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Apresentamos uma série de imagens que ilustram o fenómeno da gentrificação e o seu impacto em pequenos comércios. Esta análise visual destaca as transformações ocorridas em áreas urbanas, mostrando como a gentrificação pode afetar significativamente o tecido comercial local.

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Nos últimos anos, a gentrificação tem se tornado um fenómeno cada vez mais visível em várias cidades portuguesas. Este processo de renovação urbana, embora traga benefícios como a revitalização de áreas degradadas, também acarreta consequências significativas para os pequenos comércios locais. Selecionámos notícias que ilustram os diferentes aspectos deste fenómeno.

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Descubra as Lojas com História em Lisboa - Lojas com História

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A iconografia selecionada não apenas enriquece a narrativa visual da gentrificação, mas também oferece espaço para discussões críticas sobre os impactos socioeconómicos, culturais e políticos desse fenómeno urbano complexo.

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Esta seleção de vídeos destaca não só as mudanças visuais, mas também os impactos económicos e sociais que a gentrificação traz para os pequenos comércios. Esta análise visual permite compreender como estas transformações afetam a identidade e a dinâmica das áreas urbanas.

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A Livraria Ferin vivia com dívidas avultadas, a Barbearia Campos não pagava a renda há meses e o restaurante Bota Alta estava embrenhado num processo judicial que ditou o fim do contrato de arrendamento. Cada caso tem o seu enredo, sendo comum a todos duas cenas: a distinção pelo programa municipal Lojas com História (LCH) e o fecho de portas em 2023, ano negro para o comércio histórico lisboeta, que viu perder dez estabelecimentos com aquele título e quase outros tantos sem o selo mas com peso no comércio tradicional.

Os encerramentos em catadupa fizeram com que vários agentes viessem a público questionar e apontar possíveis razões para o que está a acontecer. Aumentaram igualmente o sentido de urgência de travar a perda não só de lojas, mas da identidade lisboeta. Foi também esse " sentido de urgência", como se lê na página da Câmara Municipal de Lisboa (CML), que motivou a criação do programa LCH em 2015. Numa altura em que o turismo e a especulação imobiliária já davam sinais de presença agudos, "apoiar e promover o comércio tradicional local", bem como salvaguardar lojas "com características únicas e diferenciadoras da actividade económica e cuja história se confunde com a da própria cidade", foram consideradas prioridades. À data, já não se conseguia petiscar no Palmeira, à saída do metro Baixa-Chiado, não se encontravam raridades na Livraria Barateira e era o último ano de actividade do Restaurante Pessoa, onde, no piso superior, havia uma sala que chegou a ser frequentada pelo próprio e respectivos heterónimos.

Hoje, as LCH estão protegidas pela legislação de aumentos de rendas e despejos até 2027, têm acesso a um fundo para obras de reabilitação (a CML suporta até 80% das despesas, num total máximo de 25 mil euros), acções de marketing e apoio jurídico, e vêem-se reconhecidas perante a cidade e visitantes. O balanço, desde 2016, é este: foram distinguidos 192 estabelecimentos e encerraram 32, de acordo a autarquia. Mas a maior sequência de fechos, num total de dez, aconteceu no ano passado. Lisboa ficou sem a Barbearia Campos , fundada em 1886 (no mesmo espaço deverá abrir uma loja de artesanato); a Livraria Ferin , de 1840 (que se prevê reabrir em breve, segundo a CML); a Casa Achilles, de 1905 (dedicada a ferragens, que se mudou para Alcabideche); o Restaurante Bota Alta (desde 1976 no Bairro Alto, frequentado por António Variações e companhia, que chegou a lançar uma petição para tentar travar o fecho); a Óptica Ramos & Silva, de 1888; a Casa Xangai, de 1953; a Drogaria Adriano Duque, de 1925; a Ourivesaria Araújos, de 1878 (agora uma casa de "chapéus lisboetas"); a Casa Senna, de 1834 (onde agora funciona uma galeria de arte); ou a Sapataria e Chapelaria Lord, de 1941.

No mesmo ano, fecharam ainda outros estabelecimentos marcantes, como a 1866), na Baixa; a Discoteca Amália, mesmo ao lado (no edifício vai nascer um hotel); a Mercearia Celta, em Campo de Ourique; o Barateiro da Casa Amarela, em São Bento; ou ainda a primeira loja de Casa Chineza ( A Vida Portuguesa, no Chiado, projecto recente mas intimamente ligado à identidade da cidade.

"Daqui a bocado, o McDonald's pode ser Loja com História"

Quando a indignação e a discussão dispararam, Diogo Moura, vereador responsável pelo LCH, veio a público dizer duas coisas: que a maioria dos fechos (29 dos 32) foram por acordo mútuo entre inquilino e proprietário, e que a Câmara está a preparar alterações ao regulamento, prevendo-se que mais lojas possam vir a ser protegidas pelo programa (ler: três perguntas a Diogo Moura).

No mandato de Carlos Moedas, o LCH distinguiu 15 lojas. Em Fevereiro, serão levadas a reunião de Câmara mais sete candidatas e há outros dez processos em análise. Se, com as alterações previstas ao regulamento, poderão entrar mais estabelecimentos na lista de LCH, para Paulo Ferrero, membro do conselho consultivo do LCH, isso cria um novo problema: a banalização da distinção. "O Medina dizia: quando entramos numa Loja com História temos de perceber isso imediatamente. E isso, hoje, nem sempre acontece. Já se pediu para alterar o regulamento quanto a isso, para que seja mais exigente, mas nada aconteceu. Se a parte física contasse mais, as lojas ficariam reduzidas a metade. Depois, francamente, uma loja com 25 anos pode ser distinguida? Daqui a bocado o primeiro McDonald's de Lisboa, na Avenida de Roma, também pode ser uma Loja com História", compara o responsável, em entrevista à Time Out.

Por outro lado, "de que serve haver mais lojas abrangidas pelo programa, se perdemos as mais emblemáticas? As Lojas com História não são uma questão de quantidade", argumenta Paulo Ferrero. " Acho que o programa está a falhar há muito tempo, mas não é por causa do regulamento", continua o também fundador do Fórum Cidadania Lx, organização responsável pela criação de uma espécie de pré-LCH, o Círculo das Lojas de Carácter e Tradição de Lisboa . Na sua opinião, a CML peca por ter uma "postura passiva" em relação ao património comercial da cidade. "A Câmara não sabe o dia-a-dia da rua, o que se passa nas lojas, quais as suas dificuldades, além de não ter qualquer tipo de urbanismo comercial. Também não tem protocolos com escolas de vitrinismo, de comércio, enfim, factores que poderiam ajudar as lojas a adaptarem-se aos tempos", analisa. Se as situações fossem acompanhadas mais de perto, acredita o responsável, a Câmara poderia ter evitado alguns fechos, tal como o fez quando interveio no caso da Ginjinha Sem Rival, ao exigir a manutenção do espaço à empresa i mobiliária de capitais russos que o adquiriu, em 2014.

A Câmara, por sua vez, recusa a acusação de passividade, alegando, antes, falta de autonomia para agir e responsabilizando o Governo por não alterar a legislação nacional. Em entrevista à Time Out, o vereador com o pelouro da Economia, Diogo Moura, afirma que "é impossível fazer uma estratégia" perante a "desregulação" gerada pelo chamado Licenciamento Zero (iniciativa do programa Simplex, lançada em 2011, que prevê a necessidade de uma mera comunicação às autarquias para a entrada em funcionamento de um novo negócio). "Em certas zonas da cidade, como a Baixa [onde se situa a maior parte das LCH] , não devia haver Licenciamento Zero", diz, partilhando que já expôs o problema a estâncias superiores e que o município está a "estudar várias medidas na área do urbanismo e da estratégia para o comércio", esperando poder apresentá-las "até ao próximo mês [Fevereiro] ou no máximo este trimestre". Em suma, "e ra importante a Câmara poder ter legitimidade para dar um parecer sobre o licenciamento dos negócios em determinadas áreas. Não é estar contra o negócio A ou B, mas haver um equilíbrio da oferta comercial", explica o autarca.

Histórias sem interessados

Os motivos por detrás dos recentes fechos de lojas icónicas da cidade, no entanto, são múltiplos. Paralelamente ao reboliço imobiliário, "há casos em que os lojistas aceitam uma indemnização e vão embora", conta Paulo Ferrero, ou em que pode ser inconveniente receber o selo LCH. "A [Pastelaria] Suíça [que encerrou em 2018] escreveu à Câmara a dizer que não queria [a distinção], para não prejudicar o acordo com o novo proprietário do prédio", relata Vasco de Mello, presidente da Associação de Dinamização da Baixa Pombalina (ADBP). Ao mesmo tempo, as mudanças geracionais têm levado ao esmorecimento de negócios pensados para outras décadas e sociedades. "A partir dos anos 60, a sucessão de comerciantes em família começou a desaparecer. Os filhos foram para profissões liberais, investiram na educação superior e muitas vezes não há interessados em continuar", descreve o dirigente.

Nestes casos, "a CML não podia procurar ou criar uma bolsa de potenciais interessados?", questiona Paulo Ferrero. "A Câmara de Lisboa tem feito isso", responde o vereador Diogo Moura. "A actuação da CML é dentro das suas competências legais e regulamentares, mas eu tenho feito mais do que isso. No caso da Livraria Ferin, que não fechou por o senhorio ter aumentado a renda mas porque havia centenas de milhares de euros de dívida do anterior comerciante, eu próprio falei com os proprietários, que estão completamente interessados em manter o espaço com as características que ele tem. Intermediei com vários potenciais investidores e as negociações estão a correr muito bem. Portanto, eu acho que o espaço vai manter-se. E é um bocadinho este o papel que a CML tem de fazer", prossegue o autarca.

A Baixa em alta: rendas de 20 mil euros

Outras duas situações podem estar a contribuir para o esvaziamento do comércio tradicional da cidade: o facto de não existirem medidas de apoio à renda neste quadrante e a falta de regulamentação específica para o arrendamento comercial. Colocando-se a hipótese d e um novo proprietário que tem em vista o lucro chegar à Baixa, onde pode arrendar o seu espaço comercial por 10 mil euros, por que razão quererá manter uma renda protegida pelo LCH na ordem dos 600 euros? Quem paga o diferencial?

Nas situações em que há aquisições de edifícios com vista à abertura de hotéis - prevê-se que em Lisboa surjam 40 novas unidades até 2026 -, um negócio no rés-do-chão pode desaparecer por desinteresse do novo proprietário (foi o que aconteceu à Casa Chineza, negócio que encerrou em 2023 e sobre o qual pairam incertezas sobre o futuro, embora a Time Out tenha contactado os proprietários, a empresa FRQB, Lda., os mesmos do Café Nicola). "Mas há casos em que a loja seria uma mais-valia para um novo hotel", frisa Paulo Ferrero. Além disso, "se o promotor não quer[manter uma loja no edifício que adquiriu], a CML tem de obrigar, pelo menos, à cofragem da loja. Depois, também tem a hipótese de tomar posse administrativa da loja ou poderia, por exemplo, pagar o diferencial do valor da renda", sugere.

Há situações de inadaptação às dinâmicas actuais de Lisboa. A Casa Achilles, por exemplo, espaço de ferragens para arquitectura e decoração, funcionou de 1905 a 2023 na Rua de São Marçal (Príncipe Real) e viu-se obrigada a mudar de instalações, para Alcabideche, após a passagem para as mãos de um novo proprietário. "Estava na expectativa de que corresse bem. Mas aquela zona só está boa para a restauração, quartos ou compras de impulso", conta à Time Out Estevão Azevedo, o novo responsável do espaço, acrescentando que pediu apoio à Câmara para continuar no centro da cidade, mas que ficou sem soluções. "Esta é uma empresa única em Portugal e das poucas na Europa, que faz uma arte praticamente em extinção. Fazemos exactamente o mesmo, com as mesmas pessoas, só que agora estamos noutro lugar", conta o empresário e ex-cliente de longa data da Achilles.

