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1) Rappelez la-les problématique-s posée-s par le cas
2) Ressortez les articles sur lesquels vous allez vous appuyer pour répondre à la - aux problématique-s
3) Répondre à la-aux problématique-s en argumentant

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Il y a deux ans, j’ai acheté une voiture, « en l’état » auprès d’un particulier. Ces

derniers mois, des problèmes liés à la suspension sont apparus. Je pense que le

vendeur était au courant de l’existence de ces défauts et qu’il me les a cachés.

Puis- je me retourner contre lui ?

Jennifer, Carouge

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Après de l’achat d’une nouvelle maison, il peut arriver que les nouveaux propriétaires remarquent des événements inhabituels, comme des odeurs, des bruits étranges ou des animaux de compagnie se comportant différemment de d’habitude. Les habitants de la maison peuvent également se sentir mal à l’aise, comme s’il y avait une présence, alors qu’à l’évidence, ils sont seuls. Quand toutes les raisons scientifiques peuvent être écartées, une explication possible est la présence d’esprits dans la maison.

Si pour beaucoup ces questions semblent purement risibles, pour d’autres elles peuvent engendrer de réels traumatismes. A une époque où science et croyance ne cessent de se rencontrer, à quand des procès en garantie pour les défauts au titre de maison hantée, spectres et autres revenants.

Le droit suisse contient des dispositions concernant la garantie pour les défauts. Particulièrement parce que l’achat d’une maison est couteux et demande beaucoup d’investissements, le fait de découvrir de tels défauts dont les corrections peuvent s’avérer longues et onéreuses est une source de désillusions importante. Pour cette raison, une action en garantie pour les défauts pourrait être intentée pour réduire le prix de vente ou pour résilier le contrat.

I. Généralités

Le contrat de vente immobilière (c’est-à-dire d’une maison, d’un appartement, d’un terrain etc…) confère des obligations à l’acheteur et au vendeur. Les obligations dites principales sont la livraison du bien par le vendeur en échange d’un prix payé par l’acheteur. Cependant, et à la suite de la vente en tant que telle, les parties au contrat ont d’autres obligations. Les plus importantes concernent la garantie pour les défauts du bien vendu.

Si l’objet de la vente présente effectivement un défaut et que les conditions sont réunies, l’acheteur peut intenter une action en garantie, permettant la résiliation de la vente ou la réduction du prix.

II. Garantie pour les défauts

A. Objet de la garantie

Au sens de l’article 197 du Code des obligations, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur des qualités promises dans le contrat ainsi que les défauts qui enlèvent au bien sa valeur ou son utilité prévue, ou qui diminuent ces deux éléments dans une mesure importante. Il répond de ces défauts, même s’il les ignorait.

Le fait que la maison vendue soit hantée par un esprit pourrait être un défaut au sens de l’art. 197 CO. En effet, il est important pour tout propriétaire d’un logement que celui-ci soit agréable à vivre. Cependant, s’il ressent une présence ou si certains évènements étranges se produisent, le lieu et l’ambiance de celui-ci peuvent alors devenir pénibles, voire effrayants. Le bien-être des habitants est alors grandement diminué, ce qui réduit également la valeur de la maison.

B. Défauts connus et frauduleusement dissimulés

Lors d’une vente immobilière, il est important que le vendeur dise à l’acheteur quels sont les défauts connus, car sinon, il devra payer pour les réparations. De plus, si le contrat inclut une clause d’exclusion ou de restriction de la garantie, celle-ci est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts du bien.

Si l’acheteur avait dû s’apercevoir lui-même des défauts en examinant le bien, le vendeur ne répond alors pas non plus des défauts. Ainsi, si le vendeur dit à l’acheteur que la maison qu’il s’apprête à acquérir est hantée et que celui-ci l’achète, puis s’en plaint, le vendeur n’aura pas répondre de ce défaut, car il l’avait mentionné.

