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Avaliação de imóvel urbano                   Dayane Bianca Seguro - Agenda 7 GI - Turma CZE

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Avaliação de imóvel urbano                   Dayane Bianca Seguro - Agenda 7 GI - Turma CZE

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A avaliação de características de imóveis urbanos é fundamental para determinar o valor de mercado e apresentar uma proposta atraente a um cliente interessado em vender. Para realizar uma avaliação precisa, é preciso considerar diversos fatores e requisitos. Aqui estão alguns dos principais:

1. Localização: A localização é um dos fatores mais críticos na avaliação de imóveis urbanos. Considere a proximidade a serviços essenciais, escolas, transporte público, áreas comerciais, segurança da vizinhança e outras comodidades locais.

2. Tamanho e metragem: Meça a área total do imóvel, incluindo tanto a área construída quanto o terreno. Isso pode ser feito com a ajuda de um profissional de medição. A metragem quadrada ou metros quadrados é uma unidade comum de medida.

3. Estado de conservação: Avalie o estado geral da estrutura e das instalações do imóvel. Considere a idade da construção, a necessidade de reparos ou reformas e a qualidade dos materiais utilizados.

4. Número de quartos e banheiros: Conte o número de quartos, banheiros e outros espaços úteis, como salas, cozinhas, áreas de estar e garagens.

5. Características especiais: Considere quaisquer características especiais que o imóvel possa ter, como piscina, jardim, varanda, vista panorâmica, etc. Esses elementos podem valorizar a propriedade.

6. Documentação: Certifique-se de que todos os documentos de propriedade estejam em ordem, incluindo escritura, matrícula do imóvel e outros documentos relacionados.

7. Histórico de manutenção e reformas: Informações sobre o histórico de manutenção e reformas realizadas no imóvel ao longo do tempo podem afetar o valor de mercado.

8. Comparação com imóveis similares: Realize uma pesquisa de mercado para comparar o imóvel em questão com outras propriedades similares na mesma região. Isso pode ajudar a determinar um preço competitivo. Mas lembre-se de que não se deve apenas mensurar um imóvel de acordo com o que as outras pessoas opinam.

9. Tendências de mercado: Esteja ciente das tendências do mercado imobiliário na região em que o imóvel está localizado. Isso pode influenciar o preço de venda.

A avaliação de imóveis é uma combinação de fatores objetivos e subjetivos, e pode variar de acordo com a região e o mercado imobiliário atual. Dessa forma, é importante o corretor obter o CNAI para fazer uma avaliação do imóvel, pois isso comprova sua habilitação e competência para a avaliação de bens imóveis e garante maior precisão no preço e valor do mesmo.

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A avaliação de imóveis desempenha um papel crucial em diversos setores da sociedade, fornecendo informações valiosas para a tomada de decisões informadas em transações imobiliárias, planejamento urbano e desenvolvimento econômico. Três tipos distintos de avaliação de imóveis merecem destaque pela sua relevância e impacto:

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A avaliação de imóveis desempenha um papel crucial em diversos setores da sociedade, fornecendo informações valiosas para a tomada de decisões informadas em transações imobiliárias, planejamento urbano e desenvolvimento econômico. Três tipos distintos de avaliação de imóveis merecem destaque pela sua relevância e impacto:

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A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo dos mesmos. Conhecer o valor das propriedades é de suma importância quando se tem como objetivo aumentar o controle patrimonial, mensurar a rentabilidade do mesmo ou ainda realizar atividades de compra venda, fusão e aquisição.

No caso dos métodos de avaliação de imóveis urbanos e as demais propriedades, todo esse processo tem como base as premissas previstas na Norma Brasileira (NBR) 14.653 da ABNT. Segunda está a avaliação de imóveis urbanos consiste em uma análise técnica realizada por um profissional especializados, que irá as identificar qual é o valor do bem, como também seus custos, direitos e frutos.

Existem 4  métodos que podem ser utilizados para se avaliar os imóveis urbanos, que são: comparativo direto de dados de mercado ( o mais usados pelos corretores),  involutivo,  evolutivo e o da renda. Neste processo são respeitadas onze etapas ( identificação da finalidade , objetivo e prazo; análise da documentação; vistoria do imóvel; coleta de dados; diagnóstico do mercado; escolha da metodologia, tratamento dos dados, média  do valor do m²; média final do valor do m², valor médio final e resultado da avaliação).

Portanto uma avaliação realizada por profissionais especializados, qualificados com a expertise necessária  sendo a melhor maneira de ter uma visão imparcial e realizar o cálculo da melhor forma possível.

Marisa De Mari

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A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo dos mesmos. Conhecer o valor das propriedades é de suma importância quando se tem como objetivo aumentar o controle patrimonial, mensurar a rentabilidade do mesmo ou ainda realizar atividades de compra venda, fusão e aquisição.

No caso dos métodos de avaliação de imóveis urbanos e as demais propriedades, todo esse processo tem como base as premissas previstas na Norma Brasileira (NBR) 14.653 da ABNT. Segunda está a avaliação de imóveis urbanos consiste em uma análise técnica realizada por um profissional especializados, que irá as identificar qual é o valor do bem, como também seus custos, direitos e frutos.

Existem 4  métodos que podem ser utilizados para se avaliar os imóveis urbanos, que são: comparativo direto de dados de mercado ( o mais usados pelos corretores),  involutivo,  evolutivo e o da renda. Neste processo são respeitadas onze etapas ( identificação da finalidade , objetivo e prazo; análise da documentação; vistoria do imóvel; coleta de dados; diagnóstico do mercado; escolha da metodologia, tratamento dos dados, média  do valor do m²; média final do valor do m², valor médio final e resultado da avaliação).

Portanto uma avaliação realizada por profissionais especializados, qualificados com a expertise necessária  sendo a melhor maneira de ter uma visão imparcial e realizar o cálculo da melhor forma possível.

Marisa De Mari

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A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo dos mesmos. Conhecer o valor das propriedades é de suma importância quando se tem como objetivo aumentar o controle patrimonial, mensurar a rentabilidade do mesmo ou ainda realizar atividades de compra venda, fusão e aquisição.

No caso dos métodos de avaliação de imóveis urbanos e as demais propriedades, todo esse processo tem como base as premissas previstas na Norma Brasileira (NBR) 14.653 da ABNT. Segunda está a avaliação de imóveis urbanos consiste em uma análise técnica realizada por um profissional especializados, que irá as identificar qual é o valor do bem, como também seus custos, direitos e frutos.

Existem 4  métodos que podem ser utilizados para se avaliar os imóveis urbanos, que são: comparativo direto de dados de mercado ( o mais usados pelos corretores),  involutivo,  evolutivo e o da renda. Neste processo são respeitadas onze etapas ( identificação da finalidade , objetivo e prazo; análise da documentação; vistoria do imóvel; coleta de dados; diagnóstico do mercado; escolha da metodologia, tratamento dos dados, média  do valor do m²; média final do valor do m², valor médio final e resultado da avaliação).

Portanto uma avaliação realizada por profissionais especializados, qualificados com a expertise necessária  sendo a melhor maneira de ter uma visão imparcial e realizar o cálculo da melhor forma possível.

Marisa De Mari

Aluna de TTI

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Avaliação de Empreendimento Comercial

Características:

Localização: Sem dúvida a principal característica na avaliação de qualquer tipo de imóvel. É a principal porque tem influência direta e indiretamente em todas as outras.

Facilidades e serviços públicos no entorno: Como dito, um empreendimento comercial bem localizado terá em seu entorno rede pública de transporte como trem, metrô, ônibus e disponibilidade de transporte por app, seja via carro, bike ou moto. Deverá estar próximo à supermercados, principais avenidas, faculdades, escolas, hospitais e segurança, ou pelo menos a sensação desta.

Condições do imóvel e flexibilidade para alterações e reformas: o empreendimento deverá conter possibilidades de instalação para empresas que qualquer setor e/ou possibilidades de alterações em sua planta para possibilitar instalação de modelo de planta de negócio que não havia sido projetada inicialmente.

Sustentabilidade: com foco em estruturas sustentáveis, imóveis com oferta de fontes de energia renovável, captação e utilização de água da chuva, separação de resíduos para reciclagem e utilização de matérias com menor pegada ambiental agregam mais valor ao empreendimento, refletindo diretamente no valor de venda a locação.

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A avaliação de imóveis desempenha um papel crucial em diversos setores da sociedade, fornecendo informações valiosas para a tomada de decisões informadas em transações imobiliárias, planejamento urbano e desenvolvimento econômico. Três tipos distintos de avaliação de imóveis merecem destaque pela sua relevância e impacto:

Em primeiro lugar, a Avaliação de Imóvel Urbano é fundamental para compreender o valor de propriedades localizadas em áreas urbanas, como casas, apartamentos e estabelecimentos comerciais. Utilizando métodos como o Método Comparativo de Dados de Mercado, o Método da Renda e o Método do Custo, avaliadores imobiliários analisam critérios como localização, tamanho, infraestrutura circundante e condição geral do imóvel. Essa avaliação proporciona uma base sólida para a determinação de preços justos em compras, vendas e aluguéis de propriedades urbanas, além de contribuir para a equidade fiscal e o desenvolvimento urbano sustentável.

Em segundo lugar, a Avaliação de Imóvel Rural desempenha um papel essencial na valoração de propriedades rurais, como fazendas, sítios e áreas agrícolas. Avaliadores consideram fatores específicos, como a extensão da terra, qualidade do solo, disponibilidade de recursos hídricos e produtividade. O Método Comparativo de Dados de Mercado também é aplicado para determinar o valor justo. Isso é crucial para promover uma gestão responsável da terra, estimular o planejamento agrícola e apoiar o desenvolvimento rural sustentável, garantindo que os valores das terras reflitam sua realidade econômica.

Por fim, a Avaliação de Empreendimento Comercial concentra-se em propriedades destinadas a fins comerciais, como shoppings, edifícios de escritórios e hotéis. Essas avaliações vão além dos critérios tradicionais, envolvendo análises minuciosas das receitas, despesas operacionais, taxas de ocupação e contratos de locação. O Método da Renda é frequentemente utilizado para avaliar empreendimentos comerciais, considerando sua capacidade de geração de receita. Essas avaliações são cruciais para investidores e desenvolvedores imobiliários, auxiliando na avaliação do potencial de retorno sobre o investimento.

Em todas essas formas de avaliação, é essencial que os profissionais envolvidos estejam atualizados sobre as regulamentações locais, incluindo a Lei Orgânica do Município e as leis de uso do solo, uma vez que essas regulamentações podem ter um impacto significativo no valor do imóvel. Profissionais qualificados, como avaliadores imobiliários, desempenham um papel vital na garantia de avaliações precisas e justas, contribuindo para a equidade e a transparência nas transações imobiliárias e no desenvolvimento responsável de propriedades urbanas, rurais e comerciais.

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A avaliação de imóveis desempenha um papel crucial em diversos setores da sociedade, fornecendo informações valiosas para a tomada de decisões informadas em transações imobiliárias, planejamento urbano e desenvolvimento econômico. Três tipos distintos de avaliação de imóveis merecem destaque pela sua relevância e impacto:

Em primeiro lugar, a Avaliação de Imóvel Urbano é fundamental para compreender o valor de propriedades localizadas em áreas urbanas, como casas, apartamentos e estabelecimentos comerciais. Utilizando métodos como o Método Comparativo de Dados de Mercado, o Método da Renda e o Método do Custo, avaliadores imobiliários analisam critérios como localização, tamanho, infraestrutura circundante e condição geral do imóvel. Essa avaliação proporciona uma base sólida para a determinação de preços justos em compras, vendas e aluguéis de propriedades urbanas, além de contribuir para a equidade fiscal e o desenvolvimento urbano sustentável.

Em segundo lugar, a Avaliação de Imóvel Rural desempenha um papel essencial na valoração de propriedades rurais, como fazendas, sítios e áreas agrícolas. Avaliadores consideram fatores específicos, como a extensão da terra, qualidade do solo, disponibilidade de recursos hídricos e produtividade. O Método Comparativo de Dados de Mercado também é aplicado para determinar o valor justo. Isso é crucial para promover uma gestão responsável da terra, estimular o planejamento agrícola e apoiar o desenvolvimento rural sustentável, garantindo que os valores das terras reflitam sua realidade econômica.

Por fim, a Avaliação de Empreendimento Comercial concentra-se em propriedades destinadas a fins comerciais, como shoppings, edifícios de escritórios e hotéis. Essas avaliações vão além dos critérios tradicionais, envolvendo análises minuciosas das receitas, despesas operacionais, taxas de ocupação e contratos de locação. O Método da Renda é frequentemente utilizado para avaliar empreendimentos comerciais, considerando sua capacidade de geração de receita. Essas avaliações são cruciais para investidores e desenvolvedores imobiliários, auxiliando na avaliação do potencial de retorno sobre o investimento.

Em todas essas formas de avaliação, é essencial que os profissionais envolvidos estejam atualizados sobre as regulamentações locais, incluindo a Lei Orgânica do Município e as leis de uso do solo, uma vez que essas regulamentações podem ter um impacto significativo no valor do imóvel. Profissionais qualificados, como avaliadores imobiliários, desempenham um papel vital na garantia de avaliações precisas e justas, contribuindo para a equidade e a transparência nas transações imobiliárias e no desenvolvimento responsável de propriedades urbanas, rurais e comerciais.

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A avaliação de imóveis urbanos passa por 11 etapas muito importantes que servem de base para determinar o verdadeiro valor, finalidade e características de cada imóvel.

Essas etapas são:

- Identificação de metas, objetivos e prazos;

- Análise documental;

- Vistoria de bens;

- Coletar dados;

- Diagnóstico de mercado;

- Escolha da metodologia;

- Processando informação;

- Valor médio por metro quadrado;

- Valor médio final por metro quadrado;

- Valor médio final; e

- Resultados da avaliação.

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

A avaliação de um imóvel rural consiste em documentos elaborados por um profissional para determinar e registrar o valor do imóvel, o estado da construção e os custos. Segundo a ABNT, associação brasileira de normas técnicas, a avaliação de imóveis rurais e urbanos é feita de diferentes formas. De acordo com a lei nº. 8.629, artigo 4º, artigo I, de 25 de fevereiro de 1993, propriedade rural destinada à agricultura, pecuária, silvicultura, agroindústria ou extrativismo vegetal. Ao realizar uma avaliação em sua propriedade rural, você consegue determinar com mais precisão o valor real do imóvel. Porém, além dessas vantagens, a avaliação de imóveis rurais permite: Os controles de ativos estão em vigor; Uma auditoria fiscal foi realizada. Imóvel para Arrendamento; venda de propriedade; confisco de propriedade; Definição da intenção de comprar ou vender. O imóvel é utilizado como garantia para financiamento bancário. Para avaliação, é necessário selecionar uma metodologia apropriada Isso dependerá do objetivo do relatório, portanto você deve primeiro entender corretamente o propósito deste documento. De acordo com a ABNT NBR 14.653, podem ser utilizados os seguintes métodos: Comparação direta de dados de mercado; método abrangente; Como capitalizar sua renda; Método de evolução; Método de comparação direta de custos.

METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO DISPONÍVEIS

O método de avaliação utilizado dependerá essencialmente do tipo de produto e do mercado comprador e deverá ser justificado. Os métodos de determinação do valor, dos rendimentos e dos direitos dos bens de acordo com a NBR 14.653 da ABNT são: método de comparação direta de dados de mercado, o método de inclusão, o método de capitalização de rendimentos e o método de evolução. Os métodos de cálculo de custos imobiliários incluem o método de medição de custos e o método de comparação direta de custos. As avaliações de imóveis rurais são importantes e proporcionam diversos benefícios aos proprietários e interessados na área. É importante ressaltar que além de valorizar o próprio terreno, também é possível valorizar máquinas e equipamentos. Entender o valor é o primeiro passo para fazer uma boa oferta, principalmente quando se pensa em alugar um imóvel rural.

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Guilherme Hermenegildo de Oliveira Risi – Agenda 07 – GI – 24/09/2023

Segue minha visão de como realizar uma avaliação de Imóvel Rural

A avaliação de imóveis rurais envolve a determinação do valor de mercado de uma propriedade rural, levando em consideração diversas variáveis, como a localização, a produtividade, a infraestrutura e as características específicas do imóvel. A seguir, apresento um roteiro de como realizar essa avaliação de acordo com as normas e regras estabelecidas pelo CNAI.

Passo 1: Coleta de Informações

Identifique o imóvel: Obtenha detalhes sobre a localização, tamanho, tipo de solo, relevo, infraestrutura (estradas, cercas, edificações) e quaisquer características únicas do imóvel rural.

Documentação: Reúna todos os documentos relacionados ao imóvel, incluindo escrituras, matrículas, registros cartoriais, informações fiscais, entre outros.

Passo 2: Análise do Mercado

Pesquisa de mercado: Analise as transações recentes de propriedades rurais na região para entender as tendências de preços e demanda.

Estudo de comparáveis: Identifique imóveis similares na área e avalie como eles se comparam ao imóvel em questão.

Passo 3: Avaliação da Terra

Métodos de avaliação: Utilize métodos de avaliação reconhecidos, como o método comparativo, o método da renda ou o método do custo, dependendo das características do imóvel e da disponibilidade de dados.

Ajustes: Faça ajustes aos valores obtidos com base nas diferenças entre o imóvel avaliado e os comparáveis, levando em consideração fatores como tamanho, qualidade do solo, acessibilidade e outros.

Passo 4: Avaliação das Benfeitorias

Avaliação de edificações: Se houver construções no imóvel, avalie-as separadamente usando um método apropriado, como o custo de reposição menos a depreciação.

Outras benfeitorias: Considere outras melhorias, como cercas, sistemas de irrigação, estradas, que também devem ser avaliadas separadamente.

Passo 5: Determinação do Valor Final

Calcule o valor final do imóvel rural, somando o valor da terra ao valor das benfeitorias.

Leve em consideração quaisquer fatores adicionais que possam afetar o valor, como restrições legais, zoneamento, licenças, etc.

Passo 6: Elaboração do PTAM

Prepare um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) de acordo com as diretrizes do CNAI e da ABNT, incluindo todas as informações relevantes sobre o imóvel e o processo de avaliação.

Certifique-se de assinar e datar o PTAM como avaliador registrado no CNAI.

Passo 7: Revisão e Entrega

Revise cuidadosamente o PTAM para garantir a precisão e a conformidade com as regras.

Entregue o PTAM ao cliente ou à parte interessada, explicando os resultados e as metodologias utilizadas.

Devemos lembrar que a avaliação de imóveis rurais é uma atividade complexa e requer conhecimento técnico sólido, bem como o cumprimento das normas e regulamentações relevantes. Certifiquemos de que estamos autorizados a realizar avaliações de imóveis rurais de acordo com as regulamentações locais e nacionais.

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shirley ferreira
O imóvel urbano é destinado para fim residencial podendo ser para exploração comercial empresarial. Tem por características ser menores e próximos ao centro comercial como sobrados germinados e apartamentos e para fins comerciais apenas salas administrativas e salões. Tendo por público alvo jovens, casais, estudantes, empresários e comerciantes

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Shirley Ferreira

A avaliação de imóveis nada mais é que a análise do valor de mercado que um bem imobiliário vale. Baseando-se em procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, levando em conta também tais critérios como, as características do imóvel e o mercado imobiliário da região onde está localizado. Durante todo minha infância e adolescência morei na ária rural do município de Mairinque. Por isso escolhi fazer a análise de um imóvel rural, sendo uma chácara em condomínio, o setor imobiliário rural é caracterizado por, lotes, chácaras, sítios e fazendas é muito comum ter condomínios e associações de moradores. Tem por público alvo, famílias e adultos  de 40 anos que já tem uma vida financeira estável e está à procura de descanso e lazer.

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Luz Amarela: A avaliação imobiliária e seus embaraços 

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Luz Amarela: A avaliação imobiliária e seus embaraços 

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Apesar do seu caráter objetivo, lastreado quase sempre em modelos matemáticos de comparação, a avaliação de imóveis pode enfrentar várias dificuldades de aferição. Abaixo algumas das hipóteses mais recorrentes e uma sugestão para contorná-las:

Falta de dados precisos: Pode ser difícil obter informações detalhadas sobre propriedades, especialmente em áreas menos desenvolvidas. Contorne isso investindo em pesquisas e fontes de dados confiáveis.

Flutuações do mercado: Os preços imobiliários podem variar rapidamente devido a mudanças econômicas ou sazonais. Acompanhe as tendências do mercado regularmente e ajuste as avaliações conforme necessário.

