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Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panamá), 1ª de lo Civil, 20 de Mayo de 2005

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Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panamá), 1ª de lo Civil, 20 de Mayo de 2005

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De acuerdo, pues, con el fallo de la Sala reproducido parcialmente sólo son recurribles en apelación las resoluciones del Registrador Público que nieguen o suspendan la inscripción de títulos y las que hagan relación con la rectificación de asientos. Por tanto, quedan excluidas del recurso de apelación, con carácter general, las resoluciones que versen sobre notas marginales de advertencias, porque se tratan de notas que pone el Registrador bajo su propia responsabilidad

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Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panama), 1ª de lo Civil, 30 de Enero de 2007

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KAROL AMORES Y EUDILIA ESTELA TRUJILLO RECURREN EN CASACION EN EL PROCESO NO CONTENCIOSO DE PAGO POR CONSIGNACIÓN PROPUESTO POR GLOBAL BRANDS (PANAMA), S...

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Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panamá), 1ª de lo Civil, 30 de Enero de 2007

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Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panamá), 1ª de lo Civil, 30 de Enero de 2007

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"...dicha marginal de advertencia no anula las inscripciones ni las "hace ilegales" como sostiene la recurrente, sino que impide que se haga ninguna otra operación registral respecto de las mismas, hasta tanto se resuelva la controversia que originó la imposición de dicha marginal"

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Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panama), 1ª de lo Civil, 30 de Enero de 2007

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KAROL AMORES Y EUDILIA ESTELA TRUJILLO RECURREN EN CASACION EN EL PROCESO NO CONTENCIOSO DE PAGO POR CONSIGNACIÓN PROPUESTO POR GLOBAL BRANDS (PANAMA), S...

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Títulos inscribibles por sección del Registro Público - Dr. Jacinto Espinosa

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Títulos inscribibles por sección del Registro Público - Dr. Jacinto Espinosa

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En la Sección de Propiedad se inscriben:

1. Título de dominio sobre inmueble.

2. Título en los que se constituya, destruya, extinga, modifica derechos reales diversos al de la hipoteca.

En la Sección de Hipoteca se inscriben:

1. Los títulos en que se constituya, modifique o extinga derecho real de Hipoteca y otro derecho real sobre inmueble como la anticresis.

En la Sección de Propiedad Horizontal se registra este tipo especial de propiedad

En la Sección de Reforma Agraria (hoy ANATI), se inscriben:

1.  Los títulos y resoluciones dictadas por la ANATI

2.  Las escrituras de adjudicación de tierras nacionales

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ARTÍCULO 1767 del Código Civil de Panamá

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ARTÍCULO 1767 del Código Civil de Panamá

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Inscrito un título traslaticio de dominio de inmuebles, no podrá inscribirse ningún otro que contradiga el derecho inscrito.

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Principios del Registro Público - Dr. Jacinto Espinosa

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Principios del Registro Público - Dr. Jacinto Espinosa

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Principio de Inscripción constitutiva: Derecho Real surge con la inscripción. Excepto: Usucapión o hipoteca mobiliaria

Principio de Legalidad: Facultad de Registrador General de calificar legalidad de títulos

Principio de Fe Pública Registral: Da garantía de seguridad jurídica mientras no se anule el título registrado

Principio de Consentimiento: Los titulares son los legitimados para solicitar cambios en su propiedad

Principio de Prioridad Registral: Títulos no inscritos tienen efectos para terceros desde inscripción

Principio de Rogación: Las personas deben pedir la inscripción

Principio de Tracto sucesivo: No inscripción de título que contradiga uno ya inscrito

Principio de Especialidad : Constancia de los pormenores

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ARTÍCULO 1790 del Código Civil de Panamá

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ARTÍCULO 1790 del Código Civil de Panamá

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ARTÍCULO 1790

Siempre que el Registrador notare un error de los que no pueden rectificar por sí, ordenará se ponga al asiento una nota marginal de advertencia y la avisará por el periódico oficial y la notificará en los estrados del despacho a los interesados, si no pudiere notificarlos personalmente.

Esta nota marginal no anula la inscripción; pero restringe los derechos del dueño de tal manera, que mientras no se cancele o se practique, en su caso, la rectificación, no podrá hacerse operación alguna posterior, relativa al asiento de que se trata. Si por error se inscribiere alguna operación posterior será nula.

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Resolución de 8 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado - España

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Resolución de 8 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado - España

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En el recurso interpuesto por don J. A. A., en nombre y representación de la entidad mercantil "Lara Jurado, S.L.", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cabra, don Agustín Jesús Antrás Roldán, a inscribir la transmisión del dominio de determinados inmuebles motivado por su aportación en la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada por el Notario de Granada, don Andrés Tortosa Muñoz, el 12 de mayo de 2004 (complementada por otra posterior otorgada ante el mismo Notario el 31 de mayo del mismo año), y de la que son otorgantes don J. A. A. (representando a don F. L. J.) y don J. A. A. L., los dos últimos constituyeron una sociedad de responsabilidad limitada, aportando don F. L. J., como contraprestación por las participaciones por él asumidas, determinados bienes inmuebles radicantes en la localidad de Cabra (Córdoba) e inscritos en su Registro de la Propiedad.

II

La citada escritura de constitución fue inscrita en el Registro Mercantil de Córdoba en fecha 22 de junio de 2004. Presentada al Registro de la Propiedad de Cabra el 18 de mayo 2009, fue calificada del siguiente modo: "....constituyen una sociedad mercantil de Responsabilidad Limitada, a la cual Don F. L. J. aporta las siguientes fincas.... radicantes en este Distrito Hipotecario... Según los antecedentes de este Registro, resulta que en todas y cada una de las fincas aportadas existe tomada anotación de demanda de prohibición de disponer como medida cautelar adoptada, así como el nombramiento de Administración Judicial a Doña... con sujeción a lo dispuesto en los artículos 738.3, 632 y 633 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, limitando su gestión ordinaria y sin que pueda realizar actos de disposición salvo autorización judicial. Asimismo en relación a la finca registral 5499, inventariada bajo el número seis, consistente en una casa en calle (...) de Cabra, la misma se ha descrito en el precedente con una superficie de parte no edificada de trescientos dieciséis metros ochenta y nueve decímetros cuadrados, si bien en dicha parte no se ha deducido la segregación que se practicó de dicha finca el veintitrés de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro de ciento treinta y cuatro metros cincuenta y ocho decímetros cuadrados, con lo que dicha finca pasó a tener una superficie en la parte sin edificar de ciento ochenta y dos metros con treinta y un decímetros cuadrados. Fundamentos de Derecho. 1. El artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria establece que en caso de calificación negativa deberá el Registrador firmar una nota expresando las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica, ordenadas en hechos y fundamentos de derecho. La Dirección General de los Registros y del Notariado en distintas resoluciones ha sentado el criterio de que ha de realizarse una calificación íntegra del documento presentado al Diario, aunque no se haya acreditado el cumplimiento de las obligaciones fiscales, En tanto dicha doctrina resulta de obligado cumplimiento por aplicación del artículo 327 de la L. H. el Registrador que suscribe dicta la presente resolución. 2. El vigente artículo 18.1 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento establecen que los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la validez de los actos dispositivos cuya inscripción se solicita. 2. En el presente caso resulta que: 2.1. Por anotación letra A, extendida el uno de julio de dos mil cinco, en cada una de las fincas se tomó anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada como medida cautelar en recurso de apelación civil número 96/2005 seguidos en la Audiencia Provincial de Córdoba en su sección tercera dimanante de los autos de... número 43/04 del Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Cabra. 2.2. Y por anotación letra B, de veintidós de Julio de dos mil ocho, en cada una de las fincas aportadas existe extendida anotación de demanda de prohibición de disponer como medida cautelar adoptada, así como del nombramiento de Administrados Judicial a Doña G. M. C. con sujeción a lo dispuesto en los artículos 738.3, 632 y 633 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, limitando su gestión ordinaria y sin que pueda realizar actos de disposición salvo autorización judicial. Anotación la cual fue ordenada en auto dictado firme el nueve de junio de dos mil ocho, por el Ilustrísimo Señor Juez don Alfonso Rincón González Alegre del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número dos de los de Cabra, dimanantes del procedimiento civil de medidas cautelares previas números 44/2008 seguidas a instancias de G. M. C. Por lo que procede suspender la inscripción del precedente documento al existir anotada la mencionada prohibición de disposición sobre los bienes objeto del precedente documento. 3. En relación a la finca registral 5499, inventariada bajo el número seis y consistente en una casa..., la misma se ha descrito en el precedente con una superficie de parte no edificada de trescientos dieciséis metros ochenta y nueve decímetros cuadrados, si bien en dicha parte no se ha deducido la segregación que se practicó de la misma el veintitrés de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro de ciento treinta y cuatro metros cincuenta y ocho decímetros cuadrados, que pasó a formar la finca registral 22725... Con lo que la finca pasó a tener una superficie resto en la parte sin edificar de ciento ochenta y dos metros con treinta y un decímetros cuadrados. En consecuencia procede la denegación de la inscripción ciento treinta y cuatro metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados inventariados de más en la parte no edificada, por aparecer los mismos inscritos a favor de persona distinta al aportante y haberse segregado de la misma pasando a formar la finca registral 22725, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Vistos los antecedentes de hecho, y los fundamentos de derecho invocados. Acuerdo: 1. Suspender la inscripción del título calificado al existir anotada prohibición de disponer, como medida cautelar, sobre los bienes objeto del precedente documento, en los términos expuestos, Y denegar la inscripción de ciento treinta y cuatro metros y cincuenta y ocho decímetros cuadrados inventariados de más en la parte no edificada de la finca registral 5499, casa...., por aparecer los mismos inscritos a favor de persona distinta al aportante y haberse segregado de la misma finca pasando a formar parte la finca registral 22725. (Sigue pie de recursos). Cabra, 4 de Junio de 2009. El Registrador. Fdo. Agustín Jesús Antrás Roldán. Firma ilegible."

