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1. Si genera una obligación contractual, de hacer pues en un futuro firmarían uno definitivo, Juan mantuvo su parte del acuerdo al darle una pequeña parte de lo acordado por adelantado a María, este contrato obliga a ambas partes a formalizarlo para el día acordado (15 de marzo). 2. María decide incumplir su parte del precontrato a ultimo momento (5 días antes de lo acordado) mostrando mala fe y menospreciando la validez del contrato.

3. Tendria solo que indemnizarlo.

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·         El precontrato contractual firmado por Juan y María, genera una obligación exigible contemplado en el artículo No. 632 , indica que las causas productoras de obligación son los contratos, delitos, cuasi delitos y la ley, en donde de importancia en este momento son los contratos, ya que María se comprometió a vender el terreno a Juan por 50,000,000 de colones y en este se establecía que la compraventa definitiva se realizaría formalmente ante un notario el 15 de marzo, además se adjuntan 5,000,000 de colones como adelanto del monto total, para ese precontrato que si bien, fue celebrado y obliga a las partes contratantes , ya que se firmo y por lo tanto genera obligaciones exigibles según el artículo No.1007, que pide se cumpla esa solemnidad exigida por la ley, también en el artículo No. 1008, expresa claramente el consentimiento de las partes, exige sea libre y manifestado de forma clara, exponiendo las diferentes formas como “de palabra, por escrito o por hechos que deduzcan, y que de importancia de ver en este momento en el artículo No.1022 nos recalca que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y en el artículo No.1023 en el inciso No.1 indica que, los contratos obligan a lo que se expresa en ellos, a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación según la naturaleza de estas, es hay como también el articulo No. 1009, sobresale debido a que desde la estipulación es aceptado quedando perfeccionado, en cuanto a lo que se emite por parte de María el dolo ubicado en el artículo No.1020, que esta vende el terreno a otra persona por un monto superior al expuesto en el precontrato con Juan, que además alega que solo era una negociación preliminar y se rehúsa al realizar el pago de su parte a Juan, seria ya de otra manera que se debe de accionar para la exigencia de ese contrato, porque es así como se expone el consentimiento de ambos, el objeto que es el terreno, el precio para la cosa, un plazo establecido en acuerdo por los contratantes y el dinero entregado por Juan que sirve de garantía.

·         El caso de la culpa in contrahendo de María, que adquirió responsabilidad al contratar, exigible según el artículo No. 1045, nos dice que, por dolo, falta, negligencia o sea por imprudencia, debe ser obligado a el reparo de daños y perjuicios si fuese el caso, el articulo No. 1023, no expone así la buena fe, usos y ley, en el pacto como contrato, sería la manera de accionar por parte de juan hacia maría, exigiendo se cumpla el contrato, exponiendo consentimiento, objeto, precio, plazo y dinero entregado por juan, pero también hay notándose todo lo que rodea el tema, como un desmiembro de la situación, siendo estos el acuerdo previo, la mala fe de maría, el daño causado a juan que pierde el terreno y además no se le valida el dinero de amarre por decirlo de alguna manera, observando que es directo el daño de maría a juan, reiterando que esta buena fe del articulo No. 21, no se da por parte de María.

·         En donde esta exigencia se puede ejecutar es la vía judicial en donde el cumplimiento del contrato de manera formal pactado expuesto en el artículo No.1022, donde recalca, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, son exigibles por lo tanto genera obligaciones exigibles según el artículo No.1007, que exige se cumpla esa solemnidad exigida por la ley aplicando ese cumplimiento forzoso a maría, además la solicitud de juan de la resolución del precontrato donde la devolución del dinero, daño de la pérdida del terreno así como el daño moral por la actuación de maría y el perjuicio de dinero que esperaba obtener juan con el terreno, esto exigible según el articulo No.692, que relata la responsabilidad contractual, yo sé que no es referente al tema por la materia pero también por otra rama del derecho se logra vincular en un delito a maría con una acción de estafa hacia juan y a el otro comprador, porque siendo así la nulidad absoluta del contrato segundo debe ser ejecutada según el articulo No. 835, incisos No. 1 y 2, y el articulo No. 837, aunque este no es el tema de la pregunta pero me desvía hacia las posibilidades de accionar hacia el tema.