C. Vérification de l’acheteur

Pour que l’acheteur puisse se prévaloir des défauts qu’il invoque, il a l’obligation de vérifier l’état du bien aussitôt qu’il le peut et en informer immédiatement le vendeur. Cependant, certains défauts ne sont pas visibles au premier abord, comme le fait qu’un esprit ait élu domicile dans la maison. Dans ce cas et dès qu’il s’en rend compte, il doit immédiatement en informer le vendeur. S’il néglige de le faire, au moment de la vente ou lorsqu’il s’en rend compte, le bien est réputé accepté, même avec les défauts.

S’il s’avère que le vendeur a induit l’acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut alors pas se prévaloir du fait que l’avis des défauts n’aurait pas eu lieu en temps utile. Dans notre cas de maison hantée, si le vendeur, connaissant le défaut de la maison, ne l’a pas indiqué à l’acheteur et si celui-ci n’informe pas immédiatement le vendeur, une action en garantie peut tout de même être intentée.

III. Action en garantie

S’il s’avère que le bien a un défaut et que l’avis a eu lieu en temps utile, l’acheteur peut intenter une action en garantie au sens de l’art. 205 CO. Il peut alors faire résilier la vente ou faire réduire le prix à concurrence de la moins-value. Pour que cette action puisse aboutir, il faut que l’acheteur prouve le défaut au sens de l’art. 8 CC.

A. Résiliation du contrat

L’acheteur peut décider de faire résilier le contrat. Cela signifie que les obligations non encore exécutées ne sont pas dues et que les prestations qui sont déjà effectuées doivent être restituées. Ainsi, dans le cas d’une vente immobilière, la maison doit être rendue, avec les profits possiblement retirés, et le montant payé doit être remis à l’acheteur avec les intérêts, les frais de procès et les impenses, au sens de l’art. 208 CO.

De plus, le vendeur doit indemniser l’acheteur de tout autre dommage, à moins qu’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Il y a faute si le vendeur conclut le contrat alors qu’il savait ou aurait dû savoir que le bien avait un défaut. Dans le cas présent, le vendeur qui n’a pas informé l’acheteur intentionnellement qu’un esprit hantait la maison a commis une faute. Il devra alors indemniser l’acheteur des différentes dépenses que celui-ci a dû faire pour, par exemple, faire venir un spécialiste ou le prix du suivi psychologique qui découle de la situation que doivent subir les nouveaux propriétaires.

La doctrine majoritaire considère que l’action rédhibitoire (c’est-à-dire en résiliation du contrat) annule le contrat de manière rétroactive, en faisant comme s’il n’avait jamais existé. Il ne subsiste alors plus d’obligations entre les parties.

B. Réduction du prix

L’acheteur a également la possibilité de réduire le prix à payer si le défaut engendre une moins-value (soit une différence entre la valeur objective du bien sans le défaut et la valeur objective de la chose défectueuse). Le contrat est alors maintenu, en réduisant le prix de vente, tout en conservant les obligations des parties.

D’après le Tribunal fédéral, la réduction, appelée indemnité pour moins-value, doit être calculée selon la méthode dite relative. Le prix convenu doit ainsi être réduit d’un montant proportionnel à la moins-value. Pour faciliter le calcul de la réduction, le Tribunal fédéral a dégagé deux présomptions. Premièrement, la moins-value est égale aux coûts de la réparation du bien. Deuxièmement, la valeur du bien supposé sans défauts est présumée égale au prix de la vente. Ceci facilite donc le calcul de la moins-value.

Un premier problème se dégage dans ce contexte. En effet, la présence d’un esprit dans une maison ou un appartement n’est pas « tangible », ce qui rend le calcul de la moins-value très compliqué. En effet, la « réparation » sous-entendrait faire purifier la maison. Cependant, il faudrait que ce soit réalisable, sans que l’on ne tombe sur un charlatan. De plus, une telle purification par un radiesthésiste peut s’avérer très couteuse et peut engendrer de nombreuses complications et heures de travail. Contrairement à une réparation ou autres décontaminations (en cas par exemple d’invasions d’insectes dans la maison) dont le prix est généralement assez similaire et déterminable selon l’expert qui les prend en charge, chasser des esprits n’est pas une pratique courante. Il peut donc être difficile d’arriver au résultat escompté et ce, à un prix raisonnable.