Características únicas: Propriedades com características especiais, como design exclusivo, podem ser difíceis de comparar. Use métodos de avaliação que considerem essas particularidades.

Regulamentações locais: Zoneamento, impostos e regulamentos podem variar amplamente, afetando os valores. Conheça as leis locais e considere seu impacto nas avaliações.

Valores emocionais: Proprietários e compradores podem ter ligações emocionais com o imóvel, afetando sua percepção de valor. Baseie-se em dados objetivos e comparativos.

Vício Redibitório: Problemas ocultos, como danos estruturais não visíveis, podem ser desafiadores de identificar. Contrate inspeções profissionais para avaliar a condição física da propriedade.

Mudanças no mercado: Novas tendências, como o impacto da tecnologia ou mudanças no estilo de vida, podem afetar as preferências do mercado. Mantenha-se atualizado com as mudanças na demanda.

Análise de risco: Considere possíveis riscos (a cota topográfica do imóvel em relação ao entorno, por exemplo), como eventos climáticos extremos ou problemas legais pendentes, e ajuste as avaliações de acordo.

Marcelo Pereira

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Agenda 07 GI - Avaliação de Bens Imóveis I

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Agenda 07 GI - Avaliação de Bens Imóveis I

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Após Análise do Estudo conclui-se que:

Considerando todo o estudo desta unidade a respeito de avaliação de bens imóveis e o cenário atual do Mercado Imobiliário Brasileiro, fica claro que o PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, elaborado e desenvolvido por um Profissional Corretor de Imóveis devidamente inscrito no CRECI de seu Estado e cadastrado no CNAI - Cadastro Nacional de Avaliador de Imóveis, após o término do Curso de Avaliação Imobiliária promovido por entidades certificadas e reconhecidas pelo COFECI é a melhor ferramenta para se ter uma Correta, Justa e Honesta Avaliação do Valor Comercial de um Imóvel Urbano.

O PTAM é um Parecer Técnico que foi desenvolvido no Mercado Imobiliário baseado em Normas Técnicas, após estudos e aperfeiçoamento nos trabalhos dos Profissionais de Engenharia Cível e Arquitetura, por meio da aplicação de metodologia apropriada, com base em normas técnicas da ABNT, sendo a mais importante a NBR 14.653 – Norma Brasileira para Avaliação de Bens. Mais Especificamente na NBR 14.653 e NBR 14.653 -1 no caso de Imóveis Urbanos.

O Uso do PTAM para a Avaliação de uma Imóvel Urbano se enquadra no desenvolvimento da Avaliação pelo Método Comparativo de valores comerciais dos Imóveis, ou seja, ele e um documento elaborado por corretor de imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

Importante mencionar que o PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos: I) identificação do solicitante; II) objetivo do parecer técnico; III) identificação e caracterização do imóvel; IV) indicação da metodologia utilizada) valor resultante e sua data de referência; VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

Ainda, o corretor de imóvel deve se ater requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.

Além disso, segundo o PTAM, a descrição do imóvel deve conter, no mínimo: I) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações; II) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver; III) contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível; IV) aproveitamento econômico do imóvel; V) data da vistoria.

Com todos estes dados deve se fazer a Análise de Localização do Imóvel, e a valorização e muito influenciada pela infraestrutura de transporte público próxima, com rede de Super / Hipermercados,  Shoppings Centers, etc. que valorizam o imóvel, Bom Padrão das Casas da vizinhança no Bairro.
Como podem ser desvalorizado pela má localização próximas a áreas de riscos de enchentes, alagamentos, falta de transporte público de qualidade, etc.

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Júlio Moron Ferrari -

Turma: TURMA CZE - TO230014583T2 (Transações Imobiliárias, Módulo 02)

Após Análise do Estudo conclui-se que:

Considerando todo o estudo desta unidade a respeito de avaliação de bens imóveis e o cenário atual do Mercado Imobiliário Brasileiro, fica claro que o PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, elaborado e desenvolvido por um Profissional Corretor de Imóveis devidamente inscrito no CRECI de seu Estado e cadastrado no CNAI - Cadastro Nacional de Avaliador de Imóveis, após o término do Curso de Avaliação Imobiliária promovido por entidades certificadas e reconhecidas pelo COFECI é a melhor ferramenta para se ter uma Correta, Justa e Honesta Avaliação do Valor Comercial de um Imóvel Urbano.

O PTAM é um Parecer Técnico que foi desenvolvido no Mercado Imobiliário baseado em Normas Técnicas, após estudos e aperfeiçoamento nos trabalhos dos Profissionais de Engenharia Cível e Arquitetura, por meio da aplicação de metodologia apropriada, com base em normas técnicas da ABNT, sendo a mais importante a NBR 14.653 – Norma Brasileira para Avaliação de Bens. Mais Especificamente na NBR 14.653 e NBR 14.653 -1 no caso de Imóveis Urbanos.

O Uso do PTAM para a Avaliação de uma Imóvel Urbano se enquadra no desenvolvimento da Avaliação pelo Método Comparativo de valores comerciais dos Imóveis, ou seja, ele e um documento elaborado por corretor de imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

Importante mencionar que o PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos: I) identificação do solicitante; II) objetivo do parecer técnico; III) identificação e caracterização do imóvel; IV) indicação da metodologia utilizada) valor resultante e sua data de referência; VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

Ainda, o corretor de imóvel deve se ater requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.

Além disso, segundo o PTAM, a descrição do imóvel deve conter, no mínimo: I) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações; II) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver; III) contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível; IV) aproveitamento econômico do imóvel; V) data da vistoria.

Na Avaliação de Valor, após a comparação com outros imóveis, semelhantes na localização, tamanho e tipo, deve se levar em consideração através do PTAM, já considerando o estado do imóvel, idade. Aspectos como localização próxima a  Casas de Melhor Padrão, Próximos a Shoppings Centers, Hipermercados, Estação de Metrô e outras facilidades que ajudem na mobilidade urbana e facilite a Vida  do Comprador são fatores que ajudam a valorizar o Imóvel. Assim como, localização próxima a rios, áreas sujeitas a enchentes, alagamento, próximos a encostas áreas de risco de acidentes naturais, e/ou próximos a locais mais perigosos, tendem a desvalorizar o imóvel.

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PROCEDIMENTOS DE OPERAÇÃO:

- Adoção de metodologia aplicada;

- Descrição completa do imóvel avaliado;

- Idade do Imóvel e cálculo correspondente a depreciação do imóvel (método: tabela de ROSS-HEIDECKE);

- Registros fotográficos síncrono à descrição;

- Verificação de patologias existentes na edificação;

- Verificação das medidas do imóvel;

- Verificação e apontamentos relativo da região em que se situa o imóvel;

- Levantamento completo de toda documentação correspondente junto aos órgãos competentes (Prefeitura Municipal; Cartório Tabelião e Imóveis);

- Emissão final de laudo técnico de avaliação de imóvel.

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A avaliação de um imóvel é uma combinação de análise objetiva e subjetiva. Um conhecimento profundo do mercado imobiliário local e das preferências dos compradores é essencial para apresentar a melhor proposta ao cliente vendedor. Além disso, a transparência e a ética são fundamentais durante todo o processo de avaliação e negociação.
Para realizar uma avaliação completa e precisa, é necessário considerar uma série de fatores, tais como:

1. Inspeção física detalhada;

2. Localização;

3. Tamanho e distribuição;

4. Idade e estado de conservação;

5. Documentação;

6. Valor de mercado;

7. Histórico de valorização:

Considere a valorização histórica da região em que o imóvel está localizado. Áreas em crescimento tendem a ter imóveis mais valorizados;

8. Características únicas:

Identifique características únicas do imóvel que possam valorizá-lo, como um jardim bem cuidado, vista panorâmica, garagem ampla, piscina, entre outros;

9. Análise de mercado:

Leve em consideração a oferta e a demanda na região. Se houver muitos imóveis semelhantes à venda, pode ser necessário ajustar o preço;

10. Condições do mercado:

Esteja ciente das condições econômicas e do mercado imobiliário local e nacional, pois esses fatores podem afetar o valor do imóvel;

11. Negociação:

Esteja preparado para negociar. Ter uma estratégia de negociação sólida pode ajudar a obter um preço mais favorável;

12. Compreensão das necessidades do cliente:

Entenda as necessidades e preferências do seu cliente vendedor para apresentar propostas que atendam às suas expectativas.

Dayane Bianca Seguro, Turma CZF TTI - GI

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Para se avaliar um empreendimento comercial, o mais importante é definir o potencial de retorno que ele trará. O técnico trará a luz as qualidades e os problemas desse imóvel. Simular projeções, imaginar cenários externos, questões de transporte público e privado, segurança, disposição do local. Mas o principal na hora da avaliação, será o mercado atual, questões políticas, econômicas e sociais. Também deve se levar em conta o crescimento da região.

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A avaliação de imóvel urbano tem como finalidade identificar o valor do mesmo. Além do conhecimento real do valor do bem.

É importante que o laudo seja elaborado por especialistas da área, para que haja qualidade no serviço. Assim a satisfação é garantida e os questionamentos são minimizados.

Os imóveis urbanos se classificam quanto ao uso, tipo e agrupamento.

- quanto a uso:
residencial;
comercial;
industrial;
institucional;
misto.

- Quanto ao tipo:
terrenos;
apartamentos;
casas;
escritórios;
lojas;
prédios comerciais;
galpões industriais;
escolas;
centros de distribuição.

MARCOS PEREIRA DE OLIVEIRA

Turma: TURMA CSD - TO230014364T2 (Transações Imobiliárias, Módulo 02)

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Avaliação de imóveis comerciais por Marcos Pazetto

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Avaliação de imóveis comerciais por Marcos Pazetto

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Cada imóvel oferece características diferenciadas. Como quantidade de banheiros, cozinha, lavanderia, quantidade de salas, janelas, portas, estoque, segundo piso ou piso único, paredes/ teto/ piso, etc.
É lógico que o preço não vai ser o mesmo, mas se o endereço do seu imóvel é em alguma rua movimentada, mesmo que em um bairro afastado, o valor do aluguel deve ser um pouco mais alto do que os imóveis em ruas não tão movimentadas deste mesmo bairro. Para uma sala comercial, um fator que pode encarecer o aluguel é o fácil acesso para funcionários, por exemplo.
Acredito que a proximidade com meios de acesso ao transporte público tambem influencia na avaliação.

por Marcos Pazetto 13/04/2023.

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Avaliação Imóvel Rural (Carlos H. Peçanha)

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Avaliação Imóvel Rural (Carlos H. Peçanha)

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Conforme solicitado, escolhi a avaliação de imóvel rural. Sendo assim, listei os requisitos essenciais para o seu desenvolvimento.

Identificação do proprietário e do solicitante;

Objetivo da avaliação:

É necessário estabelecer a finalidade do laudo, já que ele pode ser utilizado para diversos fins. Além do mais, é definido o objetivo da avaliação como determinar o valor de mercado para compra ou venda, por exemplo. Nesta etapa, é importante também determinar um prazo limite para a apresentação do parecer e as condições que o regerão.

Indicação dos métodos e procedimentos utilizados:

Existe uma série de metodologias que podem ser aplicadas e dependerão da finalidade do laudo. Para valorar o imóvel, segundo a NBR 14.653 da ABNT, podem ser utilizados os métodos comparativos direto de dados de mercado, método involutivo, método da capitalização da renda e ainda o método evolutivo. Já para levantar os custos desse tipo de imóvel os mais utilizados são o método da quantificação de custo e o método comparativo direto de custo.

Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;

Roteiro de acesso ao imóvel;

Identificação e caracterização do bem avaliado:

Deve-se solicitar ao proprietário ou interessado os documentos referentes ao bem, e tomar conhecimento destes para avaliá-los.

Descrição da região;

Pesquisa de mercado:

Através da vistoria, o perito terá conhecimento do imóvel, suas características topológicas, físicas e construtivas, além de atestar sua existência e estado de conservação. É durante esse processo que o perito faz o levantamento do mercado e da região na qual o bem se encontra, determinando as características gerais, as terras e benfeitorias, o maquinário e as atividades agropecuárias realizadas.

Data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de referência;

Especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão:

O laudo deve ser fundamentado quanto ao seu caráter avaliatório e de precisão (quando depende exclusivamente das características do mercado).

Local e data do laudo;

Assinatura do profissional responsável.

Um detalhe importante é, que para fins de uma Avaliação Imobiliária, será essencial ter a posse do georreferenciamento, garantindo que esteja tudo conforme a legislação vigente.

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Para se avaliar um imóvel urbano deve se ter em conta se ele é residencial ou comercial, sendo casa ou apartamento.

Elementos de Avaliação:

1- O valor do metro quadrado da região.

2-Área construída e a área total do terreno, também levando em conta seu valor de IPTU.

3-Qual o tipo de arquitetura e benfeitorias no imóvel como: piscina, área de churrasqueira, quintal, vagas de garagem, tipos de revestimento e acabamentos. Qual a idade da propriedade, quantas reformas já teve, se está seguro segundo as normas de construção e não corre risco de desabamento, nem nenhum dano estrutural que cause risco aos seus proprietários. Ou seja, quanto mais bem conservado um imóvel estiver, mais valorizado ele é, principalmente se for um imóvel novo ou semi-novo, geralmente é mais caro que uma propriedade mais antiga, pois um imóvel mais velho trás o desgaste do tempo e precisa de mais reformas.

4- Incidência solar: esse é um fator que aumenta o valor do imóvel em até 10% segundo o CRECI-SP. Pois é muito importante que traz qualidade de vida ao proprietário, trazendo conforto térmico, com vista para o nascer do sol ou pôr do sol, tem economia de energia elétrica, evita mofos, etc.

5-Infraestrutura do local: Se está localizado próximo á estação de metrô, trem, variedade de transportes públicos, rodovias de fácil acesso. Se tem maior facilidade a escolas, prédios públicos, bancos, igrejas, comércios, lojas, quanto maior a infraestrutura e for mais perto, maior será o preço agregado.

6-Oferta e procura:  se o imóvel em questão está localizado numa região estratégica, mais pessoas vão querer morar naquele local, o que valoriza mais a região, consequentemente aumenta o valor agregado da propriedade em questão.

7-A ventilação natural do imóvel, também é uma questão importante, pois trás mais conforto, arejamento.

Por fim, deve-se fazer uma boa pesquisa, análise dos imóveis na região da propriedade em questão, e fazer um levantamento e cálculo,  sendo uma análise complexa para se ter um valor justo e real para os clientes.

Um laudo de avaliação imobiliária é muito importante para quem quer comprar ou vender uma casa, para quitação de dívidas, para avaliação do patrimônio de uma pessoa diante de um conflito judicial, entre outros…

Fontes:

*https://imoveis.estadao.com.br/aluguel/entenda-a-importancia-da-orientacao-solar-para-os-imoveis/

*https://infinityimobiliaria.com.br/blog/mercado/o-que-valoriza-um-imovel/#:~:text=A%20localiza%C3%A7%C3%A3o%20%C3%A9%20um%20dos,boa%20infraestrutura%20urbana%20valem%20mais.

Nome do aluno: Sabrina Maximiano dos Santos

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Para a resolução desta atividade que sugere, buscar a melhor proposta a um cliente que deseja vender  um imóvel urbano,  devemos levar em conta  para a avaliação deste imóvel, os seguintes fatores:
A análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, atentando para usos anteriores atípicos ou estigmas e os aspectos físicos como condições de relevo, natureza predominante do solo e condições ambientais.
No que tange a localização, devemos avaliar a situação no contexto urbano, com indicação dos principais polos de influência.
Devemos  avaliar o uso e ocupação do solo confrontando a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo da cidade, projetando as tendências de modificação a curto e médio prazo.
E ainda, atentarmos para a questão de infraestrutura urbana, entre elas, o sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.
Observar as atividades existentes como comércio, indústria e serviço e os equipamentos comunitários no que tange a segurança publica, educação, saúde, cultura e lazer.
Referente ao terreno, devemos levar em conta sua localização quanto a situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações, além da sua utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.  E ainda, seus aspectos físicos como dimensões, forma, topografia, superfície, solo e suas restrições físicas e legais quanto ao aproveitamento.
Quanto a edificação e suas benfeitorias, devemos levar em conta os aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível e seus  aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental, levando em conta a adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região e as condições de ocupação.
Podemos ainda,  através do método comparativo direto de dados de mercado, identificar o valor do imóvel  através de tratamento técnico dos atributos comparáveis, utilizando dados de mercado que se aproximem aos dados do bem avaliando. Esse método é baseado em levantar informações de imóveis com características semelhantes para estipular um valor de acordo com o mercado.
Concluindo, após levantarmos todos os dados acima, devemos elaborar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, conforme o previsto na Resolução - COFECI N° 1.066/2007.

Manoel - TTI

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO - MAYARA CHRISTINA MONTEIRO

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO - MAYARA CHRISTINA MONTEIRO

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Primeiramente, é fundamental que o avaliador tenha um conhecimento aprofundado do mercado imobiliário da região em que o imóvel está localizado. Isso inclui ter informações atualizadas sobre os preços praticados naquela área, a demanda por imóveis do tipo em questão e as tendências de valorização ou desvalorização daquela região.

Além disso, o avaliador deve realizar uma análise completa das características do imóvel, levando em consideração a sua localização, estado de conservação, idade, tamanho, padrão de acabamento, entre outros aspectos relevantes. É importante também verificar se existem pendências jurídicas ou administrativas que possam afetar o valor do imóvel.

Outro requisito importante é que o avaliador faça uma pesquisa de mercado para identificar imóveis semelhantes na região e verificar seus preços e condições de venda. Dessa forma, é possível ter uma base de comparação para definir o valor justo do imóvel avaliado.

Por fim, é essencial que o avaliador tenha habilidade para negociar com o cliente e apresentar uma proposta justa e coerente com a realidade do mercado. Isso exige uma boa capacidade de comunicação, argumentação e negociação.

Em resumo, para avaliar corretamente as características de um imóvel urbano e apresentar a melhor proposta para um cliente que deseja vender, é necessário ter um conhecimento aprofundado do mercado imobiliário, realizar uma análise completa das características do imóvel, fazer uma pesquisa de mercado e ter habilidade para negociar.

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A Fim de apresentar a melhor proposta para um cliente que tem a intenção em vender seu imóvel urbano, sito requisitos estabelecidos na  norma NBR 14653-2, a qual fornece orientações sobre como avaliar propriedades urbanas para determinar seu valor. Para isso, é preciso levar em consideração algumas características do imóvel, como localização, acessibilidade, infraestrutura, qualidade de construção e manutenção.

A localização é um fator essencial, pois afeta a proximidade da propriedade a comodidades importantes, segurança, nível de ruído e acessibilidade. Acessibilidade considera a facilidade de acesso ao imóvel, incluindo rampas, escadas ou elevadores, e sua proximidade com o transporte público. A infraestrutura leva em consideração a disponibilidade e a qualidade dos serviços públicos, como água, eletricidade e sistemas de esgoto, bem como a qualidade das estradas e calçadas.

A qualidade da construção considera os materiais utilizados, a idade do imóvel e quaisquer sinais de desgaste ou problemas estruturais. Devemos também considerar quaisquer reformas ou atualizações feitas na propriedade. A manutenção analisa a condição geral da propriedade e quaisquer necessidades de manutenção adiadas, como reparos ou paisagismo.

Avaliando essas características, podemos fornecer uma avaliação justa e precisa do imóvel urbano, o que é crucial para transações e vendas imobiliárias.

Nome: Aline da Silva Berlofa

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Conforme o conteúdo da agenda 7 e a NBR 14.653-2 a avaliação de um imóvel urbano de ser realizada mediante aplicação dos métodos comparativo direto de dados de mercado, método evolutivo, método involutivo e método da renda.
Aspectos tangíveis como a qualidade da construção, seu tempo de vida, incidência de luz, localização quando no caso de apartamentos, bem como seu estado de conservação são fatores que influenciam para uma melhor avaliação do imóvel.
A documentação e regularização de toda a situação registral também é fator que valoriza o bem.
Por fim o imóvel avaliado também é comparado com outros de características similares na região a qual esteja localizado, porém levando-se em conta as diferenças e atributos individualizados são o conjunto de fatores que podem contribuir para a melhor avaliação mercadológica.

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O mercado imobiliário está em ascensão nos últimos anos.

A ABNT através da NBR 14653 apresenta as normas do laudo do imóvel. Sendo que NBR 14653-2 os imóveis urbanos, que o meu foco de trabalho.

