunião para bater o martelo sobre a concordância política final", recorda.

A tal reunião ocorreu semanas depois na Casa Civil, em Brasília, e contou com a presença de Eduardo Paes para, enfim, formalizar a proposta. Balbim resume a surpresa dos técnicos do ministério ouvidos pela Pública: "Entramos em uma reunião para dar o passo final, tomar decisões de encaminhamentos, e já era um clima de fim de feira. Ela se encerrou sem definições e depois disto a coisa morreu".

"Apesar de até então tudo indicar que o consórcio público tinha total aprovação dos três níveis, simplesmente de um dia pro outro percebemos que não iria mais se levar adiante essa modelagem. Foi uma decisão cuja explicação escapa à área técnica", lamenta Balbim.
A di ferença entre as propostas
O consórcio público já previa o mecanismo de Operação Urbana Consorciada, presente no Estatuto da Cidade. Ele é viabilizado mediante a venda de Certificados do Potencial Adicional de Construção, os Cepacs, que autorizam a construção de andares acima do limite definido pelo zoneamento da cidade. Eles funcionam como um "terreno virtual" que pode ser vendido na bolsa de valores. No caso do Porto Maravilha, os Cepacs quase dobraram a área edificável - para cima. Até agora, metade dos títulos foi negociada no mercado, e cerca de 10% foram de fato construídos.

O Porto Maravilha de hoje, proposto pelas empreiteiras, segue algumas recomendações do Ministério das Cidades, como a adoção do modelo baseado na comercialização de Cepacs. Mas a diferença é gritante, sobretudo no papel do governo federal na administração: de acordo com a proposta das empresas, toda negociação para as intervenções na área se daria com os poderes locais. A União apenas abriria mão dos terrenos para a incorporação imobiliária.

De fato, com a PPP do Porto Maravilha firmada com a prefeitura, as empreiteiras assumiram serviços básicos que são de responsabilidade do município, como a manutenção e a limpeza dos espaços públicos, a sinalização de vias, a iluminação. "Se você quer resolver qualquer coisa, você se dirige ao Porto Novo", afirma Maria de Fátima Lima em depoimento ao " 100", projeto da Pública sobre remoções no "Rio olímpico". "Tudo aqui na região portuária é com o Porto Novo: eles que cortam, mandam plantar, mandam iluminar", critica a ex-moradora do morro da Providência. No caso da coleta de lixo, o consórcio Porto Novo contratou para o serviço a própria empresa pública de limpeza urbana do município (Comlurb) pelo valor de R$ 19 milhões.

Após a operação no porto, a prefeitura carioca pretende agora expandir o modelo de PPP em grandes operações urbanas para outras regiões. Já há planos para replicar o modelo na zona oeste, em uma área que corresponde a quase um quarto do Rio de Janeiro. O Porto Maravilha virou vitrine.
A invenção de um novo mercado para as empreiteiras
À frente da Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades de 2003 a 2007, Raquel Rolnik lembra: "A ideia seria ter uma empresa pública gerida pelos três níveis de governo que pudesse recepcionar o conjunto de terras públicas. Também começamos a desenvolver um plano de aproveitamento dos terrenos para habitação". A ideia era que a reabilitação se desse por fases, com mecanismos de transparência e participação da população. A expectativa era lançar o projeto oficialmente durante o Fórum Urbano Mundial de 2010, que ocorreu na zona portuária.

O primeiro grande passo do grupo de trabalho liderado pelo Ministério das Cidades foi um termo de cooperação que, assinado em 24 de março de 2006, selava a parceria entre os três níveis de governo para elaborar o projeto. "Passamos três anos negociando isto a duras penas. O Cesar Maia não dialogava e estava muito isolado, brigava com o governo do estado e com o governo federal. O culminar disso tudo foi o dia da assinatura do termo. Na véspera, eu fico sabendo que o Cesar Maia foi para Nicarágua. Então, eu decido ir, representando a prefeitura", recorda Alfredo Sirkis, então secretário municipal de Habitação da prefeitura de Cesar Maia (PMDB). Porém, na manhã da cerimônia, ao abrir o Diário Oficial, ele descobriu ter sido exonerado. A exoneração, que estava combinada, foi cerca de dez dias antes da data acertada. "Eu achei que ia ser um vexame: no dia da assinatura, vir o presidente da República, uma porrada de ministros e nem o prefeito nem ninguém [do município] aparecer. Aí eu fui e discursei mesmo assim, como se estivesse no meu último dia como secretário", lembra Sirkis.

