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En este orden de ideas pude definirse el arrendamiento como el contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. La parte que concede el goce del bien se llama arrendador y la parte que da el precio, arrendatario.

Son de la esencia del contrato de arrendamiento las estipulaciones o acuerdos entre las partes sobre el goce de la cosa arrendada, el precio y el consentimiento sobre uno y otro.

El presente ensayo esta basado en la posibilidad de cuando un propietario vende su casa aun tercero, pero dicho bien esta arrendado, en este caso nuestro grupo se plantea como interrogante si el nuevo propietario de la casa puede pedir que los inquilinos desalojen dicha propiedad o en todo caso deberá respetar el contrato hasta su finalización, para poder dar solución a esta interrogante analizaremos la teoria y la doctrina que hay en nuestra amplia legislación para asi obtener una posible respuesta a este ensayo.

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta

El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio rústico.

Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la otra (arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien. El arrendatario, a su turno, se obliga a pagar por el uso del bien cierta renta convenida.

El Código Civil ha definido este contrato en su artículo 1666 al establecer que: "Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida". De esta manera, se le ha separado con propiedad de la locación de servicios con la que estaba integrado en la figura de la locación- conducción en el Código Civil de 1936.

Cabe hacer notar - como expresa Borda que la "la diferencia es tan notoria y esencial, que parece inútil destacarla; en un caso se entrega el uso y goce de una cosa; en los otros, se paga un trabajo. Y aunque toda conexión parece imposible, hay sin embargo casos que han suscitado dudas, ya sea porque ambos contratos se superponen (como ocurre en la locación de departamentos en los que el propietario está obligado además, a suministrar calefacción, agua caliente, servicio de ascensor, portería, limpieza, etc.) o porque se trata de situaciones marginales que ofrecen duda sobre su verdadera naturaleza. Así por ejemplo, se ha discutido la naturaleza del contrato sobre servicio telefónico, al que algunos autores atribuyen el carácter de locación de cosas, teniendo en cuenta que el abonado usa el material de la empresa.

La Legislación alemana diferencia el arrendamiento de uso del de uso y disfrute. Señala Enneccerus , que "el arrendamiento de uso se refiere únicamente a las cosas y otorga sólo el uso, no el goce de los frutos; el arrendamiento de uso y disfrute se refiere a las cosas o a los derechos (por ejemplo, derechos de caza y pesca, de minas, de gabelas de paso por los puentes) y otorga además el uso el goce de los frutos". Conviene mencionar un problema que en relación a la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario se discute doctrinariamente: si se trata de un derecho real o personal.

La teoría clásica sostiene que es un derecho personal, mientras que autores como Troplong afirman que se trata de un derecho real porque el contrato de arrendamiento puede subsistir a pesar de la venta de la propiedad. Manifiesta este autor que el derecho conferido al locatario por el locador "sobrevive la calidad de propietario del locador; tiene su existencia independiente, y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble. Si , el nuevo propietario del inmueble está obligado a respetar el derecho del locatario, sin haber contratado con él ninguna obligación, es sin duda porque el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe contra esa cosa, y no contra la persona , porque es un derecho real. y no como era antes un derecho personal, que tenía por correlativo la obligación personal del locador. En una palabra, el adquiriente de un inmueble sometido a un arrendamiento, está obligado a respetar este arrendamiento; y sólo puede serlo por una de sus causas, o por una obligación personal, o por un derecho real que afecte a la cosa que ha adquirido; y pues que el adquiriente nada ha prometido, ni ha contraído obligación alguna, la obligación de respetar el arrendamiento, procede de que existe sobre la cosa un derecho real, un "jus in re" a favor del locatario"

El tema de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es, por su misma estructura debatido y debatible: y que si bien es verdad que en virtud de los argumentos esgrimidos nos inclinamos por la tesis de que es un derecho personal - tal como ha sido recogido por el Código Civil vigente - no desconocemos el peso de las opiniones contrarias y afirmamos que, desde luego, son respetables por su seriedad y su rigor académico.

El Arrendamiento lo encontramos en el LIBRO VII - FUENTES DE LAS OBLIGACIONES, en la Sección Segunda - CONTRATOS NOMINADOS - TITULO VI - ARRENDAMIENTO - CAPITULO PRIMERO- Disposiciones generales

Articulo 1666º.- Definición

"Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida"

Mediante este artículo se define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes se conocía como arrendamiento o locación - conducción de cosas. En efecto el Código Civil de 1939 establecía en su artículo 1490 que: Por la locación- conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles

Los elementos de esta figura son las siguientes:

Poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones, poder contratar, etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de edad (18 años), así lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la persona ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurídicos, contratos privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos, etc., para poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la capacidad de goce.

Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de un acuerdo entre dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco de actuación es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en dónde el consentimiento juega un papel fundamental en el marco de la autonomía de la voluntad.

Objeto del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar un acto jurídico es la relación de una relación jurídica que sirva como nexo entre las partes, esta relación conceptualizando la como el objeto debe ser física y jurídicamente posible para que el acto jurídico tenga validez. Siendo el objeto del acto jurídico la relación jurídica creada, está a su vez tiene un objeto, pues esta relación jurídica crea obligación o prestaciones de ambas partes y estas obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios, derechos, etc.

Se divide de la siguiente manera en:

El precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llamase renta cuando se paga periódicamente.

El arrendamiento vincula personas ya sea natural o jurídica, que manifiestan su voluntad expresamente y, por tanto se obligan mutuamente.

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas CORPORALES E INCORPORALES que pueden utilizarse sin consumirse:

Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que este lo disfrute. La cosa arrendada debe existir en el momento de perfeccionarse el contrato, o por lo menos debe tratarse de cosa que se espera que exista en cuyo caso el contrato queda sujeto a la condición de que la cosa llegue a existir. Si la cosa no llega a existir el contrato carecerá de objeto y será nulo, o, todavía más inexistente.

Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasión de explicarlo con mucha mayor razón ha de ser valido el arrendamiento de cosa ajena. Del arrendamiento no surgen sino derechos y obligaciones personales entre las partes, y particularmente el arrendador no esta obligado sino a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa arrendada, todo lo cual hace ver que es indiferente que el arrendador o no dueño de dicha cosa para efectos de la validez del contrato.

La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño, quien naturalmente podrá demandar su restitución. Privado el arrendatario de la cosa arrendada por virtud de la acción ejercida por el verdadero dueño que la reclama, se tratará de un caso de evicción y por lo mismo tendrá acción de saneamiento contra el arrendador.

Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.

Voluntariamente las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura pública o privada y aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento; igualmente pueden pactar arras.

Cuando una entidad de derecho publico celebra un contrato de arrendamiento, actúa en el campo de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones del Código Civil por ciertas leyes.

Con respecto a las demás fiuras jurídicas encontramos las siguientes diferencias:

b). Con el contrato de Permuta.-

El contrato de permuta origina la obligación de los permutantes de transferirse recíprocamente la propiedad de bienes (Artículo 1602 del Código Civil).la esencia del contrato de permuta radica precisamente en la transmisión recíproca del dominio de las cosa o derechos objeto del cambio. La esencia del contrato de arrendamiento, en cambio, se encuentra en la cesión temporal al arrendatario del uso de un bien.

Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona prestaciones periódicas o continuadas de bienes. Este contrato puede comprender tanto la entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute.

Cabe aún en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del suministro, aunque en ambos se produzca la transmisión del derecho de uso sobre el bien materia del contrato. En el arrendamiento, la entrega por parte del arrendador constituye una "única" prestación, que tiene como contraprestación el pago de una renta convenida.

En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en diversas prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las prestaciones son autónomas e independientes una de las otras, aunque conexas entre sí.

d). Con el Contrato de Comodato.-

Al analizar la naturaleza jurídica del arrendamiento, que "La locación difiere del comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita para el segundo. esa divergencia de concepto se manifiesta en la medida de la responsabilidad del usuario de la cosa: es responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa y hasta llega a responder del caso fortuito o de fuerza

La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en común la entrega de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia de uno su gratuidad (comodato) del otro lo es su onerosidad (arrendamiento).

e). Con la Prestacion de Servicios.-

El Código Civil de 1984 ha regulado la prestación de servicios en su artículo 1755 como el género por el cual se conviene que la prestación de servicios o su resultado sean proporcionados por el prestador al comitente. El Código Civil de 1936 involucra en un mismo concepto el arrendamiento de bienes y la locatio operarum. Explicaba Cornejo al referirse al artículo 1490 del Código Civil de 1936 que: "La locación de servicios es una variedad del arrendamiento, y se identifica con el contrato de trabajo que nuestro código legisla independientemente en el Título VI de esta sección. La locación de servicios se refiere a cualquier trabajo manual o intelectual tenga o no por finalidad directa y exclusiva, la producción".