Importante também salientar que as normas ABNT NBR 14653-1 2019 recomendam como o mais apropriado na avaliação um imóvel.
O método comparativo identifica os fatores relevantes de depreciação e apreciação do imóvel para então poder coletar dados, analisar e estipular um preço. Fatores de ofertas, localização de zoneamento, topografia, padrão construção, idade da construção e conservação, metragem, localização do imóvel (se ele é de esquina, se de fundos ou frente, etc.), acesso a transportes público coletivos de ônibus ou malhas de metrô, parques, shoppings, redes de hospitais e também de escolas, etc.

Todos os fatores citados, vão determinar o perfil e alvo dos clientes

Janaina Pereira da Silva
SP22AO0225753

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Conforme estudo da agenda 7 e nos termos da norma NBR 14.653-2, a avaliação de imóveis urbanos deve incluir método comparativo direto de dados de mercado, método  evolutivo, método involutivo e método de renda.
Resumidamente, ainda, devem ser levado em consideração a qualidade da construção do imóvel, suas condições de localização, incidência de luz e demais qualidade intangíveis e tangiveis que vão influenciar na "valorização" do imóvel.

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A avaliação de um imóvel urbano deve seguir as diretrizes da NBR 14653 da ABNT, que define os critérios para as avaliações imobiliárias. São requisitos para uma melhor avaliação do imóvel:
- Vistoria com fotos do imóvel;
- Localização do imóvel; se está situado num bairro nobre ou
da periferia, por exemplo;
- Infraestrutura e estado de conservação do imóvel: tamanho,
se está reformado ou não, se tem garagem, piscina, portaria, etc;
- Comparação com outros imóveis comercializados semelhantes
na região, de preferência nos últimos 6 meses e consequente avaliação do padrão
construtivo (valor do m²);
- Condições do Mercado, se está em alta ou em baixa, de
acordo com a situação econômica no país.

Marcelo Luiz Moraes de Jesus - Turma CSE

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Para essa atividade escolhi avaliação de imóvel urbano.

Com objetivo de executar um bom trabalho e apresentar uma melhor proposta para cliente que deseja vender o seu imóvel, o passo mais importante é conhecer bem a região onde o imóvel está localizado, os pontos positivos e negativos, as oportunidades e riscos, conhecer rede de comércios do bairro (se houver), perfil aquisitivo do público que reside na região, pois todos esse fatores vão fazer parte no momento da definição do valor do imóvel, tornando o PTAM uma ferramenta para busca de clientes ou uso judicial ou extrajudicial, com resultado fidedigno ao que a região oferece.

Em seguida, conhecer o imóvel e todo seu histórico é de suma importância, para enriquecer o PTAM com máximo de informações úteis possíveis.

Para realização do PTAM são necessários diversos requisitos que garantem sua veracidade, portanto é importante que o responsável por tal atividade tenha muita atenção para que não corra o risco de deixar nenhuma informação essencial de fora, para isso o melhor é seguir check list, garantindo que todos os requisitos estão sendo cumpridos, antes da entrega ou apresentação ao cliente. Independente do uso, o documento deve transmitir segurança ao cliente e o profissional deve ter conhecimento e competência para realizar um serviço conforme o regulamentado.  Portanto, é essencial que o corretor de imóveis conheça cada requisito necessário para elaboração do PTAM, presentes na Resolução – COFECI N° 1.066/2007, assim como as diretrizes para a avaliação de bens, para enquadrá-la de acordo com as normas técnicas referentes à avaliação dos imóveis, conforme ABNT 14653, e se mantenha atualizado na área constantemente.

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Uma avaliação de um imóvel urbano de qualidade deve observar as regras presentes na legislação e nas normas técnicas da ABNT. Localização, pesquisa mercadológica, características do imóvel, valor do metro quadrado são alguns requisitos que não podem faltar na avaliação.E, para fundamentar essas informações, o avaliador precisa consultar a documentação do imóvel para verificar se tudo está em dia. Em posse destes dados, o avaliador poderá elaborar um parecer de qualidade atendendo a solicitação do seu cliente.

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Uma avaliação de um imóvel urbano de qualidade deve observar as regras presentes na legislação e nas normas técnicas da ABNT. Localização, pesquisa mercadológica, características do imóvel, valor do metro quadrado são alguns requisitos que não podem faltar na avaliação.E, para fundamentar essas informações, o avaliador precisa consultar a documentação do imóvel para verificar se tudo está em dia. Em posse destes dados, o avaliador poderá elaborar um parecer de qualidade atendendo a solicitação do seu cliente.

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Escolhi a avaliação de imóvel urbano para tratar sobre, mas acredito que o básico é o mesmo para todas.

Vou informar minhas impressões principalmente levando em consideração a palestra do sr. Gilberto Yogui.

Os requisitos minimos para uma boa avaliação de acordo com o Ato Normativo 01/2001  da Resolução 1066/2007 do COFECI é:

1 e 2  - Identificação do solicitante. Ou seja, quem é que pediu essa avalição, e por que pediu? É vendedor ou comprador interessado? Ou é só proprietário buscando avaliação mercadologica do imóvel?!

3 - Identificação do Imóvel. Aonde o mesmo se situa, quais são as áreas defronte? E a de trás? E as laterais?  Bem como logradouro, nº da matrícula no registro de imóveis.Características do imóvel, bem como características da localidade do imóvel, quais tipos de serviços tem por perto? E é nessa fase que devemos colocar as fotos do imóveis. Mas não quaisquer fotos, fotos que enquadrem bem o imóvel bem como a sua área toda.

4 - Utilizando o metodo comparativo, vamos buscar vendas recentes de imóveis semelhantes para ter uma noção mercadologica do preço do m². Bem como a explanação de quais imóveis foram utilizados.

5- Aqui é determinado de acordo com as analises feitas o valor de mercado do imóve.

6- Conclusão do PTAN, assinatura e demais dados.

7 - Anexos que contém maiores descrições dos assuntos tratados no desenrolar da avaliação.

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Para a avaliação de um empreendimento comercial, considero seguir e apresentar os seguintes passos:

1. Inspeção do imóvel: o primeiro passo é inspecionar o empreendimento comercial para avaliar suas características, como localização, tamanho, idade, condição física, instalações e comodidades disponíveis.

2. Análise de mercado: é importante analisar o mercado imobiliário local para avaliar a demanda por empreendimentos comerciais semelhantes e identificar empreendimentos comparáveis que tenham sido recentemente vendidos. Isso ajudará a determinar o valor de mercado do empreendimento avaliado.

3. Análise de renda: se o empreendimento estiver sendo utilizado para fins de aluguel, é importante analisar os rendimentos gerados pelo empreendimento, como aluguéis, taxas de ocupação e outras receitas. Isso ajudará a determinar o potencial de renda do empreendimento.

4. Análise de despesas: além da análise de renda, é importante avaliar as despesas do empreendimento, como custos de manutenção, impostos e taxas, seguros e outras despesas operacionais.

5. Avaliação da estrutura e condições físicas: a avaliação da estrutura do empreendimento é importante para determinar a condição física do prédio e identificar quaisquer problemas estruturais ou de manutenção. Essas informações são importantes para determinar o valor do empreendimento.

6. Análise de documentação: é importante revisar a documentação relacionada ao empreendimento, como plantas, registros de propriedade, documentos legais e outros registros. Isso ajudará a identificar quaisquer problemas legais ou de propriedade que possam afetar o valor do empreendimento.

7. Avaliação do valor do empreendimento: depois de ter todas as informações relevantes, é hora de determinar o valor do empreendimento. Existem várias metodologias de avaliação, incluindo o método comparativo de vendas, o método de renda e o método de custo. O método apropriado a ser usado depende das características do empreendimento e do propósito da avaliação.

8. Elaboração do relatório de avaliação: por fim, deve ser preparado um relatório de avaliação formal que apresente as informações coletadas, a metodologia utilizada e o valor determinado para o empreendimento avaliado.

Seguindo estes passos, considero que há informações e dados suficientes para uma avaliação completa ao meu cliente.

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Joice Moreira -Avaliação do imóvel urbano 

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Joice Moreira -Avaliação do imóvel urbano 

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Avaliação do imóvel urbano

1. Levantamento de informações e vistoria

Nesta etapa, são levantados os dados como a matrícula do imóveis, aprovacao de projetos, que influenciarão no valor. Apos o levantamento de informação e a ciência do contratante, e realizada a vistoria do imóvel (levantamento da características estruturais e arquitetônicas, incluindo estado de conservação), é levantado também informações como zoneamento, se é proximo de rodovia, cemitério, parques se a área alaga, perto de encostas e etc.

2. Pesquisa de Mercado

Em seguida, sera realizada um levantamento imoveis com as mesmas características para chegar no valor. Contudo, esses valores, normalmente, vêm acrescidos de margens de negociação e comissões de corretores e imobiliárias. Em caso de residência  é feito a média de valores para a construção e o valor do terreno, e a soma dos dois dá o valor final para o imóvel.

3. Valor médio final

O valor final se dará pelo o valor de mercado, pode  ser utilizando como referência o CUB para a construção,  ou pode levantar o valor do imóvel por orçamento, o resultado final será a soma de todos os itens.

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Atividade da AG-7 GI.   AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO 

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Atividade da AG-7 GI.   AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO 

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Caros colegas do curso de Transações Imobiliárias, módulo II.

Escolhi o tema de avaliação de imóvel urbano, pois é uma situação a qual estou vivenciando, onde estou exatamente na dúvida da questão... quanto vale a minha casa.

Através dos assuntos abortados nesta agenda, compreendi que a avaliação do imóvel deve ser realizada de forma minuciosa onde o principal fator é a pesquisa de mercado de quanto vale o metro quadrado. Apresentar estas pesquisa e cálculos do real valor do imóvel ao cliente, trará confiabilidade de que estará pagando o valor real do imóvel.

Após esta avaliação entendo que deve ser apresentado a qualidade construtiva do imóvel, o número de cômodos e as construções de áreas externas, tais como a existência de churrasqueiras, piscinas, jardins, varandas entre outros.

Informar e apresentar ao cliente a facilidade de acesso do imóvel que se encontra a 5 minutos do Centro da cidade, existência de escolas, UBS, supermercados, padarias, farmácias entre outros.

Uma outra informação muito importante é que o imóvel se encontra a apenas 70 km do litoral, um dos pontos fortes da localização.

E por fim, apresentar ao cliente que todas as análise e informações foram realizadas por um profissional qualificado.

HELIO ISSAO SUZUKI
TURMA CSE - TO230014365T2

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Existem várias características que podem ser levadas em consideração ao avaliar um empreendimento comercial. Algumas delas incluem:

1. Localização: a localização é um dos fatores mais importantes na avaliação de um empreendimento comercial. A proximidade a áreas de grande movimentação de pessoas, acessibilidade a transporte público e facilidade de estacionamento são aspectos importantes a serem considerados.

2. Tamanho: o tamanho do empreendimento é um fator importante a ser avaliado. Um empreendimento muito pequeno pode não ser capaz de oferecer variedade de produtos ou serviços, enquanto um empreendimento muito grande pode ser difícil de gerenciar e manter.

3. Concorrência: a concorrência no mercado é um fator importante a ser avaliado. É importante avaliar a concorrência existente e o potencial de crescimento do mercado.

4. Segmento de mercado: o segmento de mercado a ser atendido é um fator importante a ser considerado. É importante avaliar se o empreendimento está direcionado para um nicho específico ou se é um empreendimento mais geral.

5. Custo: o custo do empreendimento é um fator importante a ser considerado. É importante avaliar se os custos operacionais são razoáveis e se há espaço para um bom retorno sobre o investimento.

6. Capacidade de geração de receita: é importante avaliar a capacidade do empreendimento em gerar receita e se há espaço para crescimento nesse sentido.

7. Equipe de gestão: a equipe de gestão é um fator importante a ser avaliado. É importante avaliar a experiência e qualificações da equipe para garantir uma gestão eficiente e bem-sucedida do empreendimento.

8. Estratégias de marketing e publicidade: as estratégias de marketing e publicidade são importantes para garantir que o empreendimento seja conhecido pelo público-alvo. É importante avaliar se o empreendimento tem uma estratégia sólida nesse sentido.

ALUNO: ARTHUR SORG CHIEREGATI SILVA
TO230014364T2 - TURMA CSD

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Avaliação de Imóveis Urbanos - Agenda 07 GI

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Avaliação de Imóveis Urbanos - Agenda 07 GI

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O tema que escolhi abordar, é referente à AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS, os quais, podem ser classificados em residenciais, comerciais, mistos, industriais e institucionais. Contudo, mesmo havendo opção específica para ‘avaliação de empreendimento comercial’, que se traduzem em infinitas tipificações, faço uma abordagem sintética que, de forma básica, é aplicada na avaliação de toda categoria de imóveis urbanos.

Toda avaliação imobiliária deve ser desenvolvida por empresa e ou, profissional devidamente habilitado para tanto. Uma vez determinado a ‘pessoa’ (física ou jurídica) que irá proceder a avaliação do bem, esta, deverá optar por uma ou mais metodologias a serem utilizadas no processo avaliatório. No desenvolver do referido processo, o ente consultor ou o profissional contratado, deverá se ater a alguns requisitos estritamente necessários à maestria de seu deslinde, ou sejam, a observação da finalidade e objetivo do processo, o prazo ajustado, deve vistoriar o imóvel e apreciar sua documentação, proceder a coleta de dados mercadológicos inerentes ao imóvel e, com os mesmos, produzir um diagnóstico de mercado, o qual, possibilitará, à pessoa do avaliador, obter conclusões com proximidade extrema à assertividade plena, tanto quanto ao valor total do bem, assim como, as demais frações que o compõe.

Uma ótima semana e grande abraço a todos !

Carlos César Penteado Alves

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Agenda 07 Gi publicar

Sabemos o quanto é importante uma avaliação profissional, utilizando critérios  técnicos, visando minimizar os desvios de valores comparativos, que asseguram qualidade do serviço prestado e confiança do cliente.

Antes da realização do método comparativo, as amostras do imóvel escolhido para avaliação, deverão estar dentro das mesmas características:

Localização; benfeitorias no entorno; proximidade de serviços; ano de construção; realização de reformas; tipo de edificação; estado de conservação.

Romildo Bonaretti

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Para a avaliação do imóvel são considerados vários requisitos:
1 - Infraestrutura: tudo aquilo que está dentro dos limites do lote do imóvel, bem como o que está no ambiente que o envolve, respectivamente. Isso porque, questões como uma boa pavimentação da localização em que o imóvel está situado, bem como a presença de áreas de lazer, terão influência direta na precificação.
2 - Lazer e entretenimento : dentro dos limites do imóvel alguns exemplos como piscina, churrasqueira, quadras, espaços para crianças, academias, salão de festas e muito mais. Além do que o ambiente interno pode oferecer, o ambiente externo também é capaz de influenciar no lazer, como por exemplo, se o imóvel estiver localizado próximo a clubes e praças. Até mesmo o fato do bairro em que o imóvel está situado for propício para a prática de exercícios, como andar de bicicleta ou correr, pode influenciar em sua valorização.
3 - Segurança: Algo de extrema importância para qualquer morador é a questão de o quão seguro sua moradia é. Viver de forma tranquila é, acima de tudo, viver em um ambiente em que você tem certeza de que nada de mal pode acontecer com você. Sendo assim, quanto mais o imóvel for capaz de oferecer essa realidade, maior será o seu valor de mercado.

Dessa forma, é preciso ter em mente que os seguintes critérios têm influência na valorização do imóvel:

Sistema de segurança;

Portaria;

Câmeras de segurança, entre outros.

4 - Localização e deslocamento: O local em que o imóvel está situado, diz muito sobre como será viver ali e, por consequência, tem influência no valor do imóvel em questão. Pensando nisso, devem ser avaliadas questões como:

Criminalidade na região;

Proximidade a alguma delegacia, hospital ou qualquer outro serviço de emergência;

Saneamento básico;

Nível de poluição sonora.

5 - Metragem: Esta é a característica mais clara de todas por ser uma das principais a ser levada em consideração no momento de avaliação do imóvel. A metragem é, nada mais nada menos, que o tamanho do imóvel, isto é, a soma total das dimensões de largura vezes o comprimento de cada cômodo que o compõe.

Ainda pensando no espaço que o imóvel oferece, é sempre importante levar em consideração a garagem disponível, ou seja, quantas vagas o morador pode usar.

André Gomes Bueno
Aluno 2 Semestre TTI

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A avaliação de um imóvel urbano deve seguir as diretrizes da NBR 14653 da ABNT, que define os critérios para as avaliações imobiliárias. São requisitos para uma melhor avaliação do imóvel:
- Vistoria com fotos do imóvel;
- Localização do imóvel; se está situado num bairro nobre ou da periferia, por exemplo;
- Infraestrutura e estado de conservação do imóvel: tamanho, se está reformado ou não, se tem garagem, piscina, portaria, etc;
- Comparação com outros imóveis comercializados semelhantes na região, de preferência nos últimos 6 meses e consequente avaliação do padrão construtivo (valor do m²);
- Condições do Mercado, se está em alta ou em baixa, de acordo com a situação econômica no país.

Marcelo Luiz Moraes de Jesus - Turma CSE

# data[].attributes.body
A avaliação de imóveis urbanos  deve seguir, tanto quanto for possível, as orientações das normas técnicas NBR 14.653-1 (procedimentos gerais) e NBR 14.653-2, em suas versões atualizadas.

É preciso conhecer muito bem o mercado imobiliário da região do imóvel e fazer uma análise econômica, pois somente a partir daí haverá condições de iniciar os estudos necessários e de  escolher, entre os métodos avaliativos previstos pela ABNT, o que se encaixa melhor na situação e na localização do bem.

São requisitos essenciais da avaliação  a determinação do seu objetivo e da finalidade da sua realização, a identificação e a descrição pormenorizada do bem, a verificação de todas as medidas possíveis e a definição fundamentada da metodologia.

Merecem destaque os seguintes requisitos:
- análise da documentação do imóvel, verificação da sua regularidade e de eventuais inconsistências, bem como pesquisa de especificidades legais e regulamentares aplicáveis.

- vistoria do imóvel, com realização de registro fotográfico compreensivo, confronto com o projeto arquitetônico, descrição do terreno e das benfeitorias, adequação ou não das instalações prediais (elétrica, hidrossanitária, telefônica e lógica), diagnóstico dos aspectos socioeconômicos e da infraestrutura urbana do entorno, constatação da padrão construtivo, do padrão de acabamento, do estado de conservação, da compartimentação e da idade, entre outros fatores.

- análise da vizinhança.

- avaliação de circunstâncias atípicas.

- realização de amostragem.

- diagnóstico do mercado e de tendências.

- identificação e classificação do bairro, bem como apuração do respectivo preço médio ($/m²);

- verificação da infraestrutura condominial, se for o caso.

Emanuel Torres
Turma CSE

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Para apresentar ao cliente uma melhor proposta de venda de seu imóvel urbano, irei considerar as seguintes características:

a)    Localização do imóvel (qual estrutura ao redor favorece a elevação do valor de seu imóvel, como escolas, hospitais, transporte público, etc) e se a região é tranquila e segura.

b)    Fazer uma pesquisa de mercado de imóveis com as mesmas características.

c)    Tempo do seu imóvel, qualidade na construção, iluminação e ventilação, manutenção regular, etc

d)    Tamanho do imóvel (área individual – aproveitamento do espaço e fração de área comum)

e)    Infraestrutura do condomínio: possui lazer completo, elevadores, vaga para carro/moto, entre outros.

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Avaliação de imóvel urbano - Mirella Menezes Dantas Alcazar

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Avaliação de imóvel urbano - Mirella Menezes Dantas Alcazar

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Como base para este estudo foi selecionada a avaliação de um imóvel urbano, de uso residencial e do tipo apartamento.

A avaliação de um imóvel urbano é realizada através de metodologias e técnicas fundamentadas nas premissas previstas na Norma Brasileira (NBR) 14653 da ABNT e visa identificar qual é o valor real do imóvel, além de constatar se o imóvel é seguro e de auxiliar na contratação de seguros imobiliários ou no uso do patrimônio como garantia em alguma situação.

Existem algumas formas de realizar uma avaliação e neste caso será abordado o Método Comparativo Direto de Dados, ou Abordagem de Mercado, pois é o mais conhecido e utilizado na avaliação um imóvel urbano, principalmente em imóveis residenciais e comerciais.

Neste método o valor do imóvel objeto da avaliação é apurado através da comparação direta com os dados mais semelhantes disponíveis no mercado.