Existem, ainda, os casos em que os contratos de arrendamento escapam às medidas de protecção legisladas (por terem transitado para o Novo Regime de Arrendamento Urbano - NRAU). Foi o caso do Bota Alta, cujo acordo entre proprietário e inquilino (na sequência de um processo judicial) levou à cessação do contrato que estipulava uma renda de 1300 euros e à celebração de um novo contrato no valor de 11 mil euros. " Uma renda na Baixa, hoje, é incomportável para vários tipos de negócio, o mercado está demasiado especulativo. Por outro lado, os contratos de arrendamento são precários", salienta Vasco de Mello, da ADBP.

E a especulação deve-se essencialmente ao turismo? Na opinião do dirigente, não, chamando a atenção para os contrastes da cidade: em ruas como a da Prata ou a Áurea, contam-se dezenas de espaços comerciais vazios e, por toda a Baixa, outras dezenas de lojas de souvenirs. Os valores praticados? "5, 10, 15, 20 mil euros", situa Vasco de Mello, que se questiona: "Qual a lógica de países asiáticos, pobres, terem lojas na Baixa? Como conseguem? E por que não há fiscalização? Há aqui um efeito colateral, porque, neste momento, não são os hotéis, mas este tipo de lojas que eleva os valores das rendas na cidade." Em paralelo, há "uma grande pressão por parte dos estabelecimentos de restauração. A Baixa está a tornar-se um mono-negócio", critica. Uma das possibilidades para travar o fenómeno, sugerida por Diogo Moura na entrevista à Time Out, seria o Estado "definir um tecto máximo para rendas comerciais, como já se fez noutros países". Ao mesmo tempo, não havendo matéria legislativa específica sobre o arrendamento comercial, "está na hora de olhar para isso", defende o autarca.
Leia mais:

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Em 2023, fecharam dez Lojas com História. O que se segue?

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Perda de espaços como barbearia frequentada por Eça ou restaurante onde jantava Variações gera indignação. Câmara acusa Governo de não travar Simplex, mas também recebe críticas.

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É a grande montra de Portugal para os milhões de turistas que cá chegam, mas tem 121 lojas fechadas. Os prédios devolutos transformam-se em hotéis e o comércio resume-se a restaurantes e venda de lembranças. Radiografia do Expresso às ruas da Baixa Pombalina, candidata a Património da Humanidade

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Rúben Tiago Pereira, Heldér Martins, Sofia Miguel Rosa

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É a grande montra de Portugal para os milhões de turistas que cá chegam, mas tem 121 lojas fechadas. Os prédios devolutos transformam-se em hotéis e o comércio resume-se a restaurantes e venda de lembranças. Radiografia do Expresso às ruas de uma Baixa Pombalina, candidata a Património da Humanidade

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RETROSARIAS DA BAIXA DE LISBOA ESTÃO A SER SUBSTITUÍDAS POR HOTÉIS

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RETROSARIAS DA BAIXA DE LISBOA ESTÃO A SER SUBSTITUÍDAS POR HOTÉIS

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Retrosarias da Baixa de Lisboa estão a ser substituídas por hotéis

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Só existem quatro de 15 hoje em dia. Negócios com muitas décadas, alguns até com um século, estão a cair para dar espaço a mais casas e mais alojamento para turistas.

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Quem conhece a rua da Conceição sabe que esta sempre foi a rua das retrosarias em Lisboa. Aliás, já houve um tempo em que teve mesmo esse nome: rua dos Retroseiros. Famosa pelas retrosarias que a corriam de uma ponta à outra, entre a rua do Ouro e a rua dos Fanqueiros, a rua da Conceição fervilhava com clientes que aqui vinham comprar linhas, botões, agulhas, dedais... Era um porto seguro dos lavores, e curiosíssima mesmo para quem não costurava.

Ora, tal como as linhas e botões deixaram de ter tanta procura, substituídos pela moda rápida e as compras na internet, hoje a rua da Conceição é mais um retrato de um mundo a acabar em Lisboa. Ainda há uns anos havia aqui 15 retrosarias. Hoje, são apenas quatro.

"Há 30 anos, não se podia estar aqui a conversar porque a casa estava superlotada. Às nove horas da manhã faziam fila as modistas para virem escolher os botões, os fechos, as linhas. Era um vaivém!", recorda Alfredo Ricardo, há 70 anos à frente da retrosaria Alexandre Bento & Lda, uma das que não fechou. Guilherme Pais, há 60 anos à frente da Adriana Coelho, desabafa: "Nós vamos sobrevivendo."

O termo retro-saria é enganador. Nada tem a ver com passado - retro - como parece indicar: o dicionário da Porto Editora diz que as retrosarias são as "lojas dos retroseiros", aquele que vende "retrós" (fio de seda ou conjunto de fios de seda torcidos) e "outros artigos para a costura". Mas hoje, esse é o sentimento que passa nesta rua.

O fim do mundo das retrosarias

O cenário é incrível, mesmo para quem passa de carro. As retrosarias que durante anos e anos brilhavam com as suas montras cheias de cores e passamanarias são agora lugares fechados, entaipados, em ruínas ou dedicados a outros negócios. Alguns exemplos:

Nº 39 - Era a retrosaria Lara, hoje é uma loja de souvenirs;

Nºs 60-64 - Retrosaria Nardo (aberta);

Nºs 67-66 - Alexandre Bento, LDA. (aberta);

Nºs - 71 -77 - Era a Retrosaria Grilo, está um hotel em construção;

Nºs 79-81 - Era a Luís S Fernandes, edifício fechado;

Nº 89 - Mário Ramos Lda. (fechada para obras);

Nº 91 - Retrosaria Bijou (aberta);

Nºs 93-95 -Retrosaria JR da Silva, edifício fechado ;

Nºs 121-123 - Adriano Coelho (aberta);

As explicações são várias. As mais habituais têm a ver com o imobiliário: a venda das propriedades, ou o desinteresse pelo negócio devido à subida das rendas.

No caso da Arquichique, por exemplo, José Vilar, que é ainda também responsável pela retrosaria Bijou, aberta, explica que "os prédios foram comprados na altura em que a Tranquilidade se desfez dos bens imobiliários. Essa venda trouxe novos patrões, portanto, que pretendem também ter a maior disponibilidade possível do espaço."

"Estas retrosarias que fecharam aqui, não digo todas, mas a maior parte foi por causa da venda dos imóveis. Isto está tudo vendido até à rua Augusta, para hotéis e empreendimentos", diz Alfredo Ricardo, da Alexandre Bento & Lda.

Guilherme Pais ( da Adriano Coelho) queixa-se da pressão dos senhorios, e das rendas que subiram com o passar dos anos - embora paguem entre 400 a 500 euros de renda, algo muito abaixo dos preços atualmente pagos no mercado, porque estão protegidos com a designação de Loja com História. "Sentimos pressão para fazerem hotéis e residências", conta Guilherme.

Além disto, também há outra questão: os comerciantes que assumem funções nestas retrosarias já aqui trabalham há largos anos, sem que ninguém lhes suceda. "A Arquichique, por exemplo, tinha uma empregada com 82 anos, que já estava reformada e gostava de trabalhar, mas já não conseguia gerir a loja", conta José Vilar.

Ser uma Loja com História num mundo a mudar

As retrosarias são obviamente protegidas pelo programa "Lojas com História" - que impede as rendas de subir durante os anos em que vigora o acordo - além de insenções fiscais. Mas nem sempre é suficiente.

Até porque aqui, não é só uma questão urbanística, ou de pressão imobiliária que está em causa. Há um problema de modelo de negócio e de... mundo a mudar. No universo da fast fashion e da roupa barata, quem ainda costura? Pense: há quanto tempo não troca um fecho ou cose um botão?

Hoje, são poucos aqueles que recorrem a uma retrosaria: "As retrosarias começaram a morrer com o surgimento do pronto-a-vestir", diz Alfredo Ricardo. Nessa altura aconteceu o desaparecimento de profissões como a das modistas ou costureiras.

"Consumidores, cada vez há menos", diz Guilherme Pais. "Os turistas costumam aparecer, mas grandes consumidores são mais os costureiros, os estilistas...".

José Vilar, da retrosaria Bijou, confirma: "Os turistas têm dado um pouco de alento à continuação das retrosarias".

Ou seja, embora o turismo leve curiosos a entrarem nestas retrosarias, isso não parece ser suficiente para sustentar o negócio.

Margarida Salvador investigou este comércio na tese de mestrado Projeto Retrosarias Centenárias da Baixa de Lisboa."Quando fiz o trabalho, seis retrosarias estavam abertas e uma estava prestes a fechar. Senti que os tempos estavam a mudar", explica.

Carlos Calheiros Cruz, um dos sócios da retrosaria JR Silva, na altura já encerrada, dizia precisamente isso:

"O comércio só sobrevive se vender. Se deixar de vender, não há volta a dar"

Para este comerciante, as "Lojas com História" não ajudaram porque não identificaram "nenhum projeto ou negócio que possa trabalhar em colaboração com as retrosarias" e "não trouxeram mais clientes ou mais fidelizações".

João Barreta, especialista em Gestão do Território e Urbanismo Comercial, dizque "do ponto de vista da essência do Comércio, arriscaria afirmar que a necessidade que deu origem a tais comércios encontrou outras formas de satisfação, ou seja, são cada vez menos as pessoas que procuram essa oferta."

Também por isso, não chega congelar no tempo Lojas que podem ter muita História mas não terão futuro sem negócio.

João Barreta diz que o programa devia ser alargado, pensando no futuro do comércio, e já propôs um conjunto de medidas: a divulgação de um roteiro de lojas, a criação de um bairro comercial digital das lojas com história, a inclusão dos mercados municipais no programa, a criação de selos "Loja com História", a promoção de um Encontro/Seminário/Colóquio, a atribuição de um galardão "Loja com História do Ano", a organização de um concurso literário.

As mudanças no comércio

No fundo, as mudanças sofridas na rua a Conceição, com o aparecimento de tantas retrosarias numa rua, e o fecho dessas lojas que outrora lhe deram vida - ambos são efeito da história da Baixa de Lisboa.

Margarida Salvador explica que ao terramoto de 1755 se seguiu a urbanização pelo Marquês de Pombal, que dividia o espaço entre a Praça do Comércio e o Rossio por setores comerciais e ofícios. A Rua da Conceição não foi exceção.

"Em 1760, cinco anos após o terramoto que devastou Lisboa, o rei D. José decreta que as ruas do quadrilátero entre a Praça do Comércio e o Rossio terão nomes ligados aos seus ofícios. Na rua dos Retroseiros, segundo a Câmara deviam assentar 'os mercadores de logens de retroz, e ainda hoje se situa a maior concentração de retrosarias da cidade."

Nos finais do século XIX o comércio teve uma grande expansão.

As lojas que surgiram na Baixa Pombalina surgiram ali por motivos estratégicos. "Todas elas procuram localizar-se numa das zonas mais valiosas da capital. Localizaram-se todas muito perto umas das outras devido à estratégia de Marquês de Pombal, apesar da concorrência feroz que estas lojas enfrentavam diariamente."

Por outro lado, como muitos estudos mundiais de comércio indicam, a proximidade traz mais clientes interessados. Vêm daí as zonas da cidade dedicadas a várias áreas, em todas as grandes capitais.

E depois?

Guilherme Pais aponta algumas das mudanças: "A Baixa começou em declínio na década de 70 para 80, com o surgimento das novas superfícies comerciais, o prolongamento da cidade, as mudanças nos hábitos dos consumidores, a desertificação dos moradores...".

E, também, o efeito do congelamento das rendas.