Ahora, según quedó explicado ha quedado claramente diferenciado el arrendamiento de bienes de la prestacion de servicios y sus correspondientes modalidades.

Pasaremos a diferenciar cada una de esas modalidades del arrendamiento:

El factor determinante en el contrato de obra es la transformación de la materia, para lograr la obra señalada en el contrato. En el contrato de arrendamiento, en cambio, se produce la cesión temporal de un bien determinado, el que no debe ser alterado en su sustancia.

En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir la ejecución de las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurídica de las partes contratantes, sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de otro.

Estas figuras, son claramente diferenciables:

Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, la analogía resulta evidente cuando en el mutuo se han estipulado intereses: tanto el locador como el prestamista entregan una cosa a la otra parte para que esta goce a cambio de un precio en dinero (alquiler en un caso, intereses en el otro) que habitualmente se paga en forma periódica. Pero la diferencia es notoria, porque en la locación no se transfiere la propiedad de la cosa y al término del contrato, el locatario debe devolver la misma que se le ha entregado, en tanto que siendo el dinero una cosa fungible el prestamista sólo está obligado a devolver otra cosa de igual calidad y cantidad, es decir, el contrato ha significado la transmisión del dominio del dinero al prestamista que puede disponer libremente de él.

El comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislación peruana. Además, el objeto de la prestación que surge de la obligación nacida del contrato de mutuo es una determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles, mientras que en el arrendamiento puede referirse a cualquier tipo de bienes.

Cuando el usufructo es oneroso, la distinción con la locación es extremadamente sutíl. Tanto el arrendatario como el usufructuario tienen el uso y goce de la cosa, tanto uno como otro deben pagar un precio en dinero. Según la teoría clásica, la diferencia residiría en que el usufructo es un derecho real, en tanto que la locación tiene carácter personal. Pero la exactitud de este criterio distintivo está hoy en tela de juicio. Muchos de los defensores del criterio se inspira sobre todo en razones de tradición histórica, pues no hay nada esencial que las distinga". No la compartimos por cuanto pensamos que ambas instituciones son claramente diferenciables.

El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario un derecho personal, de crédito, de poder exigir al arrendador que cumpla con su obligación de cederle temporalmente el uso del bien materia del contrato de arrendamiento.

El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es necesariamente oneroso. El arrendamiento se celebra mediante contrato. En cambio, el usufructo puede ser constituido por ley.

El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el arrendamiento continúa en relación a los herederos del arrendatario, si encontrandose en el uso del bien, la mitad o el mayor número de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo.

Según el Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.

Ya que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe mediante un pago acordado, el intervensor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por mas de tres años, ya que durante los tres años no hay ningún problema de poder arrendar, y con la autorización se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser mayor de seis años.

Según el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:

1. El administrador, los bienes que administra.

2. Aquel que por Ley esta impedido.

En general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones señaladas por la Ley se presentan en función de la relación que puede tener la persona con los bienes a arrendar.

El acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el derecho clásico.

El articulo 1678 y siguientes del Código Civil, precisa las obligaciones del arrendador:

Si la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podrá hacer bajo una cualquiera de las formas de tradición previstas en el art. 754.

La entrega se hará inmediatamente después del perfeccionamiento del contrato o en la fecha convenida o en el momento de celebración del contrato. Art. 1882.

Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el lugar de la entrega se determinara por las reglas que señalen el lugar donde debe hacerse un pago. Art. 1646 cuando se trata de cosa mueble.

Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno se ha entregado a ninguno el titulo anterior prevalecerá.

En estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta que el fin del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada y que el goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador en buen estado.

En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante de no hallarse en buen estado; o en el caso de que la haya recibido en el estado deficiente de que se encontraba sin hacer objeción alguna, o en el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que se encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe deducir que el arrendatario consintió en recibir la cosa en el estado en que se hallaba, fuera de que es de pensarse además, en tales casos, que el precio del arrendamiento sea fijo teniendo en cuanto ese estado. El arrendador será responsable especialmente del mal estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.

Al arrendatario solo se le da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.

Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta obligación de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del estado en que el arrendador se obligo a entregar: si conforme a lo anterior visto ha debido de entregarla en buen estado, deberá en el curso del arrendamiento conservarlas en ese estado; si conforme también con lo antes visto el arrendador no se obligo a entregar la cosa sino en el estado en que se encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado que podía no ser bueno, la obligación a que se le alude se refiere simplemente a conservarla en las condiciones en las que la entrego.

