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10.04.2016 Pourquoi de telles différences à cause des relevés Caloribel ?

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10.04.2016 Pourquoi de telles différences à cause des relevés Caloribel ?

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La communication des décomptes de charges pour le dernier trimestre 2015 est accompagnée du relevé des compteurs accompli par la firme Techem.
Depuis 2010, des compteurs individuels ont été apposés sur chaque élément de chauffage dans les appartements. À partir de là, selon que chaque pièce ou chambre est plus ou moins chauffée, selon que des bains sont pris par un nombre plus ou moins important d’occupants des appartements, la consommation de chaque appartement fait apparaître d’importantes différences.

Ces différences apparaissent dès lors selon les modes de vie, les situations familiales, mais aussi en fonction de différences climatiques saisonnières.

Via les décomptes de charges des trois premiers trimestres de l’année, chaque copropriétaire verse une provision à la firme Techem ; cette provision est basée sur la consommation de l’ensemble de l’immeuble constatée l’année précédente ; le Syndic doit nécessairement répartir ces provisions en fonction des quotités détenues.

Lorsque la firme Techem communique enfin le relevé des consommations individuelles réelles, c'est-à-dire en fin d'exercice, les services comptables du Syndic sont en mesure de calculer de manière précise les différences, lot par lot, entre les consommations réelles et les provisions qui avaient été forfaitairement appelées au cours des trois trimestres précédents.

Ainsi, pour donner deux exemples,

a) il se peut qu’un petit appartement (petite surface => faible nombre de quotités) occupé par une famille ayant deux ou trois enfants en bas âge ait acquitté des provisions relativement faibles (vu le faible nombre de quotités) mais ait eu une consommation sensiblement plus élevée que la moyenne => un surplus doit être acquitté par le copropriétaire de cet appartement (Cf. la sous-colonne “appt“” de la colonne “CALORIBEL 2015“) ;
b) inversement, un propriétaire d’un appartement plus spacieux mais qu’il occupe seul et qu'il ne chauffe que dans des conditions climatiques rigoureuses, consommera quant à lui sensiblement moins que la moyenne des occupants => une somme à retrancher par rapport aux provisions qu’il avait avancées lors des trois trimestres précédents.

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Certains copropriétaires se sont posé la question de savoir pourquoi il est soudain à nouveau demandé à l'AG de voter sur les comptes 2011 et 2012, alors même :

que le syndic précédent n'a rectifié pratiquement aucune écriture qui avait été incorrectement imputée,

que ce syndic n'a jamais souscrit de contrat avec l'ACP,

et, surtout, parce que les comptes qu'il avait soumis en 2011, 2012 et pour les deux premiers trimestres de 2013 avaient systématiquement été rejetés à l'unanimité par l'AG.

Ils se demandent quel élément nouveau serait susceptible de faire revenir l'AG sur de tels votes unanimes.

Pour ces exercices contestés, le syndic était tenu (contrairement aux exercices antérieurs à 2011 pour lequel il avait obtenu décharge) d'appliquer une législation destinée à accroître la transparence et l'efficacité des associations de copropriétaires.

Sur http://padlet.com/brab80webscom/espace_comptes vous pouvez désormais lire ce qu'il y a lieu d'en penser.

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20.02.2016 - Pourquoi pas des appels de charges mensuels ?

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20.02.2016 - Pourquoi pas des appels de charges mensuels ?

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Le syndic doit se tenir à une comptabilité qui lui permette de vérifier à intervalles réguliers la correspondance entre les recettes de la copropriété (= vos charges) et ses dépenses (= les factures des fournisseurs) ; le fonds de roulement lui permet dès lors de disposer d'un "coussin" destiné à absorber les différences temporaires entre elles.

Mais la multiplication de décomptes (et d'appels) serait une charge administrative disproportionnée pour le syndic.

Comme les montants appelés tous les 3 mois seront connus dès l'adoption du budget par l'AG, rien n'empêche par contre un copropriétaire qui souhaiterait répartir l'effort, de donner instruction à son institution financière d'effectuer des versements vers le compte fourni par le syndic selon une domiciliation mensuelle, et d'informer promptement le syndic de son mode de règlement de ses charges.