Para isso, é necessário realizar uma pesquisa para compor uma amostra, que deverá ser representativa, ou seja, deverá ser composta por elementos amostrais com características semelhantes às do imóvel avaliado, isto engloba as características:

Do imóvel

·         Metragem, quantidade de dormitórios, demais cômodos, estado de conservação;

Do condomínio

·         Garagem (coberta, livre, tipo de pavimento), portaria, áreas de lazer (salão de festas, quadra, churrasqueira, piscina etc.);

Do bairro

·         Escolas, padarias, mercados, hospitais, comércio em geral.

Na posse desses dados, e após serem tratadas as diferenças, obtém-se o valor praticado para o imóvel.

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Olá colegas! Escolhi um imóvel urbano.
Para uma avaliação de imóvel efetiva, devemos nos atentar a alguns pontos que são imprescindíveis para uma avaliação precisa, dentre eles, o principal é o de seguir as orientações da NBR 14653-2, a qual define os critérios para que avaliações imobiliárias sejam feitas corretamente.

Dentre todos os critérios que devem ser levados em consideração numa avaliação de imoveis, podemos destacar a localização do imóvel, padrão da construção, idade do imóvel entre outras características que em conjunto podem agregar ou diminuir o valor do mesmo.
Aluna - Carla Domingos Crivoi.

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Agenda 07 GI - Avaliação de Bens Imóveis I Avaliação de imóveis urbanos	Para realizar a avaliação de um imóvel urbano é necessário identificar o padrão construtivo, ou seja, atribuir dois fatores: o valor gasto por metro quadrado e a sua localização, e um terceiro fator importantíssimo: o mercado. Lembrando que a avaliação é técnica e racional.	O primeiro passo para realizar a avaliação é coletar dados referente a localização do imóvel, é necessário juntar todas as informações obtidas de comercialização de imóveis semelhantes daquela região para descobrir o seu valor real, preferencialmente as negociações realizadas nos últimos seis meses, essa seria a parte mais difícil, pois é necessário avaliar critérios relevantes, tais como: idade do imóvel, metragem, conservação, infraestrutura, documentação, qualidade do material empregado na construção, benfeitorias, entre outros. E, assim de acordo com amostragem obtida chegar a uma média ponderada.	O ideal é que essa avaliação seja realizada por um avaliador de imóveis, pois orienta-se por critérios estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas e que o profissional da área esteja capacitado para empregar uma avaliação de imóveis de qualidade dentro dos requisitos da ordem normativa brasileira de avaliação de bens.Karina Carmona Nakamura Mangili

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Agenda 07 GI - Avaliação de Bens Imóveis I Avaliação de imóveis urbanos	Para realizar a avaliação de um imóvel urbano é necessário identificar o padrão construtivo, ou seja, atribuir dois fatores: o valor gasto por metro quadrado e a sua localização, e um terceiro fator importantíssimo: o mercado. Lembrando que a avaliação é técnica e racional.	O primeiro passo para realizar a avaliação é coletar dados referente a localização do imóvel, é necessário juntar todas as informações obtidas de comercialização de imóveis semelhantes daquela região para descobrir o seu valor real, preferencialmente as negociações realizadas nos últimos seis meses, essa seria a parte mais difícil, pois é necessário avaliar critérios relevantes, tais como: idade do imóvel, metragem, conservação, infraestrutura, documentação, qualidade do material empregado na construção, benfeitorias, entre outros. E, assim de acordo com amostragem obtida chegar a uma média ponderada.	O ideal é que essa avaliação seja realizada por um avaliador de imóveis, pois orienta-se por critérios estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas e que o profissional da área esteja capacitado para empregar uma avaliação de imóveis de qualidade dentro dos requisitos da ordem normativa brasileira de avaliação de bens.Karina Carmona Nakamura Mangili

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Gustavo Zanetti - Turma CSE

Quando formos apresentar uma proposta a um cliente que deseja avaliar um empreendimento, devemos buscar as seguintes informações:
- Estágio do empreendimento: se ele já existe ou não (faze de concepção, projeto, ou em operação) e se está em funcionamento ou não (paralisado, desativa, desmontado);
- Se é apenas um imóvel que irá/poderá ser utilizado posteriormente com fins residenciais, comerciais, industriais, serviços, rurais; ou
- Se já é um negócio/empreendimento formado, nas mesmas categorias acima.
Em qualquer dos casos, para uma avaliação completa será necessário reunir uma vasta documentação que vai embasar o trabalho: propriedade, alvarás, projetos, orçamentos, o quanto foi investido, cronogramas, planejamentos para o futuro, pesquisas e estudos de mercado, fluxo de caixa, balanços e relatórios de desempenho caso já existam, projeções e análises anteriores de viabilidade e financeiras, para comparação com a situação atual.

Pelo escopo e nível de detalhamento este tipo de avaliação me parece ser bem mais complexa do que a de uma unidade urbana residencial pois vai envolver também conhecimentos de contabilidade.

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A Avaliação de Imóvel Rural serve para determinar o valor de uma propriedade para quem esteja comprando, vendendo ou expropriando, entre outros. O valor da propriedade rural é estimado pela relação entre o imóvel e sua vocação para o mercado agrícola.

Vale relembrar que o imóvel rural é a propriedade que tem vocação para exploração agrícola ou animal, independentemente de sua localização, mesmo que esteja em área urbana, se a terra é utilizada para uma das finalidades comentadas é considerada como imóvel rural.

Quando a avaliação é realizada o perito avalia além do imóvel, verifica localização e vizinhança etc. Também analisa todas as melhorias efetuadas e, assim, leva em conta a possibilidade de ocorrer qualquer dano que cause prejuízo se as benfeitorias forem removidas.

Todas as instalações passam por avaliação, além de equipamentos e máquinas que façam parte do imóvel rural, faz-se averiguação se as terras são cultiváveis, a capacidade de uso da terra, se há recursos hídricos e tantos outros atributos.

A Receita Federal estabeleceu, em 15 de março de 2019, a IN 1877 (Instrução Normativa) para que o cálculo do Valor da Terra Nua seja menos genérico e reflita o preço de mercado do imóvel.

Antes da publicação da IN 1877, a investigação dos preços se baseava em opiniões e nas transações comerciais, portanto, nem sempre o valor levantado correspondia ao real valor de mercado.

Segundo a instrução, entende-se como preço de mercado o valor do solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e pastagem nativa ou qualquer outra forma de vegetação natural. Exclui-se dessa apuração de valor de mercado construções, instalações e outras benfeitorias.

A IN 1877 determina que a valoração do imóvel se dará em função dos seguintes atributos:

I – localização do imóvel;

II – aptidão agrícola; e

III – dimensão do imóvel.

Os métodos existentes não são exclusivos para avaliar imóveis rurais, entretanto, já estão consolidados como “boas práticas” e são utilizados de acordo com cada tipo de empreendimento.

Entre os métodos existentes, o mais comum para avaliar os imóveis rurais é o Método Comparativo, que avalia o imóvel comparando os preços praticados no mercado para empreendimentos similares.

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Os requisitos para avaliação dos imóveis urbanos passam por uma série de fatores, sendo preponderantes as variáveis que compõem o conjunto do imóvel, como:

·         Caracterização do terreno:  localização, aspectos físicos, infraestrutura urbana disponível, equipamento comunitário disponível, utilização atual e vocação;

·         Caracterização das edificações e benfeitorias existentes: aspectos físicos como construtivos, qualitativos e quantitativos, aspectos funcionais, aspectos relacionados ao estado de conservação

·         Características da região: aspectos econômicos, aspectos físicos (relevo e consistência do solo), localização (situação no contexto urbano, com indicação das principais vias e pólos de influência da região), uso e ocupação do solo (vocação existente e indicação da lei de zoneamento que rege o uso e ocupação do solo) infraestrutura urbana (pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de gás canalizado, de telefone iluminação pública, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais) atividades existentes no entorno (comércio, indústria, serviços), equipamentos comunitários e de serviço à população (segurança, educação, saúde, cultura, lazer, templos religiosos)

·         Diagnóstico do mercado

Jader Filho

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amauri_miranda_de_jesus - Agenda 7 GI operações imobiliárias

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Agenda 07 GI - Avaliação de Bens Imóveis I

Avaliação de imóveis urbanos

Para realizar a avaliação de um imóvel urbano é necessário identificar o padrão construtivo, ou seja, atribuir dois fatores: o valor gasto por metro quadrado e a sua localização, e um terceiro fator importantíssimo: o mercado. Lembrando que a avaliação é técnica e racional.

O primeiro passo para realizar a avaliação é coletar dados referente a localização do imóvel, é necessário juntar todas as informações obtidas de comercialização de imóveis semelhantes daquela região para descobrir o seu valor real, preferencialmente as negociações realizadas nos últimos seis meses, essa seria a parte mais difícil, pois é necessário avaliar critérios relevantes, tais como: idade do imóvel, metragem, conservação, infraestrutura, documentação, qualidade do material empregado na construção, benfeitorias, entre outros. E, assim de acordo com amostragem obtida chegar a uma média ponderada.

O ideal é que essa avaliação seja realizada por um avaliador de imóveis, pois orienta-se por critérios estabelecidos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas e que o profissional da área esteja capacitado para empregar uma avaliação de imóveis de qualidade dentro dos requisitos da ordem normativa brasileira de avaliação de bens.

Karina Carmona Nakamura Mangili

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Avaliação de Imóvel Rural (Weverton Izidorio Pereira)

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Avaliação de Imóvel Rural (Weverton Izidorio Pereira)

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Para avaliação do imóvel urbano o primeiro passo é a coleta de dados, referente a tudo o que for possível, conhecer o local, conhecer o imóvel, para que se consiga saber qual o valor real do mesmo,  é necessário ainda fazer um comparativo com os imóveis vendidos na região, tudo isso de maneira muito objetiva através de cálculos próprios e técnicas corretas.
Os pontos mais relevantes para se avaliar um imóvel urbano são a localização, no caso o tipo de bairro, poder aquisitivo da região, fatores que agregam como shoppings, estações de trem ou metrô nas proximidades, o padrão da construção é um fator crucial  bem como o momento do mercado, já que o valor a ser recebido num momento em que o mercado está em baixa será bem menos lucrativo do que num momento em que o mercado está aquecido.
É preciso ainda verificar possíveis motivos de desvalorização, desde o ano da construção ou mesmo se há dívidas de IPTU ou afins.
Objetividade é indispensável para se chegar ao valor real.

Susana S R Viçoso

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a)    Avaliação de imóvel urbano

Na avaliação do imóvel urbano, alguns critérios são indispensáveis para descobrir seu valor para a venda. Entre esses critérios, estão:

Localização: Certas regiões são mais valorizadas do que outras, por condições como: proximidade a comércios, acesso a transporte, pontos turísticos, etc. Por isso, uma boa localização do imóvel irá aumentar seu valor.

Idade da construção: Imóveis recém-construídos possuem maior valor, afinal, estão impecáveis quando são vendidos. Imóveis antigos podem possuir problemas nas redes elétrica e hidráulica ou apresentar danos estruturais, como rachaduras e umidade.

Incidência de luz solar: Imóveis com maior incidência de luz solar são mais valorizados, pois oferecem mais claridade durante o dia e evitam o mo.fo. Também é avaliada a quantidade de janelas em cada cômodo ou se há algum cômodo sem janelas, que não recebe uma boa iluminação ou arejo.

Vaga de garagem: A existência de uma vaga de garagem (ou mais) valoriza o imóvel, pois o comprador pode deixar seu(s) veículo(s) seguro(s) e com praticidade.

Tamanho: Quanto maior o imóvel, mais caro. Algumas famílias pequenas estão dando preferência aos imóveis menores, pois além de mais baratos para se adquirir, também são mais baratos de se manter.

Nome: Beatriz Gama Roque
TURMA CSD - TO230014364T2

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Mariana Alves Temponi Lima - TTI 2º Modulo - Turma CSD - TO230014364T2

Passos para uma Avaliação de Imóvel Urbano

1. Análise e vistoria

Nesta etapa, são levantados os dados que influenciarão no valor de mercado. De posse da documentação necessária e ciente do objetivo da elaboração do laudo, deve ser realizada a vistoria o imóvel (características estruturais e arquitetônicas) e a região em que se encontra (características físicas, econômicas e estruturais, como calçamento, transporte público, entre outros).

2. Pesquisa de Mercado

Em seguida, deve-se realizar uma amostragem com valores comerciais de até 20 imóveis similares, verificando tanto o preço de anúncios quanto valores de negociações reais. Contudo, esses valores, normalmente, vêm acrescidos de margens de negociação e comissões de corretores e imobiliárias.

3. Média do valor do metro quadrado das amostras

Com a lista de amostras, é feita uma média aritmética a fim de se obter o valor do metro quadrado. Em seguida, soma-se o valor do metro quadrado de cada amostra e divide-se pelo número total delas.

4. Média final do valor do metro quadrado

Para se estipular o valor final do metro quadrado, deve-se estabelecer um intervalo de tolerância das amostras em 20% para mais e 20% para menos. Assim, eliminam-se as amostras fora desse intervalo e, então, é feito uma nova média aritmética com as amostras que restaram.

5. Valor médio final

O valor do metro quadrado é, então, multiplicado pela metragem do imóvel, chegando-se a um valor final médio. Nesse cálculo, deve-se considerar ainda a variação dos limites nessa metodologia entre 1 a 10%.

Considerações e critérios na Avaliação de um Imóvel Urbano

Antes de realizar o método comparativo, alguns critérios precisam ser estabelecidos. Tomando-se o imóvel avaliado como referência, as amostras precisam estar dentro das mesmas características:

• localização;

• benfeitorias no entorno: como praças, transporte público, segurança;

• proximidade de serviços como bancos, escolas, centros comerciais;

• ano de construção do imóvel, bem como de habitação ou realização de reformas;

• tipo de edificação;

• existência de garagem ou estacionamentos;

• medição;

• mercado imobiliário;

• características estruturais como o estado de conservação.

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Tema escolhido: Avaliação do Imóvel Urbano

Questão: Requisitos para uma melhor avaliação das características de cada tipo de imóvel a fim de apresentar a melhor proposta a um cliente que deseja vender.

Respostas: Após pesquisa cheguei a conclusão que os requisitos para uma melhor avaliação para as características de um móvel urbano seriam:

- Características físicas:

- Tamanho do imóvel, ambientes, espaços e idade do imóvel;

- Condições das ligações elétricas e hidráulicas;

- Nível de qualidade do acabamento de pisos, paredes de cerâmica ou de azulejos, revestimento de madeira, louças sanitárias, janelas, portas e armários.

- Infiltração e vazamentos tanto na parte interna como na parte externa em paredes, tetos, forros e telhados.

- Localização:

É um dos itens fundamentais, pois é importante saber se é um local calmo ou movimentado demais, com comércio nos arredores, bares, casas noturnas, parques, clubes, escolas ou centro de compras. Todos esses itens valorizam o bairro, mas se alguns deles estiverem na mesma rua do imóvel, podem causar incômodo.

- Documentação:

Toda a documentação necessária deverá estar dentro da validade e atualizada para que se evite surpresas de débitos e dívidas sobre o imóvel.

- Homogeneização nas Amostras de Imóveis Semelhantes

Acredito que seja o ponto mais importante para a definição do valor do imóvel, por isso deve-se tomar o maior cuidado na escolha dos imóveis similares que servirão de base no Método Comparativo de Dados de Mercado que será utilizado para a definição do preço do imóvel.

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A avaliação de imóveis rurais deve ser realizada por especialistas, onde são definidos registrado os valores e condições do espaço. Os benefícios permitem que o centro patrimonial sejam realizado, a documentação regularizada, a revisão do tributos, o arrendamento, a alienação, e utilização do imóvel como garantir de financiamentos bancários, fornecendo informações a respeito de infraestrutura, água, energia elétrica, telefonia, sistemas viários e praticidade durante o ano agrícola, sua localização, seu tamanho sua vegetação e informando quais as atividades potenciais para o desenvolvimento local.

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Avaliação de um empreendimento comercial.

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Avaliação de um empreendimento comercial.

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Requisitos para uma melhor avaliação das características de imóvel a fim de apresentar a melhor proposta a um cliente que deseja vender.

Em relação à atividade pretendo desenvolver uma avaliação de empreendimento comercial, para isso, serão consideradas a responsabilidade como avaliador e os requisitos que devem ser seguidos.
Em relação à responsabilidade do corretor no tocante à avaliação, devem ser seguidas todas as determinações legais, principalmente em razão dos ditames do Código Civil, Código de Defesa do Consumidor, e da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.
Em relação à Lei 6530/78, será considerada no tocante à avaliação no sentido de opinar, apontar características e valores a serem considerados, tudo que possa influenciar na compra. No caso do artigo terceiro esse papel do corretor é descrito.
"Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária".
Já em relação ao valor de mercado é importante que sejam seguidos dentre outros, os requisitos mínimos como a identificação do solicitante; o objetivo do parecer técnico; identificação e caracterização do imóvel; indicação da metodologia utilizada; valor resultante e sua data de referência; identificação e um breve currículo do corretor avaliador.
Outras medidas a serem tomadas consistem em caracterizar o imóvel, constando a identificação do proprietário, o número de matrícula no Cartório de Registro de Imóvel, endereço ou localização detalhada.
Já de maneira precisa deverá ser feito pelo avaliador, ainda, a descrição das medidas perimétricas, medida de superfície que consiste na área, localização, confrontações, descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível, aproveitamento econômico do imóvel e data da vistoria.
Nesse sentido, nota-se a fundamental importância de uma avaliação correta, clara, bem estruturada, que servirá de base para negociações envolvendo imóveis e empreendimentos comerciais. A avaliação exerce influência direta nas tratativas entre os contratantes, daí a medida da importância em se elaborar com extremo profissionalismo.
Portanto, o trabalho de avaliação por um corretor de imóveis é fundamental para determinar o valor de mercado do empreendimento, devendo ser considerada a série de fatores que influenciam no valor, como localização, medidas e demanda de mercado, concorrência local dentre outros, tudo isso valendo-se do conhecimento e experiência do corretor.

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Colegas,

Escolho a avaliação de imóvel urbano. Neste devemos considerar alguns fatores como: a região (localização) do imóvel,  a proximidade com colégios, transporte público, hospitais, centros comerciais entre outros.

Verificar no caso de terrenos se é passível para receber obra urbana.

A área total e construída do mesmo, preservação da estrutura estado de conservação, a conservação e características, infraestrutura básica: água esgoto, asfalto, a demanda na região, pesquisar o valor de mercado de imóveis com mesmas características e verificar a desempenho  naquela região.

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Montamos um grupo (Vídeo do Grupo) de 6 pessoas, sendo: Gislene Xavier Deroza Furtado - Polo SorocabaLeandro Moreira Santiago - Polo Peruíbe;Misael Hermogenes - Polo Itaquera II;Solange Estanislau dos Santos - Polo Caraguatatuba;Thais dos Santos Costa Verissimo - Polo Martin Luther King;Thais Terassaka Dias - Polo Birigui.                                    Nós decidimos fazer uma avaliação de um imóvel urbano residencial e uma proposta de venda, e para ser mais precisa e bem-sucedida, é importante levar em consideração alguns requisitos no Brasil. Esses requisitos incluem:        Localização: A localização do imóvel é um dos principais fatores que influenciam seu valor de mercado. A proximidade a serviços públicos, transportes, escolas, áreas comerciais e de lazer pode valorizar o imóvel.Tamanho e distribuição: O tamanho e a distribuição dos cômodos do imóvel também são fatores importantes a serem considerados na avaliação. Imóveis maiores e com uma distribuição interna que maximize o espaço costumam ter um valor mais elevado.Estado de conservação: O estado de conservação do imóvel é outro fator importante a ser avaliado. Imóveis bem conservados e com manutenção em dia geralmente têm um valor mais elevado.Infraestrutura do condomínio: Se o imóvel estiver em um condomínio, é importante avaliar a infraestrutura oferecida, como áreas comuns, segurança, serviços e lazer. Quanto mais completa a infraestrutura, maior o valor do imóvel.Documentação regularizada: Para evitar problemas legais e burocráticos, é importante que a documentação do imóvel esteja regularizada.Levando em consideração esses requisitos, a melhor proposta a um cliente que deseja vender um imóvel urbano residencial no Brasil é aquela que reflita o valor real do imóvel, levando em consideração as características e condições mencionadas acima. É importante também considerar as condições do mercado imobiliário local e o tempo médio de venda de imóveis similares na região. Dessa forma, é possível apresentar uma proposta justa e competitiva que atenda tanto o vendedor quanto o comprador.          