La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepción de las locativas, la cuales corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se le destina. Las reparaciones locativas son también a cargo del arrendador si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las reparaciones indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes condiciones: a) que la reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que le hubiere hecho saber al arrendador oportunamente la existencia del daño para que procediera a repararlo por su cuanta y c) que no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del daño, o que habiéndole dado tal noticia este no haya procedido oportunamente a ejecutar la reparación.

Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras útiles, es indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las hiciera, manifestando expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles; en que no ha consentido con la expresa condición de abonarla. Pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valían los materiales considerándolos separados.

Derecho de retención del arrendatario . Terminando el contrato de arrendamiento el arrendatario esta obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero si a la terminación del contrato resulta que el arrendador es deudor del arrendatario por perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato este haya sufrido o por el reembolso de mejoras útiles en que haya consentido con la expresa condición de abonarlas o de reparaciones indispensables. El arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos le sean pagados o se le asegure su pago.

El arrendador esta obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al goce de la cosa arrendada por el arrendatario.

Esta obligación de saneamiento se refiere:

El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si el arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que consistan en reparaciones indispensables, no podrá proceder a ello sin tener previamente el consentimiento del arrendatario.

Puede tratarse de obras cuya no ejecución inmediata causarían al arrendador graves perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que mientras tanto se rebaje el precio o renta proporcionalmente.

En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma tal que este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo presente al celebrarlo. Frente a esta situación se le concede derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para solicitar indemnización por perjuicios bajo ciertas condiciones.

Respecto a estos es necesario distinguir entre:

El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la recisión del contrato según los casos si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Cuando se habla de terminación se refiere al caso de que el contrato se ha empezado a ejecutar, pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo, tratándose de un contrato de tracto sucesivo no puede tener lugar el fenómeno de la resolución. Cuando se habla de rescisión se está empleando mal la palabra, pueda de lo que se bebe hablar es de resolución, naturalmente en relación con el evento en que la existencia del vicio redhibitorio que ha de dar lugar a ella se haya puesto de manifiesto antes de empezar a ejecutarse el contrato, pues en estas circunstancias la resolución si puede operar.

Las Obligaciones del arrendatario son las siguientes:

La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece conforme a los siguientes criterios: a) por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espíritu del mismo; b) por la naturaleza de la cosa arrendada, c) a falta también de la estipulación expresa, por las circunstancias que rodeen la celebración del contrato o por la costumbre del lugar, si un inmueble destinado a casa y habitación es tomado en arriendo por una entidad de beneficencia con ocasión de una epidemia, esta circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue arrendado para destinarlo a hospital.

Daños debidos a culpa de ciertos terceros. El daño causado a la cosa arrendada por un familiar, huésped o dependiente del arrendatario, no permitirá al arrendador perseguir la correspondiente reparación sino en el campo de la responsabilidad civil extracontractual así: directamente contra el familiar, huésped o dependiente autor del daño, en el caso del daño causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el mismo arrendatario como responsable del hecho de aquellos.

Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo absolutamente por indeterminación del objeto de la obligación del arrendatario, o mejor inexistente por incompleto.

Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer término, se atenderá a lo estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha estipulado se atenderá entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulación ni costumbre fija al respecto, entonces hay que distinguir según que la cosa arrendada sea un predio urbano, un predio rústico, o una cosa mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta se pagará por períodos mensuales; si es un predio rustico la renta se pagará por anualidades; si es una cosa mueble o semoviente arrendada por cierto numero de años, meses o días, la renta se pagara inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.

Puede ocurrir que la renta no sea periódica por que se arrienda la cosa por una suma fija: en este caso la suma se deberá una vez que termine el arrendamiento.

El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta, lo pague el arrendatario por anticipado.

Con la terminación del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la obligación de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni aun en el caso de que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario rehusé restituir la cosa al arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo subsistiera. En este caso solo por la vía de indemnización de perjuicios, o, en último extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabría lograr que el arrendatario resultase obligado, previa sentencia condenatoria en el proceso declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situación, es recomendable a todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el arrendatario permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del contrato, sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva restitución de ella al arrendador.

Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone el arrendador de la acción de lanzamiento.