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19.02.2016 - répartition des charges payées en 2014 et 2015 / ce qui changera en 2016 et 2017

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19.02.2016 - répartition des charges payées en 2014 et 2015 / ce qui changera en 2016 et 2017

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Cette simulation a été réalisée pour un copropriétaire d'un appartement du 80A détenant 566 quotités.

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17.02.2016 Quels seraient les effets  des recommandations soumises à l'AG 2016 sur le fonds de réserve et les appels de charges ?

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17.02.2016 Quels seraient les effets  des recommandations soumises à l'AG 2016 sur le fonds de réserve et les appels de charges ?

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10.02.2016 - Montant de la prime pour l'assurance incendie de l'immeuble

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10.02.2016 - Montant de la prime pour l'assurance incendie de l'immeuble

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En 2016, la prime s'élevera à 24.805,99 € ; elle figurera parmi les charges du 1er trimestre 2016.
En 2015, cette prime s'élevait à 24.837,56 € ; la prime connaîtra donc une diminution de 0,1 %

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06.11.2015 - Historique des travaux ayant porté sur les ascenseurs

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06.11.2015 - Historique des travaux ayant porté sur les ascenseurs

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04.11.2015 - Contestation d'une facture (recherche de fuite)

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04.11.2015 - Contestation d'une facture (recherche de fuite)

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Au terme d'un échange entre un copropriétaire du 80B et les services comptables de syndic, il a été proposé ce qui suit.

Je vous propose donc :

1. de faire en effet grâce [à un copropriétaire du 80B] du paiement de la pièce 120192 de 458,63 € ;

2. de comptabiliser la charge de 458,63 € (correspondant à cette pièce 120192 - 3ème trimestre 2012) dans les Frais communs du 80B du 4ème trimestre 2015, de telle manière à ce que cette charge soit supportée solidairement par tous les copropriétaires du 80B en fonction des quotités détenues ;

3. dans mon rapport auprès de l'AG 2016, je fournirai le présent courriel afin de justifier (cette] écriture comptable.

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16.10.2015 - Prise en charge ou non par l'ACP des frais de réparation des canalisations amenant l'eau à l'immeuble

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16.10.2015 - Prise en charge ou non par l'ACP des frais de réparation des canalisations amenant l'eau à l'immeuble

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Suite à la position prise par la société Hydrobru, le syndic a effectué des recherches dans les archives du syndic précédent.
Il s'avère sans ambiguïté que cette dépense devra être supportée par la copropriété.

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03.09.2015 - Irrégularités d'imputation dans les compteurs électriques des parties communes

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03.09.2015 - Irrégularités d'imputation dans les compteurs électriques des parties communes

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A cette information fournie par les services comptables du syndic, accompagnée de propositions d'imputations comptables rectificatives, il a été répondu ce qui suit.
Ceci marque en effet  la fin d'une enquête qui vous a permis de déterminer avec certitude ce à quoi correspondent les flux "physiques" enregistrés par les compteurs électriques.
Pour ce qui est des compteurs "mixtes" (en ce sens qu'ils  concernent partiellement également les portes des entrées/sorties des garages), la proportion de 5% qui est proposée me paraît raisonnable.
Je suppose à ce propos que vous comptez, lors de l'établissement des comptes du 3ème trimestre, appliquer  cette clé de répartition afin de régulariser les flux des 1er et 2ème trimestres.
Si tel est le cas, vous avez bien sûr mon accord.
N'hésitez pas à me faire parvenir (même sous une forme manuscrite) le détail de vos calculs, afin que je puisse en faire part auprès des copropriétaires dans mon rapport sur les comptes de l'année 2015.

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28.08.2015 - Le syndic doit-il transmettre toutes les pièces de l'affaire en cours "Architecte Fontenelle c. ACP Brabançonne" ?