O final do século XX apanha a Baixa no centro de um furacão: novos hábitos de consumo, rendas congeladas que impediam os senhorios de atuar, o incêndio no Chiado. Ou seja, uma Baixa vazia, com o envelhecimento dos comerciantes... e do comércio.

E o século XXI traz as mudanças que dão a estocada final nas retrosarias. Com as alterações sofridas no centro da cidade, hoje a localização já não joga a favor destas lojas. O alojamento turístico "aumentou de forma exponencial a percentagem das casas ocupadas por não moradores. E o consumidor principal deste tipo de comércio começou a estar aos poucos menos nestas localidades", explica o estudo de Margarida Salvador. E talvez, a vir menos à Baixa.

Que futuro para as retrosarias?

E os que restam? Como se mantém? Graças à sua resiliência, garante José Vilar. "Nós somos menos retrosarias, mas somos as melhores. Quando existe um aperfeiçoamento, ficam sempre as melhores. É a lei do mais capaz, do mais resiliente."

José Vilar crê que o problema está no mercado. "Era preciso que os portugueses tivessem capacidade para comprar os nossos produtos e interesse no que propomos."

O caso das retrosarias é muito específico - até porque depende do mundo que o rodeia. "É uma oferta muito peculiar, cujo 'objeto' comercializado é a base de artes, do ofício", resume João Barreta.

Margarida Salvador, que se debruçou neste tema em 2020, acredita que há formas de revitalizar este tipo de comércio. Na sua dissertação de mestrado, propõe isso mesmo: uma revitalização e falar para um público mais jovem. Cada vez mais interessado pelos trabalhos manuais.

Por exemplo: a criação de uma marca agregadora destas lojas, a RETRÓS, que reuna não só espaços onde se vendem os habituais produtos de retrosaria, como ensina a reparar peças de roupa - e chamando atenção para algo em qe as retrosarias são tão modernas, a sustentabilidade, através da reciclagem, e num tema tão importante para o mundo como a poluição ligada à roupa.

Sendo a indústria têxtil uma das mais poluentes do mundo, Margarida Salvador defende que as retrosarias passassem a adotar o upcycling e o reaproveitamento de objetos têxteis através de sessões práticas para uma aprendizagem partilhada.

Já há alguns negócios que seguem estes princípios, mais dirigidos para o público jovem, com aulas e workshops, tais como a retrosaria Rosa Pomar, a escola de costura The Loft ou os eventos de reparação de objetos têxteis Repair Café Lisboa e Café Conserto.

No caso das retrosarias da rua da Conceição, promover aulas e workshops seria uma forma de valorizar a história destes espaços, cada vez mais esquecidos, atraindo as atenções para o seu valor patrimonial. "Ali, temos a vantagem de estarmos numa retrosaria, e termos uma grande envolvência e a ideia do contexto histórico." Uma forma também de se combater o despovoamento da Baixa: "A Baixa já não é ponto de passagem, e acho que as pessoas não frequentam estas retrosarias por isso mesmo."

Um hotel e um empreendimento turístico

O mundo está a mudar, portanto, na rua da Conceição. E é bem ao sabor do tempo: onde dantes ficava a retrosaria D. Grilo, no nº77 da rua da Conceição, num edifício que durante anos esteve abandonado, va nascer um hotel. Este hotel estende-se do número 71 ao 77, aliás.

O plano de criar um hotel neste edifício devoluto já é discutido desde 2013, quando a então proprietária de uma parte das frações dos nºs 71-77, a Refúgio do Parque - Sociedade Imobiliária e Turística, S.A, propunha isso mesmo. Em 2013, a empresa endereçava carta ao presidente da Câmara Municipal de Lisbo na qual falava de "um programa funcional que promove a reabilitação do imóvel, instala uma unidade hoteleira de qualidade para acolhimento de turistas para o centro da cidade e promove o acesso interior às galerias subterrâneas, dignificando a cidade e preservando a qualidade arquitetónica de um conjunto classificado que é a Baixa Pombalina"..

O promotor imobiliário é a empresa Splendidprestige Lda.

O nº77 é propriedade da Câmara Municipal de Lisboa desde 1990, tendo sido adquirida pois permite o acesso ao criptopórtico romano da Baixa. De facto, em 2015, técnicos do Centro de Arqueologia de Lisboa realizaram um trabalho de escavação arqueológica nos nºs 75-77 na rua da Conceição, pondo a descoberto, pela primeira vez, a face superior do monumento romano.

Em 2016, o proprietário dessas frações era já a SplendidPrestige, avançando-se com o projeto de hotel em 2018. Durante o processo de licenciamento, foram introduzidas alterações no projeto de arquitetura, que inicialmente previa a incorporação do criptopórtico no hotel. Assim, libertou-se a fração que pertence à CML.

Neste momento, as obras estão em andamento, prevendo-se a sua conclusão no prazo de 12 meses.

Os nºs 79-91, que eram propriedade da Companhia de Seguros Tranquilidade S.A., foram vendidos em 2017 à Real Added Value Pn - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado.

Aí, ficavam ainda há bem pouco tempo as retrosarias Luís S Fernandes (nºs 79-81), a Arquichique (nº 83), a Mário Ramos Lda. (nº 89, uma das lojas Nardo que encerrou, existindo uma outra, aberta, do outro lado da rua) e a ainda aberta Bijou (nº 91).

Por agora, está em curso um processo de licenciamento na CML, segundo o qual se propõe a instalação de um empreendimento turístico e a manutenção de seis lojas no piso térreo.

Hugo Barreiros, responsável pelas duas lojas Nardo, informa que a retrosaria do nº89 fechou temporariamente para obras e que irá reabrir - há anos que o lote 79-91 se encontrava em mau estado de conservação. Veremos em breve.

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Restam 4 retrosarias na rua da Conceição. Que fazer para salvá-las

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Já foram mais de 15 retrosarias, hoje são quatro, nesta rua emblemática. Com a mudança no mundo da moda - ainda podem sobreviver?

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O que encontra neste artigo:

1 - A Baixa hoje
2 - Rua Áurea: 28 lojas encerradas
3 - Rua da Prata: 32 lojas encerradas
4 - O incêndio e a concorrência dos shoppings
5 - A lei das rendas
6 - Turismo: o bom/mau da fita?
7 - ZER pode ser a cura?
8 - Que Baixa deve ser a nossa?

Nas paredes, retratos e diplomas de mérito de antigamente. Cor só nas bordas da moldura. Cheira a passado nesta loja de madeira maciça e vitrines de vidro, onde panos rendilhados fazem a montra. A ourivesaria Araújos faz da Baixa morada desde 1878. Mas histórias destas contam-se cada vez menos na rua que se diz do Ouro e onde todo o negócio, novo ou velho, parece fechar portas. Cheira a passado nesta rua também. Aliás, em toda a Baixa Pombalina.

Sónia nunca viu uma crise como esta. Foto: Rita Ansone

O Natal já se sente nas ruas, mas de forma diferente dos natais da infância de Sónia Faria, 46 anos. Não falhava um ano: vinha de Odivelas para o coração da cidade passear com a avó, ver as lojas e as montras e "tirar uma fotografia com a irmã junto ao Pai Natal que estava em frente à estação dos Restauradores". Todos os anos. Sem exceção.

Esta zona da cidade tornou-se parte do seu dia a dia quando veio trabalhar ao balcão da histórica ourivesaria Araújos. Tinha 16 anos e, desde então, muito mudou.

"Desses tempos, só a ourivesaria Garsil, o oculista Jomil, a Sarmento e a farmácia é que se mantêm. Ainda me lembro da Loja das Meias, dos Porfírios - adorava lá ir comprar roupa. Havia mais portugueses, até porque ainda moravam várias pessoas na Baixa." Casas que viraram hotéis ou restaurantes.

Sónia habituou-se às despedidas a vizinhos, mas a crise como a que hoje se sente na Rua do Ouro nunca viu. "Já não tenho vizinho da frente há dois anos", conta. Foi a loja da Calçado Guimarães que fechou portas - embora mantenha outras duas na Rua Augusta.

A Araújos é uma das Lojas com História que resiste na Rua Áurea, na Baixa. Foto: Rita Ansone

Finais como este repetem-se na Baixa Pombalina - sobretudo nas ruas paralelas à Rua Augusta. Mais de 110 lojas fechadas é a contagem feita pela Associação de Dinamização da Baixa Pombalina. Aqui foi onde "a pandemia teve, talvez, um impacto mais violento", diz o presidente, Vasco Mello.

Mas a crise já vinha de outros tempos. A pandemia parece ter sido apenas o pé no acelerador. Há quem diga que tudo começou com o Incêndio do Chiado, numa espécie de "ressaca comercial" - embora a zona do Chiado seja a que mais dinâmica mantém, atualmente. Há quem culpe a lei das rendas. E quem fale de falta de planeamento.

Hoje, há em Lisboa uma Baixa cheia de turistas, mas que se esvazia de lojas. Qual a causa deste vazio?

Palmilhámos as três principais ruas da Baixa: a Rua Augusta, a Rua do Ouro e a Rua da Prata. Todas elas com dinâmicas diferentes e, por isso, também com desfechos distintos à saída desta pandemia.

Em menos de dez minutos a pé, nos seus cerca de 700 metros, a Rua do Ouro (ou Rua Áurea, como ditam as placas) tem fechados 28 espaços - dois deles quarteirões escondidos com tapume.

Não sabemos ao certo quanto deste vazio se deve à pandemia: não há dados oficiais e os antigos comerciantes preferem o silêncio.
Percorra a rua e veja os espaços fechados:

"Pagavam dez mil euros de renda," diz Sónia, explicando a sentença da vizinha da frente, e que é a de tantos. Na Baixa, as rendas podem chegar aos 30 mil euros, garante a União de Associações do Comércio e Serviços (UACS). Não espantará, por isso, que dois anos depois do despejo, a loja em frente à ourivesaria Araújos ainda esteja apenas habitada por restos de jornais na montra.

Dois anúncios encontrados online ilustram bem esta realidade: 147 e 242 metros quadrados por 13 mil e 19 mil euros mensais, respetivamente. A propriedade dos edifícios desta zona, acredita Lourdes Fonseca, presidente da UACS, está dividida entre agências ou grupos internacionais, um ou outro português, e cada vez menos nas mãos de uma herança familiar. São estes que inflacionam o mercado - a funcionar sem qualquer regra nem qualquer limitação legal.

"Nós aguentamos porque a renda não é muito alta e porque a minha patroa é muito organizada," diz Sónia, sem revelar o valor da sua renda. Lourdes Fonseca, da UACS, admite que ainda "há um ou outro espaço" com rendas na ordem dos 400 ou mil euros.

Não terá sido o caso do café Tábua, onde Sónia e a colega iam todos os dias beber a bica da manhã. Fechou na pandemia. "Percebemos logo que havia casas que não voltariam a abrir", diz a funcionária da ourivesaria Araújos.

Vasco de Mello, presidente ADBP

Saídas do primeiro confinamento, as ruas receberam os comerciantes sem gente para comprar. Sónia abria portas às 10 horas, para fechar logo três horas depois. E o medo era maior do que a esperança. "Só havia mendigos na rua, pouco mais. Não estava segura com tanto silêncio. Sem ninguém, sem ouvir carros. E eu nunca tive medo de estar aqui."

"Quando uma loja desaparece destas ruas, normalmente é para fechar. Principalmente as mais antigas. Não vão para outro lado", diz Vasco Mello, presidente da Associação de Dinamização da Baixa Pombalina (ADBP).

A proteção local do programa de apoio da Câmara Municipal a muitos negócios da cidade "pode ter atrasado um pouco" a sentença de morte do comércio local, mas os apoios, diz, "foram muito reduzidos e não chegaram a toda a gente". "As empresas mais novas, com valores e custos de produção muito elevados, nomeadamente rendas, não aguentaram. Depois, tínhamos as lojas mais velhas, com valores muito mais baixos de renda e com uma maior resistência. Falamos de centenas para milhares de euros."