A noter que si le montant de la moins-value dépasse le prix de vente, la résiliation sera automatiquement ordonnée par le juge. L’indemnisation pour le dommage subi est également applicable par analogie pour la réduction du prix.

C. Problème de la preuve

Au sens de l’art. 8 du Code civil suisse, chaque partie doit prouver le fait qu’elle allègue pour en déduire un droit. La présence d’esprits est pour beaucoup due à des croyances. Il peut donc s’avérer ardu de prouver qu’une maison est hantée.

De plus, la preuve demandée doit être apportée par un expert qui doit être reconnu par le tribunal qui en admet l’expertise. Sans parler du problème des charlatans et même si la personne consultée est réellement un spécialiste, une telle preuve sera vraisemblablement difficile à apporter et à légitimer devant un tribunal.

La prise en compte de ces preuves découle du pouvoir d’appréciation du juge en charge de l’affaire et peut donc varier en fonction des sensibilités de celui-ci.

IV. Conclusion

Découvrir la présence d’un esprit dans une maison nouvellement achetée peut s’avérer être une source d’angoisses et de stress, renforcée par une action en justice qui, bien que nécessaire, pourrait potentiellement être compliquée en raison des preuves à apporter.

Pour le moment, la jurisprudence n’a jamais eu à trancher un tel cas. Cependant, au vu de la position de la majorité des personnes à ce sujet, l’aboutissement d’une action en garantie, que ce soit pour la résiliation du contrat ou en réduction du prix, serait très incertain.

Si vous vous trouvez dans cette situation, peu de solutions s’offrent à vous, si ce n’est de trouver un accord avec le vendeur, de faire appel à un spécialiste ou simplement de revendre la maison, mais attention aux défauts dissimulés…

Co-écrit par Albertine Necker, Etudiante Master en droit

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I. Définition

La vente est un contrat par lequel le vendeur s’oblige à livrer la chose vendue à l’acheteur et à lui en transférer la propriété, moyennant un prix que l’acheteur s’engage à lui payer.

Sauf accord ou usage contraire, le vendeur et l’acheteur doivent s’échanger la chose vendue et le prix de vente simultanément.

Il existe divers contrats de vente. Les deux grandes catégories sont les contrats de vente mobilière (pour les objets qui ne sont pas des immeubles ou des droits immatriculés comme immeubles au registre foncier) et les contrats de vente immobilière (concernant la vente d’immeubles et de droits immatriculés au registre foncier).

Chaque type de contrats de vente a ses spécificités et ses conditions propres, bien que la plupart des règles du contrat de vente mobilière s’applique également et par analogie au contrat de vente immobilière.

II. La conclusion du contrat de vente

A. Généralités

Le contrat de vente est conclu lorsque le vendeur promet de livrer le bien à l’acheteur et de lui en donner la propriété. L’acheteur, quant à lui, promet de remettre un certain montant au vendeur.

Le contrat est formé dès que la volonté de vendre et d’acheter est manifestée et pas au moment de la vente en tant que telle.

Pour que le contrat soit valablement conclu, le bien vendu doit être déterminé ou tout du moins déterminable : même si on ne sait pas exactement ce que l’on achète, il faut qu’au moment de la vente on puisse le déterminer.

La même règle est applicable au prix : celui-ci doit être déterminé ou déterminable. Par exemple, si vous souhaitez acheter la prochaine voiture qui sortira sur le marché dans un an, le prix n’est pas encore déterminé, mais au moment de la vente, vous saurez quel est le montant. Rien ne vous empêche de mettre une condition suspensive qui empêcherait la vente si le prix de vente est trop élevé.

Si ces deux éléments essentiels ne sont pas remplis, le contrat est imparfait. Il n’y a pas de vente.

Le droit suisse prévoit que dès la conclusion du contrat (c’est-à-dire la manifestation de volonté d’achat et de vente), les risques et les profits passent à l’acquéreur, sauf certaines circonstances. Si le bien n’est déterminé que par son genre (c’est-à-dire que le vendeur ne parle que d’une voiture), il faut également qu’il ait été individualisé (c’est-à-dire que les parties se soient mises d’accord sur quelle voiture précisément).