III

Don J. A. A., en su calidad de apoderado de la sociedad mercantil constituida a la que se aportaron los inmuebles, interpuso, el 30 de julio de 2009, recurso contra la anterior calificación, alegando en síntesis lo siguiente:

1. El titular registral de las fincas aportadas era, a la fecha de otorgamiento de la escritura de constitución, don F. L. J. y las medidas cautelares adoptadas que dieron lugar a las anotaciones preventivas letras A (extendida en fecha 1 de julio de 2005) y B (extendida en fecha 22 de julio de 2008) no se han tramitado contra el citado aportante de los inmuebles, por lo que las mismas infringen el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y no debieron causar el correspondiente asiento, por lo que no pueden surtir efecto ante la solicitud de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura otorgada previamente el 12 de mayo de 2004 y que supuso la transmisión del dominio a la sociedad limitada constituida, la cual tampoco ha tenido intervención en los procedimientos judiciales a que refieren las citadas anotaciones.

2. Al ser la escritura de fecha anterior a las anotaciones y al no haber sido parte en los procedimientos ni el aportante ni la sociedad constituida, no existe impedimento alguno que impida la inscripción solicitada, pues la transmisión de dominio tuvo lugar con anterioridad a las citadas anotaciones.

3. Respecto a la denegación de la inscripción de determinada superficie, por aparecer la misma inscrita a favor de persona distinta del aportante y haberse segregado aquélla, procede inscribir la aportación respecto de la finca registral 5.499 por su superficie real, deducida la de la segregación, por lo que no habría de denegarse la inscripción, sino limitarla a la superficie que consta, tanto en el título calificado, como en el Registro.

IV

El Registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a esta Dirección General. En dicho informe consta que se dio traslado del recurso al Notario para alegaciones, que no se han formulado.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 17, 18, 19 bis, 20, 26.2, 42.4, 71 y 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 145 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1912, 7 de febrero de 1942, y 22 de marzo de 1943; y las Resoluciones de esta Dirección General de 27 y 30 de septiembre de 1926, 7 de enero de 1928, 8 de mayo de 1943, 31 de marzo de 1950, 22 de octubre de 1952, 7 de febrero de 1959, 22 de octubre y 2 de diciembre de 1998, 28 de julio de 1999, 23 de octubre de 2001, 23 de junio de 2003, 2 de enero, 7 y 18 de marzo, 27 de abril y 16 de junio de 2005, 3 de abril y 28 de junio de 2006, 11 de mayo y 18 de octubre de 2007, 28 de noviembre de 2008 y 3 de junio de 2009.

1. En el supuesto del presente recurso el Registrador suspende la inscripción de la transmisión dominical motivada por la aportación de determinadas bienes inmuebles en la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada, mediante escritura otorgada en el año 2004, porque al presentarse ésta en el Registro de la Propiedad en el año 2009 constan anotadas, sobre cada una de las fincas aportadas, dos prohibiciones de disponer decretadas por la Autoridad Judicial, en procedimiento de carácter civil, como medida cautelar, habiéndose practicado las anotaciones respectivas (A y B) en los años 2005 y 2008, así como, en cuanto a la segunda, anotación preventiva del nombramiento de Administrador Judicial a doña G. M. C. con sujeción a lo dispuesto en los artículos 738.3, 632 y 633 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, limitando su gestión ordinaria y sin que pueda realizar actos de disposición salvo autorización judicial.

2. Conforme al artículo 26.2.ª de la Ley Hipotecaria, las prohibiciones de disponer o enajenar que tengan su origen inmediato en alguna resolución judicial o administrativa "serán objeto de anotación preventiva", previsión que enlaza con la norma del artículo 42 n.º 4 de la misma Ley al disponer que podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro "el que demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera con arreglo a las Leyes, providencia... prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles", si bien estas últimas son sólo las anotaciones más comunes, pero no las únicas o exclusivas que pueden practicarse al amparo del citado artículo 26.2.ª, posibilidad que se extiende a las que tengan su origen en resoluciones administrativas, en los casos en que así esté previsto por una norma especial, y las acordadas en otro tipo de procedimientos, como el juicio ejecutivo, concursal, de división de herencia, etc., así como en procedimientos ajenos a la jurisdicción civil (cfr. v.gr. artículo 13 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal). En todo caso, se trata de una medida cautelar que priva, durante el período en que se mantenga en vigor, del poder de disposición al demandado respecto de los bienes objeto de la anotación, con la finalidad de asegurar la efectividad de la sentencia o resolución que finalmente recaiga en el procedimiento principal, declarativo o ejecutivo, en cuyo ámbito se dicta, y sujeta a los trámites y requisitos fijados por los artículos 730 y siguientes de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, en el caso de los acordados en procedimiento civil.

3. En los estudios realizados sobre estas anotaciones, ya desde antiguo, tanto por la doctrina de los comentaristas como por la jurisprudencia, se planteó la cuestión de la determinación concreta de sus efectos, particularmente en relación con aquellos actos dispositivos que fueron otorgados antes de que se ordenara la prohibición de disponer pero que se presentaron a Registro después de practicada la anotación. Y es que, si bien se trata de actos que desde el punto de vista sustantivo o civil pueden considerarse válidos o eficaces, como veremos, su acceso al Registro podría cuestionarse por las dificultades de su adaptación a los principios registrales de nuestro sistema, básicamente con el principio de prioridad, dada la falta de claridad de las normas aplicables a esta materia.

Así, por un lado, el citado artículo 26 de la Ley Hipotecaria nada dispone al respecto, dado que sus tres reglas, en contra de lo que parece anunciar su párrafo primero, se limitan a determinar la forma en que las prohibiciones han de hacerse constar en el Registro, sin indicar los efectos concretos que se le hayan de atribuir.

Por otro lado, el artículo 44 de la Ley Hipotecaria dispone que "El acreedor que obtenga anotación a su favor en los casos de los números segundo, tercero y cuarto del artículo 42, tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el artículo 1923 del Código civil". El artículo 1923 fija la preferencia sólo en cuanto a créditos posteriores, lo que ha permitido entender, por vía de analogía, que las prohibiciones anotadas sólo tienen preferencia frente a títulos posteriores y que, por tanto, no afectan a los actos dispositivos anteriores (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1942). No obstante, esta conclusión no es completamente segura en la medida en que el artículo 1923 del Código Civil se refiere exclusivamente a los créditos anotados en virtud de Mandamiento judicial por embargos, secuestros o ejecución de Sentencias y no incluye a los que "demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación hayan obtenido providencia prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles".

Por su parte, el artículo 17 de la Ley Hipotecaria establece que "Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real". Cierto es que la prohibición de disponer no es, en sentido estricto, un título traslativo o declarativo de dominio o derecho real, pero también es cierto que el artículo 17 de la Ley Hipotecaria tiene la virtualidad de configurar un principio hipotecario que, en su vertiente relativa o de preferencia y en relación con las anotaciones preventivas se plasma, con carácter general, en el artículo 71 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual "los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación", lo cual supone al tiempo excepcionar en este ámbito la eficacia absoluta o de cierre del citado principio de prioridad y confirmar su eficacia relativa o de atribución de preferencia o prelación de rango.

Ahora bien, en oposición a la regulación contenida en el trascrito artículo 71 de la Ley, tanto los autores como la jurisprudencia y la doctrina de este Centro Directivo pusieron de manifiesto la especialidad que, frente a tal regla, y por razón de su naturaleza y finalidad, representaban las anotaciones de prohibición de disponer. Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1942, recogiendo y haciendo propias tales opiniones, declara que "es de buen sentido jurídico -a parte de otras notas diferenciales entre las tres clases de anotaciones- que la que prohíbe la enajenación tenga la finalidad específica de impedir o suspender temporalmente el ejercicio del "ius disponendi" -no constitutivo técnicamente de verdadera incapacidad-, ya que resultaría paradójico que pudiera vender válidamente un inmueble quien tiene prohibición judicial de enajenarlo. Considerando que esta finalidad específica de la prohibición de enajenar no es sólo de buen sentido jurídico, en plan de interpretación lógica del artículo 42, número 4.º, de la Ley Hipotecaria, sino que además está reconocida por otras fuentes de conocimiento, como la doctrina científica muy nutrida y la de la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 7 de marzo de 1893, 7 de junio de 1920, 19 de julio de 1922 y 27 y 30 de septiembre de 1926, entre otras, proclamando sin vacilación que el asiento prohibitivo provoca la nulidad de los actos y contratos realizados en su contradicción mientras esté vigente, sin que por lo tanto puedan tener acceso al Registro". Esta doctrina científica y legal se basa, pues, en la sustracción que del ejercicio de las facultades dispositivas del titular contra el que se dicta la medida cautelar opera ésta, con la lógica derivación de la invalidez civil de los actos dispositivos o enajenaciones realizadas durante la vigencia de la misma. La consecuencia lógica de ello era el cierre temporal del Registro, no tanto como un efecto de prioridad registral puramente formal, cuanto por aplicación del principio de legalidad que impide el acceso al Registro de los actos y negocios inválidos.