"A sangria foi amortizada pelo período de proteção de cinco anos nos contratos das Lojas com História", lembra Lourdes Fonseca. Um período que termina neste ano civil, 2021, trazendo ainda mais incerteza ao futuro da Baixa.
Percorra a galeria abaixo e veja a Rua do Ouro de outros tempos:
Desde o início da pandemia, tudo é uma lição. Sónia confessa que, antes, dizia que "já não podia ver tantos estrangeiros", mas, quando as fronteiras fecharam, percebeu "a falta que eles nos fazem". Aqui, vêm sobretudo à procura de filigrana em prata dourada, "as peças típicas". São "os únicos que entram", porque raros são os transeuntes portugueses que vão além do olhar as montras, diz.

Por estas bandas, o turista é o ganha-pão. Diz a UACS que cerca de 70% do comércio da Baixa depende do turismo em mais de 90% para o seu negócio. E, na hora de escolher qual das três ruas que analisamos mais sofreu com a pandemia, a presidente Lourdes Fonseca não tem dúvidas: a Rua do Ouro.

A Rua da Prata "é um fenómeno bem mais antigo" e que poderá encontrar a causa para o seu esvaziamento numa questão meramente urbanística. "Há mais transeuntes na Rua Áurea do que a Rua da Prata, mais escondida, mais lateral", diz Lurdes Fonseca.

Foi na vizinha Rua do Ouro que muito cedo se posicionaram Ministérios, escritórios, um setor terciário entretanto saído para outras moradas. Gente a trabalhar na Baixa era o que impulsionava uma concentração de pessoas. "Sendo muita da venda por impulso - a pessoa passa, vê, compra -, quanto mais pessoas passarem, mais irá vender-se", explica a presidente da UACS.

Na Rua da Prata contabilizam-se 32 espaços encerrados - três deles também em quarteirões cobertos por tapumes. E há anúncios desesperados numa vitrine: "Inquilino furioooooso, prédio vendido" - estava escrito até há uns meses na loja Club Balão.

O que não espanta Maria, 53 anos, funcionária de bata verde atrás de uma das Lojas com História da Rua da Prata - a Drogaria Central. Há 18 anos que trabalha em drogarias na cidade, habituada a estar rodeada de cheiro a petróleo, champôs milagrosos e sabonetes que prometem remover acne. No fundo, "o que não existe nos supermercados".

Por isso é que "eles", os turistas, já chegam com a morada deste sítio nas notas do telemóvel. Os espanhóis à procura de "um regalito não sei para quem", os chineses atrás da famosa pasta medicinal Couto. "Levam às dúzias." Maria está preparada para as muitas línguas diferentes que aqui entram. Porque o turista é o seu maior cliente. "Portugueses só cá vêm para buscar produtos para os cabeleireiros."

Maria mudou-se há cinco para esta loja, do mesmo patrão, depois da última ter sido vendida para dar lugar ao átrio de um hotel. "Estou habituada a ver isto acontecer", diz.

Afinal de contas, "também já cá não mora ninguém, na rua". "É uma rua com pouca vida. Eu gostava de ver pessoas a viverem novamente aqui. Não só hotéis nem prédios vazios onde agora dormem os sem-abrigo."

Morar aqui, só por dias, nos hotéis que nascem nestas ruas. Um fenómeno recente, diz Lourdes Fonseca, da UACS, visto que "há dez anos, haver um hotel na Baixa era muito". Em 2009, de acordo com imagens do Google Maps, a Rua da Prata não contabilizava um único.

Muito do que hoje se vive na Baixa vai buscar as suas raízes ao que se viveu naquele dia de 25 de Agosto de 1988, quando ardeu o coração de Lisboa. Foi um incêndio iniciado nos Armazéns do Chiado que, diz-se, veio a destruir nesta zona urbana uma área equivalente a oito campos de futebol.

Imagens do incêndios que começou nos armazéns. Foto: Arquivo CML

Já passaram 33 anos e a destruição que provocou ainda abala a Baixa de Lisboa. Tiago Quaresma, vice-presidente da AHRESP (Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal), gestor da Valor do Tempo (fundadora da Mensagem de Lisboa) e proprietário de várias marcas com presença nesta zona, acredita que foi este o dia que a virou do avesso para sempre.

Está na literatura da cidade e na memória dos mais antigos. O que era a Baixa de Lisboa antes daquele incêndio? "Durante décadas, tudo aquilo que não é hoje. Foi verdadeiramente a embaixada económica do país. O país apresentava-se na Baixa. As mercearias finas vendiam ali o que de melhor se fazia em Portugal. Era quase a elite do comércio português, fosse na área do artesanato, do vestuário, de bens alimentares, era na Baixa que tinham palco", diz Tiago, também como atual morador nesta zona da cidade.

Apesar da força que exercia na cidade e no país, não foi imune à "ressaca" daquele incêndio. "É, desde logo, a destruição que deixa para trás e a coincidência disto com a febre dos centros comerciais - o grande problema que está sempre por oposição à Baixa".

Em 1991, este era já o panorama da distribuição das grandes superfícies nas cidades de Lisboa (em baixo) e Porto - tendo o Porto maior predominância de hipermercados e Lisboa de centros comerciais. No mapa em baixo, percebemos como a distribuição da força comercial se começava a espalhar do centro para a periferia, à mesma velocidade com que abriam shoppings na capital.

Retirado do estudo "Baixa de Lisboa: Reconstruída para os portugueses - Reconstruída para os turistas" / Autor: Nobre, Tânia Isabel - Faculdade de Letras da Universidade de Coimbra - 2015

Retirado do estudo "Baixa de Lisboa: Reconstruída para os portugueses - Reconstruída para os turistas" / Autor: Nobre, Tânia Isabel - Faculdade de Letras da Universidade de Coimbra - 2015

Os centros comerciais são responsáveis por uma cultura "completamente antagónica num país como Portugal", acusa Tiago Quaresma. "Com a qualidade que temos, com o sol que temos, com a história que temos nos centros históricos, é insano que de repente tivéssemos achado todos, durante tanto tempo, que era muito razoável enfiarmo-nos uma tarde inteira num centro comercial. Mas todos, de alguma maneira, comprámos este sonho, durante décadas. Pelo menos durante 25 anos, este foi o hábito vigente".

E do ponto de vista da economia, diz, os centros comerciais "são perigosíssimos", na medida em que isolam nas mãos "de nem sequer meia dúzia" todo o poder de evolução económica do país.

António Moura, empresário da Baixa desde há muito e estudioso do seu desenvolvimento, concorda e acrescenta que os shoppings constituíram e constituem um entrave ao progresso de marcas nacionais. "Os lojistas novos olhavam para as ruas e viam-nas envelhecidas e sem tráfego, então iam bater à porta dos shoppings, mas estes não queriam marcas ainda não conhecidas ou consolidadas."

Numa analogia simples, "é como se tivéssemos aberto grandes torneiras para Portugal, mas com água internacional, ao passo que essa torneira se fechou às marcas nacionais", explica António.

Mas há outra razão para o que se tem vivido na Baixa, e que vem na ressaca do incêndio: a lei das rendas, que sofreram enormes transformações do ponto de vista jurídico, até estabilizar com a lei de arrendamento urbano de 2012, no governo de Passos Coelho e com António Costa à frente da Câmara Municipal de Lisboa. A chamada "lei Cristas", em referência à ministra do CDS-PP que detinha a tutela.

Ao que se seguiu à primeira alteração à lei das rendas António Moura chama-lhe "efeito donut". Soa estranho, mas a premissa é a seguinte: imagine que Lisboa é um donut e que o buraco desse bolo é o centro da cidade, que começou a ficar vazia quando as rendas foram congeladas, nos anos 1960 e 70.

Nessa altura, encontrávamos uma Baixa com senhorios sem dinheiro para investir na recuperação e manutenção dos prédios e sem acesso aos trespasses - uma figura desaparecida da lei. Os inquilinos mantiveram-se com rendas baratas, mas comércio a envelheceu, não se modernizou. O que criou a cristalização do centro da cidade. E o seu envelhecimento, do comércio à habitação.

Tiago Quaresma, vice-presidente da AHRESP

Já a parte de fora do donut, a periferia, cresceu no final dos anos 1970 e 80 à custa deste congelamento. Foi para aí que se mudaram os lisboetas - o comércio e os casais jovens, impulsionados por incentivos à compra de casas, novas e mais baratas.

A estatística ajuda-nos a perceber melhor o fenómeno. Se em 1991 havia 30948 habitantes na Baixa, dez anos depois a queda estava na ordem dos 30% - em 2001, 9196 habitantes. Assim lembra o estudo "A Baixa de Lisboa: construída para os portugueses - reconstruída para os turistas".

Foi na periferia que se começaram a instalar as grandes superfícies comerciais, bem organizadas e com acessos simplificados de carro. O Cascais Shopping é disso o primeiro exemplo.

Nos anos 1990, outro movimento: rendas descongeladas e a vinda do turismo - num investimento forte do governo e da Câmara Municipal de Lisboa, que ali reconheceu o lucro. Terá sido o cocktail perfeito. "Com uma velocidade a que ninguém estava à espera, vimos a cidade a mudar", diz António. Foi com a ajuda do olhar de fora que "começámos a perceber que o centro de uma cidade era lindo", que quando recuperado "se tornava uma pérola." Uma pérola parada no tempo, um centro histórico, para os turistas diferentes de tantos outros "centros estandardizados" pelos quais já passaram.

A rua da Prata, praticamente deserta. Foto: Rita Ansone

Depois, a Baixa conhece a nova lei das rendas de Cristas. Ditava, entre outras coisas, que, caso os contratos não tivessem duração determinada - como veio a saber-se ser a maioria -, os senhorios tinham liberdade para proceder ao despejo sob justificação de restauro do espaço.

O mercado liberalizou-se, lembra Lourdes Fonseca, da UACS, de uma forma brutal, com a nova lei a tirar as garantias de renovações de contrato. "Deixaram de existir aqueles contratos a cinco, seis ou dez anos. Não há nenhum negócio que se consiga rentabilizar no espaço de um ou dois anos, muito menos com encargos de renda nesta ordem." Isso deu espaço às grandes cadeias, para as quais "é mais fácil de rentabilizar e até para as quais é uma questão de prestígio estar nesta zona".

No boom turístico, com a conivência das companhias aéreas low-cost, o centro da cidade reagiu à procura, dá-se o início da especulação, e quem apareceu para se dizer "presente" foram "as lojas internacionais, a restauração e a hotelaria".

Se a "lei Cristas" veio "possibilitar a reabilitação urbana, também veio matar muito do arrendamento", diz António Moura. A fase de transição foi curta e muito ficou por acautelar. Nomeadamente, o deixar de haver a figura de trespasse - quando o inquilino da loja recebe um determinado valor para passar a sua loja a outra gerência.

"Era assim que muitos conseguiam mais dinheiro do que a continuar a trabalhar. O que aconteceu é que muitas lojas tinham uma população muito envelhecida, com negócios muito antigos. Com 60 ou 70 anos, se lhes pagavam uma boa indemnização, e isso era possível porque Lisboa se tornou de facto uma cidade muito apetecível, muitos preferiram fechar portas, porque nem sequer lucravam isso no resto dos anos em que iriam trabalhar. É a lei da oferta e da procura a funcionar", explica.

O turismo serviu de oxigénio a uma zona que, como vimos, estava há muito a ficar desertificada. "Vem, não só revitalizar, como trazer atenção para a Baixa", garante Tiago Quaresma. E adianta como isso mudou o olhar português sobre a Baixa: "Quando essa atenção regressa, pessoas que não punham os pés na Baixa há anos, voltam, aquela classe média-alta que virou as costas à Baixa e que começa a perceber que, por mecanismo de sobrevivência, a Baixa se descaracterizou, aqui e ali. E, de repente, começam a reclamar a Baixa para os lisboetas. É assim que surge este movimento, esta ideia, de que o turismo veio estragar a Baixa - mas é muito mais complexo do que isso."