·         Para esta exigencia es importante, creo se debe contemplar dos formas de verlo, una es que no sé a inscrito aun el terreno y la otra es que ya se inscribió el terreno por el adquiriente, en la primer opción sería ejecutable según el artículo No.1022, en donde se le va a obligar a maría a finalizar lo que se estableció en el contrato con juan, forzando la escritura y la exigencia del artículo No.692, obviamente que lo ordene un juez, y para el segundo escenario, si ya esta inscrito a otro nombre no hay nada que hacer, porque la inscripción registral protegen al adquiriente según el artículo No. 456, en ese caso se obligaría a maría a indemnizar a juan con la devolución de los 5.000.000 colones y los daños y perjuicios ocasionados según el artículo No. 1045, que por dolo, falta, negligencia o sea por imprudencia, debe ser obligado a él reparo de daños y perjuicios si fuese el caso, contemplando también el articulo No. 704.

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1. Sí, el precontrato firmado entre Juan y María genera ya una obligación contractual exigible. Existe ya un vínculo jurídico entre las partes lo cual ya crea obligatoriedad donde las partes ya deben cumplir con lo estipulado, crea irrevocabilidad lo cual no puede dejarse sin efecto por una de las partes, también tenemos el articulo 1022 del C.C.

2. La culpa in contrahendo es la responsabilidad civil precontractual por daños causados durante la negociación de un contrato, derivada de la ruptura injustificada de tratos, falta de buena fe o incumplimiento de deberes de información. Dicho lo anterior vemos que hay una roptura injustificada del contrato de compra venta por lo que Juan y su abogado si pueden aplicar el culpa in contrahendo por que se fundamenta el principio de buena fe lo que la obliga a actuar con diligencia.

3. Juan podría ir a la vía a judicial e interponer las acciones legales correspondientes, entre ellas la acción de cumplimiento del contrato, Juan podría solicitar al juez que se cumpla el precontrato firmado, es decir, que María sea obligada a formalizar la compraventa del terreno en las condiciones inicialmente pactadas esto se fundamenta en que el precontrato genera la obligación de celebrar el contrato definitivo. Tambien podria solicitar indemnizacion por daños y perjuicios ante el incumplimiento del precontrato, tambien puede solicitar la devolucion del anticipo de los 5 millones por falta al principio de buena fe y aplica lo dicho en la pregunta anterior del culpa in contrahendo.

4. Va a depender lo que dicte el juez, Juan si lo puede solicitar y exigir el cumplimiento del precontrato, es decir, la venta del inmueble en los terminos acordados, claro esta si el inmueble no ha sido ya vendido.

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1.   Sí, el precontrato es considerado como una “promesa de celebrar el contrato”. De conformidad con el artículo 1053 del Código Civil que establece que en los casos en los que se haya realizado una promesa de vender una cosa a un precio determinado ha sido aceptada, esto genera un derecho a exigir que la venta se realice. Es por este motivo que Juan, tiene el derecho a exigir que el trato se realice según lo pactado y, sobretodo, considerando el pago que él ya realizó.

2.    En este caso la figura de culpa in contrahendo o la responsabilidad de contratar se evidencia en este caso, ya que existe una acción de mala fe por parte de María, la vendedora, al cambiar de opinión sobre la celebración del contrato y la no devolución del dinero. En este sentido el Código Civil en el artículo 1045 señala lo siguiente: “ Todo aquel que por dolo, falta, negligencia o imprudencia, causa a otro un daño, está obligado a repararlo junto con los perjuicios”. Aunado a esto, el artículo 21 de este Código menciona que los derechos deberán ejercitarse de conformidad con la buena fe. En este caso, es claro que las acciones de María son dolosas y están causando un perjuicio al comprador.

3.    Podría solicitar la reparación de los daños y perjuicios causados o bien, que el contrato se lleve a cabo.

4.        Sí, de conformidad con lo mencionado anteriormente el precontrato genera el derecho de las partes a que el trato se lleve a cabo (art. 1053 del Codigo Civil). Por su parte, al haber dolo en las actuaciones de María, se puede solicitar el pago de la indemnización (art. 1045 Codigo Civil)

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1- Sí genera una obligación.
En este caso, María se comprometió a vender el terreno y Juan a comprarlo, además ya habían fijado el precio y el plazo.