4. Por otra parte, la doctrina de los autores y también la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya antes de la reforma del Reglamento Hipotecario operada por el Decreto de 14 de febrero de 1947 en que se introduce el artículo 145 del Reglamento en los términos que después veremos, sostuvieron la validez civil de los actos dispositivos otorgados con anterioridad a la fecha de la anotación preventiva de prohibición de disponer, aunque presentados después. Así lo afirma la Sentencia de 2 de marzo de 1943 cuando dice que "es patente que una prohibición de enajenar que lleva fecha 18 de julio de 1932 no puede acreditar que el 5 de mayo del mismo año estuviera el señor F. privado del derecho de transmitir los bienes que entonces vendió a los actores en uso de sus facultades dominicales que no estaban limitadas por anotación ni declaración alguna y, por otra parte, como quiera que don José F. en la expresada fecha de 5 de mayo tenía inscrito en el Registro su derecho de propietario adquirido sin reserva alguna por escritura pública, hay que reconocerle en observancia del artículo 41 de la Ley Hipotecaria todos los derechos consignados en el libro segundo del Código civil a favor del propietario y del poseedor de buena fe sin excluir el de libre disposición de los bienes a su nombre inscritos a virtud del contrato celebrado por escritura pública... sin que sea obstáculo la prohibición de enajenar anotada preventivamente, pues como tiene declarado esta Sala en 21 de febrero de 1912 las anotaciones preventivas no lesionan los derechos previamente adquiridos sobre la finca embargada". Esta línea interpretativa de la jurisprudencia, en paralelo a la anterior, deja claramente sentada la idea de que, la prohibición de disponer no excluye la validez de los actos dispositivos realizados con anterioridad al asiento de prohibición de disponer.

5. Sobre estos precedentes doctrinales y jurisprudenciales se produce la reforma del Reglamento Hipotecario de 1947 por medio de la cual se produjo la incorporación de un nuevo artículo, bajo el número 145 -que todavía hoy conserva su originario tenor literal al no haber sido afectado por ninguna de las reformas reglamentarias posteriores-, y cuya finalidad, no completamente alcanzada como veremos, era precisamente la de clarificar los efectos derivados de esta modalidad de anotaciones llevando del plano de la doctrina legal al normativo las conclusiones alcanzadas por la jurisprudencia antes reseñada, como hizo también en muchas otras materias, conforme al propósito explicitado en el preámbulo del Decreto de 14 de febrero de 1947 que aprobó la reforma. Dispone el mencionado precepto lo siguiente: "Las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar, comprendidas en el número 2 del artículo 26 y número 4 del artículo 42 de la Ley, impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación hubiere realizado posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación".

De este precepto se deriva una primera constatación: resulta claro que el efecto primordial, esencial a la propia naturaleza de las anotaciones preventivas de prohibición de disponer, es el de impedir la inscripción o anotación de los actos dispositivos realizados por el titular con posterioridad a la anotación. Este efecto, inexcusable para que la anotación resulte eficaz, implica un cierre temporal del Registro por exigencias derivadas del procedimiento judicial -o administrativo- en que se ha acordado, como así lo había declarado ya reiteradamente este Centro Directivo antes de la reforma (cfr. Resoluciones de 27 y 28 de septiembre de 1926, 7 de enero de 1928, 30 de enero de 1931 y 8 de mayo de 1943). Pero esta primera constatación no es suficiente para resolver la cuestión que plantea el presente expediente, pues para ello es necesario precisar si tal cierre es absoluto o relativo, es decir, si cierra el acceso registral a todo asiento posterior a la fecha de la anotación cualquiera que sea el título que lo produzca, o solamente lo cierra a los asientos que sean producidos por actos dispositivos del titular realizados con posterioridad a la anotación.

Sobre esta cuestión la doctrina científica y la de este Centro Directivo habían tendido, no sin vacilaciones, con base en la jurisprudencia del Tribunal Supremo antes citada, a una interpretación que no extendía el efecto impediente de la inscripción derivado de la anotación de prohibición de disponer a los actos anteriores a la propia anotación, si bien no sin alguna excepción, impuesta por las particularidades del caso concreto resuelto. En este sentido en la jurisprudencia registral cabe reseñar entre las excepciones a la referida doctrina dominante, la representada por la Resolución de 8 de mayo de 1943. Esta Resolución concedió virtualidad a la anotación para impedir la inscripción de una enajenación realizada en escritura de fecha anterior a la de la anotación. Pero, como fue señalado con acierto por la doctrina de la época, el caso concreto resuelto presentaba una particularidad que, al menos en parte, puede explicar la singularidad de esta Resolución, pues la enajenación cuestionada la realizaba un albacea y la anotación había sido decretada en juicio instado por los herederos precisamente para la remoción de tal albacea.

Pero, en todo caso, se trata de una Resolución anterior a la reforma del Reglamento de 1947, que introdujo el trascrito artículo 145, precepto que, como se ha dicho, a pesar de que estaba llamado a arrojar luz sobre el asunto que ahora ocupa, sin embargo ha sido objeto de interpretaciones antitéticas. Así para una parte de la doctrina, numéricamente mayoritaria, resulta con suficiente claridad de una interpretación "a sensu contrario" del propio artículo 145, en cuanto impide el acceso registral de los actos dispositivos posteriores, que no impide los realizados con anterioridad, y puesto que esto se daba por sobreentendido, el precepto reglamentario sólo añadió la norma que salva del cierre a los actos dispositivos derivados o que se apoyen en asientos registrales anteriores a la anotación. Además, en caso de que se optase por la solución contraria, esto es, por el cierre del Registro también para los actos anteriores, se resentiría el principio de concordancia del Registro con la realidad jurídica extrarregistral, pues provoca una discordancia entre aquél y ésta, efecto que tan sólo podrían eludirse mediante el levantamiento de la medida cautelar, dejándola ineficaz frente a posibles eventualidades futuras que pudieran acaecer durante la sustanciación del procedimiento, como la de la anulación del título o la readquisición de la finca o derecho por parte del demandado en el procedimiento principal. Por ello, esta interpretación provoca un conflicto de intereses en que la satisfacción de uno requiere el sacrificio pleno del otro: o se mantiene la anotación (con exclusión del Registro de una titularidad civilmente válida), o se cancela la anotación (con anulación de sus efectos potenciales en caso de readquisición por el demandado).

Sin embargo, para otra parte de la doctrina el artículo 145 del Reglamento Hipotecario concreta el principio de prioridad respecto de la anotación de prohibición de disponer, diferenciando distintos tipos de actos: 1. actos dispositivos que, respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación hubiera realizado con posterioridad a ésta su titular. Se predica respecto de ellos la imposibilidad de acceso al Registro; 2. actos dispositivos que se basen en asientos vigentes anteriores al del dominio o derecho real objeto de la anotación -tanto si tales actos dispositivos son anteriores como si son posteriores a la anotación-. Estos actos, precisamente por aplicación del principio de prioridad junto con el de tracto sucesivo, sí deben inscribirse; y 3. actos dispositivos anteriores a la prohibición de disponer que se presenten vigente ésta, los cuales, precisamente por ser obviados en el precepto, considera esta parte de la doctrina, deben regirse por la regla general del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, no siendo aplicable el régimen del artículo 71 de la misma Ley, por lo que no podrían acceder al Registro.

6. Pues bien, a fin de resolver esta polémica interpretativa, resulta conveniente subrayar que la eficacia propia de esta modalidad de anotación de prohibición de disponer representa una excepción patente a la regla general contenida en el artículo 71 de la Ley Hipotecaria, según el cual, los bienes o derechos anotados podrán ser enajenados o gravados, aunque sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación, precepto que modaliza en sede de anotaciones, como regla general, la aplicación del principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria en el sentido de que no se aplica este principio en su eficacia absoluta o de cierre registral o exclusión, pero sin enervar por ello su eficacia de prelación o de ordenación del rango registral, como después veremos.

Ahora bien, las características y tipicidad propias de las anotaciones de prohibición de enajenar impide la aplicación a las mismas de la regla general del artículo 71, pues de otro modo decaería por completo la finalidad a que tienden, excepción que con claridad formula para los actos dispositivos posteriores a la anotación el artículo 145 del Reglamento Hipotecario. Constituye éste, pues, una excepción a la norma general en materia de anotaciones que la confirma para los casos no incluidos en la excepción con arreglo al clásico apotegma "exceptio confirmat regulam in casibus no exceptis", siendo así que en la excepción fijada por el artículo 145 del texto reglamentario no está comprendido el caso de los actos dispositivos anteriores a la anotación, que, como contra-excepción o excepción de la excepción, revierten a la regla general de disponibilidad o alienabilidad de los bienes y derechos anotados del artículo 71 de la Ley. Es decir, que siendo la regla general la de que los bienes y derechos anotados pueden ser enajenados o gravados, y no estando los actos dispositivos anteriores a la fecha de la anotación preventiva de prohibición de enajenar comprendida en la excepción, los mismos quedan amparados y comprendidos en el ámbito de la regla general. Esta situación puede, a su vez, estar sujeta a algún régimen de excepción, como sucedió hasta la reciente reforma concursal de 2003, aprobada por la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, en el caso de las anotaciones de prohibición de enajenar decretadas en juicios de quiebra, en cuyo caso su energía para cerrar el Registro era mucho más potente que en los demás supuestos, dado que, como ya dijera la antigua Resolución de 7 de junio de 1920, se producía el cierre del Registro para los actos del quebrado, posteriores no sólo a la declaración de la quiebra, sino al tiempo a que alcance la retroactividad de la misma. Pero, de nuevo, la excepción confirma la regla general de los casos no exceptuados: en ausencia de retroacción sustantiva de la prohibición de disponer para el caso concreto, impuesta por el ministerio de alguna norma que por lo excepcional ha de ser expresa y clara en cuanto al mandato de retroactividad, el cierre registral no alcanza a los actos anteriores a la prohibición.