Nesta discussão, não há vencedores. Mas ambas as partes continuam "longe do real problema", acredita: a ausência de uma estratégia de desenvolvimento da Baixa.

Quando analisamos o que se passa nas ruas do Ouro e da Prata o cenário contrasta com a Rua Augusta, a mais movimentada das três. Apesar de muita mudança de comércio - ainda agora se soube que a Casa Canadá, loja de marroquinaria com cem anos, vai fechar para ser a entrada de um novo hotel - esta rua central da Baixa conta apenas dois estabelecimentos fechados: um deles a velha Casa Frazão, que vendia tecidos, e está encerrada desde junho de 2018. Então, o que distingue esta rua? Os comerciantes guardam a resposta na ponta da língua: é a única exclusivamente pedonal.

João, funcionário de uma das lojas mais antigas aqui implantadas (que por sua vontade vamos manter anónima), não tem dúvidas de que estar numa rua com estas características "ajuda a sobreviver." E frisa "sobreviver", porque "o facto de ter muitas pessoas a passar não significa propriamente que haja negócio". A pandemia, sobretudo, deixou a sua marca, no número de turistas que por aqui passam (ainda aquém do antigamente) e nos bolsos de todos, estrangeiros e portugueses.

Na rua ao lado, Sónia Faria, inveja-o. "Cortarem o trânsito aqui da rua era a melhor coisa que me acontecia. Para andar mais gente aqui. Às vezes, digo à Clarisse, a minha patroa: 'Se nós estivéssemos na Rua Augusta, era muito melhor'."

Já houve planos para que assim fosse. A ZER, Zona de Emissões Reduzidas da Avenida e Baixa Chiado - do Rossio até à Praça do Comércio e da Rua do Alecrim à Rua da Madalena - esteve para ser implementada, mas foi adiada com a pandemia.

Ao todos, são mais de 100 mil viaturas de visita à Baixa todos os dias. Em novembro, a Assembleia Municipal aprovou uma recomendação do Bloco de Esquerda pela implementação rápida da proibição de circulação para não residentes - a coligação Novos Tempos votou contra e o presidente da Junta de Santa Maria Maior, que gere a Baixa, Miguel Coelho, do PS, absteve-se. O que neste momento parece levantar mais discussão não é a proibição do trânsito mas como fazê-lo, em que moldes.

Uma das preocupações são os comerciantes e a logística das cargas e descargas. Se uns não reconhecem a vantagem, outros alertam para o número adicional de horas que teriam de pagar a funcionários para abrir mais cedo, caso o transporte de mercadorias fosse limitado ao amanhecer, por exemplo.

Na Rua da Prata, a ideia não convence Maria, da Drogaria Central. "Não sei se será por aí. Muita gente diz: 'Ah, estava no elétrico, vi a sua loja e voltei para trás'. Param mesmo aqui no semáforo."

Nem as vizinhas de Sónia, na loja de roupa ZEVA, são adeptas desta proposta. "Para quê?, Fechando a rua, aí é que as pessoas não vêm mesmo", defende Denise, 46 anos, funcionária neste estabelecimento.

Denise não acredita que o fecho de trânsito na Baixa possa ajudar o negócio. Foto: Rita Ansone

Já a experiência de Tiago Quaresma faz dar razão ao velho ditado: primeiro estranha-se, depois entranha-se. "Há um paradoxo gigante em todas as cidades que viram centros tornarem-se pedonais: a primeira reação do comércio é achar que isso o vai prejudicar, porque acha que o consumidor se não chegar de carro não chega. Mas a Baixa de Lisboa tem uma coisa gravíssima que é o ruído, mau ruído, ruído automóvel." Diz Tiago Quaresma, vice-presidente da AHRESP.

Um dado comprovado pelo mapa de ruído da cidade. Analisando a imagem, percebe-se a clara diferença entre as ruas do Ouro e da Prata, e a Rua Augusta, onde o ruído é quase nulo nesta última. A principal origem deste ruído já é há muito identificada pelo Plano de Acção de Ruído (PAR), aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa em 2015: o tráfego rodoviário.

Tiago Quaresma lança o repto: "E se deixarmos as ruas apenas com passagem dos elétricos? Poderia ser a verdadeira pedra-de-toque para transformar a Baixa". O elétrico, esse veículo que nos parece do passado, mas que tem sido assumido como futuro em muitas cidades do mundo.

O seu ideal de Baixa seria transformá-la "um grande centro de lazer, com conforto, agradável, com segurança. E, afinal, se há zona da cidade bem servida de transportes e até parques de estacionamento é a Baixa-Chiado."

Os exemplos são vários, no mundo: no bairro de Gràcia, em Barcelona, o segundo com a maior concentração de comércio na cidade, a ausência de carros começou a ser vista como uma forma de travar prejuízos da pandemia para o comércio local e várias ruas foram encerradas ao trânsito durante dias.

O mesmo aconteceu em Bogotá, na Colômbia, Jacarta, na Indonésia e até em Nova Iorque - a cidade que nunca dorme. A premissa é quase sempre a mesma: fechar o acesso de veículos às ruas, para permitir devolvê-las às pessoas e para atividades individuais (como caminhadas) e coletivas, como visita a mercados e esplanadas.

O resultado deste processo? Os estudos indicam que as zonas onde o comércio participou nesta iniciativa registaram aumentos de receitas para a economia local. O programa "Ruas Abertas", explica um estudo feito sobre o seu impacto em Missouri, poderá ter sido responsável por 82% das receitas nesses dias e por ter dado a conhecer novos negócios a 56% desses clientes.

Já em Nova Iorque, o programa terminou mais cedo do que o previsto devido ao mau tempo e pelas questões sanitárias em resposta ao covid-19.

Durante a campanha para as últimas eleições autárquicas, Carlos Moedas, presidente da Câmara Municipal de Lisboa, prometeu ajudar o comércio. E poucos parecem estar esquecidos da promessa. Mas que planos podem ser aplicados à Baixa?

Vasco de Mello, da Associação de Dinamização da Baixa Pombalina, pensa numa Baixa onde se consiga competir com outras centralidades como os centros comerciais. "Não vai ser através da habitação que vamos resolver o problema, porque viver na Baixa hoje em dia tem valores brutais, estratosféricos, e não acredito que sejam para portugueses. Tem que se pensar o que fazer, então."

A ideia de não se viver na Baixa, embora seja corroborada pelos números, tem perigos, nomeadamente o da desertificação ou o da artificialização do bairro. Lurdes Fonseca alerta para a perda de identidade desta zona da cidade, que se pode medir no número de hotéis a ser construídos - segundo um estudo apresentado ao Instituto Superior Técnico, já em 2015 a maior parte das obras de restauro na Baixa eram para construção de hotéis.

"Já estivemos mais longe de perder essa identidade. Temos que fazer um esforço para não perder as nossas Lojas com História", diz a presidente da UACS, considerando que este programa da CML tem ajudado a mantê-la. Mas o que tem sido feito parece não ser suficiente.

Vasco de Mello, dono de uma loja com este estatuto, "O Campeão" diz que é preciso rever o processo. "Estamos a proteger a atividade comercial ou o edifício?", questiona. A coordenadora do programa, Sofia Correia, admite que, ao nível camarário, "a proteção não é tanto no sentido de proteção da atividade - porque aqui não conseguimos legislar -, mas do espaço físico". O que significa que, num caso de venda do edifício dessa loja, a proteção está apenas sobre o património urbanístico e não sobre a atividade comercial aí praticada. A loja física fica, o negócio desaparece.

As Lojas com História, a maioria concentrada na Baixa, beneficiam da lei número 42, de 2017, que vem dar-lhes proteção ao nível do arrendamento, com contratos protegidos durante cinco anos, sem despejos unilaterais. Mas e agora que o prazo de cinco anos está prestes a terminar? "Agora, há várias interpretações da lei", diz Sofia. "Há quem interprete que são cinco anos desde que a lei entrou em vigor e há quem interprete que se conta a partir da transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) - transitando para o novo regime, ficam protegidos cinco anos a partir daqui."

E talvez não chegue conservar as lojas. É preciso que a Rua do Ouro e a Rua da Prata - e até a Rua Augusta - se consigam reerguer das mazelas provocadas por anos de dados, ganhar uma nova personalidade e passarem a ser local de visita. Quer para portugueses quer para estrangeiros. Como foi em tempos - o que só acontecia porque era na Baixa que estavam as lojas que valiam a pena visitar e não as mesmas que estão nos centros comerciais, como lembrava Maria do Rosário Pedreira numa crónica.

O importante é encontrar um plano, diz António Moura: "O que for a Baixa será um pouco o que definirá Lisboa".

E Tiago Quaresma alerta: a jurisdição de uma zona tão importante para o comércio e uma montra da cidade como esta não pode estar entregue a uma Junta de Freguesia. Propõe uma comissão permanente, entre poder público e privado, com a ajuda dos comerciantes, para redefinir o caminho da Baixa. Garante que o que acontecer na Baixa não será só definidor do que pode acontecer no resto da cidade, o que acontecer na Baixa "vai ser o laboratório para o resto do país".

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Na rua do Ouro e na da Prata estão 60 lojas fechadas. O que fazer com esta Baixa?

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Em Lisboa, a Baixa dos nossos Natais já não é a mesma. A pandemia acelerou uma morte há muito anunciada. Mas há quem diga saber como travá-la.

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Há cerca de dois anos, Nikolai Nekh começou a aperceber-se da acumulação de objectos de mobiliário, como bancos, cadeiras, mesas ou estrados, nas ruas que percorria entre casa, na zona de São Bento, em Lisboa, e o trabalho. Na altura, o crescimento económico, o aumento do turismo e a especulação imobiliária já eram evidentes na cidade, mas foi quando se deparou com os vestígios da renovação de apartamentos para aluguer temporário a valores astronómicos que o artista se debruçou sobre o assunto.

"Imaginei uma espécie de arquivo com estes materiais", recorda Nikolai Nekh em conversa telefónica com a Time Out. Avançou, então, com a recolha de alguns objectos encontrados, fotografou-os, catalogou-os e devolveu-os à rua. Estavam lançados os alicerces do Museu da Gentrificação, projecto que mostra pela primeira vez ao público em , patente na Três cartazes para o Museu da Gentrificação Mupi Gallery, dos Maus Hábitos, no Porto, entre 8 de Outubro e 18 de Novembro. A exposição integra o ciclo Poético ou Político , com curadoria de João Baeta.

O título não engana, já que a exposição mostra, exactamente, três cartazes feitos a partir dos registos fotográficos dos objectos abandonados e de composições que o artista foi fazendo com estes e outros objectos. "[O Museu] tornou-se quase num diário gráfico de registo de formas", comenta Nikolai Nekh. Os cartazes são apenas a "ponta do iceberg" do trabalho de documentação e conceptualização que tem desenvolvido sobre "os materiais que se produzem e que circulam no processo de gentrificação", e que será apresentado de forma aprofundada no próximo mês em Lisboa.

O confronto entre o desenvolvimento económico, científico e tecnológico e o crescente desequilíbrio social e ambiental não é novidade na sua prática artística, centrada nas "formas que o capitalismo utiliza para se representar a ele próprio". São exemplos disso Postcards from the city Raduhznyy, obra finalista do prémio BES Revelação em 2008, em que Nikolai procurou criar uma imagem da cidade petrolífera na Sibéria ao "fotografar Lisboa como se fosse esse território"; e Achilles Heel, exposição de 2018 no Museu de Arte Contemporânea do Chiado (MNAC) em que analisava a relação entre as matérias-primas necessárias para mover a indústria e os recursos energéticos disponíveis.