Foi neste ano também que nasceu outro projeto, que acabaria vitorioso: incluir definitivamente as construtoras na direção do negócio. Em 8 de agosto de 2006, quatro meses depois da assinatura do termo, Cesar Maia surpreendeu os funcionários do governo federal ao publicar um Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI) para que empresas privadas efetuassem "os estudos de modelagem necessários para a viabilização de uma concessão ou parceria público-privada" para a região. O único a manifestar interesse em elaborar propostas para a área foi o consórcio Rio Mar e Vila, liderado pela OAS e composto por Odebrecht, Carioca Christiani-Nielsen e pela Andrade Gutierrez, que depois saiu do grupo.

Ao longo de 2007, as empreiteiras começaram a desenhar seus planos para o porto, elaborando estudos e contratando consultores internacionais e locais, como o próprio Sirkis. Constituíram um grupo de trabalho no município, cujas reuniões contavam com a presença dos representantes das empresas. As propostas, alinhadas com os objetivos das empreiteiras, foram reunidas em uma página do Diário Oficial em 2 de janeiro de 2008 (leia aqui). Mas o projeto só foi implementado pela atual administração, de Eduardo Paes.

Depois de ter deixado o Ministério das Cidades, Raquel Rolnik prestou consultoria ao BNDES em reabilitação de áreas centrais, entre 2007 e 2008. "Em 2008, o Élvio Gaspar [então diretor do BNDES] me liga e pede para eu ir na OAS para o [então presidente da empresa] Léo Pinheiro mostrar o que eles estão fazendo sobre o porto", lembra a urbanista. "Ao chegar lá, eu vejo o projeto urbanístico do Porto Maravilha quase todo pronto: já tinha um plano, os projetos de leis todos montados etc. Ele estava extremamente interessado, pois sabia que isto podia se transformar em um modelo e, a partir dali, abrir um mercado totalmente novo para as empreiteiras, que é o das PPPs de desenvolvimento urbano. Em novembro do ano seguinte, o Eduardo Paes pega aquele pacote, manda para Câmara dos Vereadores no final do ano e aprova tudo", afirma Raquel, que foi ainda relatora especial do Conselho de Direitos Humanos da ONU para o Direito à Moradia, em que denunciou as tentativas de remoção em massa na zona portuária.
Nasce o Porto Maravilha
Atual presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto (Cdurp), Alberto Silva confirmou à reportagem que, após a sua eleição em 2008, Eduardo Paes foi procurado pelo consórcio de empreiteiras interessadas nos terrenos públicos da zona portuária. "Boa parte da modelagem institucional [atual] é resultado dessa PMI. A aprovação do pacote institucional é resultado desse processo: o consórcio entrega todo este material, a prefeitura absorve e transforma no pacote legal que cria a Cdurp, a Operação Urbana, a regulamentação das leis de PPP do município, o pacote de incentivo fiscal", garante.

Quatro meses depois de ter tomado posse, em abril de 2009, Eduardo Paes convidou as empreiteiras para a mesa de negociação com o Ministério das Cidades. Foi na ocasião que Renato Balbim tomou contato com o projeto das empresas, que estava sendo desenvolvido paralelamente ao do consórcio público. Apesar de não se recordar da data exata, Balbim lembra a "profunda polarização" do encontro. Após a apresentação da proposta elaborada pelas empresas e daquela do consórcio público, "ficou claro que as posições eram diametralmente opostas", diz. Segundo ele, o objetivo do governo federal era manter o controle dos principais projetos e decisões urbanísticas com os entes públicos, e não com as empresas privadas. Aconteceu o contrário.

"A ideia deles [representantes das empreiteiras] era passar as terras para a prefeitura e as empreiteiras fazerem a incorporação imobiliária. Não inovava em nada: é um modelo de incorporação simplista, que traz segurança total pro empreendedor. Não era uma proposta de reabilitação de área, que tem outros mecanismos e prioridades, como a participação social, permanência da população, valorização do patrimônio histórico, além de uma modelagem de negócios que convertia parte das melhorias urbanas e dos ganhos de capital para o conjunto da cidade", compara Balbim.

Presidente do Instituto dos Arquitetos do Brasil, Sérgio Magalhães também critica o modelo adotado no Porto Maravilha por não apresentar nenhuma novidade do ponto de vista urbanístico. Segundo ele, que acompanha as propostas para a região desde os anos 1980, a operação urbana atual não privilegia o espaço público e mantém o regime fundiário já existente, mudando apenas os proprietários das terras.

De acordo com Álvaro Pereira, doutor em direito pela USP e pesquisador do Porto Maravilha, "havia uma prioridade bastante distinta do objetivo a ser implementado". "O consórcio público é algo claramente distinto da proposta que surge pela PMI, onde não existe um foco em habitação. O objetivo é criar um modelo rentável para o mercado imobiliário privado", aponta.