Lors de la conclusion d’un contrat de vente et sauf usage ou convention contraire, les frais de délivrance sont à la charge du vendeur. Cependant, si le bien vendu doit être expédié dans un autre lieu que celui de l’exécution du contrat, les frais de transport sont à la charge de l’acheteur, sauf usage ou convention contraire. Si le vendeur n’exécute pas son obligation, il répond du dommage ainsi causé à l’acheteur.

Contrairement à la vente mobilière qui ne nécessite aucune forme, la vente d’immeubles, comme les promesses de vente et les pactes de préemption, doit obligatoirement être conclue par acte authentique (c’est-à-dire devant votre notaire). Un prochain article y sera dédié.

Conclusion

Le contrat de vente est le contrat le plus utilisé. Chacun de vos achats dans un magasin ou en ligne est considéré comme un contrat de vente.

Cependant, certaines ventes peuvent s’avérer plus compliquées, en raison du prix ou de l’objet en question. De ce fait, il peut être intéressant de conclure un contrat écrit, pour ne pas avoir de problèmes, et de rajouter une garantie pour les défauts ou au contraire noter que le bien doit être pris en l’état.

Pour les ventes de plus d’importance (nature de l’objet ou valeur), pensez à faire vérifier votre contrat avant de le signer. Une fois la vente conclue il sera trop tard et vous devrez assumer vos engagements.

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I. Généralités

Lors de la conclusion du contrat de vente, le vendeur garantit à l’acheteur la qualité du bien mis en vente. Cependant, si l’acheteur se rend compte que le bien a un ou des défauts, c’est-à-dire l’absence d’une qualité promise ou à laquelle il pouvait raisonnablement s’attendre, le vendeur doit en répondre. Ce défaut doit diminuer la valeur ou l’utilité du bien.

Le défaut ne dépend pas du prix de vente. Ainsi, même si le bien a été vendu à un prix inférieur à celui demandé normalement, le vendeur doit tout de même indemniser le vendeur. Vu les implications importantes de ces règles légales, l’appui d’un avocat peut s’avérer judicieux pour régler ces questions.

II. Modalités

La garantie pour les défauts dans le contrat de vente peut être complète ou limitée.

Le contrat de vente peut contenir une clause d’exclusion de garantie. Cependant, elle est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts du bien. Ceci n’est applicable que pour les défauts qui ont été dissimulés de manière dolosive. De plus, le vendeur ne répond pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente ou de ceux dont l’acheteur aurait dû s’apercevoir lui-même en examinant le bien avec une attention suffisante, s’il ne lui a pas affirmé qu’ils n’existaient pas.

Dès qu’il le peut, l’acheteur doit vérifier l’état du bien. S’il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l’en aviser sans délai. S’il ne le fait pas, le bien est considéré comme accepté, à moins qu’il s’agisse de défauts que l’acheteur ne pouvait pas découvrir lors des vérifications usuelles. Si l’acheteur découvre des défauts qui se révèlent plus tard, il doit les signaler immédiatement, sinon le bien est considéré comme accepté, même avec les défauts.

Si le vendeur a induit l’acheteur en erreur intentionnellement, il ne peut pas se prévaloir du fait que l’avis des défauts n’a pas eu lieu en temps utile.

Un cas célèbre dans le canton de Fribourg est celui de l’agriculteur qui avait vendu une parcelle de terrain passée en zone à bâtir, en cachant volontairement le fait que des tracteurs avaient été enterrés là. L’acte signé devant notaire avait exclu la garantie ordinaire. Il n’avait cependant pas été trop compliqué pour l’avocat en charge du dossier de prouver le caractère dolosif de la dissimulation d’une telle information.

III. Action en garantie

Dans les cas de garantie en raison de défauts du bien, l’acheteur a le choix ou de faire résilier la vente ou de réclamer une indemnité pour la moins-value. Lorsque l’acheteur décide de résilier le contrat, le juge peut choisir de simplement réduire le prix s’il estime que la résiliation n’est pas justifiée par les circonstances. Si la moins-value est égale au prix de vente, l’acheteur ne peut demander que la résiliation.