Segundo o artista, a gentrificação é "talvez a manifestação mais recente que temos da luta de classes, [uma vez que] há classes diferentes a apropriar-se do mesmo território". Apesar de ser um problema vivido de forma muito individual pelos moradores de menor poder económico, que são forçados a deslocar-se, todos somos responsáveis por ele, ainda que involuntariamente, sublinha. "Interessa-me criar uma maior consciência sobre o papel que todos temos no processo."

Mas a participação individual e colectiva na gentrificação não se cinge aos agentes económicos e turísticos, nota Nikolai Nekh. Também a estética contribui para esta realidade, o que se verifica, por exemplo, na fotografia de exposição. "Há um determinado tipo de luzes e enquadramentos que são usados para fazer o registo de exposições de arte contemporânea, e dificilmente se pode sair dele", alerta, comparando-o ao registo de apartamentos para aluguer e venda, "quase todos fotografados da mesma forma, porque toda a gente quer aquele tipo de imagem".

A sua obra acaba por ser disruptiva nesse sentido, já que procura ir além da fórmula invariável de captação e registo de imagem. Além de privilegiar as naturezas-mortas e a paisagem, distingue-se pelo enfoque no processo de produção de imagem e não apenas na sua finalidade. "Trabalho muito a questão das narrativas de produção e distribuição da imagem, o que está por trás daquilo que nos chega."

A Mupi Gallery é apenas o levantar do véu que antecipa a primeira grande exposição do Museu da Gentrificação, que estará na galeria Balcony em Novembro. A ideia é cruzar as imagens dos cartazes com objectos-chave na construção conceptual do Museu: os andaimes, "que mais do que plataformas para pintar, aludem à ideia de escalada social", e os estrados, que servem de poiso ao "nosso inconsciente", acompanhados de fotografia e instalação.
Mupi Gallery. Maus Hábitos. Ter-Sáb 12.00-23.00, Dom 12.00-16.00. Entrada livre. + 16 exposições a não perder no Porto
+ Leia aqui a edição online e gratuita da Time Out Portugal

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Museu da Gentrificação mostra-se pela primeira vez no Maus Hábitos

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A exposição ‘Três cartazes para o Museu da Gentrificação’ está na Mupi Gallery até 18 de Novembro e mostra a transformação urbana, económica e social vista pela lente de Nikolai Nekh.

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Nikolai Nekh nasceu em Slavhansk-na-Kubani, uma cidade situada no sudoeste da Rússia. O artista vive em Portugal desde os 13 anos.

O olhar que Nekh parece ter sobre Lisboa, é um olhar exterior, mas não na sua totalidade. O olhar que detém da sua cidade natal, embora tenha lá vivido inicialmente, também é distanciado. Permanece assim, ligeiramente afastado para, quer de uma cidade, quer de outra, conseguir contemplar as suas mudanças, aspirações, ilusões, ambições e quedas. Assim como, numa possível comparação entre as cidades, encontrar as suas semelhanças e dissemelhanças.

Neste olhar distanciado, o artista, ao longo destes anos, tem-se concentrado em vaguear por Lisboa e recolher os artefactos encontrados pela cidade, objetos que foram descartados ou abandonados pelas ruas. Retirados apressadamente das casas que se encontravam à venda, ou por alugar. Despojos que não resistiram à máquina trituradora imobiliária, e que, com a sua voracidade, tornaram a cidade um lugar mais difícil de viver, que perdeu, progressivamente, a sua identidade. Foi assim que o museu imaginário da gentrificação de Nekh surgiu, e que se revelou uma urgência, numa perspetiva de debate e de reflexão sobre a cidade e, fundamentalmente, mais importante ainda, as suas gentes.

A obra de Nekh, como que se de um observatório se tratasse, tem estabelecido, além da criação de um museu imaginário, um número de ações artísticas que evidenciam as disparidades sociais motivadas pelo desenvolvimento tecnológico e económico, que se tem manifestado cego, e desenfreado, face a assuntos humanos.

Este olhar crítico e lúcido sobre o capitalismo e o seu impacto social sobre os mais desfavorecidos, bem como a luta de classes, tem sido a marca de Nekh em obras como Postcards from the City Raduhznyy, 2008, ou Achilles Heel, em 2018, no MNAC.

Na exposição Surender Surender, de 2021, Galeria Balcony, o artista recorre à fotografia. Além de esculturas, andaimes e estrados de cama que se encontravam espalhados pelo espaço da galeria, uma imagem em grandes dimensões, também presente, apresentava o artista fotografado numa piscina de hotel, a mirar, por uma janela ampla, a cidade de Beirute, então em convulsão. São estes confrontos, estes contrastes políticos e sociais ilustrados por Nekh, que vivificam a nossa atenção para com os desequilíbrios existentes entre classes, e que adornam cada vez mais a sociedade. O artista não parece querer despertar em nós um voyerismo - não vemos de facto Beirute - apenas sugere, pela imagem, que se encontra a observar, à distância, a cidade, e alerta-nos para o estado de letargia em que nos encontramos, quanto aos assuntos do mundo político e social.

Na presente exposição Museu de Gentrificação, com curadoria de Diogo Pinto, patente neste momento na galeria Balcony, as peças que surgem ao início são feitas em madeira lacada a esmalte acrílico, e de várias cores. Tratam-se de oito criados mudos, peças de mobiliário usadas para colocar os casacos, que se encontram dispostas no espaço da galeria de um modo ascético, como uma imagem publicitária ou uma montra. Reforçando a ideia já anunciada pelo artista de que "não opera com simbologias mas com vestígios"[1].

Quanto à produção de imagens, interessa-lhe o modo como podem originar resultados enganadores[2], ou ilusórios. As imagens publicitárias e hipnóticas das imobiliárias não diferem muito das linguagens usadas nas ascéticas, e higiénicas, galerias de arte.

Desse modo, coloridos e polidos, os Criados Mudos, dispõem-se na galeria de modo limpo e obediente.

Por entre o aglomerado de peças surge também Utopia, 2023, uma impressão a jato de tinta sobre papel. Trata-se de uma fotografia a preto e branco que alude a uma ideia nostálgica de futuro, a um imaginário sci-fi que pertenceu a uma memória coletiva de desenvolvimento, modernidade e tecnologia, que já provou a sua ineficácia, face ao estado do ambiente, e ao curso da humanidade.

No piso inferior encontra-se uma série de fotografias, que apresentam um casaco de cabedal captado em diferentes posições. Os vários títulos da série sugerem que o casaco representa um agente imobiliário em queda livre.

Ainda as enigmáticas peças circulares (ou "discos"), em madeira, cobertas por uma fita adesiva de cor metálica, com nomes de ruas de Lisboa, oferecem-nos deleite à vista e sugerem-nos diversidade, dado que são, no rebordo, compreendidas por configurações diferentes.

Por fim, a peça A home where dozens of pine nuts can live rent free, 2023, consiste num aquário de vidro, albergando uma pinha no seu interior.

Museu da Gentrificação, de Nikolai Nekh, está patente na Balcony até 2 de dezembro.

[1] https://www.publico.pt/2021/01/07/culturaipsilon/noticia/ha-museu-gentrificacao-construcao-nikolai-nekh-1945176

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Museu da Gentrificação, de Nikolai Nekh na Balcony

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Museu da Gentrificação, de Nikolai Nekh na Balcony. Até 2 de dezembro. Texto de Carla Carbone

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COULD THIS BE A SOLUTION TO GENTRIFICATION?

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COULD THIS BE A SOLUTION TO GENTRIFICATION?

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Could this be a Solution to Gentrification?

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Desde 2014 que a lei portuguesa admite o alojamento local nos moldes atuais, uma modalidade de alojamento turístico que permite aos proprietários arrendar, num regime de muito curta duração, uma moradia, um apartamento ou uma parte de uma habitação a turistas. Cabem também neste regime os chamados hostels - habitações que funcionam exclusivamente com o intuito de serem arrendadas a turistas, e que abundam cada vez mais nas grandes cidades, como Lisboa ou Porto -, mas também as próprias habitações particulares, que cada proprietário pode arrendar durante um curto período de tempo a turistas que visitem a cidade (foi a pensar nesta última hipótese que surgiram plataformas como o Airbnb).

A questão da regulação desta modalidade de alojamento começou a colocar-se logo quando o então secretário de Estado do Turismo, Adolfo Mesquita Nunes, equacionou a medida. O tema voltou à discussão pública este mês, depois de dois deputados do PS terem apresentado, no dia 24, uma proposta para alterar o decreto-lei que regula o alojamento local. O PS quer que as assembleias de condóminos autorizem a existência de uma habitação naquele regime no condomínio, uma vez que a atividade de alojamento local é "potencialmente causadora de conflitos e transtornos diversos aos condóminos que residam em prédio urbano onde aquela se desenvolva".

A proposta dos socialistas fez estalar a polémica e todos os partidos apresentaram alternativas. A abundância de propostas - umas mais concretas do que outras - deverá adiar a eventual alteração de regras só para o final do ano, pelo que este verão os proprietários ainda estarão sob a legislação atual, que permite que a adesão ao regime de alojamento local seja feita através de uma simples comunicação à Câmara Municipal respetiva. No início da semana, o Jornal de Negócios escrevia que a complexidade do tema e a quantidade de diferentes propostas poderá levar inclusivamente à criação de um grupo de trabalho no Parlamento para discutir eventuais alterações na legislação.

Na proposta apresentada na semana passada à Assembleia da República, os deputados socialistas Carlos Pereira e Filipe Neto Brandão escrevem que " habitação e alojamento temporário de turistas são realidades de facto bem distintas " e que por isso as frações utilizadas para alojamento local devem ser distinguidas das destinadas à habitação, "onde os demais habitantes permanentemente residem e onde, legitimamente, esperam ver reunidas as condições de tranquilidade e sossego que comummente se associam ao conceito de lar ou espaço de vida doméstica".

Citando as estatísticas mais recentes do INE, que revelam que a ocupação do alojamento local por turistas é habitualmente de menos de 3 noites, os socialistas consideram que a rotatividade de habitantes temporários num alojamento se traduz "num comportamento do turista bem mais descontraído ou relaxado do que aquele que quotidianamente adota no local de onde provém e onde habita ", o que se reflete "nos horários praticados, no barulho, no respeito - ou, melhor dito, falta dele - pelo sossego dos demais habitantes dos prédios onde se alojam".

O objetivo dos deputados socialistas é que a atividade de alojamento local "não seja exercida com desconsideração dos direitos dos demais condóminos". Por isso, a proposta do PS consiste numa alteração ao diploma de 2014 que regulamenta o alojamento local, acrescentando ao conjunto dos documentos que o titular deve apresentar à Câmara Municipal, no momento de requerer autorização para o exercício da atividade, uma cópia da deliberação da assembleia de condóminos que autorize o funcionamento de um alojamento local naquela fração do prédio - esta alteração aplica-se apenas aos apartamentos.

A proposta socialista não foi bem recebida pela oposição nem no próprio Governo, já que os deputados socialistas que propuseram a alteração não terão consultado a secretária de Estado do Turismo quando desenharam a proposta.

E tudo indica que a proposta não passe no Parlamento, por falta de apoio da maioria que sustenta o Governo: a líder do Bloco de Esquerda, Catarina Martins, não tardou a reagir à proposta, sustentando que o grande problema não fica resolvido com a medida. " Há grandes proprietários que compraram prédios inteiros e que estão a expulsar de bairros inteiros a população que lá vivia ", afirmou a coordenadora do Bloco, afirmando que a medida mais eficaz seria a implementação de quotas para o alojamento local por fração de território.

Do lado do PCP veio uma proposta menos concreta. Os comunistas estão de acordo com a medida proposta pelos socialistas mas consideram que é preciso ir mais longe, defendendo "equilíbrio" entre alojamento local e arrendamento tradicional. Uma posição que os comunistas partilham com o PSD, que também pede que se vá "mais longe" e se pense numa "lógica de equilíbrio" entre várias modalidades de alojamento. Já o CDS defende uma distinção entre os profissionais do alojamento local e os particulares para evitar situações "de injustiça".