También Juan entregó un adelanto de dinero, lo que demuestra que el acuerdo era serio.

Por eso no se trata solo de una negociación previa, sino de un compromiso que puede exigirse.

2- La culpa in contrahendo se da cuando una persona actúa de mala fe durante el proceso de formación de un contrato.

En esta situación, María firmó el precontrato y recibió dinero de Juan, pero después decidió no cumplir porque apareció otro comprador que le ofrecía más dinero.

Esto demuestra mala fe, porque creó una expectativa en Juan de que el contrato se iba a cumplir y luego cambió de decisión solo por conveniencia.

Debido a esto, María podría tener responsabilidad por los daños que le causó a Juan.

3- Juan tiene varias opciones legales que puede utilizar.

Primero, puede pedir el cumplimiento del contrato, es decir, acudir a un juez para que obligue a María a firmar la escritura pública y realizar la venta del terreno.

También podría pedir la resolución del contrato con indemnización, lo que significa solicitar la devolución del dinero que adelantó y además reclamar daños y perjuicios por los gastos o pérdidas que le generó la situación.

Otra opción sería solicitar medidas cautelares, como por ejemplo que se anote la demanda en el Registro para evitar que María venda el terreno a otra persona mientras se resuelve el caso.

4- En principio, María sí podría ser obligada a vender el terreno, porque el precontrato tiene los elementos principales de un contrato de compraventa como lo que es el objeto, el precio y el acuerdo entre las partes.

Pero también en la práctica los tribunales toman en cuenta que la compraventa de un inmueble debe hacerse mediante escritura pública, esto quiere decir que si María ya vendió el terreno a otra persona que actuó de buena fe, lo más probable es que no se pueda obligar a venderlo y solamente tenga que pagar una indemnización a Juan.

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1. Sí, genera una obligación contractual exigible, porque el precontrato se refiere a un acuerdo entre dos partes con la finalidad de celebrar un contrato futuro, es decir que obliga a las partes a cumplir con la promesa establecida.

2. En este caso se puede determinar que María actuó de mala fe, ya que decidió recibir un adelanto de cinco millones, firmando un precontrato y después a raíz de que se le ofreció una suma mayor por la venta del terreno, esta decidió incumplir al acuerdo de promesa que ya habían establecido las partes.

3. Indemnización por incumplimiento contractual.

4. Si se podría, esto de acuerdo al principio de favor contractus, toda vez que se puede determinar que, si bien es cierto, en el caso no se indica específicamente que se estipulara un cumplimiento forzoso en el precontrato, se podría eventualmente aplicar este principio, eligiendo la opción que mejor se ajuste a la intención de las partes

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Juan Pérez y María Rodríguez negociaban la compraventa de un terreno ubicado en Alajuela. Luego de varias reuniones, el 15 de enero de 2024 firmaron un precontrato, donde María se comprometía a venderle el terreno a Juan por la suma de ₡50 millones, estableciendo que la compraventa definitiva se formalizaría ante notario el 15 de marzo de 2024. Como garantía del acuerdo, Juan entregó un adelanto de ₡5 millones.

El 10 de marzo de 2024, María le informó a Juan que había decidido vender el terreno a otra persona por ₡60 millones, ya que no existía una escritura formal de compraventa y consideraba que no estaba obligada a respetar el precontrato. Juan, sorprendido por la noticia, le exigió el cumplimiento del acuerdo y la devolución del adelanto, pero María se negó, alegando que solo era una negociación preliminar.

Juan consulta con su abogado y este le indica que puede existir culpa in contrahendo, pues María actuó de mala fe al retractarse después de haber firmado el precontrato y recibido el adelanto.

¿El precontrato firmado entre Juan y María genera una obligación contractual exigible? ¿Por qué?

¿Cómo se aplica la figura de la culpa in contrahendo en este caso?

¿Qué acciones legales podría interponer Juan para reclamar sus derechos?

¿María podría ser obligada a venderle el terreno a Juan o solo a indemnizarlo?