7. Este planteamiento interpretativo del artículo 145 del Reglamento Hipotecario fue asumido por la Dirección General de los Registros y del Notariado (con alguna excepción singular como después veremos). Así, por ejemplo, en la Resolución de 7 de febrero de 1959, apoyada en los precedentes de las de 27 y 30 de septiembre de 1926, 7 de enero de 1928 -anteriores a la reforma de 1947- y de 31 de marzo de 1950, 22 de octubre de 1952 -ya posteriores a dicha reforma- afirma que "la anotación de prohibición de enajenar, establecida en los artículos 26 y 42 de la Ley Hipotecaria, tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio y determina para el dueño de los bienes un verdadero cierre de los libros del Registro mientras duran sus efectos, al privar al titular de realizar actos dispositivos, pero no impide, conforme se deduce del artículo 44 de la Ley Hipotecaria, y de reiterada doctrina de este Centro, cristalizada en el artículo 145 del Reglamento Hipotecario vigente, que puedan tener acceso aquellas transferencias o gravámenes constituidos con anterioridad a la anotación, todo ello sin perjuicio de la facultad que asista a los interesados, conforme a lo dispuesto por el artículo 66 de la Ley Hipotecaria, para acudir a los Tribunales de Justicia y contender entre sí acerca de validez o nulidad de los títulos".

En definitiva, los efectos de las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar son los de impedir que en el Registro de la Propiedad puedan inscribirse o anotarse actos dispositivos "inter vivos" de la propia finca o derecho objeto de aquella anotación, cuando se han otorgado con posterioridad a tal anotación por su titular, pero sin constituir obstáculo para la inscripción o anotación de tales actos dispositivos cuando éstos se hayan otorgado con anterioridad. Es cierto que la redacción del artículo 145 del Reglamento Hipotecario no incorpora "expressis verbis" la segunda parte de la proposición anterior, lo que ha provocado algunas dudas en su interpretación, pero, como ha señalado parte de la doctrina científica y ha asumido también la oficial de este Centro Directivo, esta segunda parte (el no cierre del Registro a los actos dispositivos anteriores a la anotación) resulta de una interpretación "a sensu contrario" del propio artículo 145, en cuanto impide el acceso registral de los actos dispositivos posteriores, lo que presupone que no impide los realizados con anterioridad, y, como se ha dicho, puesto que esto se daba por sobreentendido, el precepto reglamentario sólo añadió la norma que salva del cierre a los actos dispositivos derivados o que se apoyen en asientos registrales anteriores a la anotación (por ejemplo, en una inscripción de hipoteca, de retracto convencional, de opción de compra, o en una anotación preventiva de embargo, etc.). De otro modo carecería de lógica que el artículo 145 del Reglamento se ocupara de fijar la regla del cierre para los casos en que la justificación de tal efecto era más evidente -actos civilmente nulos-, y no para los casos en que falta tal justificación por tratarse de actos civilmente válidos, siendo así que la finalidad declarada del precepto fue la de clarificar los efectos de las anotaciones preventivas de prohibición de disponer (vid. preámbulo del Decreto de 14 de febrero de 1947).

Más recientemente, las Resoluciones de 7, 8 y 18 de abril de 2005, se pronuncian en el mismo sentido, declarando que "el efecto de cierre registral viene claramente determinado por el tenor del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la práctica de la misma anotación; no respecto de los anteriores. Algo, por lo demás, plenamente consecuente con la naturaleza instrumental de la anotación preventiva que despliega sus efectos frente a terceros -no se olvide-como enervante de la fe pública del Registro. Por consiguiente, no teniendo reflejo tabular dicha anotación preventiva (siquiera en el Libro Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, sino tiempo después, aquella no puede provocar el cierre registral respecto de dicho título, por lo que, en este concreto apartado, la nota de calificación debe de ser revocada".

8. Pero, como se ha indicado, la posición anteriormente expuesta no ha sido unívoca, sino que en algunas ocasiones este Centro Directivo se ha decantado por una tesis distinta. Este fue el caso de la ya citada Resolución de 8 de mayo de 1943, y también de la más reciente de 28 de noviembre de 2008 que, aún reconociendo que, desde un punto de vista sustantivo, la prohibición de disponer no excluye la validez de las enajenaciones que se efectuaron con anterioridad al asiento registral de la prohibición de disponer, sin embargo, consideró que el principio de prioridad a que se refiere el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que impide despachar ningún título de fecha igual o anterior que se oponga o sea incompatible a otro inscrito, es aplicable también a las medidas cautelares adoptadas en procedimientos judiciales o administrativos, aunque sean objeto de anotación y no de inscripción, de forma que la anotación preventiva de prohibición de disponer impediría el acceso al Registro de todo tipo de actos de disposición, sean de fecha anterior o posterior a la anotación. Alguna otra Resolución, como la de 23 de junio de 2003, se queda en una posición indefinida o intermedia al dejar sin "prejuzgar sobre el alcance de la anotación de prohibición de disponer inscrita ante un título que cuando se presentó era inscribible... y que ahora se encuentra con otro contradictorio que está bajo la salvaguardia de los Tribunales" (se trataba de un caso en que además de la prohibición de disponer había otra de prohibición de inscribir).

Es cierto que a favor de la tesis citada militan también diversos argumentos. Así, en primer lugar, la propia falta de claridad en la redacción del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que, al no referirse expresamente a los actos dispositivos anteriores -sino sólo a los basados en asientos vigentes anteriores al dominio o derecho real objeto de la anotación-, podría entenderse en el sentido de impedir su inscripción por aplicación del citado principio de prioridad. En segundo lugar, el hecho de que si bien el artículo 44 de la Ley Hipotecaria incluye también las anotaciones preventivas de prohibición de enajenar entre las que atribuyen a su titular la preferencia para el cobro de su crédito establecida en el artículo 1923 del Código Civil, esto es sólo en cuanto a créditos posteriores, sin embargo se produce la incongruencia de que este último precepto no se refiere expresamente a dichas anotaciones de prohibición. En tercer lugar, la posición doctrinal que defiende la nulidad del acto dispositivo posterior a la prohibición desde que ha sido decretada, aún antes de tomada su anotación preventiva en el Registro. Y, en fin el juego del principio de prioridad, que supone el que la inscripción en nuestro sistema registral, si bien no es constitutiva como regla general, sino declarativa, premia al que acude con rapidez al Registro, por lo que aunque los bienes inmuebles o derechos reales anotados pueden ser enajenados o gravados, ello se admite "sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación" (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria). Por último, no ha de olvidarse, como particularidad del concreto caso resuelto por la citada Resolución de 2008, que el mismo afectaba a una prohibición de disponer decretada en expediente administrativo de disciplina urbanística, circunstancia que, a la vista de las circunstancias concretas del supuesto de hecho, puede dar lugar a la apreciación de la concurrencia de un motivo de orden o interés público relevante, determinante del fallo de la Resolución.

9. No obstante, es lo cierto que, sobre quedar circunscrito el ámbito del principio de prioridad, en su vertiente de cierre o exclusión, a los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, las anotaciones preventivas quedan sometidas al régimen propio del artículo 71 de la Ley Hipotecaria, que precisamente proscribe o excluye como regla general aquel efecto de cierre absoluto, si bien, por el contrario, no se excluye en su vertiente de prelación u ordenación del rango registral. Ello determina que este Centro Directivo acoja una solución que podríamos denominar de ecléctica, en el sentido de que, por un lado, se entiende que, en la medida en que el artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello presupone, "a sensu contrario", que no impide los realizados con anterioridad -conclusión que resulta también, como se ha indicado, de la aplicación de la regla general que para las anotaciones dicta el artículo 71 de la propia Ley Hipotecaria-, sin embargo, por otro lado, se estima que tal inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que ésta se arrastrará.