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Montamos um grupo (Vídeo do Grupo) de 6 pessoas, sendo: Gislene Xavier Deroza Furtado - Polo SorocabaLeandro Moreira Santiago - Polo Peruíbe;Misael Hermogenes - Polo Itaquera II;Solange Estanislau dos Santos - Polo Caraguatatuba;Thais dos Santos Costa Verissimo - Polo Martin Luther King;Thais Terassaka Dias - Polo Birigui.                                    Nós decidimos fazer uma avaliação de um imóvel urbano residencial e uma proposta de venda, e para ser mais precisa e bem-sucedida, é importante levar em consideração alguns requisitos no Brasil. Esses requisitos incluem:        Localização: A localização do imóvel é um dos principais fatores que influenciam seu valor de mercado. A proximidade a serviços públicos, transportes, escolas, áreas comerciais e de lazer pode valorizar o imóvel.Tamanho e distribuição: O tamanho e a distribuição dos cômodos do imóvel também são fatores importantes a serem considerados na avaliação. Imóveis maiores e com uma distribuição interna que maximize o espaço costumam ter um valor mais elevado.Estado de conservação: O estado de conservação do imóvel é outro fator importante a ser avaliado. Imóveis bem conservados e com manutenção em dia geralmente têm um valor mais elevado.Infraestrutura do condomínio: Se o imóvel estiver em um condomínio, é importante avaliar a infraestrutura oferecida, como áreas comuns, segurança, serviços e lazer. Quanto mais completa a infraestrutura, maior o valor do imóvel.Documentação regularizada: Para evitar problemas legais e burocráticos, é importante que a documentação do imóvel esteja regularizada.Levando em consideração esses requisitos, a melhor proposta a um cliente que deseja vender um imóvel urbano residencial no Brasil é aquela que reflita o valor real do imóvel, levando em consideração as características e condições mencionadas acima. É importante também considerar as condições do mercado imobiliário local e o tempo médio de venda de imóveis similares na região. Dessa forma, é possível apresentar uma proposta justa e competitiva que atenda tanto o vendedor quanto o comprador.          

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Solange Estanislau

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HaydéeGutierrez_Agenda07_GI

Não é tarefa simples demonstrar a um cliente que quer vender seu imóvel o valor de mercado porque a base de avaliação está geralmente superestimada nos anúncios de venda em geral. É muito comum que corretores, no intuito de aumentarem suas carteiras de imóveis, aceitem o valor estipulado pelos proprietários que por sua vez, se baseiam em valores de imóveis anunciados praticamente sem nenhum critério para comparações, e não oporem nenhuma contestação. Consequentemente, estes imóveis com valores acima dos praticados pelo mercado apenas servirão de argumento de comparação na hora de fecharem outras vendas como se estas fossem verdadeiras oportunidades. Além disso, muitos proprietários pensando em “valorizar” seus imóveis, às vezes com muito esforço financeiro e durante muitos anos, fazem modificações e outras obras sem nenhum tipo de critério técnico e de gosto duvidoso nas propriedades se utilizando de materiais e de mão de obra de péssima qualidade resultando em depreciação do imóvel. Ademais, estes proprietários atribuem a seus imóveis um grande valor sentimental, o que torna ainda mais difícil a argumentação técnica para demonstrar o real valor de mercado para a venda.

Não obstante estas dificuldades, temos que conquistar a confiança destes proprietários com muito traquejo profissional e empatia para que possamos através de nossa experiência demonstrar como de fato esteja o mercado no momento.

Quanto aos requisitos que já foram muito bem explicados pelos colegas e até como modelo pelo professor, muitos outros detalhes são considerados para se chegar ao valor de mercado de determinado imóvel urbano, dentre os quais, cito como exemplo:

·         Checagem acurada do valor de venda apurado realmente nas vendas de imóveis bastante similares nas redondezas durante um período próximo;

·         Análise do tipo de imóveis circundantes (imóveis tombados, terrenos ociosos etc.) que possam interferir positiva ou negativamente na venda;

·         Análise de documentação e de intervenções no imóvel que possam inviabilizar financiamentos;

·         Identificação da vocação do local do imóvel em que se pesem os projetos de instalações de futuros equipamentos públicos e privados nas regiões próximas.

Certamente, se demonstrarmos tamanha propriedade em nossa argumentação e expertise de mercado, conseguiremos converter em venda o imóvel do cliente de forma satisfatória para todas as partes.

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Avaliação de Bens Imóveis – Agenda 07 – GI                           Gelson Patrício de Sena          Turma CSD – TO230014364T2 – TTI - Módulo II                                                                        Amigos, Tutor,                                     Eu escolhi como tema de estudo a avaliação de um imóvel residencial urbano que é onde eu melhor transito. Para iniciar o estudo procurei conhecer o que rege as variações de preços e/ou valores dos imóveis e, assistindo as aulas, aprendi que os regentes são:          1.	A Construção.                               2.	A Localização.                               3.	O Mercado.                             Estas três variáveis são o que devem ser estudada para bem avaliar um imóvel residencial urbano.                                                      •	Construção: Quando for avaliar o imóvel deve-se fazer uma minuciosa vistoria na construção, identificar a idade do imóvel, a qualidade dos matérias construtivos, fatores negativos e positivos como se há garagem e para quantos veículos, se há quintal, o estado de conservação, se o imóvel é em condomínio residencial, qual o valor do condomínio e quais atrativos este contém, se há a matrícula do imóvel, levantar a área construída e área do terreno, e finalizar com um bom levantamento fotográfico. •	Localização: Identificar o zoneamento onde este imóvel está inserido, conhecer a infraestrutura urbana existente no entorno tais como tipos de comércios, escolas de 1º, 2º e 3º graus, tipos de transporte público, ciclovias, hospitais, clínicas, facilidade de acesso aos centros comerciais, bancos, cartórios, igrejas, proximidade com áreas de lazer como parques, cinemas, teatros e, se possível, verificar a segurança com delegacias ou postos policiais. •	Mercado: Levantar amostras de imóveis semelhantes na região que tenham sido comercializados recentemente, se possível identificar ao menos 10 amostras, ter o cuidado para não pesquisar imóveis com diferenças muito grandes, verificar os valores que estes imóveis foram comercializados, fotografar essas amostras.De posse destes dados, escolher o método de cálculo mais adequado para a avaliação conforme a NBR 14653-1, proceder os cálculos, corrigir as distorções, homogeneizar os dados obtidos, chegando assim ao valor de mercado do imóvel.                       

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Avaliação de Bens Imóveis – Agenda 07 – GI                           Gelson Patrício de Sena          Turma CSD – TO230014364T2 – TTI - Módulo II                                                                        Amigos, Tutor,                                     Eu escolhi como tema de estudo a avaliação de um imóvel residencial urbano que é onde eu melhor transito. Para iniciar o estudo procurei conhecer o que rege as variações de preços e/ou valores dos imóveis e, assistindo as aulas, aprendi que os regentes são:          1.	A Construção.                               2.	A Localização.                               3.	O Mercado.                             Estas três variáveis são o que devem ser estudada para bem avaliar um imóvel residencial urbano.                                                      •	Construção: Quando for avaliar o imóvel deve-se fazer uma minuciosa vistoria na construção, identificar a idade do imóvel, a qualidade dos matérias construtivos, fatores negativos e positivos como se há garagem e para quantos veículos, se há quintal, o estado de conservação, se o imóvel é em condomínio residencial, qual o valor do condomínio e quais atrativos este contém, se há a matrícula do imóvel, levantar a área construída e área do terreno, e finalizar com um bom levantamento fotográfico. •	Localização: Identificar o zoneamento onde este imóvel está inserido, conhecer a infraestrutura urbana existente no entorno tais como tipos de comércios, escolas de 1º, 2º e 3º graus, tipos de transporte público, ciclovias, hospitais, clínicas, facilidade de acesso aos centros comerciais, bancos, cartórios, igrejas, proximidade com áreas de lazer como parques, cinemas, teatros e, se possível, verificar a segurança com delegacias ou postos policiais. •	Mercado: Levantar amostras de imóveis semelhantes na região que tenham sido comercializados recentemente, se possível identificar ao menos 10 amostras, ter o cuidado para não pesquisar imóveis com diferenças muito grandes, verificar os valores que estes imóveis foram comercializados, fotografar essas amostras.De posse destes dados, escolher o método de cálculo mais adequado para a avaliação conforme a NBR 14653-1, proceder os cálculos, corrigir as distorções, homogeneizar os dados obtidos, chegando assim ao valor de mercado do imóvel.                       

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Avaliação de imóveis urbanos - Agenda 07 GI

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Avaliação de imóveis urbanos - Agenda 07 GI

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Boa noite colegas e professor!

Para a melhor avaliação de um imóvel urbano, além dos critérios técnicos da edificação como metragem, estado de conservação, número de cômodos e preço do metro quadrado da rua/bairro, é necessário estudar o entorno da região que abriga o imóvel. E claro, seguir normas técnicas como a ABNT 14653. Também é importante verificar a documentação do imóvel, pois uma edificação que não tem escritura pública vale menos do que o imóvel que a possui.

Jéssica Nicolle Maia Botelho - Turma CSD

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Sobre a avalição de imóveis urbanos achei muito interessante os métodos para a avalição do mesmo, sempre o que demanda a boa venda é o mercado estar aquecido e sua localização, uma boa avaliação demanda tempo e requer bastante informação, a pesquisa de vendas já realizadas é o principal fundamento para se chegar ao proposito, lembrando que o valor se dá através da demanda e oferta, fazer uma boa pesquisa de campo onde se faz um levantamento de no mínimo 10 vendas concluídas na região do imóvel ou terreno fazer a divisão do M² se acha o valor de construção, colocar 20 % a mais e 20 % a menos vamos achar uma base de valor médio estabelecidos na região, onde tudo que for acima ou abaixo disso deve ser desconsiderado, com isso achamos uma base de valor da região muito próxima da exata; essa na minha opinião é o melhor método de se avaliar um imóvel e chegar ao índice praticado na região, tendo a certeza de não estar perdendo dinheiro pagando a mais no bem e nem desvalorizando o seu patrimônio.

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Como avaliar um imóvel Como avaliar um imóvel urbano. Alguns pontos deverão ser observados Precisamos analisar a localização, parte elétrica e hidráulica, suas características estruturais e arquitetônicas. Seguir passo a passo o método comparativo se for esse método que adotar. O método comparativo para alguns autores seria necessário no mínimo 3 imóveis com suas características o mais semelhante possível.  A atenção na documentação é crucial. A situação da atualidade econômica e do mercado imobiliário terá de ser analisada com muita relevância.

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Como avaliar um imóvel Como avaliar um imóvel urbano. Alguns pontos deverão ser observados Precisamos analisar a localização, parte elétrica e hidráulica, suas características estruturais e arquitetônicas. Seguir passo a passo o método comparativo se for esse método que adotar. O método comparativo para alguns autores seria necessário no mínimo 3 imóveis com suas características o mais semelhante possível.  A atenção na documentação é crucial. A situação da atualidade econômica e do mercado imobiliário terá de ser analisada com muita relevância.

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Nome Sergio V. Parise

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s imóveis urbanos se classificam quanto ao uso, tipo e agrupamento.

Essa classificação poderá orientar diversos detalhes ao longo da avaliação de imóveis urbanos, uma vez que irá influenciar na escolha, por exemplo, da metodologia utilizada.

Entre cada uma dessas modalidades, existem definições às quais cada um deles se encaixam.

Os imóveis que se classificam quanto a uso podem ser:

residencial;

comercial;

industrial;

institucional;

misto.

Quanto ao tipo, os imóveis podem ser classificados da seguinte maneira:

terrenos;

apartamentos;

casas;

escritórios;

lojas;

prédios comerciais;

galpões industriais;

escolas;

centros de distribuição.

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Você sabe o que é avaliação de imóveis urbanos?

Para que um bom investimento no mercado imobiliário seja feito, é necessário ter conhecimento sobre o valor do imóvel em questão.

A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo destes.

Conhecer o valor das propriedades e empreendimentos imobiliários é de suma importância quando se tem como objetivo aumentar o controle patrimonial, mensurar a rentabilidade da carteira imobiliária, ou realizar atividades de compra, venda, fusão e aquisição.

No caso dos métodos de avaliação de imóveis urbanos, que serão abordados no artigo, o processo tem como base as premissas previstas na Norma Brasileira (NBR) 14653 da ABNT.

O que é avaliação de imóveis urbanos?

De acordo com a ABNT NBR 14653-1:2019, a avaliação de imóveis urbanos consiste em uma análise técnica realizada por um profissional especializado, engenheiro de avaliações, que irá identificar qual é o valor do bem, bem como seus custos, direitos e frutos.

Com essas informações em mãos, o profissional irá determinar quais são os indicadores de viabilidade desse imóvel, pensando em sua utilização econômica, para determinadas finalidades.

Além de identificar qual é o valor do imóvel propriamente dito, também é possível identificar se o imóvel é seguro, além de auxiliar na contratação de seguros imobiliários ou no uso do patrimônio como garantia em alguma situação.

Classificação dos imóveis urbanos

Os imóveis urbanos se classificam quanto ao uso, tipo e agrupamento.

Essa classificação poderá orientar diversos detalhes ao longo da avaliação de imóveis urbanos, uma vez que irá influenciar na escolha, por exemplo, da metodologia utilizada.

Entre cada uma dessas modalidades, existem definições às quais cada um deles se encaixam.

Os imóveis que se classificam quanto a uso podem ser:

Quanto ao tipo, os imóveis podem ser classificados da seguinte maneira:

terrenos;

apartamentos;

casas;

escritórios;

lojas;

prédios comerciais;

galpões industriais;

escolas;

centros de distribuição.

Quem pode fazer avaliação de imóveis urbanos?

Na avaliação de imóveis atuam os profissionais das áreas de engenharia e arquitetura, especialistas em engenharia econômica e avaliação.

Corretores imobiliários também podem fazer um laudo de avaliação, se possuírem um diploma de curso superior em gestão imobiliária ou certificado de especialista em avaliação imobiliária.

Entretanto, as avaliações fundamentadas são normalmente feitas por profissionais da engenharia de avaliações devidamente registrados no CREA ou CAU.

Métodos de avaliação de imóveis urbanos

Existem quatro métodos de avaliação de imóveis urbanos comumente usados:

Entenda cada um deles a seguir.

1. Método comparativo direto de dados de mercado

O método comparativo direto de dados, ou abordagem de mercado, é o mais conhecido e utilizado na hora de avaliar um imóvel urbano, principalmente em imóveis residenciais e comerciais.

Neste método o valor do imóvel objeto da avaliação é apurado através da comparação direta com os dados mais semelhantes disponíveis no mercado.

Para isso, é necessário realizar uma pesquisa para compor uma amostra, que deverá ser representativa, ou seja, deverá ser composta por elementos com características parecidas às do imóvel avaliando.

O mercado em análise é caracterizado e delimitado com o auxílio de conceitos sobre formação de valor.

O levantamento de dados de mercado é feito para explicar o comportamento de mercado no qual o imóvel está inserido e constitui a base do processo avaliatório.

É feita uma investigação do mercado, a partir da coleta de dados e informações confiáveis, preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas contemporâneas à data de referência da avaliação.

Na posse desses dados, e após serem tratadas as diferenças obtém-se o valor mais provável do imóvel.

2. Método involutivo

Um dos métodos de avaliação de imóveis urbanos é o involutivo.

Este método identifica o valor de mercado do bem baseado em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante à comparação com um empreendimento hipotético e compatível com as características do bem e com as condições de mercado na qual está inserido.

Neste método, são abordados:

Caracterização da região e do terreno e definição dos aspectos construtivos, qualitativos e tecnológicos;

Aproveitamento eficiente para o imóvel avaliado considerando os índices urbanísticos vigentes para o mesmo;

Pesquisa de valores, realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, considerando a tipologia do empreendimento hipotético;

Previsão das receitas de venda das unidades do projeto hipotético, calculadas a partir do que foi obtido na pesquisa de valores;

Levantamento do custo de construção do projeto hipotético;

Margem de lucro do incorporador, calculada proporcionalmente ao risco do empreendimento, o que está relacionado ao montante investido e ao prazo para retorno de capital.

A avaliação de um imóvel pelo método involutivo pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos:

Por fluxos de caixa específicos;

Com aplicação de modelos simplificados dinâmicos;

Com a aplicação de modelos estáticos.

3. Método da renda

Neste método, a avaliação dos imóveis é feita com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida.

Portanto, os aspectos fundamentais deste processo são a definição do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada.

Dessa forma, o método da renda busca encontrar um valor que seja relativo às receitas vindas da exploração do imóvel, deduzido das despesas necessárias à sua manutenção e operação, entre outros custos do mesmo.

Com os valores previstos é possível montar um fluxo de caixa para o negócio realizado no imóvel, trazendo a valor presente com uma taxa mínima de atratividade - taxa relacionada à outras oportunidades de negócios e ao risco do investimento - chega-se ao valor máximo estimado para o imóvel de acordo com o método da renda.

4. Método evolutivo

De acordo com a Norma Brasileira 14653, página 19, a composição do valor total do imóvel avaliado pode ser obtida através da conjugação de métodos, ou seja, da soma dos valores dos seus componentes.

Seu cálculo é feito a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.

Veja a equação utilizada neste método abaixo:
VI = (VT + CB). FC
Em que:

VI: valor do imóvel;

VT: valor do terreno;

CB: custo de reedição da benfeitoria;

FC: fator de comercialização.

O método evolutivo, quando puder ser empregado, pode ser considerado um método eletivo para avaliações de imóveis que não possuem dados de mercado suficientes para aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.

É um método indicado para a obtenção do valor do terreno a partir do conhecimento de seu valor total, considerando a equação citada.

Como é feita avaliação de imóveis urbanos?

A avaliação de imóveis urbanos passa por 11 etapas muito importantes, fundamentais para identificar o real valor, finalidade e especificidades de cada imóvel.

São essas etapas:

identificação da finalidade, objetivo e prazo;

análise da documentação;

vistoria do imóvel;

coleta de dados;

diagnóstico do mercado;

escolha da metodologia;

tratamento dos dados;

média do valor do metro quadrado;

média final do valor do metro quadrado;

valor médio final;

resultado da avaliação.

1. Finalidade, objetivo e prazo

O primeiro passo para realizar a avaliação de imóveis urbanos é garantir que o profissional responsável tenha em mente a finalidade dessa avaliação.

Além disso, também é preciso esclarecer o objetivo, o prazo para que o laudo seja apresentado e, claro, qual é a forma mais adequada para apresentação final.

2. Análise da documentação

Com a finalidade, objetivo e prazos em mente, é hora de partirmos para a próxima etapa: avaliar toda a documentação do imóvel que é necessária para a avaliação.

É papel do cliente, dono do imóvel, oferecer a documentação legítima para avaliação.

3. Vistoria do imóvel

A terceira etapa da avaliação de imóveis urbanos é realizar a vistoria do imóvel.

Essa vistoria deve ser feita pelo avaliador, para que ele entenda quais são as características do imóvel.

Durante a vistoria, é importante realizar também registros fotográficos de todos os cômodos do imóvel, além de fotografar também as regiões no entorno da unidade avaliada, sempre que possível.

4. Coleta de dados

O próximo passo é trabalhar com a coleta de dados.

Nesse momento, são pesquisados elementos que irão compor a amostra do imóvel, considerando as características da unidade avaliada, bem com a disponibilidade de recursos e informações para tal.

É interessante considerar a quantidade de dados disponíveis no mercado, cruzando com as características do imóvel que está sendo avaliado.

Para conseguir coletar os dados, é importante que o avaliador converse diretamente com corretores imobiliários ou realize consultas em sites de imobiliárias.

5. Diagnóstico do mercado

O quinto passo da avaliação de imóveis urbanos é realizar o diagnóstico de mercado.

Aqui, é preciso considerar as condições de contratação do imóvel, a finalidade da avaliação e outros detalhes importantes e cruzá-los com dados do mercado, avaliando estrutura, desempenho e conduta.

6. Escolha da metodologia

Com todas as informações em mãos, é hora de escolher a metodologia de avaliação de imóveis urbanos.

A escolha da metodologia deve ser compatível com o tipo de imóvel que está sendo avaliado, bem como seu objetivo e a finalidade dessa avaliação.

Considere também os dados de mercado disponíveis na sua pesquisa, e isso ajudará a identificar a metodologia mais adequada.

São metodologias de avaliação de imóveis urbanos:

método comparativo direto de dados de mercado;

método involutivo;

método da renda;

método evolutivo.