As opiniões têm-se dividido não só na esfera partidária mas também na opinião pública, com as associações de proprietários e da hotelaria de lados diferentes da barricada.

A favor de uma regulação mais apertada, nomeadamente da necessidade de autorização por parte dos condomínios para o exercício da atividade de alojamento local, está por exemplo a Associação Nacional de Proprietários (ANP), associação que reúne proprietários e senhorios de prédios, vivendas e apartamentos. Citado pela Agência Lusa, o presidente da ANP, António Frias Marques, afirmou que "se existe alojamento local, tem de ser feito num sítio que esteja licenciado para o efeito, que não é um condomínio que está licenciado para habitação". Para o líder da associação, pode haver a possibilidade de alojamento local no caso de se tratar de "uma vivenda isolada, se for um prédio total isolado" ou então num apartamento "se os vizinhos não se importarem", defendendo por isso a autorização prévia por parte das assembleias de condóminos.

Também a Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL) está a favor de uma regulação mais apertada para o alojamento local. Aliás, vários meses antes da proposta do PS, já o presidente da AIL, Romão Lavadinho, tinha escrito uma carta aberta em que defendia publicamente uma maior regulação do setor e criticava "a desregulação e o facilitismo apressadamente concedidos " na legislação que entrou em vigor em 2014 e alterou as condições de acesso à atividade. "Ao não se terem imposto limites - repete-se, razoáveis e aceitáveis - à possibilidade de afetar apartamentos a esta indústria, tal resultou na utilização indiscriminada, desregrada e intensiva de inúmeros apartamentos em prédios de habitação, com arrendatários e/ou em condomínio, causando desnecessárias perturbações, incómodos, excessos, conflitos e despesas não previstas", lê-se na carta da associação.

No documento, Romão Lavadinho denunciava também a "ganância e a perspetiva de ganhos maiores e mais rápidos" de muitos senhorios que pressionaram inquilinos, "designadamente os mais idosos e vulneráveis, a abandonarem as suas casas mediante indemnizações, quase sempre irrisórias, havendo situações de intensa coação e mesmo de agressão física ".

A AIL avançava ainda com propostas concretas: impedir utilização de apartamentos de habitação para alojamento local sem autorização municipal de alteração de uso, limitar a 50% os apartamentos em regime de alojamento local num prédio com outros moradores e ainda exigir a aprovação dos restantes condóminos do prédio para que um apartamento pudesse ser utilizado para alojamento local - precisamente o que os dois deputados socialistas vieram agora defender.

Nem todos os proprietários estão de acordo na defesa da autorização por parte dos condomínios. Para Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), que reúne os proprietários e senhorios da área metropolitana de Lisboa, a medida é "bastante radical e bastante infundada".

"As frações autónomas estão destinadas a dois fins: a habitação, que são os apartamentos, ou o comércio, que são as lojas. Ora, é evidente que o turista não pode ficar numa loja, isso não existe, terá que ficar nas frações destinadas à habitação e naturalmente que o que o turista faz é fazer habitação por curtos períodos", afirmou o responsável da ALP em declarações à Agência Lusa. Luís Menezes Leitão acrescentou ainda que "a assembleia de condóminos gere as partes do prédio, não gere o destino que o proprietário dá em termos habitacionais à sua fração, se arrenda por curtos períodos, se arrenda por longos".

Por isso, o presidente da ALP considera que os proprietários têm "todo o direito de destinar o imóvel a habitação, seja de turistas, seja de arrendamento, seja o que for". "Compreendo, naturalmente, que alguns condóminos não gostem de ver os turistas lá, como também a pessoa não gosta de ter um vizinho mais barulhento, mas daí a proibir o alojamento local nos condomínios parece-me haver uma desproporção gigantesca", disse ainda.

Preocupada com a proposta do Partido Socialista está também a Associação de Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (AHRESP). A secretária-geral da organização, Ana Jacinto, afirmou, também à Lusa, que foi apanhada de surpresa pela proposta legislativa dos socialistas e sublinhou que "esta inconstância legislativa, este desnorte, obviamente que não é positivo para um subsetor tão importante como é o alojamento local".

"A AHRESP está obviamente preocupada com todos aqueles proprietários que fizeram investimentos e que estão a trabalhar há anos com esta atividade ", acrescentou Ana Jacinto, destacando que os conflitos entre os proprietários de alojamento local e outros condóminos "são pontuais". A responsável da AHRESP destacou ainda que o setor deve sobretudo ser regulado por "projetos de autorregulação" e não com "alterações legislativas que mete em causa o próprio negócio".

Também a Associação do Alojamento Local de Portugal (ALEP) já se veio manifestar contra a proposta do Partido Socialista. Num comunicado enviado aos meios de comunicação, a associação afirma que o projeto de lei é "inconstitucional, desajustado" e "poderá conduzir ao desemprego, só em Lisboa e Porto, de mais de 10 mil pessoas, pondo em causa o rendimento principal de mais de quatro mil famílias".

A ALEP argumenta que a medida vai contra o direito constitucional à propriedade privada, destacando que a proposta não identifica os critérios que os condóminos podem usar para impedir a utilização de uma fração para alojamento local. A associação aproveita o comunicado ainda para recordar um acórdão recente do Supremo Tribunal de Justiça que dispensou a autorização do condomínio e deu razão a uma proprietária de um alojamento local que tinha sido proibida pela assembleia de condóminos de continuar a explorar a atividade.

As regras do alojamento locais estão definidas no Decreto-Lei nº 128/2014, que procurou "enquadrar uma série de realidades que ofereciam serviços de alojamento a turistas sem qualquer formalismo e à margem da lei" e que "não reuniam condições para serem empreendimentos turísticos". No diploma estão definidos três tipos de alojamento local, para os quais há regras, em parte, distintas:

Apartamentos

Moradias

Estabelecimentos de hospedagem (em que se incluem também os hostels)

Para todos estes tipos de estabelecimento há características comuns para que sejam considerados alojamentos locais: por um lado, têm de ser imóveis publicitados como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; por outro lado, podem oferecer ao "público em geral, além de dormida, serviços complementares de alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias". Além disso, excetuando os estabelecimentos de hospedagem que sejam classificados como hostels, os alojamentos locais têm de ter uma capacidade máxima de nove quartos e 30 utentes.

Para todos os alojamentos locais é exigido um conjunto de condições de higiene, segurança e de funcionamento, além de equipamentos de mobiliário e outros utensílios adequados. As regras de segurança contra riscos de incêndio são também detalhadas na regulamentação da atividade.

O mesmo Decreto-Lei acrescenta exigências específicas para as modalidades de apartamento e de hostel:

Apartamentos: um proprietário só pode explorar um máximo de nove alojamentos locais por edifício - na contagem incluem-se apartamentos registados não apenas em nome do proprietário, mas também em nome do cônjuge e dos familiares diretos. No caso de a propriedade do apartamento ser de uma pessoa coletiva, a contagem inclui também pessoas coletivas com sócios em comum.

Hostel: esta designação é exclusiva de estabelecimentos de hospedagem compostos por dormitórios, que devem ter um número mínimo de quatro camas cada um. Alguns requisitos para os hostels são distintos dos usados para outros estabelecimentos, não estando por exemplo sujeitos à limitação de capacidade a 30 utentes.

No que toca ao registo da atividade de alojamento local, a legislação atual impõe poucas restrições. O registo é feito através de uma simples comunicação prévia, efetuada no Balcão Único Eletrónico, dirigida ao presidente da Câmara Municipal respetiva ao território onde está o imóvel. Entre as informações que devem constar dessa comunicação contam-se a autorização de utilização do imóvel, a identificação fiscal do titular (singular ou coletivo), o nome do estabelecimento, a capacidade (em termos de quartos, camas e utentes), a data pretendida de abertura ao público e ainda os contactos de uma pessoa a contactar em caso de emergência.

Além destas informações, é necessário apresentar um conjunto de documentos: cópia do documento de identificação do titular do estabelecimento, um termo de responsabilidade "assegurando a idoneidade do edifício", cópia da caderneta predial urbana referente ao imóvel, se o requerente for o seu proprietário, ou então cópia do contrato de arrendamento caso o requerente seja arrendatário (deve incluir uma autorização do senhorio para que o imóvel seja utilizado para alojamento local) e, por fim, uma cópia da declaração de início ou alteração de atividade do titular do estabelecimento para prestação de serviços de alojamento.

A entrega destas informações e a submissão dos documentos corretos resulta depois na emissão de um documento pelo Balcão Único Eletrónico que contém o número do registo do estabelecimento. É esse documento que autoriza o proprietário a explorar aquele imóvel como alojamento local, sendo necessário para abrir o estabelecimento ao público.

A fiscalização destas condições cabe à Câmara Municipal do território onde se encontra o imóvel. De acordo com o mesmo diploma que regulamenta a atividade, a autarquia tem 30 dias após a apresentação da comunicação por parte do titular do estabelecimento para fazer uma vistoria no local para confirmar o cumprimento de todas as condições exigidas.

Além desta vistoria, a autarquia pode a qualquer momento pedir ao Turismo de Portugal que faça uma fiscalização aos alojamentos locais existentes no território para confirmar o cumprimento dos requisitos. Estas vistorias têm como especial objetivo averiguar se os imóveis usados para o alojamento local reúnem as condições para serem considerados empreendimentos turísticos (como hotéis). Se for o caso, passam a estar sujeitos a um regime diferente.

Há muito menos requisitos para abrir um estabelecimento de alojamento local do que para abrir qualquer outro empreendimento turístico. A exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos está pormenorizadamente regulamentada na versão consolidada do Decreto-Lei n.º 39/2008 e inclui extensas listas de exigências para os vários tipos de empreendimentos turísticos, que podem ser:

Estabelecimentos hoteleiros (hotéis, pousadas, pensões)

Aldeamentos turísticos

Apartamentos turísticos

Conjuntos turísticos (resorts)

Empreendimentos de turismo de habitação

Empreendimentos de turismo no espaço rural

Parques de campismo e de caravanismo

Cada um destes tipos de empreendimento turístico tem requisitos específicos, que são determinados por entidades diferentes, nomeadamente pelos membros do Governo responsáveis pelo turismo, ordenamento do território, administração local, agricultura e desenvolvimento rural.

Para dar alguns exemplos, entre os requisitos para um resort contam-se a construção de vias de circulação interna com largura mínima de 5 metros, áreas de estacionamento, espaços verdes, portaria, piscina e equipamentos de desporto e lazer. Já os hotéis têm de ter um mínimo de 10 quartos e um conjunto de equipamentos de utilização comum a que os estabelecimentos de alojamento local não estão obrigados.

No que toca, por exemplo, à questão da fiscalização, as exigências são mais vincadas. Para os empreendimentos turísticos, a entidade responsável pela fiscalização é a ASAE, que garante o cumprimento estrito das regras e instaura processos de contra-ordenação sempre que necessário.

Mas a diferença mais evidente será a relativa ao processo de abertura de uma unidade turística, que é substancialmente mais complexo do que o de registo de um alojamento local. O primeiro passo é submeter um pedido de concessão de autorização de utilização para fins turísticos, um pedido que é dirigido à câmara municipal competente e dado a conhecer ao Turismo de Portugal.

Caso seja dada a autorização, é emitido um alvará de autorização de utilização do edifício para o fim escolhido. Este alvará tem um custo que depende das câmaras municipais, mas que pode chegar à ordem dos milhares de euros - a procura turística do local afeta substancialmente o valor da taxa. No caso do alojamento local, o registo passa por uma simples comunicação de abertura do negócio, que é gratuita.