Esta solución, además, guarda concordancia armónica con otras disposiciones más recientes como la del artículo 40.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, que prevé la suspensión del ejercicio por el deudor de las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, siendo sustituido por los administradores concursales, en los casos de concurso necesario, sin que ello impida el acceso registral de los actos realizados por el concursado con anterioridad (cfr. artículos 24 y 43.2), criterio que, por lo tanto, viene a coincidir con el del artículo 145 del Reglamento Hipotecario para los casos de anotaciones preventivas de prohibiciones de disponer. Así lo ha entendido recientemente este Centro Directivo en su Resolución de 3 de junio de 2009 en un supuesto en el que se debatía la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa autorizada antes de la declaración de concurso de acreedores de la sociedad vendedora y presentada en el Registro de la Propiedad cuando dicha declaración concursal ya había sido inscrita, debate que resolvió en sentido afirmativo la referida Resolución argumentando que "el hecho de que, como ocurre en el presente caso, la declaración de concurso de acreedores comporte la suspensión del ejercicio por el deudor de las facultades de disposición sobre su patrimonio, siendo sustituido por los administradores concursales (artículo 40.2 de la Ley Concursal), y se hayan anotado preventivamente en el folio correspondiente a los bienes que hayan de integrarse en el concurso tanto la referida declaración como la suspensión de las facultades de disposición y el nombramiento de los administradores concursales, no significa que dicha anotación impida la inscripción de los actos de enajenación otorgados, con anterioridad a la declaración de concurso, por el deudor -titular registral-. En efecto, la referida anotación preventiva relativa al concurso implica únicamente que "no podrán anotarse respecto de aquellos bienes o derechos más embargos o secuestros posteriores a la declaración de concurso que los acordados por el juez de éste, salvo lo establecido en el apartado 1 del artículo 55 de esta Ley" (artículo 24.4 de la Ley Concursal). Asimismo, se produce el cierre registral respecto de los actos dispositivos que, con posterioridad a la declaración de concurso, realice el deudor con infracción de la limitación consistente en la suspensión de sus facultades de disposición y en la consiguiente sustitución del mismo por los administradores concursales (cfr. el artículo 40.7 de la Ley Concursal, que sólo admite la inscripción de tales actos anulables cuando sean confirmados o convalidados, o se acredite la caducidad de la acción de anulación o su desestimación firme). Pero ningún obstáculo existe a la inscripción de los actos de enajenación realizados por el deudor antes de la declaración del concurso, sin necesidad de intervención alguna del Juez del concurso ni de los administradores del mismo, toda vez que tales bienes no se integran en la masa del concurso -cfr. artículo 76 de la Ley Concursal-, y sin perjuicio de la posibilidad de ejercicio de las acciones de rescisión de tales actos cuando el deudor los hubiera realizado dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración (artículo 71 de la Ley Concursal)". Pero esta admisión de la inscripción del título previo se combina con la idea del arrastre de la carga de la anotación por aplicación del principio de prioridad registral, de modo que será al titular cuya adquisición ha sido inscrita después de la referida anotación a quien corresponderá la carga de la defensa de su dominio y la postulación del levantamiento de la medida cautelar.

10. Si se analiza el presente tema desde la perspectiva de la naturaleza jurídica propia de la medida cautelar en que consiste la anotación preventiva de prohibición de disponer y de las normas procesales que las rigen se llega a la misma conclusión. En efecto, las medidas cautelares constituyen medios jurídico-procesales cuya finalidad es evitar que se realicen actos que impidan o dificulten la efectividad de la satisfacción de la pretensión, siendo dos de sus principales notas caracterizadoras, según reiterada jurisprudencia, por un lado, la instrumentalidad en cuanto son instrumento del proceso principal declarativo o ejecutivo o de otra índole al que están subordinados; y, por otro, la temporalidad, consecuencia de su carácter instrumental del proceso principal, pues nacen con él para extinguirse una vez desaparezca éste, sin que pueda proyectarse retrospectivamente a un momento previo al inicio del propio proceso principal salvo declaración expresa legal de retroactividad. La nota de la accesoriedad o instrumentalidad respecto del proceso principal se pone de manifiesto en la regla 1.ª del n.º 1 del artículo 726 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al imponer un requisito de finalidad, consistente en "ser exclusivamente conducente a hacer posible la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria", lo que excluye como sujeto pasivo de cualquier medida cautelar a aquellas personas distintas del demandado, ajenas al procedimiento y carentes de legitimación pasiva en el mismo, pues la interdicción de eficacia "ultra partes" de los procedimientos judiciales, y la eficacia subjetivamente limitada de la cosa juzgada material (limitada a las partes del proceso y a sus herederos y causahabientes ex artículo 222 n.º 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), es consecuencia de la propia interdicción de la indefensión, interdicción que se extiende también al ámbito de las medidas cautelares, de forma que no puede pretenderse una eficacia "ultra partes" de la medida cautelar, como sucedería en el caso de que el cierre registral derivado de la prohibición de disponer se proyectase sobre actos dispositivos anteriores, en los que el adquirente resulta ajeno al proceso. La Ley de Enjuiciamiento Civil concibe el incidente de la medida cautelar como una pieza del procedimiento principal, y por ello es contradictorio (aunque pueda adoptarse "inaudita parte", ello exige justificar la urgencia), con posibilidad de oposición del demandado, de exigir caución al demandante, etc. Nada de ello tiene sentido en relación con medidas cautelares que, sin amparo legal, afectan a terceros que no son parte en el procedimiento (así, v.gr. la fianza que se impone al demandante tiene por objeto indemnizar los perjuicios que la medida pueda causar "al patrimonio del demandado" -artículo 728.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no de un tercero).

Por otra parte, las medidas cautelares tienden a evitar el peligro de la mora porque los litigantes que durante el proceso conservan su capacidad de actuar y libre disposición de sus bienes pueden eludir la virtualidad de la responsabilidad patrimonial universal que es la garantía del cumplimiento de sus obligaciones haciendo ilusorios los derechos reclamados por el actor. En este sentido, las anotaciones preventivas de prohibición de disponer son una garantía adicional a la acción de rescisión que el acreedor puede ejercitar contra el deudor por la realización de actos dispositivos sobre cosas litigiosas sin el conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad judicial competente (artículo 1291.4.º del Código Civil), y, más en concreto, por las enajenaciones a título oneroso realizadas por el deudor contra el que se hubiese pronunciado Sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido Mandamiento de embargo de bienes (artículo 1297.II del Código Civil). Estas prohibiciones anotadas en el Registro tutelan los intereses del acreedor con eficacia superior a la propia de la acción de rescisión, ya que se desenvuelven en el ámbito de la protección preventiva, al cerrar el Registro a los eventuales actos rescindibles, en tanto que la acción rescisoria actúa "ex post" y con una finalidad meramente reparadora o de restitución, finalidad que sólo se podrá alcanzar en caso de que se cumplan los requisitos del artículo 37 n.º 4 de la Ley Hipotecaria. Pero, en los supuestos citados, tanto en un caso como en el otro (prohibición y rescisión), ha de tratarse de bienes o derechos que salen del patrimonio del demandado durante la pendencia del procedimiento y no antes.

Además, repárese en que las medidas cautelares enumeradas en el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil son una enunciación no exhaustiva de las posibles, pues éstas no constituyen un supuesto de numerus clausus, antes al contrario. Por ello, junto con las medidas específicas enumeradas en los diez apartados de dicho precepto, hay otras innominadas, sujetas en su admisibilidad exclusivamente al cumplimiento de los requisitos del artículo 726. Y entre estas, también como supuesto subsumible en el n.º 6 del artículo 727 (relativo a "otras anotaciones registrales, en casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución") pueden incluirse la de la prohibición de inscribir, pues no es lo mismo prohibir disponer que prohibir inscribir, en cuyo último caso es claro que la consecuencia será el del cierre del Registro también para los actos dispositivos anteriores a la anotación. Este fue el caso, por ejemplo, contemplado en la Resolución de 23 de junio de 2003. Y es que del mismo modo que no se puede prohibir un hecho o acto pretérito, tampoco se puede restringir un derecho ya inexistente en el patrimonio de la persona contra la que se dirige la restricción.

11. Tal solución permite compatibilizar todos los intereses en juego, sin lesionar indebidamente ninguno, permitiendo el acceso al Registro del título rezagado, pero, como ya se adelantó -y se trata de una precisión importante-, sin cancelación de oficio por el Registrador del asiento de la anotación prohibitiva, pues, como se ha indicado, de un lado, la inscripción posterior del título anterior no priva de toda su eficacia potencial a la anotación y, de otro, sólo al Juez corresponde acordar la cancelación de tal asiento, conforme a lo previsto en el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, a la vista de las circunstancias del caso.

12. En consecuencia, el Registrador al inscribir el título que documenta el acto dispositivo de fecha anterior a la anotación de prohibición de disponer no deberá cancelar de oficio esta última, sino arrastrar la carga, de forma que por aplicación de lo establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, en cuanto consagra el principio de prioridad también en su variante relativa o de función prelativa y de rango registral -y no sólo absoluta o de cierre, como pudiera parecer de su estricta literalidad-, será al titular cuya adquisición ha sido inscrita después de la referida anotación a quien corresponderá la carga de solicitar el levantamiento de dicha medida cautelar del propio Juez o Tribunal que la mandó hacer (cfr. artículo 84 de la Ley Hipotecaria), en los términos previstos por la Ley para el alzamiento de las medidas cautelares (cfr. artículo 726.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), de forma similar a como acontece, sin perjuicio de sus diferencias, en el caso de las anotaciones de embargo a través de las tercerías de dominio, en la medida en que ésta no se concibe como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo, sino como un incidente encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o no de la medida cautelar (cfr. artículo 595 y Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 175 del Reglamento Hipotecario, y Resoluciones de 23 de marzo y 5 de mayo de 1993). Esta es la solución que acogió también este Centro Directivo en su Resolución de 3 de junio de 2009 en el caso de la venta realizada antes de la declaración de concurso de acreedores de la sociedad vendedora y de su anotación preventiva, con el que guarda indudable analogía el caso ahora examinado, en la medida en que ambas anotaciones -la de declaración del concurso y de prohibición de disponer- producen un efecto de suspensión o restricción de las facultades de disposición sobre los bienes anotados de su titular. Con ello se logra un equilibrio de los intereses concurrentes que tiende a compatibilizarlos, en la medida en que tal compatibilidad es posible: la titularidad civil válida accede al Registro, y la anotación de prohibición se mantiene salvo que el adquirente obtenga resolución judicial favorable a su levantamiento, lo cual dependerá de la apreciación que realice el Juez o Tribunal, en conexión con el principio de tutela judicial efectiva y de la posibilidad o no de la obtención de una eventual sentencia estimatoria en el proceso principal, en función de las concretas circunstancias del caso (cfr. artículo 726.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

13. Por otra parte, respecto de las alegaciones del recurrente sobre la improcedencia de la práctica de las anotaciones preventivas, por no haber sido parte en los procedimientos ni el aportante ni la sociedad constituida, debe tenerse en cuenta que, tal y como establece el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, una vez practicados en el Registro los correspondientes asientos, éstos quedan bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos legales mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley, por lo que el presente recurso no es el cauce adecuado para dilucidar tal cuestión.