7. Tratamento dos dados

Uma vez que os dados foram coletados e a metodologia adequada foi escolhida, é hora de realizar o tratamento dos dados conforme previsto no método de avaliação definido.

8. Média do valor do metro quadrado das amostras

Avaliando as amostras, é hora de fazer uma média aritmética sobre o valor do metro quadrado do imóvel que está sendo avaliado.

Após a realização da média, é hora de somar ao valor do metro quadrado de cada amostra avaliada e, por fim, dividi-la pelo número total delas, encontrando um valor intermediário.

9. Média final do valor do metro quadrado

Ainda analisando o valor do metro quadrado, é preciso estabelecer o intervalo de tolerância dos valores das amostras, sempre variando entre 20% a mais e 20% a menos.

Com essa média, é possível eliminar todas as amostras que estão fora desse intervalo de tolerância de 20% a mais e 20% a menos, e a partir daí, é realizada uma nova média aritmética considerando apenas as amostras adequadas.

10. Valor médio final

Agora, com a segunda média aritmética em mãos, é hora de identificar o valor médio final do imóvel que está sendo avaliado.

O valor do metro quadrado do imóvel é calculado quando multiplicado por toda a metragem da unidade avaliada, encontrando assim um valor final.

Ainda nesse cálculo, é preciso considerar uma possível variação de acordo com cada metodologia, que varia de 1 a 10%.

Essa estimativa da variação precisa constar no laudo do imóvel avaliado.

11. Resultado da avaliação

A última etapa é apresentar o laudo da avaliação de imóveis urbanos realizado pelo profissional especializado.

Essa apresentação consiste no valor de mercado daquele imóvel, número encontrado após a avaliação dos dados que foram coletados durante o processo de análise.

O que deve conter um laudo de avaliação de imóveis urbanos?

Os laudos podem variar com informações diferentes, de acordo com o imóvel ou tipo de metodologia utilizada.

No entanto, é um padrão que os laudos de avaliação de imóveis urbanos possuam os seguintes detalhes para serem considerados satisfatórios:

a identificação do solicitante da avaliação;

a finalidade e o objetivo do laudo realizado;

as ressalvas, os pressupostos e os fatores limitantes;

a identificação e caracterização do imóvel que está sendo avaliado;

o diagnóstico de mercado;

a identificação da metodologia mais adequada escolhida para a avaliação de imóveis urbanos;

a indicação das especificidades alcançadas, avaliando sempre os graus de fundamentação e a precisão da avaliação realizada;

como os dados estão sendo tratados e a identificação dos resultados, apresentando também os cálculos que foram feitos para encontrar cada um dos valores, o campo de arbítrio e, se for necessário, pontuar as justificativas para o resultado considerado;

os resultados dessa avaliação, bem como a data em que ela foi concluída, para servir de referência;

por fim, a qualificação legal e completa de todos os profissionais responsáveis pela avaliação deste imóvel urbano, bem como a assinatura dos mesmos.

Como fazer avaliação de imóveis urbanos para venda?

A melhor forma de realizar a avaliação de imóveis urbanos para venda é contratar uma empresa de consultoria imobiliária.

Um profissional capacitado e especializado irá realizar a avaliação considerando todos os detalhes mais importantes desse processo.

Além da escolha da metodologia adequada para essa avaliação, também é importante atuar em outros passos, como explicados anteriormente, como:

identificação da finalidade, objetivo e prazo;

análise da documentação;

vistoria do imóvel;

coleta de dados;

diagnóstico do mercado;

tratamento dos dados;

média do valor do metro quadrado;

média final do valor do metro quadrado;

valor médio final;

resultado da avaliação.

Por tratar-se de uma avaliação tão detalhada, que abrange não só características visuais como também a estrutura e finalidade de um imóvel, apenas um profissional especializado poderá realizar esse procedimento.

Quem pode assinar um PTAM?

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) poderá ser emitido e assinado apenas por um perito, ou por um corretor imobiliário registrado pelo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.

Para identificar um corretor adequado para realizar o PTAM, o Cofeci, Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, regulamenta essa atividade e permite que os profissionais qualificados obtenham o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário para efetuar essa tarefa.

Por que contratar uma empresa de consultoria imobiliária?

Contratar uma empresa de consultoria imobiliária é fundamental para a especificação do valor real dos imóveis.

Uma avaliação realizada por profissionais especializados e qualificados é a melhor maneira de ter uma visão imparcial e realizar o cálculo da melhor forma possível.

Além disso, uma empresa de consultoria imobiliária possui, além da imparcialidade, a expertise necessária para avaliar as informações e realizar a avaliação de imóveis urbanos da melhor forma possível.

No caso de uma corporação, a avaliação de imóveis dá suporte para operações como: fusões, cisões, aquisições, seguros, garantias bancárias, entre outras.

Além disso, são obtidas informações sobre a realidade da empresa para a tomada de decisões gerenciais e estratégicas.

Conheça a Investor

A consultoria imobiliária da Investor conta com uma equipe experiente, atualizada quanto às demandas do mercado, à legislação, às normas e aos pronunciamentos contábeis.

Com experiência e conhecimento profundo sobre as metodologias de avaliação de imóveis urbanos, a Investor é capaz de entregar laudos profissionais, bem feitos, transparentes e eficientes para seus clientes.

Estamos preparados para atender clientes com os mais variados tipos de imóveis e empreendimentos, seja em território nacional ou internacional.

Conclusão

A avaliação de imóveis urbanos é uma forma de identificar o valor daquele imóvel, considerando não só o preço do metro quadrado, como toda a sua estrutura, finalidade e funcionalidade.

É de extrema importância que seja realizado apenas por profissionais especializados e qualificados para assinatura do laudo, garantindo assim que as informações, bem como a metodologia escolhida, sejam adequadas.

A Investor é uma empresa completa, que possui consultoria imobiliária em sua cartela de serviços, e conta com uma equipe qualificada para a realização dessa tarefa.

Quer entender mais sobre os laudos de avaliação de imóveis urbanos? Confira nosso artigo sobre o tema.

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Avaliação de imóveis urbanos: saiba o que é, metódos e como fazer

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Você sabe o que é avaliação de imóveis urbanos? Para que um bom investimento no mercado imobiliário seja feito, é necessário ter conhecimento sobre o valor do imóvel em questão. A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo destes.

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Classificação dos imóveis urbanos

Os imóveis urbanos se classificam quanto ao uso, tipo e agrupamento.

Essa classificação poderá orientar diversos detalhes ao longo da avaliação de imóveis urbanos, uma vez que irá influenciar na escolha, por exemplo, da metodologia utilizada.

Entre cada uma dessas modalidades, existem definições às quais cada um deles se encaixam.

Os imóveis que se classificam quanto a uso podem ser:

residencial;

comercial;

industrial;

institucional;

misto.

Quanto ao tipo, os imóveis podem ser classificados da seguinte maneira:

terrenos;

apartamentos;

casas;

escritórios;

lojas;

prédios comerciais;

galpões industriais;

escolas;

centros de distribuição.

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Para que um bom investimento no mercado imobiliário seja feito, é necessário ter conhecimento sobre o valor do imóvel em questão.

A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo destes.

Conhecer o valor das propriedades e empreendimentos imobiliários é de suma importância quando se tem como objetivo aumentar o controle patrimonial, mensurar a rentabilidade da carteira imobiliária, ou realizar atividades de compra, venda, fusão e aquisição.

No caso dos métodos de avaliação de imóveis urbanos, que serão abordados no artigo, o processo tem como base as premissas previstas na Norma Brasileira (NBR) 14653 da ABNT.

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Você sabe o que é avaliação de imóveis urbanos?

Para que um bom investimento no mercado imobiliário seja feito, é necessário ter conhecimento sobre o valor do imóvel em questão.

A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo destes.

Conhecer o valor das propriedades e empreendimentos imobiliários é de suma importância quando se tem como objetivo aumentar o controle patrimonial, mensurar a rentabilidade da carteira imobiliária, ou realizar atividades de compra, venda, fusão e aquisição.

No caso dos métodos de avaliação de imóveis urbanos, que serão abordados no artigo, o processo tem como base as premissas previstas na Norma Brasileira (NBR) 14653 da ABNT.

O que é avaliação de imóveis urbanos?

De acordo com a ABNT NBR 14653-1:2019, a avaliação de imóveis urbanos consiste em uma análise técnica realizada por um profissional especializado, engenheiro de avaliações, que irá identificar qual é o valor do bem, bem como seus custos, direitos e frutos.

Com essas informações em mãos, o profissional irá determinar quais são os indicadores de viabilidade desse imóvel, pensando em sua utilização econômica, para determinadas finalidades.

Além de identificar qual é o valor do imóvel propriamente dito, também é possível identificar se o imóvel é seguro, além de auxiliar na contratação de seguros imobiliários ou no uso do patrimônio como garantia em alguma situação.

Classificação dos imóveis urbanos

Os imóveis urbanos se classificam quanto ao uso, tipo e agrupamento.

Essa classificação poderá orientar diversos detalhes ao longo da avaliação de imóveis urbanos, uma vez que irá influenciar na escolha, por exemplo, da metodologia utilizada.

Entre cada uma dessas modalidades, existem definições às quais cada um deles se encaixam.

Os imóveis que se classificam quanto a uso podem ser:

Quanto ao tipo, os imóveis podem ser classificados da seguinte maneira:

terrenos;

apartamentos;

casas;

escritórios;

lojas;

prédios comerciais;

galpões industriais;

escolas;

centros de distribuição.

Quem pode fazer avaliação de imóveis urbanos?

Na avaliação de imóveis atuam os profissionais das áreas de engenharia e arquitetura, especialistas em engenharia econômica e avaliação.

Corretores imobiliários também podem fazer um laudo de avaliação, se possuírem um diploma de curso superior em gestão imobiliária ou certificado de especialista em avaliação imobiliária.

Entretanto, as avaliações fundamentadas são normalmente feitas por profissionais da engenharia de avaliações devidamente registrados no CREA ou CAU.

Métodos de avaliação de imóveis urbanos

Existem quatro métodos de avaliação de imóveis urbanos comumente usados:

Entenda cada um deles a seguir.

1. Método comparativo direto de dados de mercado

O método comparativo direto de dados, ou abordagem de mercado, é o mais conhecido e utilizado na hora de avaliar um imóvel urbano, principalmente em imóveis residenciais e comerciais.

Neste método o valor do imóvel objeto da avaliação é apurado através da comparação direta com os dados mais semelhantes disponíveis no mercado.

Para isso, é necessário realizar uma pesquisa para compor uma amostra, que deverá ser representativa, ou seja, deverá ser composta por elementos com características parecidas às do imóvel avaliando.

O mercado em análise é caracterizado e delimitado com o auxílio de conceitos sobre formação de valor.

O levantamento de dados de mercado é feito para explicar o comportamento de mercado no qual o imóvel está inserido e constitui a base do processo avaliatório.

É feita uma investigação do mercado, a partir da coleta de dados e informações confiáveis, preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas contemporâneas à data de referência da avaliação.

Na posse desses dados, e após serem tratadas as diferenças obtém-se o valor mais provável do imóvel.

2. Método involutivo

Um dos métodos de avaliação de imóveis urbanos é o involutivo.

Este método identifica o valor de mercado do bem baseado em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante à comparação com um empreendimento hipotético e compatível com as características do bem e com as condições de mercado na qual está inserido.

Neste método, são abordados:

Caracterização da região e do terreno e definição dos aspectos construtivos, qualitativos e tecnológicos;

Aproveitamento eficiente para o imóvel avaliado considerando os índices urbanísticos vigentes para o mesmo;

Pesquisa de valores, realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, considerando a tipologia do empreendimento hipotético;

Previsão das receitas de venda das unidades do projeto hipotético, calculadas a partir do que foi obtido na pesquisa de valores;

Levantamento do custo de construção do projeto hipotético;

Margem de lucro do incorporador, calculada proporcionalmente ao risco do empreendimento, o que está relacionado ao montante investido e ao prazo para retorno de capital.

A avaliação de um imóvel pelo método involutivo pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos:

Por fluxos de caixa específicos;

Com aplicação de modelos simplificados dinâmicos;

Com a aplicação de modelos estáticos.

3. Método da renda

Neste método, a avaliação dos imóveis é feita com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida.

Portanto, os aspectos fundamentais deste processo são a definição do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada.

Dessa forma, o método da renda busca encontrar um valor que seja relativo às receitas vindas da exploração do imóvel, deduzido das despesas necessárias à sua manutenção e operação, entre outros custos do mesmo.

Com os valores previstos é possível montar um fluxo de caixa para o negócio realizado no imóvel, trazendo a valor presente com uma taxa mínima de atratividade - taxa relacionada à outras oportunidades de negócios e ao risco do investimento - chega-se ao valor máximo estimado para o imóvel de acordo com o método da renda.

4. Método evolutivo

De acordo com a Norma Brasileira 14653, página 19, a composição do valor total do imóvel avaliado pode ser obtida através da conjugação de métodos, ou seja, da soma dos valores dos seus componentes.

Seu cálculo é feito a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.

Veja a equação utilizada neste método abaixo:
VI = (VT + CB). FC
Em que:

VI: valor do imóvel;

VT: valor do terreno;

CB: custo de reedição da benfeitoria;

FC: fator de comercialização.

O método evolutivo, quando puder ser empregado, pode ser considerado um método eletivo para avaliações de imóveis que não possuem dados de mercado suficientes para aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.

É um método indicado para a obtenção do valor do terreno a partir do conhecimento de seu valor total, considerando a equação citada.

Como é feita avaliação de imóveis urbanos?

A avaliação de imóveis urbanos passa por 11 etapas muito importantes, fundamentais para identificar o real valor, finalidade e especificidades de cada imóvel.

São essas etapas:

identificação da finalidade, objetivo e prazo;

análise da documentação;

vistoria do imóvel;

coleta de dados;

diagnóstico do mercado;

escolha da metodologia;

tratamento dos dados;

média do valor do metro quadrado;

média final do valor do metro quadrado;

valor médio final;

resultado da avaliação.

1. Finalidade, objetivo e prazo

O primeiro passo para realizar a avaliação de imóveis urbanos é garantir que o profissional responsável tenha em mente a finalidade dessa avaliação.

Além disso, também é preciso esclarecer o objetivo, o prazo para que o laudo seja apresentado e, claro, qual é a forma mais adequada para apresentação final.

2. Análise da documentação

Com a finalidade, objetivo e prazos em mente, é hora de partirmos para a próxima etapa: avaliar toda a documentação do imóvel que é necessária para a avaliação.

É papel do cliente, dono do imóvel, oferecer a documentação legítima para avaliação.

3. Vistoria do imóvel

A terceira etapa da avaliação de imóveis urbanos é realizar a vistoria do imóvel.

Essa vistoria deve ser feita pelo avaliador, para que ele entenda quais são as características do imóvel.

Durante a vistoria, é importante realizar também registros fotográficos de todos os cômodos do imóvel, além de fotografar também as regiões no entorno da unidade avaliada, sempre que possível.

4. Coleta de dados

O próximo passo é trabalhar com a coleta de dados.

Nesse momento, são pesquisados elementos que irão compor a amostra do imóvel, considerando as características da unidade avaliada, bem com a disponibilidade de recursos e informações para tal.

É interessante considerar a quantidade de dados disponíveis no mercado, cruzando com as características do imóvel que está sendo avaliado.

Para conseguir coletar os dados, é importante que o avaliador converse diretamente com corretores imobiliários ou realize consultas em sites de imobiliárias.

5. Diagnóstico do mercado

O quinto passo da avaliação de imóveis urbanos é realizar o diagnóstico de mercado.

Aqui, é preciso considerar as condições de contratação do imóvel, a finalidade da avaliação e outros detalhes importantes e cruzá-los com dados do mercado, avaliando estrutura, desempenho e conduta.

6. Escolha da metodologia

Com todas as informações em mãos, é hora de escolher a metodologia de avaliação de imóveis urbanos.

A escolha da metodologia deve ser compatível com o tipo de imóvel que está sendo avaliado, bem como seu objetivo e a finalidade dessa avaliação.

Considere também os dados de mercado disponíveis na sua pesquisa, e isso ajudará a identificar a metodologia mais adequada.

São metodologias de avaliação de imóveis urbanos:

método comparativo direto de dados de mercado;

método involutivo;

método da renda;

método evolutivo.

7. Tratamento dos dados

Uma vez que os dados foram coletados e a metodologia adequada foi escolhida, é hora de realizar o tratamento dos dados conforme previsto no método de avaliação definido.

8. Média do valor do metro quadrado das amostras

Avaliando as amostras, é hora de fazer uma média aritmética sobre o valor do metro quadrado do imóvel que está sendo avaliado.

Após a realização da média, é hora de somar ao valor do metro quadrado de cada amostra avaliada e, por fim, dividi-la pelo número total delas, encontrando um valor intermediário.

9. Média final do valor do metro quadrado

Ainda analisando o valor do metro quadrado, é preciso estabelecer o intervalo de tolerância dos valores das amostras, sempre variando entre 20% a mais e 20% a menos.

Com essa média, é possível eliminar todas as amostras que estão fora desse intervalo de tolerância de 20% a mais e 20% a menos, e a partir daí, é realizada uma nova média aritmética considerando apenas as amostras adequadas.

10. Valor médio final

Agora, com a segunda média aritmética em mãos, é hora de identificar o valor médio final do imóvel que está sendo avaliado.

O valor do metro quadrado do imóvel é calculado quando multiplicado por toda a metragem da unidade avaliada, encontrando assim um valor final.

Ainda nesse cálculo, é preciso considerar uma possível variação de acordo com cada metodologia, que varia de 1 a 10%.

Essa estimativa da variação precisa constar no laudo do imóvel avaliado.

11. Resultado da avaliação

A última etapa é apresentar o laudo da avaliação de imóveis urbanos realizado pelo profissional especializado.

Essa apresentação consiste no valor de mercado daquele imóvel, número encontrado após a avaliação dos dados que foram coletados durante o processo de análise.

O que deve conter um laudo de avaliação de imóveis urbanos?

Os laudos podem variar com informações diferentes, de acordo com o imóvel ou tipo de metodologia utilizada.

No entanto, é um padrão que os laudos de avaliação de imóveis urbanos possuam os seguintes detalhes para serem considerados satisfatórios:

a identificação do solicitante da avaliação;

a finalidade e o objetivo do laudo realizado;

as ressalvas, os pressupostos e os fatores limitantes;

a identificação e caracterização do imóvel que está sendo avaliado;

o diagnóstico de mercado;

a identificação da metodologia mais adequada escolhida para a avaliação de imóveis urbanos;

a indicação das especificidades alcançadas, avaliando sempre os graus de fundamentação e a precisão da avaliação realizada;

como os dados estão sendo tratados e a identificação dos resultados, apresentando também os cálculos que foram feitos para encontrar cada um dos valores, o campo de arbítrio e, se for necessário, pontuar as justificativas para o resultado considerado;

os resultados dessa avaliação, bem como a data em que ela foi concluída, para servir de referência;

por fim, a qualificação legal e completa de todos os profissionais responsáveis pela avaliação deste imóvel urbano, bem como a assinatura dos mesmos.

Como fazer avaliação de imóveis urbanos para venda?

A melhor forma de realizar a avaliação de imóveis urbanos para venda é contratar uma empresa de consultoria imobiliária.

Um profissional capacitado e especializado irá realizar a avaliação considerando todos os detalhes mais importantes desse processo.

Além da escolha da metodologia adequada para essa avaliação, também é importante atuar em outros passos, como explicados anteriormente, como:

identificação da finalidade, objetivo e prazo;

análise da documentação;

vistoria do imóvel;

coleta de dados;

diagnóstico do mercado;

tratamento dos dados;

média do valor do metro quadrado;

média final do valor do metro quadrado;

valor médio final;

resultado da avaliação.

Por tratar-se de uma avaliação tão detalhada, que abrange não só características visuais como também a estrutura e finalidade de um imóvel, apenas um profissional especializado poderá realizar esse procedimento.

Quem pode assinar um PTAM?

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) poderá ser emitido e assinado apenas por um perito, ou por um corretor imobiliário registrado pelo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.

Para identificar um corretor adequado para realizar o PTAM, o Cofeci, Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, regulamenta essa atividade e permite que os profissionais qualificados obtenham o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário para efetuar essa tarefa.

Por que contratar uma empresa de consultoria imobiliária?

Contratar uma empresa de consultoria imobiliária é fundamental para a especificação do valor real dos imóveis.