L’acheteur peut également, s’il s’agit d’une chose de genre (un bien qui n’est pas déterminé parmi le même modèle), demander son remplacement. Ainsi, si votre téléphone ne fonctionne pas, vous pouvez demander à ce qu’il soit remplacé.

Même si le bien a été détruit ou perdu par sa faute, l’acheteur peut demander la résiliation. Il ne doit alors pas rendre compte de ce qu’il en reste. Cependant, si la chose a péri par la faute de l’acheteur, il ne peut demander que la réduction du prix pour la moins-value (ce qui signifie que si le bien a perdu de la valeur, il ne pourra alors demander que ce prix).

Il est fondamental de définir une stratégie avec son avocat le plus tôt possible dans de telles procédures afin de faire valoir ses droits de la manière la plus optimale.

IV. Prescription

Toutes ces actions ne sont possibles que dans les deux ans à compter de la livraison à l’acheteur, même si celui-ci n’a découvert les défauts que plus tard. Pour les biens culturels, l’action se prescrit par un an à compter du jour où le défaut est découvert, mais en tout cas dans les trente ans suivant la vente.

Toute clause réduisant le délai de prescription est nulle si : la clause prévoit un délai de prescription inférieur à deux ans ou, en cas de vente de choses d’occasion, inférieur à un an ; le bien est destiné à l’usage personnel ou familial de l’acheteur ; le vendeur agit dans le cadre d’une activité professionnelle ou commerciale.

La prescription ne peut être invoquée par le vendeur s’il est prouvé qu’il a induit l’acheteur en erreur intentionnellement. Cette disposition ne s’applique pas au délai de trente ans concernant les biens culturels.

V. Spécificités dans le contrat de vente immobilière

Sauf convention contraire, le vendeur doit indemniser l’acheteur lorsque l’immeuble n’a pas la contenance indiquée dans l’acte de vente. Si l’immeuble vendu n’a pas la contenance portée au registre foncier d’après une mensuration officielle, le vendeur n’est tenu d’indemniser l’acheteur que lorsqu’il s’y est expressément obligé.

L’action se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété.

La vente immobilière ayant lieu par acte authentique, c’est le notaire qui informera clairement les parties sur les modalités de garantie conférées dans son acte.

VI. Conclusion

A défaut pour les parties de prévoir autre chose, ce sont les règles légales générales qui s’appliquent en matière de garantie.

Dans tous les cas, une exclusion de garantie n’est pas possible pour les défauts frauduleusement dissimulés.

Le plus important en matière de garantie pour les défauts est le respect par l’acheteur de son incombance d’annonce. Il doit annoncer le défaut immédiatement dès sa découverte et aux bonnes personnes, sous peine de perdre ses droits de garantie. Un cas qui a défrayé la chronique est celui de défauts constatés sur un véhicule haut de gamme. Entre autres démarches, l’acheteur avait en particulier annoncé le défaut à l’importateur au lieu de l’annoncer au vendeur (garage où il l’avait acheté), ce qui avait eu pour conséquence in fine de lui faire perdre ses droits de garantie pour défaut d’annonce au vendeur.

Afin d’éviter de tels écueils, il est impératif de vous renseigner auprès de votre avocat dès que la question se pose, avant qu’il ne soit trop tard.

Co-écrit par Albertine Necker, Etudiante master en droit

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a) Que peut faire Sam Donnesoif ?
b) Art 190 al.1 CO + Ar 191 al.1 et al.2 CO
c) Nous sommes en présence d'une vente commerciale et le vendeur est en demeure.
Dans ce cas, il y a lieu de présumer que l’acheteur renonce à la livraison et réclame des dommages-intérêts pour cause d’inexécution.
L'acheteur a le droit de s'adresser à un autre fournisseur et de se faire indemniser par l'ancien vendeur du dommage représenté par la différence entre le prix de vente et le prix qu’il a payé de bonne foi pour remplacer la chose qui ne lui a pas été livrée.

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Syllogisme complet