Amparados pelo PMI, representantes das empreiteiras participaram da construção do edital que posteriormente venceram. Conforme o relatório da prefeitura do primeiro trimestre de 2010, "foram realizadas diversas reuniões entre a equipe da Cdurp, técnicos da prefeitura do Rio e representantes de empresas que estão desenvolvendo a documentação referente à PPP". A única concorrente da licitação foi a Queiroz Galvão, desclassificada por não apresentar toda a documentação necessária.

Por meio do FGTS, a Caixa Econômica Federal (CEF) assumiu todos os gastos da PPP, em troca dos Cepacs e terrenos públicos da região. O banco injetou R$ 3,5 bilhões para dar o pontapé inicial. A maior parte desse recurso concentra-se nos cinco primeiros anos da operação, que consumiram R$ 5 bilhões para fazer as intervenções de maior porte, como a demolição da avenida Perimetral (saiba mais aqui). O novo arranjo e a entrada da CEF foram uma surpresa até para os técnicos da prefeitura. "Paes entrou e percebeu que o projeto já estava maduro. Colocou o Felipe Góes, que veio da iniciativa privada, no IPP, montou a operação e aprovou na Câmara, e a CEF entrou com recursos do FGTS. Foi uma surpresa", relatou um servidor do município para a pesquisa " Grandes projetos urbanos e a governança de metrópoles: o caso do Porto Maravilha do Rio de Janeiro ", da cientista política Betina Saruê.

A expectativa era que a valorização dos terrenos públicos e os Cepacs bancassem o restante do compromisso de R$ 8 bilhões assumidos pela CEF. Mas a conta não fechou. Em valores corrigidos, o compromisso total chega, hoje, a R$ 9,9 bilhões. O interesse do mercado ficou abaixo do esperado, e, já no ano passado, foi preciso mais um aporte do FGTS para bancar a PPP, no valor de R$ 1,5 bilhão.

Para esse novo aporte, a fim de regulamentar os investimentos do FGTS em operações urbanas, o Ministério das Cidades foi acionado. Por meio de uma Instrução Normativa publicada em dezembro de 2014, o ministério voltou à cena e conseguiu vincular o novo aporte à produção de um Plano de Habitação de Interesse Social (PHIS) elaborado "de forma participativa". Foi uma pequena vitória da moradia dentro do Porto Maravilha ( saiba mais no box).

A volta do Ministério das Cidades incomodou um poderoso articulador do PMDB carioca, que ficou conhecido nacionalmente no ano seguinte: o deputado Eduardo Cunha. Em mensagens interceptadas pela Lava Jato, durante a negociação da Instrução Normativa, Cunha queixava-se do Ministério das Cidades para o já mencionado Léo Pinheiro, da OAS, enquanto o assegurava de seu controle na CEF: "Lá eu mudo isso tudo fácil, mas Cidades não". Cunha é acusado de ter cobrado pelo menos R$ 52 milhões (1,5% do R$ 3,5 bilhões) em propina para liberar o dinheiro do fundo de infraestrutura do FGTS para o Porto Maravilha, por meio da CEF.
Leia também: Engenharia financeira subvalorizou terrenos públicos no Porto Maravilha
Passados dois anos, a realidade é diferente no atual Ministério das Cidades, dirigido pelo ex-deputado Bruno Araújo, do PSDB, que deu o voto decisivo para o afastamento da presidente Dilma Rousseff na Câmara dos Deputados. Ao assumir, o ministro já afirmou que pretende apostar nas parcerias público-privadas para o desenvolvimento das cidades brasileiras.
Crédito da imagem destacada: Bruno Bartholini
No plano de habitação popular do Porto Maravilha, cortiços invisíveis e programas atrasados
Tendo como meta ofertar 1.500 imóveis residenciais para famílias de baixa renda, o Plano de Habitação de Interesse Social (PHIS) do Porto Maravilha ignora a presença de cerca de mil pessoas que vivem nos cortiços da região, segundo o projeto Prata Preta, pesquisa do Observatório das Metrópoles e da Central de Movimentos Populares. No plano coordenado pela prefeitura, não há nenhum diagnóstico ou linha de ação que contemple a realidade dos moradores desses imóveis.