Uma avaliação realizada por profissionais especializados e qualificados é a melhor maneira de ter uma visão imparcial e realizar o cálculo da melhor forma possível.

Além disso, uma empresa de consultoria imobiliária possui, além da imparcialidade, a expertise necessária para avaliar as informações e realizar a avaliação de imóveis urbanos da melhor forma possível.

No caso de uma corporação, a avaliação de imóveis dá suporte para operações como: fusões, cisões, aquisições, seguros, garantias bancárias, entre outras.

Além disso, são obtidas informações sobre a realidade da empresa para a tomada de decisões gerenciais e estratégicas.

Conheça a Investor

A consultoria imobiliária da Investor conta com uma equipe experiente, atualizada quanto às demandas do mercado, à legislação, às normas e aos pronunciamentos contábeis.

Com experiência e conhecimento profundo sobre as metodologias de avaliação de imóveis urbanos, a Investor é capaz de entregar laudos profissionais, bem feitos, transparentes e eficientes para seus clientes.

Estamos preparados para atender clientes com os mais variados tipos de imóveis e empreendimentos, seja em território nacional ou internacional.

Conclusão

A avaliação de imóveis urbanos é uma forma de identificar o valor daquele imóvel, considerando não só o preço do metro quadrado, como toda a sua estrutura, finalidade e funcionalidade.

É de extrema importância que seja realizado apenas por profissionais especializados e qualificados para assinatura do laudo, garantindo assim que as informações, bem como a metodologia escolhida, sejam adequadas.

A Investor é uma empresa completa, que possui consultoria imobiliária em sua cartela de serviços, e conta com uma equipe qualificada para a realização dessa tarefa.

Quer entender mais sobre os laudos de avaliação de imóveis urbanos? Confira nosso artigo sobre o tema.

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Avaliação de imóveis urbanos: saiba o que é, metódos e como fazer

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Você sabe o que é avaliação de imóveis urbanos? Para que um bom investimento no mercado imobiliário seja feito, é necessário ter conhecimento sobre o valor do imóvel em questão. A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo destes.

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AVALIAÇÃO DE EMPREENDIMENTO URBANO (ALUNO:DIOGO RODRIGUES PEREIRA)

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AVALIAÇÃO DE EMPREENDIMENTO URBANO (ALUNO:DIOGO RODRIGUES PEREIRA)

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- Conforme a  NBR 14653, é necessário orientar o cliente a fazer  a análise do valor de aluguel de imóveis comerciais nas redondezas para determinar um padrão de custo, também   um levantamento de custo de vida dos moradores da região, avaliação é pertinente  para  o fluxo de pessoas em frente ao ponto comercial por alguns dias. Uma amostragem de um único dia pode ser um equívoco por ser um fator muito volátil, bem como, fazer um estudo de histórico do local que pretende alugar. Perguntar ao profissional avaliador quais tipos de serviços ou mercadorias eram ofertados ali. E obviamente esse cenário dará  uma percepção quanto a um valor real ou irreal de aluguel. E por fim fazer uma análise minuciosa auxiliado por profissionais capacitados a respeito das condições de terreno, de encanamento, elétrico e outras partes de infraestrutura e qualidade do material utilizado para a construção do imóvel.

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- Conforme a  NBR 14653, é necessário orientar o cliente a fazer  a análise do valor de aluguel de imóveis comerciais nas redondezas para determinar um padrão de custo, também   um levantamento de custo de vida dos moradores da região, avaliação é pertinente  para  o fluxo de pessoas em frente ao ponto comercial por alguns dias. Uma amostragem de um único dia pode ser um equívoco por ser um fator muito volátil, bem como, fazer um estudo de histórico do local que pretende alugar. Perguntar ao profissional avaliador quais tipos de serviços ou mercadorias eram ofertados ali. E obviamente esse cenário dará  uma percepção quanto a um valor real ou irreal de aluguel. E por fim fazer uma análise minuciosa auxiliado por profissionais capacitados a respeito das condições de terreno, de encanamento, elétrico e outras partes de infraestrutura e qualidade do material utilizado para a construção do imóvel.

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Avaliação de Imóvel Urbano (aluno - Manoel Bonfim de Souza Filho)

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Avaliação de Imóvel Urbano (aluno - Manoel Bonfim de Souza Filho)

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO (ALUNA: Andréa Lunardini Alves Nogueira)

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO (ALUNA: Andréa Lunardini Alves Nogueira)

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andrea lunardini alves nogueira agenda 07 GI

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Quando feita uma avaliação de imóvel é necessário se atentar a muitos detalhes importantes, todos os detalhes a seguir impactam no valor final da edificação.
No imóvel urbano os principais pontos a serem avaliados são:
- O tipo de edificação;
- Se possui garagens e qual a área de estacionamento disponível;
- Qual metragem da área de construção no terreno;
- Qual localização da edificação, para que seja feita a pesquisa de mercado, pois a região onde fica a edificação impacta no valor final;
- Se possui benfeitorias próximas como áreas de lazer, ou de uso necessário como transporte publico;
- O tempo da edificação, a estrutura da edificação e estado de conservação;
- Se será necessário efetuar reforma no imóvel;
- Proximidade de serviços do uso cotidiano, como bancos, escolas, centros comerciais e hospitais;
O parecer técnico é necessário e deve ser feito de forma seria e responsável, pois ele é fundamental para garantir a segurança daqueles que desejam uma nova moradia, e para manter a confiança daqueles que acreditam no seu trabalho é necessário manter a transparência e credibilidade.

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As principais características do PTAM são:

1-Medidas perimétricas, devem ser bem calculada

2-Medida de superfície (área) e sempre de acordo com as normas estabelecidas

3-Localização e confrontações; precisa ser no local estratégico

4- Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, precisa estar bem esclarecido dentro do padrão.

5-Contextualização do imóvel na vizinhança e Infraestrutura disponível,

6-Aproveitamento econômico do imóvel.

7-Data da vistoria.

8-Laudo bombeiro

9- Habite

10- Comparação de mercado

11-caracteristica do condomínio caso a casa tenha como;playground,piscina,academia entre outros.

Lembrando que as demais partes, instrui quais documentos devem ser consultados, sugere examinar restrições locais, como também incentivos que possam influenciar na avaliação do imóvel. E sempre seguindo as principais normas (Normas Técnicas da ABNT, CNAI (Cadastro Nacional de Avaliador de Imóveis) COFECI N° 1.066/2007 define por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM ")

NEUSA CAIRES

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Fichário - Agenda 07 GI - Avaliação de Bens Imóveis I
Aluno: Delivaldo Alves da Cunha – TURMA CSE

Para formularmos a precificação ideal para a venda de um imóvel urbano é essencial que estejamos atentos e consideremos alguns requisitos das suas características, de maneira a elaboramos uma avaliação de qualidade, a fim de apresentar a melhor proposta ao cliente. Sendo assim, devemos levar em conta diversos aspectos que se não forem analisados, resultam em um trabalho deficiente. Inicialmente destacamos a necessidade de utilização de uma metodologia, para que a análise seja feita de forma técnica e objetiva, não envolvendo a valoração sentimental.

A localização, a infraestrutura e o padrão construtivo da região são fatores externos de grande influência nos valores dos imóveis urbanos, sejam para os terrenos, as casas ou os apartamentos. Quanto aos fatores internos, no caso de terreno a sua valorização esta ligada a topografia e o tamanho. Para as casas e apartamentos envolvem as fachadas e outros aspectos do ambiente físico da edificação e das benfeitorias, como o estado de conservação e a qualidade da pintura interna e externa; a qualidade do material de acabamento utilizado nos pisos, nas paredes, portas e janelas; o estado das instalações elétricas e hidráulicas; a existência de placas, painéis solares e outras tecnologias; a quantidade e a metragem dos compartimentos inclusive dos banheiros; a presença de iluminação natural e a existência e o tamanho das garagens.

Vale lembrar que no caso dos fatores externos, temos ainda que incluir as questões referentes a uma boa pavimentação das ruas do entorno; as vias de acesso para chegada, deslocamento próximo e na saída do bairro; a disponibilidade de locais para estacionamento nas vias; a estrutura de transporte público; a proximidade de casas comerciais de vários ramos; a facilidade de acesso a Shopping Center, hipermercados e hospitais; a proximidade com escolas de qualidade, farmácias, minimercados e padarias; o desempenho dos serviços públicos de água e esgoto, energia elétrica, gás e segurança; a poluição do ar e sonora, capacidade da internet e a disponibilidade próxima de parques com áreas verdes e de lazer. Devemos também nos atentar para o mercado de imóveis, com relação à oferta e a procura e as diretrizes do plano diretor da região.

Ainda com relação à segurança, lazer e entretenimento, no caso de casas devemos considerar e/ou destacar a existência de sistema de segurança com cerca elétrica e câmeras, piscina, churrasqueira e espaço para as crianças. No caso de apartamento, além desses itens já mencionados, temos também que incluir o tipo de portaria do condomínio, academia, salão de festas e as áreas de convivências, pois todos esses detalhes podem incidir nos preços ou no mínimo pesar a favor da decisão da compra, facilitando as suas comercializações.

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Avaliação de imóvel urbano - Agenda 07 GI

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Avaliação de imóvel urbano - Agenda 07 GI

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Queridos colegas,
Escolhi para minha atividade a avaliação de imóveis urbanos, conforme conteúdo estudado dentro da plataforma da ETEC e alguns matérias buscados na internet, identifiquei alguns pontos importantes que devem ser levados em conta na avaliação de imóveis urbanos:

O avaliador deve considerar a localização e o padrão de construção, um exemplo dado no vídeo aula é que não adianta o imóvel ter um alto padrão de construção e estar localizado em um péssimo lugar ou ter uma excelente localização mas a construção ser muito inferior, esses dois parâmetros devem ser levados em consideração juntos.

Para a avaliação ter maior precisão, é necessario que haja uma coleta de dados na região em que o imóvel a ser transacionado esta localizado, para isso o avaliador deverá fazer uma pesquisa contendo comparativos de imóveis que estão sendo comercializados, com esse levantamento de dados o avaliador será capaz de tirar uma media de preço por metro quadrado e precificar justamente o imóvel em questão.

Outro ponto de que deve ser levado em conta na avaliação é o mercado, o avaliador deve fazer uma pesquisa de mercado e entender qual a situação que se encontra, isso influencia diretamente no preço do imóvel.

Aryane de Morais Abreu - Turma CSD - TO230014364T2 - Transações imobiliarias , modulo 2

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Futuros colegas ;

Eu escolhi para minha avaliação e análise , imóvel residencial urbano, meu PTAM será sobre um imóvel de minha propriedade, nas matérias apresentadas neste módulo , foi apresentado vários fatores a serem analisados de extrema relevância e cruciais para elaboração , como coleta de dados sobre o imóvel, localização, estrutura benfeitorias, pesquisa de imóveis na mesma região com as mesmas características para ser avaliado corretamente o valor do M² e assim o preço real do imóvel, recursos , como transporte público, padarias, escolas, área de lazer , esses são alguns dos fatores que serão cruciais para elaboração de um PTAM.
Eduardo Cordeiro - TURMA CSE.

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Na avaliação de propriedade rural, um profissional especialista deve realizar uma criteriosa apreciação da dimensão, da exploração, das benfeitorias, dos Recursos naturais - recursos disponíveis no solo, sem custo de produção, mas que constituem bens econômicos (florestas, pastagens naturais, materiais de lavra, água) e da situação em que a propriedade se encontra, deve apresentar informações detalhadas, além de roteiro de acesso ao imóvel, descrição da região, pesquisa de valores, diagnóstico de mercado.

Ao avaliar o imóvel rural, o proprietário passa a conhecer o real valor do bem, além de otimizar o controle do patrimônio e cumprir a legislação vigente. Sem falar que o dono da propriedade se prepara melhor para venda, troca ou arrendamento.

O avaliador do imóvel deve estar atualizado em relação ao mercado da região, além de apresentar características como seriedade, competência e experiência na área. Mesmo porque estão em jogo bens cujo valor, muitas vezes, extrapola a cotação monetária.

Aluna: Flavia Andrade

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Eu escolhi para minha avaliação e análise , imóvel residencial urbano, meu PTAM será sobre um imóvel de minha propriedade, nas matérias apresentadas neste módulo , foi apresentado vários fatores a serem analisados de extrema relevância e cruciais para elaboração , como coleta de dados sobre o imóvel, localização, estrutura benfeitorias, pesquisa de imóveis na mesma região com as mesmas características para ser avaliado corretamente o valor do M² e assim o preço real do imóvel, recursos , como transporte público, padarias, escolas, área de lazer , esses são alguns dos fatores que serão cruciais para elaboração de um PTAM.

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Nesta agenda, pudemos observar que a Avaliação do Imóvel é processo bastante importante para que transações imobiliárias bem-sucedidas sejam realizadas. Afinal, um imóvel bem avaliado pode registrar um aumento exponencial de suas chances de ser negociado de forma rápida. É por isso que este é um dos primeiros e mais fundamentais passos no processo de transação imobiliária.

Para se chegar a um preço justo e competitivo é preciso realizar uma avaliação mais precisa e profissional, que gere um documento conhecido como Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Mas para poder gerar esse parecer, é preciso, antes obter registro no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis).

O documento deverá conter todas as informações sobre o imóvel definidas de acordo com a Resolução COFECI nº 1056/07 e da NBR nº14653 da ABNT.

Uma das principais etapas do processo, juntamente com uma boa PESQUISA DE MERCADO:

► 1. Caracterização da região - aspectos gerais, físicos, de uso e ocupação, infraestrutura urbana, atividades existentes do entorno e equipamentos comunitários.

► 2. Caracterização do terreno - localização, utilização atual e vocação, física, infraestrutura urbana, restrições físicas e legais, sub ou superaproveitamento.

► 3. Caracterização das edificações e benfeitorias - aspectos construtivos, arquitetônicos, do uso adequado, condições de ocupação e patologias aparentes (que possam influenciar no valor do imóvel).

► 4. Edificações e benfeitorias não documentadas - existência ou não (considerações especiais dependendo de cada caso).

Findado os processos anteriores, temos um fator extremamente relevante, que é a situação econômica do segmento naquele momento, a famosa lei da “Oferta e Procura”. Este fator, influi diretamente na demanda do imóvel em questão. Portanto também deve ser uma variável com muito peso na atribuição final da precificação.

Antonio Carlos Todoverto Junior

TURMA CSD - TO230014364T2

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Escolhi um imóvel urbano residencial que seria avaliado para venda. Seguindo a Resolução COFECI 1066/2007 e Ato Normativo COFECI 001/2011, especialmente seu anexo IV, eu faria uma avaliação combinando 4 fatores: a) localização do imóvel; b) valor do m2; c) análise de como está o mercado imobiliário (alta ou baixa); d) padrão construtivo e estado de conservação do imóvel. Para montar a planilha da avaliação, eu iria à campo para coletar dados de imóveis comercializados na região, de preferência nos últimos 6 meses. 

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Escolhi um imóvel urbano residencial que seria avaliado para venda. Seguindo a Resolução COFECI 1066/2007 e Ato Normativo COFECI 001/2011, especialmente seu anexo IV, eu faria uma avaliação combinando 4 fatores: a) localização do imóvel; b) valor do m2; c) análise de como está o mercado imobiliário (alta ou baixa); d) padrão construtivo e estado de conservação do imóvel. Para montar a planilha da avaliação, eu iria à campo para coletar dados de imóveis comercializados na região, de preferência nos últimos 6 meses. 

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Sandra Pereira Zampieri
Turma CSD - 2o. módulo - TTI _ EAD

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Avaliação de Imovel urbano  -Agenda 07 GI

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Avaliação de Imovel urbano  -Agenda 07 GI

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o PTAM tem o papel importante na venda e  na compra do imóvel  tais como:
1-localição:região onde costa em seu entorno atividades do cotidiano.
2-Estado do imóvel: o bom estado do imóvel pode afeta no valor da venda
3- tamanho do imóvel: um fator importante na hora da compra,tornando o valor maior ou menor em relação a região
4-o corretor avaliador precisa fazer um comparativo com outro imóveis.
5- conhecer as normas da ABNET.
6- documentação: a documentação também e uma parte importante,o corretor precisa sempre averiguar a documentação,se esta tudo correto,antes da transição legais.

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Considerando o que a norma 14653 - parte 2 descreve, esse é um resumo de alguns dos critérios a serem observados na avaliação de um imóvel urbano.

Antes de realizar o método comparativo entre os imóveis, alguns critérios precisam ser estabelecidos. Tomando-se o imóvel avaliado como referência, as amostras precisam estar dentro das mesmas características:

Localização que encontra situado o imóvel;

Benfeitorias no entorno do mesmo: como praças, se o imóvel é suprido por transporte público, segurança no seu entorno;

Proximidade do imóvel a locais de serviços públicos como bancos, escolas, centros comerciais; supermercados entre outros

A idade do imóvel avaliado, analise do ano de construção, documentação do mesmo, se tem habite-se, projeto aprovado, se o mesmo já passou por grandes reformas;

Tipo de edificação e características estruturais e estado de conservação das estruturas.

Existência de garagem na edificação, as vezes, tem imoveis que não tem garagem, isso altera o valor do imóvel.

Dados das medidas perimetrais do terreno, isso é importante, para verificar se o mesmo está conforme as medidas da matrícula do cartório de imóveis;

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Uma boa análise de imóvel urbano deve conter os seguintes passos:

1.    Análise e vistoria, nesta etapa, levantamos todos os dados que influenciarão no valor de mercado do imóvel, medidas, moveis planejados, entre outros

2.    Pesquisa de Mercado, devemos pesquisar imoveis do mesmo padrão e área de localização, levando em consideração as semelhanças entre eles.

3.    Média do valor do metro quadrado das amostras. ...

4.    Média final do valor do metro quadrado. ...

5.    Valor médio final.

6.    Importante fazer a avalição dos acabamentos utilizados na construção do imóvel, se será necessário muito investimento em reforma.

7.    Identificar se o imovel está em área com grande demanda de compra, avaliar bairro, casas vizinhas, comércios próximos.

8.    Outra analise que considero importante e se i imovel está situado em local de fácil acesso a transporte público, hospitais.

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Avaliação de Imóvel Urbano (Características)

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Avaliação de Imóvel Urbano (Características)

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Dentre as características do imóvel urbano já citadas, acrescenta-se que a avaliação deve considerar, internamente, sua conservação e acabamento, a fim de avaliar o nível de manutenção e atualização; como a planta foi concebida também é importante, como por exemplo, se há ventilação e iluminação natural em todos os compartimentos.

Externamente, devem ser avaliadas a vizinhança quanto à proximidade das vias, se de trânsito rápido, local, arterial ou coletora, posto que podem influenciar no nível de conforto; proximidade de feiras de rua e, até mesmo, quanto ao momento de expansão da rede metroviária (em cidades como São Paulo), considerando que tais obras, embora tragam alto nível de qualidade quanto aos deslocamentos, podem trazer elevado nível de desconforto durante o período de intervenção.

Paulo Cesar Rocha Flores
Turma CSD - TO230014364T2

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Avaliação de Imóvel Urbano - Paulo Henrique Bruschini Rosa

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Avaliação de Imóvel Urbano - Paulo Henrique Bruschini Rosa

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Escolhi o tema da avaliação urbana (NBR 14653-2).

Tendo em vista a utilização do método comparativo, preferencial para a definição do valor de mercado, segundo item 8.1.1 da referida norma, deve-se buscar uma amostragem com um número de imóveis referenciais razoáveis, a fim de se obter um valor confiável do metro quadrado do imóvel em análise.

Além disso, as principais características que devem ser levadas em consideração, a fim de quantificar valores  para os  imóveis urbanos são:

1) Proximidade com escolas, centros comerciais, mercados, bancos, pontos de acesso a transportes públicos e universidades;

2) Localização em pontos valorizados e com possibilidade de crescimento;

3) Estrutura de iluminação pública, água tratada e esgoto;

4) Tempo de construção do imóvel;

5) Existência de garagem e quantidades de vagas;

6) Tamanho o terreno e da construção;

7) Considerações a respeito do mercado imobiliário, se está  aquecido ou em declínio;

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Avaliação de um imóvel (apresentação em grupo)

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Avaliação de um imóvel (apresentação em grupo)

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Montamos um grupo de 6 pessoas, sendo:
- Gislene Xavier Deroza Furtado - Polo Sorocaba;
- Leandro Moreira Santiago - Polo Peruíbe;
- Misael Hermogenes - Polo Itaquera II;
- Solange Estanislau dos Santos - Polo Caraguatatuba;
- Thais dos Santos Costa Verissimo - Polo Martin Luther King;
- Thais Terassaka Dias - Polo Birigui.
Nós decidimos fazer uma avaliação de um imóvel urbano residencial e uma proposta de venda, e para ser mais precisa e bem-sucedida, é importante levar em consideração alguns requisitos no Brasil. Esses requisitos incluem:

1. Localização: A localização do imóvel é um dos principais fatores que influenciam seu valor de mercado. A proximidade a serviços públicos, transportes, escolas, áreas comerciais e de lazer pode valorizar o imóvel.