14. Por último, en cuanto al segundo defecto señalado por el Registrador, es por completo ajustada a derecho la calificación impugnada al denegarse la inscripción de parte de la superficie de la finca registral 5.499, por aparecer dicha superficie inscrita en favor de persona distinta al aportante y haberse segregado de la misma finca pasando a formar parte la finca registral 22.725. Así resulta de la simple aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto en cuanto al primer defecto, revocando la calificación impugnada respecto al mismo, y desestimarlo parcialmente en cuanto al segundo defecto, confirmando en tal extremo la calificación, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 8 de julio de 2010.-La Directora General de los Registros y del Notariado, María Ángeles Alcalá Díaz.

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BOE.es - BOE-A-2010-14079 Resolución de 8 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "Lara Jurado, S.L.", contra la negativa del registrador de la propiedad de Cabra, a inscribir la transmisión del dominio de determinados inmuebles motivado por su aportación en la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

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BOE-A-2010-14079 Resolución de 8 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "Lara Jurado, S.L.", contra la negativa del registrador de la propiedad de Cabra, a inscribir la transmisión del dominio de determinados inmuebles motivado por su aportación en la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

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Artículo 1756 del Código Civil de Panamá

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Artículo 1756 del Código Civil de Panamá

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Sólo pueden inscribirse en el Registro los títulos que consten de escritura pública, de sentencia o auto ejecutoriado o de otro documento auténtico, expresamente determinado por la ley para este efecto.

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Supuestos de anotaciones de demanda

Demanda de nulidad o cancelación cuando se ejercite una acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos, acción que menciona el art. 38.2 de la LH.

Demanda de nulidad de procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria

Incoacción del expediente de dominio.

La revocación de donaciones.

La anotación de demanda de anotación de crédito refaccionario.

El ejercicio de la opción de compra.

La de ejercicio de la acción pauliana.

La demanda de retracto.

La del derecho de retorno.

Las demandas de amparo, según admite el Auto del Tribunal Constitucional en Auto nº 164/1996 de Tribunal Constitucional, Sala 2ª, 24 de Junio de 1996

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La anotación preventiva de demanda de propiedad y otros derechos reales es aquella por la que en el Registro de la Propiedad se hace constar la existencia de una pretensión que, de prosperar, producirá una alteración en dicho Registro.

Previsión legal de la anotación preventiva de demanda de la propiedad y derechos reales

El apartado 1º del art. 42 de la Ley Hipotecaria (LH) dispone que podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1º. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Como dice la Resolución de la DGRN de 2 de julio de 2013, solo el que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real puede obtener anotación de demanda.

Finalidad y ámbito de la anotación preventiva de demanda

Esta anotación tiene por fin advertir de la posible inexactitud actual del Registro o la existencia de derechos in fieri cuya perfección lo hará inexacto en el futuro; se trata de evitar que el titular registral enajene a un tercero que quedaría protegido por la fe pública registral con lo que se frutaría un derecho en litigio o en camino de perfección; con la anotación el anotante será preferido a ulteriores adquirentes, teniendo rango registral preferente.

La STS de 12 de diciembre de 2007 explica que la anotación preventiva de demanda tiene por objeto publicar la pendencia de un proceso asegurando la efectividad de la sentencia que en su día se dicte, pero sin alterar la existencia y virtualidad de los derechos.

Esta anotación se limita a asegurar los pronunciamientos de un fallo judicial, sin alterar de momento derecho alguno. Pero en virtud de la demanda que se anota puede ocurrir que al final se alteren derechos inscritos; como indica la STS de 22 de septiembre de 2008, si bien esta anotación consiste en dar a conocer, mediante la publicidad de que gozan los asientos registrales, la existencia de un proceso pendiente, este proceso puede afectar a algún derecho real que con anterioridad haya accedido al Registro; se trata de evitar que la realización de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan desembocar en el traspaso de su titularidad a un tercero en quien concurran todas las exigencias de los principios de buena fe (art. 34 de la LH) y legitimación (art. 38 de la LH) registrales, con la consiguiente producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad anudados a tal posición jurídica.

Por su propia naturaleza, no cabe esta anotación cuando se reclama una deuda por preferente que sea, salvo que su estimación dé lugar a un cambio de titularidad o preferencia de cargas; es el caso de la Resolución de la DGRN de 10 de julio de 2017; una Comunidad de propietarios obtiene un mandamiento ordenado anotación preventiva de demanda sobre una entidad del inmueble, entidad que está anteriormente hipotecada; dirigida la acción sólo contra el titular registral, no cabe anotar dicha demanda; cabría efectivamente si resulta de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados.

En el mismo sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 28 de julio de 2020 que declara que no se permite la anotación de demandas en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una resolución contractual sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas, puesto que, cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandada frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente será una anotación de embargo preventivo o , en su caso, de prohibición de disponer sin se dan los requisitos para ello. En otras palabras, como dice la Resolución de 2 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, solo se permite la anotación de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una resolución contractual sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas.

De otra parte, no distingue el apartado 1º del art. 42 si la propiedad la reclama el demandante por haberle sido usurpada o revocada o en virtud de un simple derecho personal; la jurisprudencia se ha decidido por una interpretación amplia, y de esta forma comprende tanto al acción personal como la real, pero con una diferencia:

Cuando se ejercite una acción personal, la anotación preventiva tiene a favor del actor una cierta eficacia real o, al menos, le proporciona mayores garantías que las que tendría sin ella.
Supuestos de anotaciones de demanda
Aunque el legislador habla de demanda del dominio o derechos reales, en realidad las posibilidades son más amplias, pudiendo resumirse como toda demanda que pretenda una alteración de cualquier derecho o situación jurídica inscribible. Y en este sentido habría muchas posibilidades, como:

La revocación de donaciones.

La de ejercicio de la acción pauliana.

La del derecho de retorno.
Requisitos para la anotación preventiva de demanda
1º.- Han de tener como finalidad una mutación jurídico-real inmobiliaria. En otras palabras: conforme al artículo 42.1 LH sólo caben anotaciones de demanda cuando se demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de julio de 2020).

Es clarificadora la doctrina de la Resolución de la DGRN de 20 de noviembre de 2006 que afirma:

Conforme a la interpretación que este Centro Directivo ha realizado reiteradamente, el art. 42.1º de la Ley Hipotecaria permite que sean anotadas en el Registro de la Propiedad no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria.

Por tanto, aquellas demandas que no den lugar a una mutación jurídica real no son anotables, como por ejemplo las reclamaciones de cantidad que no atribuyen al acreedor la facultad de quedarse bienes, sin perjuicio de acudir a otros mecanismos como pueda ser la anotación preventiva de embargo o la adopción de medidas cautelares (prohibición de disponer, por ejemplo)

La Resolución de la DGRN de 10 de marzo de 2006 exige que la demanda ha de tener transcendencia real, no admitiéndose una condena al pago de una cantidad; si esto se pretende, debe acudirse a la anotación de embargo. Y la Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública no admite que por vía de un auto de homologación de transacción judicial en la que se pide una anotación preventiva convenida por las partes en la misma, que tiene un origen convencional y que no encuentra respaldo legal.

Por el contrario, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de marzo de 2021 considera que tiene trascendencia real si se solicita la demolición de una obra realizada sin consentimiento de la comunidad de propietarios, por tratarse de una acción relativa a la determinación de las características físicas del bien objeto del derecho real inscrito.

Pero incluso aunque la demanda tenga un carácter real, cuando no estemos ante un derecho real nominado y dada la admisión del númerus apertus de éstos, este derecho deberá tener perfectamente determinados sus contornos y efectos en el título constitutivo, Resolución de la DGRN de 18 de julio de 2005.

2º.- Han de dirigirse contra finca del demandado:

Es la regla general que dispone el art. 20 de la ley Hipotecaria que advierte en su párrafo séptimo - redactado de nuevo por la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales:

No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del...

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Anotación preventiva de demanda de la propiedad y derechos reales

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La anotación preventiva de demanda de propiedad y otros derechos reales es aquella por la que en el Registro de la Propiedad se hace constar la existencia de una pretensión que, de prosperar, producirá una alteración en dicho Registro. Previsión legal de la anotación preventiva de demanda de la propiedad y derechos reales El apartado 1º del art.

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La anotación preventiva de disponer - Profesor José Ignacio Cano

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La anotación preventiva de disponer - Profesor José Ignacio Cano

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La anotación preventiva de prohibición de disponer es un asiento provisional, o, mejor, un asiento definitivo de vigencia temporalmente limitada, en cuanto que, no solamente la prohibición es en sí misma temporal (art. 781 Cc) y por ello su anotación tiende a ser cancelada y no a convertirse en otro asiento definitivo

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1. Concepto

La anotación preventiva de prohibición de disponer es un asiento provisional, o, mejor, un asiento definitivo de vigencia temporalmente limitada, en cuanto que, no solamente la prohibición es en sí misma temporal ( art. 781 Cc) y por ello su anotación tiende a ser cancelada y no a convertirse en otro asiento definitivo ¹, sino además porque publica una situación jurídica eventual. Lo que se debe a la incertidumbre sobre el resultado final del juicio cuya demanda fue la causa de la anotación.