Em matéria fiscal também há diferenças, uma vez que os proprietários de alojamento local estão sujeitos a um regime particular. Quem explorar um alojamento local tem de se registar na categoria B do IRS (rendimentos de atividade empresarial), ao contrário dos senhorios tradicionais, que se podem registar na categoria F (relativa a rendimentos prediais, como rendas). Na proposta de Orçamento do Estado para 2017 o Governo propôs um aumento da tributação destes rendimentos de 15% para 35%. Ou seja, quem tiver rendimentos provenientes do alojamento local paga 35% desses rendimentos em sede do IRS e do IRC.

Importa sublinhar que, tal como nos restantes empreendimentos turísticos, também os utilizadores do alojamento local estão sujeitos à taxa turística em Lisboa. No ano passado, por exemplo, só os utilizadores do Airbnb na capital portuguesa permitiram à autarquia lisboeta arrecadar perto de dois milhões de euros com a taxa turística de um euro por noite.

Cobrados quase 2 milhões de euros em taxa turística de Lisboa nos alugueres na Airbnb em 2016

Os dados do Instituto Nacional de Estatística referentes ao turismo em 2015 (a edição mais recente do estudo) mostram que é na Área Metropolitana de Lisboa que se encontra a maioria da capacidade de alojamento local no país, com 12.134 camas, o que representa sensivelmente um quarto da oferta em Portugal. Em segundo lugar surge a região Norte (onde se inclui também a Área Metropolitana do Porto), com 10.374 camas (21% da oferta nacional). Seguem-se a região Centro, a região autónoma da Madeira, o Algarve e por último o Alentejo.

Dentro das cidades, especialmente das grandes cidades como Lisboa ou Porto, é notória a existência de mais oferta nos centros históricos. Através do Airdna, plataforma que permite identificar no mapa a oferta do serviço Airbnb, é possível ver a concentração de casas e quartos disponíveis no mapa e a concentração em torno do baixa lisboeta é evidente.

Importa sublinhar que este serviço apenas contabiliza o serviço Airbnb e não todo o alojamento local, mas dá uma perspetiva sobre onde é que os turistas mais procuram esta modalidade de alojamento. Um número bastante revelador: a freguesia de Santa Maria Maior, em Lisboa, onde estão localizados muitos dos bairros mais turísticos da capital, tem 22% dos seus imóveis inscritos no Airbnb, conta o jornal Eco.

O mesmo se regista na cidade do Porto, onde é evidente a concentração de oferta do portal Airbnb no centro histórico da cidade.

Desde 2012, ano em que as estatísticas sobre turismo do Instituto Nacional de Estatística (INE) começam a mencionar pela primeira vez o regime de alojamento local, a evolução tem sido notória, como comprovam os gráficos abaixo. Em 2012, o INE contabilizava 986 estabelecimentos de alojamento local no país. Quatro anos depois, em 2015, este número tinha sofrido um aumento de cerca de 50%, para 1.450 estabelecimentos, entre moradias, apartamentos e hostels. É de notar o forte aumento no número de estabelecimentos de alojamento local em 2014, ano em que a nova legislação fixou as condições de acesso à atividade.

A subida tem-se verificado em todos os valores. Entre 2012 e 2015, foram disponibilizadas mais 9.966 camas em regime de alojamento local em Portugal. Já o número de hóspedes a recorrer a este serviço subiu de 1,54 milhões em 2012 para 2,3 milhões em 2015. O aumento do número de hóspedes representou obviamente uma subida no número de dormidas vendidas no regime de alojamento local, de 3,22 milhões em 2012 para 5,3 milhões em 2015. Um valor tem-se mantido estável: um turista passa em média 2,2 noites num estabelecimento de alojamento local - ou seja, cada cama no alojamento local é usada em média por cada hóspede menos de três noites antes de chegar um novo cliente.

De acordo com a legislação, não. O condomínio não tem qualquer intervenção no processo de registo e aprovação de um imóvel para atividade de alojamento local. Mas já houve tentativas.

Em maio de 2016, uma assembleia de condóminos de um edifício na Alta de Lisboa proibiu a proprietária de um dos apartamentos do prédio de continuar a explorar um serviço de alojamento local. Os condóminos alegaram que o apartamento era para uso exclusivamente habitacional e que por isso não deveria ser usado para um serviço de alojamento para turistas.

A proprietária recorreu para a justiça e em março deste ano o Supremo Tribunal de Justiça deu-lhe razão, anulando a decisão da assembleia de condóminos. No acórdão do Supremo, lê-se que "o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fração mobilada a turistas constituir um ato de comércio, não significa que na fração se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respetiva habitação", diluindo-se assim o argumento apresentado pela assembleia de condóminos que defendia que a atividade alojamento local é uma atividade comercial que não deve ocorrer numa habitação.

Supremo. Condomínios não podem travar alojamento local

Mas a verdade é que já depois desta decisão do Supremo, o Tribunal da Relação do Porto tomou uma decisão no sentido inverso e proibiu um proprietário de explorar um serviço de alojamento local no seu apartamento. De acordo com o Público, os juízes desembargadores do Porto decidiram interpretar de forma diferente as regras e preferiram sublinhar que o espaço habitacional deve ser "um espaço de vida doméstica com a inerente necessidade de tranquilidade e sossego, não cabendo nela o alojamento local".

Por isso, neste caso no Porto, a assembleia de condóminos acabou por ter um papel decisivo na limitação da utilização de um apartamento para o efeito de alojamento local.

No entanto, não é linear dizer que todos os condomínios queiram para si o poder de decisão sobre o alojamento local. Ouvido pela Agência Lusa, o diretor executivo da Loja do Condomínio, empresa que administra 6.800 condomínios no país e representa 170 mil proprietários, diz que " o alojamento local é um problema que o legislador deve resolver e não passar o ónus para o condomínio, fomentando guerras absurdas e desnecessárias ".

Reagindo à proposta legislativa do PS, o responsável da Loja do Condomínio diz que "o que pode parecer aparentemente bonito, ao passar a decisão para a assembleia de condóminos, é apenas e só um presente envenenado, pois será um foco de clivagem entre proprietários". Além do mais, Paulo Antunes sublinha que esta proposta é uma tentativa "avulsa, e até irresponsável", de tentar resolver problemas na habitação.

Mais contido, o presidente da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), Fernando Cruz, dizia também à Lusa que era necessário " clarificar a legislação " relativa ao alojamento local, motivo de "grande celeuma" entre proprietários.

Sim. Pelo menos é o que diz um estudo da Universidade Nova de Lisboa, e promovido pelo setor hoteleiro, publicado em novembro do ano passado.

De acordo com o estudo, a alteração ao regime jurídico do alojamento local de 2014 (a legislação explicada nas questões anteriores) poderá ter sido responsável por uma subida de 13,2% no preço das rendas e 30,5% no valor das transações, lia-se numa notícia da Agência Lusa da altura da publicação do estudo.

O estudo apresenta, aliás, alguns exemplos práticos. Em 2014, arrendar um metro quadrado numa zona com alta procura de alojamento local custava 9,7 euros. Dois anos depois, esse valor era de 11,8 euros. De acordo com o estudo, num cenário sem a implementação da referida lei a atualização dos preços teria ficado pelos 10,3 euros.

A expansão do alojamento local também terá tido impacto nas zonas de menor interesse para o alojamento local, em que a renda de um metro quadrado custa atualmente 4,5 euros, face a 4 euros em 2014.

O aumento foi ainda maior no que toca à venda de propriedades. Nas zonas mais atrativas para o turismo, comprar habitação custava em média, no final de 2016, 2.784 euros por metro quadrado, face a 2.335 euros em 2014, ano da alteração das regras do alojamento local. Nas áreas com menos procura o valor por metro quadrado subiu de 908 para 960 euros entre 2014 e 2016.

Não é só em Portugal. O alojamento local tem estado na origem de conflitos em diversas partes do mundo, especialmente nas cidades mais turísticas do planeta, como Nova Iorque, Barcelona ou Amesterdão. E multiplicam-se as medidas e iniciativas para tentar regulamentar esta atividade, em grande expansão em muitas destas cidades. Em algumas das maiores metrópoles do mundo, abundam os arrendamentos ilegais de apartamentos, que já estão a transformar muitos prédios de habitação em autênticos hotéis. Aqui ficam três exemplos de como algumas cidades estão a tentar resolver a questão:

Em Barcelona, o turismo é uma realidade que há muito tempo fugiu ao controlo das autoridades. Desde que Ada Colau assumiu a presidência da autarquia pela candidatura Barcelona em Comum, em junho de 2015, que a cidade tem levado a cabo uma forte campanha contra o alojamento local ilegal e sobretudo contra plataformas como o Airbnb ou o HomeAway. No fim do ano passado, os dois portais foram multados em 600 mil euros por publicitarem apartamentos ilegais nas plataformas. Contudo, não foi a primeira vez que a cidade multou aqueles portais: no ano anterior, o Airbnb e o HomeAway tinham sido multados em 30 mil euros pelo mesmo motivo. Durante o verão de 2016, pelo menos 709 imóveis ilegais foram forçados a encerrar a atividade alojamento local pelas autoridades de Barcelona. Além destes dois portais, também dezenas de outros serviços de menor dimensão foram duramente atacados pela autarquia catalã por disponibilizarem para alojamento de curta duração apartamentos sem a licença necessária para o efeito. Aliás, a cidade até já tem uma equipa de fiscalização permanente com cerca de 40 membros, a Unidad de Agentes Cívicos, que todos os dias percorre as ruas de Barcelona a fazer vistorias aos estabelecimentos de alojamento local para verificar a documentação - uma espécie de EMEL dos alojamentos locais.

Nova Iorque também já adotou medidas duras contra o alojamento ilegal de curta duração, especificamente quando adotou, em outubro do ano passado, uma lei que proíbe os arrendamentos no Airbnb por menos de trinta dias. A medida já existia desde 2010 na cidade e no ano passado estendeu-se a todo o estado. Resumidamente, a lei nova-iorquina proíbe os proprietários de arrendar uma casa inteira em edifícios com três ou mais apartamentos por períodos inferiores a 30 dias. Esta legislação implica que um potencial hóspede que viaje até à cidade de Nova Iorque apenas por um fim de semana não poderá arrendar um apartamento inteiro num prédio com mais de três habitações. Poderá, apenas, arrendar um quarto individual, uma cama ou outro modelo de habitação partilhada - ou então uma casa inteira que se situe num prédio com menos de três apartamentos ou que seja uma moradia. O objetivo é impedir que os proprietários dos grandes edifícios do centro da cidade os transformem em hotéis ilegais.

Em Amesterdão, a política de estadias de curta-duração também é dura. E quem mais sofre com a regulamentação são, novamente, companhias como o Airbnb. Na maior cidade da Holanda, o regime de alojamento local de curta-duração só é permitido para períodos entre sete dias e seis meses. Isto significa que quem quiser ficar em Amesterdão durante um período inferior só o pode fazer num hotel ou noutro estabelecimento turístico do género. Além disso, a autarquia está a planear a implementação de uma plataforma de registo dos utilizadores de plataformas como o Airbnb para ajudar a monitorizar o tempo do arrendamento. Caso seja inferior aos sete dias, o proprietário do imóvel terá de pagar uma multa.

Em Copenhaga vai-se mais longe. Na capital dinamarquesa, há mesmo bairros onde se vive uma "revolta contra o turismo", como descrevia Elizabeth Becker num artigo no New York Times, e onde é proibido vender e arrendar a casa a turistas. Nesses bairros, são os turistas que se adaptam ao estilo de vida local e não a cidade que se orienta em torno do turismo. São as chamadas "zonas de sossego" e até os guias turísticos falam mais baixo quando lá passam.

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Alojamento local: 13 respostas para perceber toda a polémica

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Explicador. A proposta legislativa do PS reabriu a discussão. Como regular o alojamento local? Os condomínios devem ter uma palavra a dizer? Treze perguntas e respostas para se situar na polémica.

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