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28.08.2015 - Le syndic doit-il transmettre toutes les pièces de l'affaire en cours "Architecte Fontenelle c. ACP Brabançonne" ?

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A cette question, posée en anglais, il a été répondu ce qui suit.
Providing intermediate information to owners is not included in Managimm’s (or any syndic’s) legal obligations; he’s only supposed to report (orally) to the General Assembly should a formal item been put on the agenda => he’s not obliged to answer positively to your yesterday’s request.

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03.08.2015 - Les arriérés produisent-ils des intérêts ?

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03.08.2015 - Les arriérés produisent-ils des intérêts ?

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A cette question des services comptables du syndic, il a été répondu ce qui suit.
Les retards fréquents de ce copropriétaire avaient été constatés vers le milieu des années 2000.
L'un de mes rapports de vérificateur aux comptes auprès d'une AG avait permis à l'époque d'alerter le Syndic et de lui demander de voir ce qu'il en était et de prendre des mesures en vue de réduire les arriérés.
Le syndic précédent n'a pris aucune action.
(...)
Nous sommes cependant à présent une bonne demi-douzaine d'années plus tard.
(...)
=> Vous avez tout à fait raison de ne pas prôner l'abandon des intérêts : le règlement d'ordre intérieur de la copropriété prévoit que les arriérés de charge produisent intérêts.

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01.07.2015 - Comptabilisation d'une facture pour l'enlèvement des déchets datant de 2013

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01.07.2015 - Comptabilisation d'une facture pour l'enlèvement des déchets datant de 2013

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A cette question des services comptables du syndic, il a été répondu ce qui suit.
L’ACP tire en effet profit des possibilités de location de containers pour la collecte d’encombrants qu’offre la Ville de Bruxelles à intervalles réguliers. Il n’est pas étonnant que la facture venue à échéance le 12.07.2013 n’ait pas été acquittée, puisque du 1er au 30 juillet 2013, la copropriété était privée de syndic susceptible d’effectuer des paiements aux tiers.
Pour que les choses soient claires pour les copropriétaires, n’hésitez pas à leur spécifier davantage le libellé de cette pièce qui refait surface quasiment deux ans après la prestation.
Par exemple (simple suggestion)

Location container 09.01.2013-15.03.2013 - Rappel facture échue pendant la période de vacance du syndic

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28.06.2015 - Compte tenu de la l'annulation des décisions de l'AG extraordinaire du 20.11.2014, puis-je tenir le paiement d'une partie de mes charges en suspens ?

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28.06.2015 - Compte tenu de la l'annulation des décisions de l'AG extraordinaire du 20.11.2014, puis-je tenir le paiement d'une partie de mes charges en suspens ?

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Le syndic a répondu par la négative à cette question.
Le commissaire aux comptes partage entièrement son point de vue et soutient son message de fermeté.
En cours d'année, le Syndic présente les décomptes de charges, les copropriétaires les acquittent.
En fin d'année, le Syndic soumet ses comptes que l'AG approuve ou non, ou il les rectifie en suivant en cela la recommandation faite auprès de lui par le commissaire aux comptes.

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19.06.2015 - Quel est la somme réclamée en justice par l'architecte Fontenelle ?

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19.06.2015 - Quel est la somme réclamée en justice par l'architecte Fontenelle ?

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Selon les termes de la citation, l'avocate qui défend les intérêts de la partie adverse demande que le juge condamne l'ACP à lui payer 38.070 € pour ses prestations fournies, 27.737,27 € au titre de manque à gagner et 3.300 € de frais de procédure. Tous ces montants s'entendent hors TVA et n'incluent pas les intérêts conventionnels et judiciaires.

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15.07.2015 - Quelles sont les conditions de travail d'un concierge ?

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15.07.2015 - Quelles sont les conditions de travail d'un concierge ?

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Les concierges sous contrat d'employé ou sous contrat d'ouvrier relèvent du groupe 3 de la convention collective de travail CP 323. Le document ci-joint, quoique datant de 2011, constitue un relevé qui reste globalement d'application (source : SETCA)