2. Tamanho e distribuição: O tamanho e a distribuição dos cômodos do imóvel também são fatores importantes a serem considerados na avaliação. Imóveis maiores e com uma distribuição interna que maximize o espaço costumam ter um valor mais elevado.

3. Estado de conservação: O estado de conservação do imóvel é outro fator importante a ser avaliado. Imóveis bem conservados e com manutenção em dia geralmente têm um valor mais elevado.

4. Infraestrutura do condomínio: Se o imóvel estiver em um condomínio, é importante avaliar a infraestrutura oferecida, como áreas comuns, segurança, serviços e lazer. Quanto mais completa a infraestrutura, maior o valor do imóvel.

5. Documentação regularizada: Para evitar problemas legais e burocráticos, é importante que a documentação do imóvel esteja regularizada.

Levando em consideração esses requisitos, a melhor proposta a um cliente que deseja vender um imóvel urbano residencial no Brasil é aquela que reflita o valor real do imóvel, levando em consideração as características e condições mencionadas acima. É importante também considerar as condições do mercado imobiliário local e o tempo médio de venda de imóveis similares na região. Dessa forma, é possível apresentar uma proposta justa e competitiva que atenda tanto o vendedor quanto o comprador.

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Avaliação de um imóvel - decisão do grupo de TTTI - Agenda 07 GI

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Olá colegas,

Optei pelo tema de avalição de imóvel urbano e acredito que para uma boa avaliação, a localização e o padrão construtivo condizente com a região, são os requisitos mais importantes para o PTAM. Dentro dessa análise de padrão construtivo, o valor agregado dos insumos utilizados na edificação deve ser incluído de forma justa. Outro requisito é a situação em que o mercado imobiliário se encontra, em alta ou baixa, pois influenciará o valor final do imóvel. E isso se dá através de um minucioso e árduo trabalho de coleta de dados e homogeneização.

Bárbara M R Martins
TURMA CSD - TO230014364T2

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Avaliação de imóveis urbanos (Aluno: José Francisco Neto)

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Avaliação de imóveis urbanos (Aluno: José Francisco Neto)

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Para avaliação de imóveis urbanos, corretores de imóveis fazem uso da Resolução COFECI 1066/07 e do Ato Normativo 1/11, para elaboração do PTAM.

Normalmente para avaliação de imóveis urbanos, utilizamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde coletamos dados de imóveis semelhantes (amostras) e comparamos o valor do m² e através de média encontramos o valor de m² do imóvel avaliando e por fim o valor total do mesmo.

Quando não encontramos amostras semelhantes, podemos coletar amostras com algumas divergências e realizar processo de homogeneização da amostra, a fim de comparar com o imóvel avaliando.

Homogeneização é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados, devido à diferença de fatores entre imóveis pesquisados no mercado o bem avaliando.

Segue abaixo alguns fatores:

- Fator de redução para valor a vista

- Fator de fonte ou de oferta

- Fator de localização

- Fator depreciação

- Fator melhoramentos públicos

Aluno: José Francisco Neto

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Avaliação de um imóvel urbano (Valteir Santana Raimundo)

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Avaliação de um imóvel urbano (Valteir Santana Raimundo)

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Para realizar uma avaliação eficiente de um imóvel urbano devo levar em consideração uma série de fatores que definem o seu valor de mercado. Uma das mais importantes é a localização, imóveis bem localizados próximos centros comerciais, escolas, praças, hospitais, áreas nobres tendem a ter uma maior valorização, a quantidade de metros quadrados e layout, o estado de conservação do imóvel, a sua infraestrutura (elevadores, garagens, qualidade dos produtos utilizados na construção, segurança), a documentação deve estar em ordem senão pode afetar o processo de compra e venda entre outros fatores também relevantes. Outro fator é o contexto do mercado imobiliário, a demanda por imóveis na região esses fatores são externos e dependem de aspectos ligados à economia, taxa de juros e até mesmo quantidade de imóveis a venda com as mesmas características.

A melhor maneira de realizar uma avaliação imobiliária é por meio da elaboração de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), que deve ser elaborado por um profissional habilitado registrado em seu conselho. O PTAM deve conter informações detalhadas sobre o imóvel, bem como uma análise do mercado imobiliário local e uma justificativa para o valor estabelecido. Além disso, é importante seguir as normas e diretrizes estabelecidas pelos órgãos reguladores, a fim de garantir a qualidade e a credibilidade do processo de avaliação.

O COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, seguindo a mesma diretriz de orientação contida na norma ABNT 14.653-1, por meio da resolução 1.066/07, que aprimorou a resolução 957/06, no seu artigo 5º, define o que deve estar presente em um PTAM – PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA, documento que resulta de uma avaliação de mercado efetuada pelos corretores de imóveis, que tem o poder de subsidiar métodos de avaliação de imóveis no plano extrajudicial ou judicial.

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Avaliação de Imóvel Urbano (Samuel Sanseverino Fortunato)

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Avaliação de Imóvel Urbano (Samuel Sanseverino Fortunato)

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Para uma avaliação mais precisa do imóvel urbano, é importante considerar alguns requisitos específicos, tais como a localização do imóvel em relação às vias principais da cidade, a infraestrutura da região, o tipo de imóvel (residencial, comercial, misto), o padrão construtivo, o estado de conservação, a metragem, a idade do imóvel, a existência de vagas de garagem, entre outros fatores relevantes.

Além disso, é importante considerar o mercado imobiliário local e a demanda atual por imóveis semelhantes na região (método comparativo), para estabelecer um preço justo e competitivo. É também fundamental ter conhecimento sobre a legislação aplicável, como o Código Civil e as normas da ABNT, questões abordadas em agendas anteriores e que regem a avaliação de imóveis.

Finalmente, ao realizar a avaliação do imóvel urbano, é essencial que o profissional responsável apresente um laudo técnico completo, que contenha todas as informações relevantes e justificativas para o valor estabelecido. Dessa forma, o cliente terá confiança no trabalho realizado e terá mais segurança para tomar suas decisões relativamente a pretendida venda e compra.

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Para realizar a melhor avaliação de um imóvel rural, é necessário considerar diversos requisitos que são fundamentais para determinar o valor do imóvel. Entre esses requisitos, destacam-se:

Área e topografia: A área total do imóvel e a topografia do terreno, bem como as características do solo, são fatores importantes que devem ser considerados na avaliação.

Localização: A localização do imóvel é crucial para a avaliação, assim como o acesso a rodovias, ferrovias, portos e outras infraestruturas.

Características da propriedade: As características da propriedade, tais como a presença de recursos hídricos, de infraestrutura (como casas, galpões, silos, etc.), de áreas de preservação ambiental e de uso atual da propriedade (produção de soja, criação de gado, entre outros) são fatores relevantes para a avaliação.

Documentação: É importante verificar a documentação da propriedade para garantir que tudo está em ordem, bem como a existência de possíveis ônus ou limitações.

Mercado: A análise do mercado, incluindo a oferta e demanda na região, pode influenciar a avaliação do imóvel.

Uso do solo: É importante considerar as possibilidades de uso do solo, incluindo as restrições legais, para avaliar o potencial da propriedade.

Ativos intangíveis: Alguns imóveis rurais podem ter ativos intangíveis, como licenças ambientais, que podem afetar positivamente o valor do imóvel.

Ao levar em conta esses requisitos, é possível realizar uma avaliação mais
precisa e justa do valor do imóvel rural, considerando as especificidades desse
tipo de imóvel.

Nome: Isaque Oscar Belarmino

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A avaliação de imóveis urbanos é determinada através de metodologias e técnicas para fundamentar o valor justo destes. Além de identificar qual é o valor do imóvel propriamente dito, também é possível identificar se o imóvel é seguro, além de auxiliar na contratação de seguros imobiliários ou no uso do patrimônio como garantia em alguma situação.

Os imóveis que se classificam quanto a uso podem ser: residencial; comercial; industrial; institucional; misto.

Quanto ao tipo, os imóveis podem ser classificados da seguinte maneira: terrenos; apartamentos; casas; escritórios; lojas; prédios comerciais; galpões industriais; escolas; centros de distribuição.

Existem quatro métodos de avaliação de imóveis urbanos comumente usados:

Método comparativo direto de dados de mercado: O método comparativo direto de dados, ou abordagem de mercado, é o mais conhecido e utilizado na hora de avaliar um imóvel urbano, principalmente em imóveis residenciais e comerciais.

Método involutivo: Este método identifica o valor de mercado do bem baseado em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante à comparação com um empreendimento hipotético e compatível com as características do bem e com as condições de mercado na qual está inserido.

Método da renda: Neste método, a avaliação dos imóveis é feita com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida.

Método evolutivo: De acordo com a Norma Brasileira 14653, página 19, a composição do valor total do imóvel avaliado pode ser obtida através da conjugação de métodos, ou seja, da soma dos valores dos seus componentes.

Seu cálculo é feito a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.

Eu optei em realizar a pesquisa de venda do imóvel urbano com características do método comparativo:

Neste método o valor do imóvel objeto da avaliação é apurado através da comparação direta com os dados mais semelhantes disponíveis no mercado.

Para isso, é necessário realizar uma pesquisa para compor uma amostra, que deverá ser representativa, ou seja, deverá ser composta por elementos com características parecidas às do imóvel avaliando. Deve-se realizar uma pesquisa intensa na região do imóvel que está sendo avaliado, buscando os imóveis com características que venham a ser similares ao imóvel em avaliação. Para isto deverá consultar vários sites/portais especializados na internet, e também entrar em contato com imobiliárias para conhecer e entender melhor cada um desses imóveis, suas especificidades e particularidades. Este comparativo precisa ser realizado de forma muito cuidadosa e criteriosa, pois os dados e informações devem ser os mais fidedignos possível. É importante nesta pesquisa levar em conta as características do imóvel (metragem, orientação solar, vagas de garagem, documentação, infraestrutura disponível, acabamento, benfeitorias, etc.), a localização (rua, bairro, região, cidade) onde o imóvel está situado e toda a infraestrutura externa disponível, como comércio e serviços próximos (bancos, restaurantes, supermercados, hospitais, escolas, lazer, transporte público, urbanização) e uma potencial valorização futura, etc.

O mercado em análise é caracterizado e delimitado com o auxílio de conceitos sobre formação de valor.

O levantamento de dados de mercado é feito para explicar o comportamento de mercado no qual o imóvel está inserido e constitui a base do processo avaliatório.

É feita uma investigação do mercado, a partir da coleta de dados e informações confiáveis, preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas contemporâneas à data de referência da avaliação.

Quando finalizadas as pesquisas e definidos os imóveis que fazem parte deste comparativo é necessário iniciar os cálculos para definir o valor do seu imóvel e qual a relação deste valor em relação a região, bem como qual o valor está sendo praticado no mercado, é através deste conhecimento que o corretor vai obter referenciais e parâmetros para estabelecer um valor de comercialização do imóvel.

Na posse desses dados, e após serem tratadas as diferenças obtém-se o valor mais provável do imóvel.

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Avaliação de Imóvel Urbano - Agenda 7 GI

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Avaliação de Imóvel Urbano - Agenda 7 GI

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É muito comum encontrar imóveis no mesmo bairro, na mesma rua e até no mesmo prédio com preços bem diferentes, dessa forma é preciso conhecer o mercado a fundo e entender as nuances de determinadas regiões ou localidades para poder analisar todas as características do imóvel e fazer uma avaliação precisa e justa, segue abaixo os fatores mais importantes:
1 – Localização: talvez o componente mais importante no momento da precificação sendo sem dúvida o primeiro parâmetro a ser observado. As regiões possuem preço médio estipulado por metro quadrado, mas conforme citado anteriormente dentro do mesmo local, mesma rua e muitas vezes até no mesmo prédio, é possível encontrar imóveis com preços bem diferentes. Locais mais arborizados, aprazíveis com acesso facilitado e dotados de comércio e serviços costumam ser mais valorizados.
2 – Terreno versus Edificação: se forem terrenos para incorporação, a relação preço versus viabilidade financeira é sempre palavra de ordem, portanto é necessário conhecer bem os valores daquele local. Utilize terrenos similares na região para estabelecer um parâmetro inicial e estime um preço base multiplicando o valor médio do metro quadrado pelo tamanho do terreno e não esqueça de consultar também o IPTU do imóvel e os valores de avaliação através das plantas genéricas dos Municípios.
3 – Estado do Imóvel: exerce interferência direta sobre o preço, e via de regra essa questão está não somente relacionada à idade da sua edificação, mas também à sua situação em si. Imóveis antigos apesar de normalmente possuírem maior metragem costumam ser mais baratos e podem apresentar necessidade de alguns reparos, por outro lado, o imóvel seminovo especialmente pela infraestrutura que possui custa mais caro. De uma maneira geral é importante avaliar alguns aspectos que determinam não somente o estado do imóvel, como também a qualidade da sua estrutura, e acabamento como a presença de rachaduras, sinais de infiltração, estado dos pisos, revestimentos e material de acabamento.
4 – Posição do imóvel em relação à orientação solar: esse é um importante termômetro do preço, pois a incidência da luz solar pode se traduzir em economia de energia elétrica, mais conforto térmico e condições menos favoráveis para a existência de ácaros e 🤬.
5 – Infraestrutura: traz maior conforto, comodidade e segurança para o morador e muitos equipamentos modernos indispensáveis hoje em dia, em termos de segurança avalie a presença de câmeras de vigilância, sistemas de monitoramento, portão automático, portaria 24 horas, entre outros recursos.
6 – Tecnologia: tem o propósito básico de melhorar a nossa vida e quando aplicado em um condomínio suas benesses podem se traduzir em maior economia, conforto ou segurança para os moradores. Exemplos: conexão de internet sem fio (wireless), acionamento de luz com sensor de presença, sistemas de monitoramento de energia, água e gás, alarmes e acionamento automático de portões.

Aluno: Fabio Bernardo

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A importância de uma boa pesquisa comparativa para realizar o PTAM de um imóvel urbano.

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A importância de uma boa pesquisa comparativa para realizar o PTAM de um imóvel urbano.

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A importância de uma boa pesquisa comparativa para realizar o PTAM de um imóvel urbano.

O avaliador de imóveis urbanos deve realizar uma pesquisa intensa na região do imóvel que está sendo avaliado, buscando os imóveis com características que venham a ser similares ao imóvel em avaliação. Para isto deverá consultar vários sites/portais especializados na internet, e também entrar em contato com imobiliárias para conhecer e entender melhor cada um desses imóveis, suas especificidades e particularidades. Este comparativo precisa ser realizado de forma muito cuidadosa e criteriosa, pois os dados e informações devem ser os mais fidedignos possível. É importante nesta pesquisa levar em conta as características do imóvel (metragem, orientação solar, vagas de garagem, documentação, infraestrutura disponível, acabamento, benfeitorias, etc.), a localização (rua, bairro, região, cidade) onde o imóvel está situado e toda a infraestrutura externa disponível, como comércio e serviços próximos (bancos, restaurantes, supermercados, hospitais, escolas, lazer, transporte público, urbanização) e uma  potencial valorização futura, etc.

Quando finalizadas as pesquisas e definidos os imóveis que fazem parte deste comparativo é necessário iniciar os cálculos para definir o valor do seu  imóvel e qual a relação deste valor em relação a região, bem como qual o valor está sendo praticado no mercado, é através deste conhecimento que o corretor vai obter referenciais e parâmetros para estabelecer um valor de comercialização do imóvel.

Aluno: Carlos Alberto Garcia Fresqui - TTI

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Para oferecer a melhor avaliação de um imóvel para um cliente que deseja vendê-lo, é importante considerar uma série de requisitos para avaliar as características específicas de cada tipo de imóvel. A análise cuidadosa do padrão construtivo, da situação econômica atual do mercado imobiliário e, sobretudo, da localização do imóvel em questão, é fundamental. Além disso, é importante coletar dados relevantes sobre a região em que o imóvel está situado, a fim de identificar imóveis similares ou com características semelhantes que estejam sendo negociados. A utilização de planilhas e cálculos de média pode ser útil para ajustar o valor de forma objetiva e precisa. Por fim, é crucial que a avaliação seja baseada em critérios técnicos e racionais, evitando conjecturas e incertezas que possam afetar a precisão do diagnóstico.

Nome: Isaque Oscar Belarmino

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Nome: Roger Weber Escudeiro - Transações Imobiliárias

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Passos para uma Avaliação de Imóvel Urbano

1. Análise e vistoria
Nesta etapa, são levantados os dados que influenciarão no valor de mercado. De posse da documentação necessária e ciente do objetivo da elaboração do laudo, deve ser realizada a vistoria o imóvel (características estruturais e arquitetônicas) e a região em que se encontra (características físicas, econômicas e estruturais, como calçamento, transporte público, entre outros).
2. Pesquisa de Mercado
Em seguida, deve-se realizar uma amostragem com valores comerciais de até 20 imóveis similares, verificando tanto o preço de anúncios quanto valores de negociações reais. Contudo, esses valores, normalmente, vêm acrescidos de margens de negociação e comissões de corretores e imobiliárias.
3. Média do valor do metro quadrado das amostras
Com a lista de amostras, é feita uma média aritmética a fim de se obter o valor do metro quadrado. Em seguida, soma-se o valor do metro quadrado de cada amostra e divide-se pelo número total delas.
4. Média final do valor do metro quadrado
Para se estipular o valor final do metro quadrado, deve-se estabelecer um intervalo de tolerância das amostras em 20% para mais e 20% para menos. Assim, eliminam-se as amostras fora desse intervalo e, então, é feito uma nova média aritmética com as amostras que restaram.
5. Valor médio final
O valor do metro quadrado é, então, multiplicado pela metragem do imóvel, chegando-se a um valor final médio. Nesse cálculo, deve-se considerar ainda a variação dos limites nessa metodologia entre 1 a 10%.
Considerações e critérios na Avaliação de um Imóvel Urbano
Antes de realizar o método comparativo, alguns critérios precisam ser estabelecidos. Tomando-se o imóvel avaliado como referência, as amostras precisam estar dentro das mesmas características:
• localização;
• benfeitorias no entorno: como praças, transporte público, segurança;
• proximidade de serviços como bancos, escolas, centros comerciais;
• ano de construção do imóvel, bem como de habitação ou realização de reformas;
• tipo de edificação;
• existência de garagem ou estacionamentos;
• medição;
• mercado imobiliário;
• características estruturais como o estado de conservação.

Nome: Roger Weber Escudeiro
Transações Imobiliárias

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Caros colegas.

Eu escolhi o tema de avaliação de imóvel urbano para a minha atividade individual da Agenda 07-GI. Durante a minha pesquisa, descobri que existem vários requisitos importantes que precisam ser considerados para uma avaliação precisa de um imóvel urbano.

Primeiro, é crucial avaliar a localização do imóvel. A localização afeta diretamente o valor de um imóvel urbano, e a proximidade com instalações como transporte público, escolas e centros comerciais pode aumentar o seu valor.

Além disso, o tamanho do imóvel também é um fator importante a ser considerado. O tamanho total do terreno, bem como a área construída do imóvel, são aspectos importantes a serem avaliados para determinar o seu valor de mercado.

Outro fator crucial é o estado de conservação do imóvel. Uma propriedade bem conservada e em boas condições geralmente tem um valor mais alto do que uma propriedade em mau estado.

Por fim, também é importante considerar a demanda do mercado. A oferta e a demanda podem afetar significativamente o valor de um imóvel urbano, e é essencial avaliar a demanda atual e futura na área em questão.

No geral, esses são apenas alguns dos requisitos importantes a serem considerados ao avaliar um imóvel urbano. A precisão na avaliação pode fazer a diferença entre uma venda bem-sucedida e um negócio insatisfatório para todas as partes envolvidas.

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Conforme a NBR 14.653-3 quando avaliamos uma propriedade rural, avaliamos sua localização, sua terra, seu valor econômico, seus recursos naturais e benfeitorias. Comparando com a NBR 14653-2 quando avaliamos imóveis urbanos, avaliamos sua localização, seu terreno, e suas benfeitorias.