La anotación de prohibición tiene el efecto negativo de cerrar la publicidad a los actos dispositivos posteriores a ella 2/3.

Las anotaciones de prohibiciones de disponer pueden ser judiciales o administrativas, aunque estas últimas son raras ⁴. Cierran el registro durante la vigencia del asiento a los actos dispositivos posteriores a la anotación, que es temporal ( art. 86 LH), aunque prorrogable hasta que recaiga sentencia firme en el procedimiento que la motivó (art. 199 RH, Rs 24 mar 1990) y, en base a dicha resolución, el juez que la ordenó decrete ahora su cancelación ( art. 84 LH). Atribuye al anotante una preferencia para cobrar el crédito objeto del litigio frente a acreedores posteriores a la anotación ( art. 44 LH, 1923,4º Cc) con el límite del valor del derecho gravado con la prohibición (Rss 5 nov 1927, 4 dic 1968, 21 feb 1975, 14 jun 1988).

La prohibición de disponer anotada alcanza incluso a los albaceas facultados por el testador para vender en general bienes hereditarios (Rs 15 nov 1972).

Por tanto, la anotación preventiva de prohibición de disponer es un asiento provisional o definitivo temporalmente limitado ⁵, que constituye ⁶ justamente ⁷ una carga real inmobiliaria sobre un derecho previamente inscrito a nombre del anotado ⁸, en virtud de la cual son nulos y no inscribibles hasta su cancelación ⁹ los actos dispositivos contrarios posteriores a ella para favorecer el cumplimiento del crédito que pretende asegurar ¹⁰, al que además atribuye una preferencia para el cobro ( art. 44 LH).

2. Elementos

El demandante en juicio ordinario o en uno de los otros procedimientos que permiten al juez ordenar una prohibición debe solicitar de éste la respectiva anotación. Este requisito es la consecuencia de aplicar aquí el principio de justicia rogada. El juez en su caso decreta la prohibición mediante una providencia (art. 42, 4º LH) y acto seguido ordena al registrador que la anote.

El mandamiento judicial ordenando al registrador la práctica de la anotación, que es una medida cautelar para asegurar las resultas del juicio mediante la ejecutabilidad de la sentencia que en él recaiga, consiste en un auto. En éste constará la causa de la prohibición (p. ej. de demanda de incapacidad, de prohibición de disponer), el importe de la obligación reforzada con la prohibición, el derecho sobre el que recae, el procedimiento en el cual se establece, la identidad del anotante y la del anotado y las mismas otras circunstancias relevantes que también deben hacerse constar en las inscripciones (arts. 72- 73 LH).

En los supuestos de demanda de incapacidad, se anotarán todos los bienes sobre los que el juez ha prohibido su enajenación, previo inscribirlos en su caso (arts. 7, 73, 2º LH).

La anotación es nula cuando por sí misma no puede venirse a conocimiento del derecho gravado, del sujeto pasivo anotado y de la fecha de la anotación (art. 75), pero no parece que sea nula si cabe conseguir conocer la identidad del anotante por medios que no sean la anotación misma ¹¹.

El juez normalmente dará audiencia al anotado antes de decretar la prohibición, salvo cuando la urgencia del procedimiento o las circunstancias del mismo (p. ej. en rebeldía del demandado) lo hagan desaconsejable o imposible. En tal caso, bastará con que, ordenada la prohibición, se le notifique al demandado.

3. Naturaleza

La anotación de prohibición es un asiento provisional o temporalmente limitado. Sin embargo, no es tan pasajero como lo es el de suspensión, que inmediatamente pierde su vigencia al no subsanarse el defecto que lo produce o al ser sustituido por otro asiento por haberse subsanado dicha imperfección.

Desde el punto de vista de la función que cumple, la anotación de prohibición es una medida cautelar específica ( art. 727 LEC) para el buen fin de la ejecución de la sentencia (art. 727, 6ª) del procedimiento que la motiva, en cuanto que cierra la publicidad registral a posibles actos dispositivos contrarios a la prohibición posteriores a la anotación durante su vigencia para así proteger el crédito anotado frente a terceros; al que además le otorga una preferencia para el cobro frente a acreedores posteriores a la anotación dentro del límite del valor del derecho de cuya prohibición de disponer se trata.

Es un asiento constitutivo, en cuanto que no es suficiente que el juez ordene la prohibición para que ésta quede constituida con la eficacia frente a terceros que la hace ser una carga real inmobiliaria, sino que este efecto típico de la publicidad registral sólo se produce por y desde la anotación. Ya que, mientras el auto judicial que la ordena no sea anotado, los terceros subadquirentes del demandado no tienen todavía un medio oficial de publicidad para poder conocer que en concreto sobre el derecho que pretenden adquirir pesa una prohibición de disponer. A lo más, podrían investigar los autos en que se decretó la prohibición de la que en su caso han sido informados. Pero, tal investigación resultaría infructuosa, ya que no podrían por ser terceros personarse en el procedimiento para obtener la información oficial sobre la existencia de la prohibición.

Y, si el demandado transmitente del derecho de cuya prohibición no anotada se trata, advirtiese al adquirente de la existencia de la prohibición: Primero, esa información sería pura teoría, porque al demandado le interesa transmitir el derecho a pesar de la prohibición, de modo que se la callará. Segundo, no parece fiable el dictamen jurídico del demandado sobre la existencia y el alcance de dicha prohibición al día de la fecha de la transmisión (podría haber sido revocada o restringida por el juez que la ordenó sin su notificación todavía al demandado o podría haber tergiversado este último el contenido de la prohibición). A lo más, cabe entender que el tercer adquirente informado extraregistralmente sobre la prohibición tiene el deber de diligencia de investigar aparte la verdadera existencia de la misma, ¿dónde y cómo? No lo puede hacer personándose en los autos en que se decretó, ya que el adquirente citado es en ellos tercero, ni fuera de los autos, ya que partimos de que esta limitación dispositiva no está anotada de momento. Por ello, no cabe entender de mala fe al tercero adquirente de un derecho con prohibición judicial de disponer no anotada. La consecuencia que se deriva de ello es: o que la transmisión del derecho del que el juez ha prohibido enajenar será eficaz a domino al no tener de momento la prohibición efecto frente a terceros por no estar anotada o que, por lo menos, será nula la transmisión, si realmente lo fuese, por mor de la prohibición, pero se producirá en el tercero por ser de buena fe una adquisición a non domino. En uno y otro caso, es elemental que la prohibición dispositiva anotable no anotada no ha producido sus típicos efectos impeditivos de la transmisión o de la adquisición del derecho castigado con la indisponibilidad.

4. Régimen

Las anotaciones preventivas de prohibiciones de disponer están reguladas en preceptos de la ley y reglamento hipotecarios. Este dato, por otra parte, apunta a que no hay prohibiciones de disponer judiciales o administrativas, como tales con eficacia real, si no han sido anotadas; cuya...

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La anotación preventiva de prohibición de disponer

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1. Concepto La anotación preventiva de prohibición de disponer es un asiento provisional, o, mejor, un asiento definitivo de vigencia temporalmente limitada, en cuanto que, no solamente la prohibición es en sí misma temporal ( art. 781 Cc) y por ello su anotación tiende a ser cancelada y no a convertirse en otro asiento definitivo 1, sino además porque publica una situación jurídica eventual.

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Artículo 1800 del Código Civil de Panamá

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Artículo 1800 del Código Civil de Panamá

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Art. 1800
No se registrará instrumento alguno que trasmita, modifique o limite el dominio de bienes inmuebles, o naves, ni el en que se constituya, modifique o extinga algún derecho de hipoteca u otro gravamen sobre los mismos, cuando subsista alguna inscripción provisional relativa al inmueble o naves mencionados en el instrumento presentado al Registro.

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Martín Torres - Opinión personal del tema 

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Martín Torres - Opinión personal del tema 

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El registrador juega un papel estrictamente esencial en el devenir de las actuaciones que se presentan ante su despacho. No siempre se encuentra con normas ampliamente desarrolladas que contemplen cada uno de los escenarios posibles ante las situaciones que acontezcan. Sin embargo, por la influencia que tiene la normativa panameña de modelos de otros países. Esto permite que se pueda recurrir a la jurisprudencia extranjera para conocer la actitud que se a tomado a nivel internacional de lagunas legales existentes ante determinadas situaciones. La legislación panameña no habla taxativamente del tema de la inscribibilidad de los títulos de fecha anterior a una anotación prohibitiva de disponer pero deja un margen para que se supla este vacío con criterio científico-legal que responda a la protección del sistema registral panameño

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(Amparo de Garantías Constitucionales). Proponente: Licenciada Belquis Sáez. Panamá, 29 de noviembre de 2016

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(Amparo de Garantías Constitucionales). Proponente: Licenciada Belquis Sáez. Panamá, 29 de noviembre de 2016

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"Así las cosas, al promoverse la solicitud de anotación de la marginal de advertencia e 4 de febrero de 2016, luego de inscritas ambas Escrituras, lo procedente era que el Director del Registro Público accediera a colocar la Nota Marginal peticionada, habida cuenta que existen traspasos posteriores y se trata de errores que el Director del Registro Público no puede corregir por sí mismo. Al no hacerlo, omitió cumplir con el debido proceso y con el principio de legalidad registral

Ante este escenario, mal puede la Corte avalar el argumento de respeto al principio de buena fe registral que esgrime el Director del Registro Público para negar la colocación de la marginal de advertencia, pues él mismo reconoce que existen "inconsistencias" entre los títulos presentados para su inscripción y los asientos que constaban previamente en el Registro y tales "inconsistencias" fueron omitidas.