Dos 710 quartos espalhados em 54 cortiços analisados pela pesquisa, pouco mais da metade tem quartos entre 9 e 12 metros quadrados. Treze são ainda menores, com os quartos variando entre 4 e 8 metros quadrados. Há ainda outros cortiços que não foram mapeados, pois estão em locais de difícil acesso, como em bocas de fumo. Ao contrário de São Paulo, onde os cortiços foram regulamentados, ainda não há legislação específica sobre o tema no Rio de Janeiro. "Fomos rua a rua. É muito difícil de encontrar, pois eles se invisibilizam para continuar sobrevivendo, já que são ilegais", afirma Mariana Werneck, do Observatório de Metrópoles, que participou da pesquisa.

Para Marcelo Edmundo, da Central de Movimentos Populares, apesar dos problemas e de ter sido elaborado tardiamente, o PHIS "é um avanço que precisa ser efetivado". Alguns programas previstos pelo PHIS ainda não saíram do papel, como o de Melhoria Habitacional e Assessoria Técnica, formulado para dar suporte a residências em condições precárias. Com lançamento previsto para março, a ação agora deve ter início "até o final do ano", segundo afirmou a Cdurp à reportagem.

"Para fazer habitação de interesse social, é preciso atuar nas áreas em que se encontra disponibilidade, onde não se inviabiliza a produção de habitação por causa do preço da terra", disse à Pública Alberto Silva, presidente da Cdurp. Por estar comprometida com os empreendimentos imobiliários, boa parte das antigas terras públicas não pode mais ser utilizada para habitação popular. Por isso, o PHIS do Porto Maravilha abrange não só a região portuária, mas também os bairros do entorno.

"Uma grande lacuna no diagnóstico do PHIS é justamente a identificação de terrenos na zona portuária que pudessem abrigar um número relevante de unidades de habitação de interesse social. Isso inviabiliza em muito as estimativas de habitação de interesse social naquela área", explica Mariana Werneck.

Para o presidente da Cdurp, a ênfase na destinação de imóveis públicos para habitação de interesse social em operações urbanas é um "discurso viciado". "Na lógica da operação urbana, vende-se o potencial de construção [Cepacs] para pagar a conta da requalificação inteira. Então, quando você pega um terreno onde tem esse potencial e usa para fim público, seja um prédio público ou habitação de interesse social, isto é uma despesa para o Estado, [não traz] receita nenhuma", critica Silva.

Já a arquiteta Fernanda Sanchez, que pesquisa o Porto Maravilha, faz coro a especialistas que consideram o retorno fiscal do Porto Maravilha "praticamente nulo" no curto prazo. "Os investidores da área vão se beneficiar da lei que dá isenção de impostos como IPTU e ISS por dez anos na região. Trata-se da privatização de uma zona inteira da cidade", aponta.

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Cidades: assim se privatizou o Porto Maravilha - Outras Palavras

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História de um retrocesso emblemático: como área degradada do centro Rio, que seria recuperada com moradias e espaços públicos, foi entregue à especulação Por Adriano Belisário, na Pública

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Grupo: Bernard Leão, Cecília Carlier, João Marcelo e Lívia Montenegro

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Grupo: Bernard Leão, Cecília Carlier, João Marcelo e Lívia Montenegro

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(O link acima contém um mapa interativo que sinaliza as comunidades que sofreram mudanças para a que a implementação do Porto Maravilha fosse possível)

O Porto maravilha sem dúvida resgatou a devida atenção a um local que há muito tempo estava esquecido. Porém, falhou ao tentar construir algo novo, ao invés de integrar e revitalizar os espaços ja existentes na área.
Assim como Pereira Passos e a construção da Av. Rio Branco, o Estado assumiu a postura de prejudicar alguns em prol de toda a cidade do Rio de Janeiro. O problema é que os moradores, de menor condição financeira, foram descartados da equação, quando foram eles que sustentaram a área, quando o governo abandonou.

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Megaeventos no Brasil - mapa Rio de Janeiro - uMap

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Bernard Leão, Cecília Carlier, João Marcelo da Silva e Lívia Montenegro

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Bernard Leão, Cecília Carlier, João Marcelo da Silva e Lívia Montenegro

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Durante o processo de construção e criação do Porto Maravilha no Rio de Janeiro, apesar de terem sido realizadas oportunidades e iniciativas para que a população fosse de fato ouvida e tivesse sua opinião validada, é importante ressaltar que nem sempre uma parcela justa será escutada e compreendida, de modo que muitos então ficassem excluídos ou sem informações sobre o projeto. Apesar das palestras e audiências feitas para a inclusão do público na construção, a população de baixa renda acaba sendo afetada muitas vezes em diversos fatores, sendo eles a dificuldade de se locomover até lá ou até mesmo a falta de representatividade política, que faz com que suas vozes não sejam escutadas em meio aos outros.