Destrucción pérdida o deterioro de la cosa durante el arrendamiento. Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya, si estando en poder del arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la ley lo coloca en una situación muy desventajosa frente al arrendador pues se presume que lo anterior ha ocurrido por culpa del arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la presunción demostrando que la destrucción, pérdida o deterioro, ocurrió por fuerza mayor o caso fortuito.

Como se hace la restitución tratándose de cosa inmueble. Esta se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa.

Constitución del arrendatario en mora de restituir . Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, sino que es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en mora en la forma dicha, viene a hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios moratorios: antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general puede considerársele en mora para ningún efecto; aunque de otro lado, como ya se dijo esté obligado a restituir y pueda imponérsele judicialmente la restitución, art. 2007.

Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario, apoderado o condómino, puede accionar contra el acupante, inquilino, arrendatario, sub-arrendatario o precario mediante las acciones de:

- Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo previsto en el Titulo III de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Código Procesal Civil) como acción principal en los casos de resolución de contrato, por la condición de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o anticipado.

ACCIÓN PRINCIPAL .- Procede la acción de desalojo como acción principal contra el ocupante del inmueble urbano en los casos de resolución del contrato; condición de precario y por vencimiento de plazo como veremos.

* Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.

* En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

* Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácticamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

* Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

* Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

En la acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA DISPOSICIÓN MODIFICATORIA DEL NUEVO CÓDIGO PROCESAL CIVIL que modifica la Tercera Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo redactada así: "Las pretensiones de restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código Procesal Civil."

La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino arrendatario, con contrato vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal convenido con la persona autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos y como tal puede accionar para que se le reconozca, respete o se cumplan. La acciones que puede plantear son:

· Consignación de arriendo y del bien arrendado.- Cuando el arrendador se niega a recibir los alquileres o no quiere dar por recibido el bien alquilado, el arrendatario tiene la facultad para accionar y consignar el monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el inmueble, la ley que debe consignarlo, como lo señala el art. 1706 del Código Civil.

El contrato de arrendamiento concluye sea de duración determinada, por plazos forzosos y voluntarios y de duración indeterminada. El Código Civil en el art. 1699 y siguientes legisla sobre esta situación.

- El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación táctica, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

- En el arrendamiento cuya duración se pacta por períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos sí la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los períodos forzosos a cada uno de los voluntarios.

- El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo período, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.

Si en el contrato se establece que los períodos son voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de a la otra el aviso prescrito en el art. 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los períodos forzosos.

Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extra judicial al otro contratante.

Vencido el plazo del contrato o cursado el Aviso de Conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.

Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los casos siguientes:

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En este orden de ideas pude definirse el arrendamiento como el contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

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Al derecho y al revés: Obligaciones del arrendador y el arrendatario - PUCP

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FIN DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN DETERMINADA ART.1699 DEL C.C.

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FIN DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN DETERMINADA ART.1699 DEL C.C.

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El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario un aviso previo.

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a- Si el arrendatario no ha pagado la renta.
b- Si el arrendatario da al bien uso distinto de lo que se estipula en el contrato.
c- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso.
d- Si ambas partes no cumplen con sus obligaciones.

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Esta obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Entregado el bien al arrendatario,se presume que se halla en un buen estado sin ningún daño.

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PROHIBICIÓN DE ARRENDATARIOS ART. 1672: 

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PROHIBICIÓN DE ARRENDATARIOS ART. 1672: 

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El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso por parte del arrendatario.

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5- Formalidad: Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es decir, por escritura pública.El Art. 1670 del C.C. establece diferentes preferencias para cuando el mismo bien es arrendado a dos o más personas.

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4- Pago de una renta: viene a constituirse en una remuneración (monetaria)por el uso del bien que debe pagar el arrendatario, que puede ser mensuales, trimestrales, semestrales, anuales, en forma adelantada o al vencimiento del periodo.

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3- Plazo:el Art. 1688 del C.C. establece que no puede exceder de lO años; los bienes del Estado no pueden ser arrendados por más de 6 años, y los de menores, por más de 3 años. Todo plazo mayor se considera nulo en la parte del exceso.

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2-El bien: se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al momento del contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor económico y que sea permitido por la ley o las buenas costumbres.

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ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

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ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

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1-Los sujetos,el Arrendador es el propietario o la persona autorizada, y el Arrendatario  que es la persona que entra en posesión y disfruta del bien, pagando una renta.

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Es el contrato por el cual una persona cede temporalmente el uso de un bien a cambio de una renta.