Como quiera que nos encontramos ante una circunstancias que puede dar lugar a otros procesos o trámites, la Corte se abstendrá de entrar en otras consideraciones y procederá a conceder el amparo y revocar el acto recurrido, lo que implica que el DIRECTOR GENERAL DEL REGISTRO PÚBLICO debe colocar la Nota Marginal de Advertencia solicitada"

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Es esencia que se conozca dicho instrumento en cuestion por parte del resgitrador, ya que las decisiones que este tome pueden vulnerar derechos adquiridos de los ciudadanos, causando grandes afectaciones a los civiles, ademas el profesional del derecho debe conocer bajo que circustancias se puede usar para no caer en errores que puedan causar la anulación de un asiento que tenga potestades que beneficien a su representado, es por ello que es necesarios que se amplie la legislacion nacional para suplir ciertos vacios que no dan pie a obtener una respuesta concreta, una buena base seria la legislacion española ya que tiene bieb desarrollado dicho instrumento, pero es necesario que se adapte a nuestra realidad social para asi obtener resultados positivos para el manejo del propio Registro y los ciudadanos.

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Resolución No. DG-0212-2017 de 5 de octubre de 2017 - Anotación Preventiva - Segundo Parágrafo del Artículo Séptimo 

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Resolución No. DG-0212-2017 de 5 de octubre de 2017 - Anotación Preventiva - Segundo Parágrafo del Artículo Séptimo 

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El Segundo Parágrafo del Artículo Séptimo define la Anotación Preventiva como: "una anotación provisional que se practica en el Folio afectado con el asiento o Entrada objetada; de naturaleza temporal, eventual y como medio para llegar a un resultado definitivo; cuya finalidad es asegurar el resultado de la investigación o análisis sobre el Asiento inscrito cuestionado, garantizando y preparando un asiento definitivo de inscripción como lo es la Nota Marginal de Advertencia".

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Resolución No. DG-0212-2017 de 5 de octubre de 2017 - Efectos de la Anotación Preventiva - Artículo Décimo Primera

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Resolución No. DG-0212-2017 de 5 de octubre de 2017 - Efectos de la Anotación Preventiva - Artículo Décimo Primera

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...la Anotación Preventiva tendrá los mismos efectos que el Artículo 1790 del Código Civil concede a la Nota Marginal de Advertencia, en el sentido de que mientras no se levante la Anotación Preventiva no podrá realizarse operación alguna en el Folio o Folios afectados.

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PROCEDIMIENTO DE COLOCACIÓN DE LA  NOTA MARGINAL DE ADVERTENCIA

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PROCEDIMIENTO DE COLOCACIÓN DE LA  NOTA MARGINAL DE ADVERTENCIA

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PROCEDIMIENTO DE NOTA MARGINAL DE ADVERTENCIA

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Resolución N° DG-0212-2017(De jueves 05 de octubre de 2017)POR LA CUAL SE AUTORIZA EL INSTRUCTIVO DE PROCEDIMIENTO INTERNO DE RECEPCIÓN DEL TRAMITEJURÍDICO DE NOTA MARGINAL DE ADVERTENCIA Y ANOTACIÓN PREVENTIVA RECIBIDOS EN ASESORÍALEGAL DEL REGISTRO PÚBLICO DE PANAMÁ.

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Resolución N° DG-0212-2017(De jueves 05 de octubre de 2017)POR LA CUAL SE AUTORIZA EL INSTRUCTIVO DE PROCEDIMIENTO INTERNO DE RECEPCIÓN DEL TRAMITEJURÍDICO DE NOTA MARGINAL DE ADVERTENCIA Y ANOTACIÓN PREVENTIVA RECIBIDOS EN ASESORÍALEGAL DEL REGISTRO PÚBLICO DE PANAMÁ.

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Trabajo grupal
Tema:
Inscribibilidad de los títulos de fecha anterior a una anotación prohibitiva de disponer - Código de Horario 2107

Presentado a consideración de la profesora: Belquis Sáez

Integrantes:
Kathleen Wong
Johanis Visuetti
Martín Torres
Esteban Villareal

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Diccionario panhispánico de español jurídico

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Diccionario panhispánico de español jurídico

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Definiciones

Acto inscribible:
Acto que tiene acceso al Registro de la Propiedad como los concernientes a los derechos reales que afectan a bienes inmuebles y, excepcionalmente, algunos derechos personales.

Título:
Acto jurídico que sirve de base a la adquisición de un derecho

Anotación preventiva:
Asiento provisional en el Registro de la Propiedad que sirve de garantía registral para situaciones o expectativas dignas de ser tenidas en cuenta o derechos en formación.

Disponer:
Enajenar, ceder o gravar un bien o derecho

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Títulos inscribibles:
se trata, con referencia a la inscripción  en el Registro Publico , de los actos o negocios jurídicos que conllevan una alteración jurídico-real inmobiliaria.

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La anotación preventiva de prohibición de disponer es un asiento definitivo de vigencia temporalmente limitada, en cuanto que, no solamente la prohibición es en sí misma temporal (art. 781 Cc) y por ello su anotación tiende a ser cancelada y no a convertirse en otro asiento definitivo, sino además porque publica una situación jurídica eventual. Lo que se debe a la incertidumbre sobre el resultado final del juicio cuya demanda fue la causa de la anotación.

La anotación de prohibición tiene el efecto negativo de cerrar la publicidad a los actos dispositivos posteriores a ella.

Las anotaciones de prohibiciones de disponer pueden ser judiciales o administrativas, aunque estas últimas son raras. Cierran el registro durante la vigencia del asiento a los actos dispositivos posteriores a la anotación, que es temporal (art. 86 LH), aunque prorrogable hasta que recaiga sentencia firme en el procedimiento que la motivó (art. 199 RH, Rs 24 mar 1990) y, en base a dicha resolución, el juez que la ordenó decrete ahora su cancelación (art. 84 LH). Atribuye al anotante una preferencia para cobrar el crédito objeto del litigio frente a acreedores posteriores a la anotación (art. 44 LH, 1923,4º Cc) con el límite del valor del derecho gravado con la prohibición (Rss 5 nov 1927, 4 dic 1968, 21 feb 1975, 14 jun 1988).

La prohibición de disponer anotada alcanza incluso a los albaceas facultados por el testador para vender en general bienes hereditarios (Rs 15 nov 1972).

Por tanto, la anotación preventiva de prohibición de disponer es un asiento provisional o definitivo temporalmente limitado, que constituye justamente una carga real inmobiliaria sobre un derecho previamente inscrito a nombre del anotada, en virtud de la cual son nulos y no inscribibles hasta su cancelación los actos dispositivos contrarios posteriores a ella para favorecer el cumplimiento del crédito que pretende asegurar, al que además atribuye una preferencia para el cobro (art. 44 LH).

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LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y SUS EFECTOS REGISTRALES EN EL SALVADOR 

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LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y SUS EFECTOS REGISTRALES EN EL SALVADOR 

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Recurso de Casación del Tribunal Supremo. Sala de lo Civil 

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Recurso de Casación del Tribunal Supremo. Sala de lo Civil 

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La presentación telemática en el Registro Público 

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La presentación telemática en el Registro Público 

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Colegio Nacional de Abogados, CNA Panamá

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Colegio Nacional de Abogados, CNA Panamá - LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA  Y LAS SOLICITUDES VIA WEB EN EL REGISTRO PUBLICO DE PANAMÁ | Facebook

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La búsqueda de inmuebles en el Registro Público

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La búsqueda de inmuebles en el Registro Público

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Búsqueda de Propietarios de Inmuebles por Nombre y Cédula en el Registro Público

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18 - Anotaciones preventivas y otros asientos registrales // Derecho Civil III

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Anotacion preventiva y los asientos registrales 

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Anotacion preventiva y los asientos registrales 

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18 - Anotaciones preventivas y otros asientos registrales // Derecho Civil III

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ANOTACIÓN PREVENTIVA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD - Lic. Omar Francisco Garnica Enríquez

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Anotacion preventiva en el Registro de la Propiedad

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Anotacion preventiva en el Registro de la Propiedad

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ANOTACIÓN PREVENTIVA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD - Lic. Omar Francisco Garnica Enríquez

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No habrá bienes que no sean de libre enajenación ni obligaciones irredimibles, salvo lo dispuesto en los artículos 62 y 127. Sin embargo, valdrán hasta un término máximo de veinte años las limitaciones temporales al derecho de enajenar y las condiciones o modalidades que suspendan o retarden la redención de las obligaciones.

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Kathleen Wong - Opinión personal y jurídica 

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Kathleen Wong - Opinión personal y jurídica 

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La inscripción es un acto voluntario, pero siempre recomendable si se desea tener una garantía jurídica.

El Registro de la Propiedad es la institución jurídica que brinda protección a todos los actos inmobiliarios. En este se deja constancia de todas las constituciones, modificaciones, transmisiones y extinciones d derechos reales sobre inmuebles  como de las capacidades de las personas.

Los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad son legitimar los derechos, defender los intereses de las personas que han actuado de buena fe y proteger el mundo inmobiliario.